تخمین میزان عوارض رکود ساختمانی در پایتخت برای سال ۹۸ +جدول
به گزارش اقتصادنیوز بررسی متغیرها و نشانه‌های کنونی از وضعیت بازار ساخت و ساز و اثرگذاری این وضعیت بر روند آتی بازار نشان می‌دهد اگرچه ساخت و ساز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در سال جاری در مسیر رونق قرار گرفت اما متاثر از چهار عامل احتمال بازگشت مجدد این بازار به وضعیت رکودی در سال آینده بالا است. در سال جاری، با قرارگیری بازارمسکن در آستانه دوره رونق، در برخی مناطق پایتخت پروژه‌های جدید ساختمانی کلید خورد اما در ادامه سال، جهش قیمت خرید و فروش مسکن و به دنبال آن کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی، افزایش چندبرابری قیمت مصالح ساختمانی(به‌طور متوسط ۵۰ درصد)، رشد ۲ برابری قیمت زمین به‌طور میانگین و بدبینی سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به شرایط اقتصادی آینده سبب شد تا احتمال بروز رکود مجدد به ویژه در سال آتی در بخش ساخت و ساز افزایش پیدا کند. احتمال بروز رکود برای سال آتی که بخشی از آن خارج از اراده سرمایه‌گذاران ساختمانی است می‌تواند موج جدیدی از پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره و معلق در مناطق شهری پایتخت را شکل دهد. از این رو پارلمان محلی پایتخت برای جلوگیری از شیوع پدیده ساختمان‌های نیمه‌کاره در شهر و خطرات ناشی از آن همچون ریزش گود، به نتیجه رسیدن سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در بخش ساختمانی و مهم‌تر از همه آسیب ندیدن دید بصری شهر، فرمول اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره را به روزرسانی کرده است. مطابق با فرمول جدید تعریف شده برای اخذ عوارض از این گروه از پروژه‌های ساختمانی، نرخ عوارض ۳۴ برابر نسبت به فرمول کنونی پیش‌بینی شده تا ریسک رها شدن پروژه‌های ساختمانی برای سازندگان از محل پرداخت عوارض به شهرداری افزایش پیدا کند.
براین اساس شهرداری تهران ملزم به صدور مجوز افزایش مهلت اتمام عملیات ساختمانی یا انواع گواهی ساختمانی به مدت یک سال از تاریخ اتمام عملیات ساختمانی در پروانه بدون اخذ عوارض است. به این معنی که شهرداری مجوز افزایش مهلت اتمام عملیات ساختمانی را برای آن گروه از پروژه‌های ساختمانی که در مهلت مقرر در پروانه ساختمانی شروع و در مهلت مقرر در پروانه به پایان نرسیده برای یک سال نخست بدون اخذ هیچ گونه عوارضی صادر خواهد کرد اما در صورتی که عملیات ساختمانی پس از یک سال تمدید نیز به پایان نرسید مطابق با فرمول جدید پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره مشمول عوارض تعلیق خواهند شد.
بررسی و مقایسه عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره در فرمول فعلی و فرمول جدید مصوب شده برای سال آینده نشان می‌دهد: این عوارض مطابق با فرمول فعلی و براساس مصوبه سال۹۵ مبنی بر «حاصل‌ضرب مساحت زیربنا در ارزش معاملاتی اعیان» اعمال می‌شود. اما فرمول عوارض تعلیق برای سال ۹۸ از مجموع یک سوم ارزش روز زمین یک پروژه ساختمانی به علاوه ارزش معاملاتی هر مترمربع زیربنای ساختمانی تعریف شده است. مهم‌ترین تغییرات اعمال شده در فرمول سال آینده، اضافه شدن پارامتر قیمت روز زمین و همچنین تخفیف بیشتر برای رهاسازی پروژه به تعاونی‌های مسکن (معافیت ۸۰ درصدی به جای ۵۰ درصدی فرمول قبل) است. به این ترتیب میانگین بهای عوارض (مطابق قیمت روز زمین و ارزش معاملاتی بنای مسکونی در دفترچه تقویم املاک) در فرمول جدید نسبت به فرمول قدیم ۳۴ برابر شده است.
با توجه به قیمت روز زمین و ارزش معاملاتی املاک، از سال آینده بهای میانگین عوارض تعلیق برای هر مترمربع بنای ساختمان مسکونی حدود ۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان محاسبه شده است در حالی که میانگین بهای عوارض در فرمول کنونی که در سال ۹۴ مصوب و از سال ۹۵ اجرایی شده است؛ حدود ۹۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بنای مسکونی است.
