۱۰ مانع شفافیت در بازار ملک چیست؟

به گزارش اقتصادنیوز سامانه‌ای که اواخر دهه ۸۰ با هدف شفاف شدن مبادلات ملکی و تسلط متقاضیان خرید بر سطح واقعی قیمت راه‌اندازی شد، هم‌اکنون نیاز آماری و اطلاعاتی سه گروه کاربر اصلی را تامین نمی‌کند. مهم‌ترین اشکال سامانه، «به‌روز نبودن داده‌های قیمتی» است که در این مقطع،‌ با توجه به تغییرات تند قیمت‌ها، کاربرد داده‌ها را مختل کرده است. عدم شفافیت، بستر موج‌سواری با قیمت‌های نامتعارف را سبب می‌شود.

بستر موج‌سواری در بازار مسکن

سامانه‌ الکترونیکی «راهنمای قیمت» در بازار مسکن با گذشت ۹ سال از زمان راه‌اندازی، به دلیل موازی‌کاری دولتی، در ارائه کمترین سطح اطلاعات حیاتی بازار به کاربران اصلی خود ناتوان مانده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار مسکن شهر تهران در اواخر دهه ۸۰ با هدف انتشار عمومی داده‌های آماری «دید‌دهنده به متقاضیان خرید و فروش ملک» و همچنین «شفاف‌شدن فضای مبادلات ملکی»، به سامانه‌‌ای مجهز شد تا به‌واسطه ثبت جزئیات قراردادهای ملکی در آن توسط مشاوران املاک، «بخشی از اطلاعات مربوط به املاک فروخته‌شده که به هویت (اطلاعات شخصی) متعاملین مربوط نمی‌شود»، در همین سامانه برای رویت عمومی درج شود. اما در این مقطع داده‌های سامانه اطلاعات املاک ایران به گونه‌ای منتشر می‌شود که «متقاضیان خرید آپارتمان»، «عوامل سامانه‌های مجازی اعلام فایل‌های فروش» و همچنین «تحلیلگران بازار ملک» به‌عنوان سه گروه کاربر اصلی، برای دسترسی به این راهنمای قیمتی، با ۱۰ مانع ناشی از اشکالات فنی و نواقص روبه‌رو هستند.

حلقه اول شکل‌گیری سامانه راهنمای قیمتی که در «مطالبه خریدار و فروشنده هنگام انجام معامله برای ثبت قراردادشان در سامانه و اخذ کد رهگیری» خلاصه می‌شود، طی این سال‌ها برقرار شده به‌طوری که دو طرف معامله برای آنکه درجه امنیت حقوقی معامله‌ ملکی خود را تا حد امکان افزایش دهند، به دنبال دریافت کد رهگیری بلافاصله پس‌از امضای قرارداد هستند. این اتفاق باعث شده اطلاعات اولیه مربوط به غالب معاملات، در سامانه ثبت شود. اما حلقه دوم که به مدیریت و پایش ورودی اطلاعات معاملات به این سامانه و در عین حال «انتشار منظم جزئیات مربوط به قیمت و‌ مشخصات ملک معامله شده» مربوط می‌شود، به‌طور کامل و کاربردی شکل نگرفته است.

کارشناسان اقتصاد مسکن در واکنش به موانع دسترسی فعالان بازار ملک به سامانه راهنمای قیمتی و وضعیت ناقص آن، درباره کیفیت و کمیت خروجی این سامانه معتقدند: طی ماه‌های اخیر که معاملات مسکن ابتدا رونق گرفت و بلافاصله با جهش قیمت ناشی از عطش خریداران مصرفی و هجوم سفته‌بازهای ملکی روبه‌رو شد، «محرومیت بازار از پخش‌زنده معاملات»، نوعی بستر برای «موج‌سواری» عوامل فروش با «قیمت‌های نامتعارف» به‌وجود آورد. این تحلیل کارشناسان مسکن در پی توصیه‌ای است که اخیرا بانک جهانی برای تنظیم اصولی بازار مسکن به دولت‌ها در کشورهای اروپایی و البته سایر کشورهایی که قیمت خانه در آنجا ملتهب شده، ارائه کرده است. بانک جهانی اعلام کرده است: انتشار آنلاین جزئیات معاملات ملک و قیمت قطعی آنها در مقیاس محله‌‌ای، منطقه‌ای و شهری، به «رقابت سمت عرضه در این بازار برای اعلام قیمت‌های نزدیک به توان مالی تقاضا» منجر می‌شود و عامل بازدارنده برای تورم ملکی و سفته‌بازی است.

