پشتیبانی دولت از انتشار اوراق رهنی

به گزارش ایبِنا، ابوالقاسم رحیمی انارکی در همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، با اشاره به اینکه تامین مالی مسکن اقشار کم‌درآمد در زمره مسوولیت‌های استراتژیک دولت به ویژه در شرایطی که با شکست بازارها روبرو می‌شویم است، افزود: در چنین شرایطی دولت باید نسبت به طراحی و اجرای برنامه‌های زودبازده که نتایج آن به سرعت نمود پیدا کند، اقدام کند.

وی با بیان اینکه در ماده ۵۹ قانون برنامه ششم توسعه اهداف برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده تشریح شده و تکالیفی بر عهده دولت قرار گرفته است، افزود: نوسازی سالانه ۲۷۰ محله که در چشم‌انداز ۱۰ ساله به بازآفرینی ۲۷۰۰ محله در سطح کشور منجر می‌شود و نوسازی سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی از جمله برنامه‌های طراحی شده در این زمینه است. ضمن اینکه کمک به ساخت سالانه ۱۵۰ هزار مسکن ویژه اقشار کم‌درآمد که دولت در قالب طرح مسکن اجتماعی آن را دنبال می‌کند نیز در برنامه ششم پیش‌بینی شده است.

وی با بیان اینکه بانک‌های مسکن در دنیا روش‌های گوناگونی برای تامین مالی اتخاذ می‌کنند، اظهار داشت: بانک مسکن در ایران و در کشورهایی همچون شیلی، برزیل، الجزایر و تایلند عمده منابع خود را از محل سپرده تجهیز می‌کنند. در عین حال بانک‌های مسکن در کشورهایی نظیر آرژانتین از طریق بازار اوراق قرضه و بانک‌های مسکن در کشورهایی همچون پاکستان، بنگلادش و کامرون از طریق سپرده‌های اجباری، تسهیلات بانک مرکزی و منابع دولتی، اعتبارات مالی مورد نیاز خود را تامین می‌کنند.

انارکی سپس به تشریح عوامل اثرگذار بر تامین مالی بخش مسکن پرداخت و توضیح داد: ساختار اقتصاد کلان و متغیرهایی مانند تورم و نرخ سود، اندازه بازار پول و بازار سرمایه در تامین مالی مسکن، نحوه دخالت دولت در اقتصاد مسکن، نحوه توزیع درآمد و ثروت، وجود بازارهای سفته‌بازانه جایگزین و با نرخ سود بالا در اقتصاد، تحولات اقتصادی و سیاسی و یا انتظار این تحولات که بر میزان پس‌انداز و سرمایه‌گذاری جامعه اثرگذار است از جمله پارامترهای اثرگذار در حوزه تامین مالی مسکن هستند.

وی با بیان اینکه یکی از ویژگی‌های بازارهای رهن در کشورهای در حال توسعه کوچک بودن نسبی سیستم تامین مالی مسکن است، تصریح کرد: سابقه عدم ثبات اقتصادی به دلیل تورم و نرخ بهره با نوسان بالا، نرخ‌های پایین رشد اقتصادی به ویژه در بخش مسکن، سیستم‌های قانونی بروکراتیک در حمایت از منافع تسهیلات‌دهندگان، عدم توسعه یافتگی و عمق مناسب در بازار سرمایه، اتکای گسترده بر سیستم‌های اعتباری حمایتی و بانک‌های دولتی، افزایش قیمت مسکن با افزایش دسترسی به تامین مالی به‌وسیله عدم تناسب با مکانیسم‌های عرضه متناسب مسکن و شرایط بازار و در نهایت دور باطل بی‌ثباتی‌های نوسانی اقتصاد کلان بر بخش مسکن از دیگر ویژگی‌های بازار رهن در کشورهای در حال توسعه است که برنامه‌ریزی در این بخش را دشوار کرده است.

مدیرعامل و رییس هیات مدیره بانک مسکن سپس به تغییرات نسبت پرتفوی رهنی به تولید ناخالص داخلی در کشورهای مختلف اشاره کرد و گفت: هر چه کشورها توسعه یافته‌تر باشند، این نسبت مقدار بیشتری دارد. به عنوان مثال این نسبت در روسیه و ترکیه به ترتیب ۴.۹ و ۶.۱ درصد است، در حالی که در کشوری مانند نروژ به حدود ۷۰ درصد می‌رسد.

به گفته انارکی، آمار دقیقی از این شاخص در ایران وجود ندارد، اما به نظر می‌رسد این رقم بین ۴ تا ۸ درصد باشد که عمده آن مربوط به فعالیت‌های بانک مسکن است. وی در ادامه با اشاره به هدف‌گذاری‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن در حوزه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، گفت: یکی از محورهای طراحی شده در این طرح، توسعه نظام تامین مالی است که در این حوزه دایره وسیعی از طرح‌ها می‌گنجد اما به دلیل مشکلات مالی دولت بسیاری از آنها قابلیت اجرا پیدا نکرده است.