در بازار مسکن تهران طی ماه‌های گذشته، این رقابت، در جهت عکس برقرار بود به گونه‌ای که سمت عرضه تحت تاثیر اطلاعات کم و محدود خریدار، تعداد فایل‌های با قیمت نامتعارف و فوق‌العاده بالاتر از آخرین قیمت قطعی واحدهای مشابه فروش رفته، باعث به حاشیه رفتن تقاضای مصرفی و در نهایت رکود ناشی از جهش قیمتی شد. ضعف سامانه «راهنمای قیمتی» در بازار مسکن، در این دوره که معاملات با نوسانات شدید هم در حجم و هم در قیمت روبه‌رو شد، بیش از هر زمان دیگر بروز کرد و از سوی فعالان بازار احساس شد.

تیر ماه امسال که شرایط بازار مسکن برای تقاضای مصرفی آن هم در شروع فصل نقل و انتقالات ملکی سخت‌تر شد، دولت وعده «راه‌اندازی بورس الکترونیکی برای معاملات مسکن» را به‌عنوان یکی از چند برنامه تنظیم بازار املاک مطرح کرد. در این راستا قرار بود، سامانه‌های مجازی اعلام‌کننده قیمت‌های پیشنهادی فروش در کنار سامانه اطلاعات املاک ایران که قیمت قطعی واحدهای فروش رفته را اعلام می‌کند، از طریق یک پنجره الکترونیکی، همه اطلاعات مورد نیاز خریدار و فروشنده را در لحظه ارائه کند. در حال حاضر نه تنها این برنامه به‌عنوان الگوی جهانی کارکرد بازار مسکن، در حد وعده متوقف مانده که در همان شکل ضعیف راهنمای قیمتی، فعالان بازار با موانع ۱۰ گانه برای بهره‌برداری از حداقل سطح اطلاعات الکترونیکی روبه‌رو هستند.

بزرگ‌ترین مانع در مسیر دسترسی متقاضیان خرید مسکن به سامانه راهنمای قیمت، «به روز نبودن اطلاعات مربوط به واحدهای فروخته شده» است. این اطلاعات با دو تا سه روز تاخیر در سامانه بارگذاری می‌شود بنابراین در دوره‌ای از چرخه‌های تجاری بازار از جمله این دوره که تغییرات قیمتی (در ماه‌های گذشته)، به شکل ساعتی اتفاق می‌افتاد، «مراجعه اینترنتی متقاضیان به سامانه» در زمان جست‌وجوی ملکی برای کسب آخرین اطلاعات قیمتی، با بن‌بست اطلاعاتی مواجه می‌شد. از طرفی، در برخی ماه‌ها، داده‌های قیمتی برای چند روز متوالی به روز نمی‌شود. همین حالا با وجود سپری‌شدن آبان‌ماه و گذشت ۴ روز از آذر، اطلاعات درج‌شده در سامانه املاک از یک ماه قبل به بعد به روز نشده است.

بررسی‌ها درباره اشکالات و نواقص سامانه راهنمای قیمتی نشان می‌دهد: مهم‌ترین علت به موازی کاری در دولت برای مدیریت و نگهداری این سامانه برمی‌گردد. ورودی و خروجی این سامانه توسط دو وزارتخانه مدیریت می‌شود و در حالی که طی سال‌های گذشته متولی بخش مسکن به دنبال تعیین تکلیف این مدیریت دوگانه بوده اما در حال حاضر خود به‌عنوان یک مشتری، «اطلاعات‌گیرنده» است. آمارهایی که وزارت راه و شهرسازی در هفته اول هر ماه، از اوضاع بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه قبل منتشر می‌کند، از همین سامانه استخراج می‌شود. بانک مرکزی نیز گزارش تحولات بازار مسکن تهران را به استناد خروجی‌ همین سامانه تهیه می‌کند. این سامانه برای این شکل گزارش‌گیری، تا حدودی قابل استفاده است اما برای فعالان اصلی بازار مسکن به‌خصوص متقاضیان خرید که «هر میزان آگاهی آنها از نبض قیمت آپارتمان‌ها در محله‌های مختلف می‌تواند در افزایش قدرت چانه‌زنی و مذاکره آنها با فروشنده برای تنظیم قیمت فروش در سطح مناسب اثرگذار باشد»، به شکل موثر و روان،‌ قابل استفاده نیست.

دومین مانع به کامل نبودن اطلاعات قیمتی در حوزه اجاره و معاملات زمین مربوط است. وزارت راه و شهرسازی ماه‌هاست گزارشی از متوسط ماهانه اجاره‌بها و حجم معاملات در این بازار منتشر نمی‌کند و علت را کمبود داده‌های مربوط به این نوع معاملات در سامانه مذکور عنوان می‌کند. از طرفی، تفکیک مشخصی بین آپارتمان و ملک کلنگی در اطلاعات قیمتی منتشر شده در این سامانه وجود ندارد. زمین جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد و در ماه‌های گذشته، تغییرات قیمت زمین، نقش پررنگی در جهت‌دهی قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز در مسیر افزایشی داشته است. بنابراین لازم است در سامانه راهنمای قیمت، تحولات بازار زمین شفاف شود. در حال حاضر اطلاعاتی که در سامانه راهنمای قیمت از واحدهای فروخته شده منتشر می‌شود در حد قیمت هر مترمربع، قیمت کل، سن بنا و همچنین محله قرارگیری ملک است. همه متقاضیان خرید مسکن برای مقایسه قیمتی بین قیمت پیشنهادی یک فروشنده با قیمت قطعی آپارتمان مشابه، یکی از شاخص‌های اصلی را تعداد اتاق خواب قرار می‌دهند. خلأ این داده در سامانه، یک نقص است که به شکل مانع دسترسی به اطلاعات واقعی موجود در بازار، در حال عمل کردن است. اشکال بعدی، خلأ اطلاعات درباره وام‌دار بودن یا نبودن آپارتمان فروش رفته است. همچنین وضعیت سند واحدهای فروش رفته نیز در سامانه وجود ندارد. دو آپارتمان ممکن است از هر نظر شبیه به هم باشند اما سند نداشتن یکی از آنها باعث اختلاف قیمتی قابل توجه بین این دو ملک شود. در قراردادهایی که به شکل دستی تنظیم می‌شود، وضعیت سند به شکل کامل و دقیق توضیح داده می‌شود اما همین اطلاعات در سامانه راهنمای قیمت، درج نمی‌شود. نقص دیگر، در دسترس نبودن اطلاعات مربوط به وضعیت ساختمانی است که واحد فروخته شده در آن قرار دارد. میزان تراکم واحد مسکونی در ساختمان، بر قیمت آن تاثیر دارد. بنابراین یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌تواند قیمت قطعی را بیشتر برای متقاضیان خرید در سامانه راهنمای قیمتی، توضیح دهد، وضعیت ساختمان است. این سامانه فاقد نسخه موبایلی است و برای متقاضیان که در لحظه جست‌وجوی سنتی در بازار، قصد استفاده از اطلاعات این سامانه را دارند، این خلأ، مشکل‌ساز است. «شرایط پرداخت» و «مدت زمان فایل شدن واحد فروش رفته»، دو نوع اطلاعات حیاتی از یک ملک معامله شده است که نبود آنها در سامانه راهنمای قیمت، به مانع دسترسی متقاضیان به حقایق پنهان بازار ملک، تبدیل شده است.

دهمین اشکال این سامانه که یکی از مهم‌ترین آنها است، پوشش جغرافیایی محدود بازار کشوری معاملات است. اطلاعاتی که در این سامانه قابل دسترس است به معاملات انجام شده در تعدادی از شهرهای بزرگ محدود می‌‌شود و جزئیات قیمت و سایر مشخصات مربوط به معاملات املاک در بیش از ۱۳۰۰ شهر موجود در کشور، از این طریق،‌ قابل دسترسی نیست.