انارکی معتقد است اصلاح در نظام برنامه‌ریزی به منظور کارآمدسازی بازار زمین و تامین نیاز گروه‌های کم‌درآمد و متوسط در طرح‌های توسعه شهری و نیز محلی کردن برنامه‌های تامین مسکن کم‌درآمد در استان‌ها، مجموعه‌های شهری و روستاها از راهبردهای موثر در زمینه تحقق اهداف طرح جامع مسکن است.

وی در عین حال با تاکید بر ضرورت ایجاد نظام فراگیر رفاه اجتماعی و هماهنگی در پرداخت کمک‌های رایانه‌ای با برنامه‌ها و یارانه‌های بخش مسکن برای پیشتیبانی از اقشار کم‌درآمد، اظهار کرد: لازم است دولت در این زمینه به تعهدات خود عمل کند.

مدیرعامل بانک مسکن همچنین با تاکید بر اینکه باید نسبت به رفع تبعیض اقشار کم درآمد در نظام بانکی اهتمام کنیم، گفت: یکی از دغدغه‌هایی که باید برای آن چاره‌اندیشی شود، «بانک پذیر» کردن این اقشار است. در این راستا بانک مسکن در سال‌های گذشته پیشنهاد ایجاد صندوق ضمانت تسهیلات مسکن را پیشنهاد کرد و حاضر بودیم به این موضوع ورود کنیم. اما متاسفانه با استقبال نهادهای سیاست‌گذار روبرو نشد و در نتیجه هنوز عملیاتی نشده است.

انارکی با بیان اینکه نظام تامین مالی مسکن برای اقشار کم‌درآمد از چهار منبع تغذیه می‌شود، افزود: ابزارهای تامین مالی، نهادهای مالی، بازارهای مالی و حمایت‌های دولتی در این زمینه نقش دارند. وی با اشاره به اینکه ابزارهای تامین مالی بخش مسکن به سه گروه تقسیم می‌شود، ادامه داد: ابزارهای مبتنی بر سپرده‌گذاری مانند حساب‌های تعهدی، وجوه اداره شده دولتی و خطوط اعتباری حمایتی دولت‌ها، ابزارهای مبتنی بر اوراق بهادار مانند اوراق قرضه مسکن و انواع اوراق بهادار همچون اوراق رهنی و اوراق متری و نیز ابزارهای مبتنی بر صندوق همچون صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌تواند در زمینه تامین مالی مسکن اقشار کم‌درآمد مورد استفاده قرار گیرد.

مدیرعامل بانک مسکن معتقد است دولت می‌تواند از چند روش در زمینه تامین مالی مسکن برای اقشار کم‌درآمد نقش موثر داشته باشد و در این زمینه توضیح داد: پس‌اندازهای اجباری کارکنان، وجود مالیات دستمزد و سپرده‌های تکلیفی و نیز پیش‌بینی خطوط اعتباری حمایتی از جمله این اقدامات است. همچنین دولت می‌تواند با پشتیبانی از ایجاد ابزارهای جدید مبتنی بر بازار سرمایه همچون پشتیبانی از اوراق بهادارسازی محصولات رهنی راه را برای تامین مالی اقشار کم‌درآمد تسهیل کند.

انارکی با بیان اینکه یکی از روش‌هایی که دولت به واسطه آن می‌تواند به تامین مالی مسکن اقشار کم درآمد کمک کند، گردش مالی سپرده‌های ناشی از حضور حساب شرکت‌های دولتی و تعهد پرداخت یارانه‌های تکلیفی است، اظهار کرد: در این زمینه دولت هنوز یک ریال از تعهد ۲۰۰ میلیارد تومانی بابت تامین یارانه نرخ سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را انجام نداده است. وی مالکیت مشترک، کمک به خرید، حق خرید مسکن و مسکن اجاره‌ای اجتماعی را چهار طرح متداول حمایتی که در کشورهای گوناگون به اجرا در می‌آید عنوان کرد.

مدیرعامل بانک مسکن سپس به طرح پیشنهادهای اجرایی خود در زمینه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد پرداخت و توضیح داد: افزایش سرمایه بانک مسکن از محل منابعی همچون صندوق توسعه مالی یا از محل آورده نقدی، وجوده حاصل از واگذاری‌ها و سهام سریع‌المعامله شرکت‌های دولتی، از محل سود جاری و سود انباشته سهم دولت، سپرده‌گذاری وجوه دولتی، سازمان‌های تابعه وزارت راه و شهرسازی و منابع صندوق توسعه ملی با امکان شرایط خاص قابل بهره‌برداری توسط بانک مسکن، تشویق سپره‌گذاری کارکنان دولت در بانک مسکن، انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی و خرید آن توسط بانک‌ها از محل سپرده قانونی تودیعی نزد بانک مرکزی و در نهایت انتشار اوراق صکوک ارزی به منظور استفاده از منابع خارجی که البته باشرایط کنونی نرخ ارز قابل اجرا نیست، از روش‌هایی است که می‌توان به واسطه آن به تامین مالی مسکن اقشار کم‌درآمد کمک کرد.