یک راهکار پیشنهادی برای حذف موانع دسترسی به سامانه راهنمای قیمت در بازار مسکن، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و خروج دولت از تصدی‌گری است. کارنامه تسلط دولت بر چنین اموری نشان داده، روزمرگی و نبود انگیزه برای بهبود سطح خدمات و سرویس‌‌های مورد نظر بازار ناشی از نگاه تکلیفی به موضوع، باعث می‌شود آن خدمت از کارآیی بیفتد. نمونه بارز این تجربه تلخ، «راه‌اندازی سامانه شناسایی املاک خالی از سکنه» است که هنوز دولت به رغم تکلیف قانون مالیات‌های مستقیم، نتوانسته چنین سامانه‌ای را راه‌اندازی کند تا جایی که اخیرا وزیر وقت راه‌وشهرسازی در نامه‌ای به معاون اول رئیس‌جمهور پیشنهاد کرد مسوولیت راه‌اندازی چنین سامانه‌ای به شهرداری‌ها واگذار شود تا انگیزه ناشی از دریافت مالیات شهری از خانه‌های بدون استفاده، چاشنی برنامه‌ریزی عملیاتی موثر برای راه‌اندازی این سامانه شود.

انتظارات دو کاربر اصلی از سامانه املاک

بنا بر اعلام مدیران و عوامل سامانه‌های مجازی اعلام فایل‌های فروش آپارتمان به بازار مسکن، سامانه راهنمای قیمت واحدهای مسکونی که دربردارنده نرخ‌های قطعی فروش و اجاره مسکن است طی ماه‌‌های اخیر به دلیل مشکلات فراوان عملا مرجعیت خود را برای اطلاع از سطح واقعی قیمت‌ها از دست داده است به‌طوری که هم‌اکنون عوامل این سامانه‌ها که در کنار متقاضیان مصرفی بازار مسکن و همچنین پژوهشگران و تحلیلگران بازار ملک یکی از سه کاربر اصلی سامانه راهنمای قیمت مسکن محسوب می‌شوند میزان استفاده و مراجعه خود به این سامانه به منظور اطلاع از روند قیمت‌های قطعی املاک مسکونی را به میزان قابل توجهی کاهش داده‌اند.

اطلاعات این سامانه می‌تواند در قالب داده‌های آماری مفید، نمای واقعی بازار مسکن را پیش روی کاربران اصلی این سامانه قرار دهد؛ طوری که قیمت‌های واقعی املاک معامله شده در بازار، مبنای نرخ‌گذاری پیشنهادی برای فروش یا اجاره مسکن قرار بگیرد؛ با این وجود، دشواری‌های متعددی همچون از دسترس خارج شدن سایت در مقاطع زمانی مختلف، عدم ارائه اطلاعات کافی مورد نیاز کاربران و به‌روز نشدن اطلاعات سامانه برای دسترسی به تازه‌ترین اطلاعات مربوط به معاملات املاک، از جمله مواردی است که میزان مراجعه کاربران به این سامانه به‌عنوان مرجع تعیین قیمت در بازار ملک را به میزان چشمگیری کاهش داده است.

این موضوع به‌خصوص با به‌روز نشدن اطلاعات مربوط به معاملات املاک در این سامانه طی هفته‌های اخیر تشدید شده است. به عقیده آنها رویه درست آن است که امکان دسترسی به داده‌های کامل‌تری از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن برای سامانه‌های مرجع ارائه قیمت‌های پیشنهادی به متقاضیان بازار مسکن فراهم شود و این سامانه‌ها با اتصال به سامانه راهنمای قیمت املاک، سطح قیمت‌های پیشنهادی به لحاظ تفکیک واحدهای اکازیون، قیمت مناسب با سطح متعارف قیمت یا واحدهایی که با قیمتی گران‌تر از ارزش واقعی به بازار معرفی شده‌اند را به‌صورت خودکار و با تکیه بر داده‌های موجود در سامانه راهنمای قیمت، به متقاضیان اعلام کنند. بنابراین این موضوع که سامانه‌ای به‌صورت جداگانه منعکس‌کننده قیمت‌های مربوط به فایل‌های فروش رفته یا اجاره شده در بازه‌های زمانی مختلف(بدون لینک به سامانه‌های اعلام‌کننده قیمت‌های پیشنهادی) باشد، نمی‌تواند اهداف تعیین شده به منظور ایجاد شفافیت در بازار مسکن و تعدیل سطح قیمت‌ها را به درستی و به نحوی اثربخش محقق کند.  به اعتقاد آنها از سوی دیگر، ارائه اطلاعات خام از معاملات انجام شده بدون فیلتر کردن فایل‌های مربوط به معاملات غیرواقعی با سطح غیرواقعی قیمت، برای هیچ کدام از کاربران اصلی این سامانه چندان قابل اتکا، استناد و استفاده نیست.  گروه دیگری از کاربران این سامانه جست‌وجوگران بازار ملک هستند که یکی از جدی‌ترین مشکلات پیش‌روی خود برای خرید را فقدان اطلاعات قیمتی معتبر عنوان می‌کنند و معتقدند این موضوع سبب شده آنها ناگزیر باشند برای کسب اطلاع از جزئیات قیمت مسکن در محله‌های مورد جست‌وجو، صرفا به گفته‌های واسطه‌ها تکیه کنند؛ آن‌هم در شرایطی که راهکار موثری برای راستی‌آزمایی (مقایسه) قیمت‌های پیشنهادی وجود ندارد.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از متقاضیان خرید در بازار مسکن نشان می‌دهد چالش اصلی آنها این است که ناچارند به اظهارات واسطه‌ها و برخی از مالکان اعتماد کنند و این در حالی است که در این شکل جست‌وجو بسیاری از واقعیت‌های قیمتی آن‌گونه که هست بازگو نمی‌شود.به‌عنوان مثال بعضا قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها به‌عنوان قیمت قطعی محله اعلام می‌شود و به این ترتیب در شرایطی که هنوز در سطح قیمتی مدنظر این فروشندگان، معامله‌ای انجام نشده است، بهای پیشنهادی بالاتر از عرف منطقه زبان به زبان به‌عنوان قیمت منطقه‌ای می‌چرخد.

در این میان تنها ابزار خریداران برای کسب اطلاعات قیمتی اخیر هر محله، با توجه به نواقص و مهم‌تر از آن، به‌روز نبودن سامانه اطلاعات املاک، اظهارات واسطه‌ها به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن پس از فروشنده و خریدار است. این در حالی است که لازم است علاوه بر این، اطلاعات قیمتی املاک به شکل روزآمد و برلحظه در اختیار عموم مردم و متقاضیان خرید قرار بگیرد تا آنها معیار و متر «قیمت‌سنجی» دیگری علاوه بر خوداظهاری واسطه‌ها در اختیار داشته باشند؛ هر چند تحقیق میدانی از بازار هم می‌تواند مکمل داده‌های سامانه بوده و راهنمای خریداران باشد.

از سوی دیگر حتی با فرض به‌‌روز شدن سامانه موجود، فقدان اطلاعات کافی درباره ملک مورد معامله باعث شده داده‌های منتشر شده پرکاربرد نباشد. به‌عنوان مثال، طبیعی است که قیمت آپارتمان نوساز بدون امکانات کلیدی نظیر پارکینگ، آسانسور و بالکن ممکن است حتی از آپارتمان چند ساله واجد امکانات مذکور در همان کوچه کمتر باشد. همچنین تعداد واحد در طبقه و در کل ساختمان بر قیمت آپارتمان اثر گذار است؛ مثلا آپارتمان‌های پر واحد در صورتی ممکن است از آپارتمان‌های تک‌واحدی گران‌تر باشند که در زمره آپارتمان‌های لوکس با امکاناتی همچون لابی و لابی‌من، سرایداری مقیم، استخر، سونا و نظایر آن باشند. در غیر این صورت اصولا تقاضا برای آپارتمان تک‌واحدی در مقایسه با آپارتمان واقع در ساختمان پر واحد غیرلوکس، اغلب بیشتر است و به همین نسبت ممکن است قیمت پیشنهادی فروشنده این دو واحد با یکدیگر قدری تفاوت داشته باشد.

 از دیگر پارامترهای موثر بر قیمت ملک، تعداد اتاق نسبت به متراژ است. ممکن است یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی به دلیل اینکه تنها یک اتاق خواب دارد، ارزان‌تر از آپارتمان دیگری با همین متراژ و موقعیت مشابه به لحاظ امکانات و محلیت فروخته شود. با این همه، در سامانه بازار املاک هیچ اطلاعاتی از موقعیت دقیق املاک فروخته شده وجود ندارد و صرفا اطلاعات کلی از سن بنا، محل قرارگیری و قیمت ارائه شده است. در نتیجه متقاضیان خرید معتقدند سامانه فعلی حتی در صورت به‌روز بودن برای آنها چندان قابل بهره‌برداری نیست.