مطابق با مصوبه شورای شهر تهران، قرار است این فرمول متناسب با مرحله‌ای که پروژه ساختمانی در آن مرحله تعلیق شده(فونداسیون، اسکلت، سفت‌کاری و نازک‌کاری)، به‌صورت شناور تعریف شده است. به‌طوری که هر چقدر پروژه در مراحل ابتدایی‌تری رها شود؛ مشمول عوارض بیشتری خواهد شد. براین اساس، در صورتی که پروژه ساختمانی در مرحله فونداسیون رها شده باشد ارزش ریالی عوارض معادل ۵/ ۱ میلیون تومان در هر مترمربع خواهد بود. اگر تعلیق عملیات ساختمانی در مرحله اسکلت اتفاق افتاده باشد؛ یک سوم عوارض محاسبه شده در فرمول معادل یک میلیون تومان می‌شود. همچنین اگر نیمه‌کاره ماندن پروژه ساختمانی در مرحله سفت‌کاری و نازک‌کاری اتفاق افتاده باشد رقم عوارض پیش بینی شده به ترتیب معادل یک پنجم فرمول یعنی ۶۰۰ هزار تومان و یک دهم فرمول معادل ۳۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع بنای مسکونی خواهد بود.
البته در مصوبه جدید که نسخه سوم فرمول اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره است به جای آنکه فرمول به لحاظ اثرگذاری بر پروژه‌های ساختمانی برای جلوگیری از نیمه‌کاره ماندن آنها تقویت شود، ایرادات جدی نسبت به نسخه کنونی پیدا کرده است. ایرادی که بدون در نظر گرفتن تغییر آگاهانه، غفلت شورا و ضعف در بدنه کارشناسی شهرداری را در طراحی فرمول نشان می‌دهد. بررسی سابقه اخذ عوارض از سال ۸۳ تاکنون، روند اثرگذاری اخذ این نوع عوارض در دوره‌های مختلف را به خوبی نشان می‌دهد. سابقه اخذ این نوع عوارض به سال ۸۳ در زمان شورای شهر دوم باز می‌گردد. در نسخه اول فرمول مصوب اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره، در صورتی که عملیات ساختمانی در مهلت مقرر در پروانه شروع و تمام نشود، شهرداری مکلف به تمدید یک ساله دوره ساخت و ساز و صدور مجوز افزایش مهلت اتمام عملیات ساختمانی بدون اخذ عوارض از سازنده بوده است.
در نسخه دوم فرمول اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره که در سال ۹۴ تصویب و از ابتدای سال ۹۵ اجرایی شده است، فرجه تمدید مهلت اتمام عملیات ساختمانی یا همان مجوز افزایش اتمام عملیات ساختمانی بدون اخذ عوارض، از یکسال به دو سال افزایش پیدا کرد. به تعبیری مدیریت شهری سختگیری کمتری برای اتمام پروژه‌های ساختمانی در مهلت مقرر در پروانه و همچنین اخذ عوارض از پروژه‌های نیمه‌کاره اعمال کرد. نکته مهم آن است که در هر دو نسخه اولیه، شهرداری مکلف می‌شود در صورت تمام نشدن عملیات ساختمانی در مهلت تمدید شده، عوارض سالانه مطابق با فرمول تعیین شده دریافت کند.
اگرچه در نسخه سوم از این فرمول که اخیرا به تصویب شورای شهر تهران رسیده، فرجه تمدید رایگان اتمام عملیات ساختمانی، از دو سال به یک سال کاهش پیدا کرده اما یک تصمیم نامناسب درخصوص محدوده اختیارات شهرداری تهران برای اخذ عوارض تعلیق گرفته شده است. مطابق با تصمیم شورای شهر تهران، «تکلیف » شهرداری برای اخذ عوارض معلق و به «اجازه» تبدیل شده است. در متن این مصوبه آمده است: «شهرداری تهران مجاز است در صورت عدم اتمام عملیات ساختمانی در مهلت یک سال، اخذ عوارض سالانه معادل ضریبی از بهای مندرج در جدول ارزش معاملاتی اعیانی املاک مطابق با آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ مالیات‌های مستقیم نسبت به صدور مجوز تمدید افزایش اتمام عملیات ساختمانی یا انواع گواهی ساختمانی اقدام کند.» به این ترتیب شهرداری بر خلاف فرمول فعلی که موظف به اخذ این نوع عوارض پس از اتمام مهلت مقرر بود؛ در صورت تشخیص می‌تواند به اخذ عوارض تعلیق اقدام کند.
کارشناسان شهری معتقدند تعیین محدوده جدیدی از اختیارات برای شهرداری (تبدیل تکلیف به اجازه) در اخذ این نوع از عوارض می‌تواند منجر به بروز فساد در این حوزه شود. چراکه می‌تواند اعمال سلیقه شهرداری‌های مناطق را به همراه داشته باشد. در این صورت اعمال قانون مشخص جای خود را به رایزنی و احتمالا دریافت‌های غیررسمی خواهد داد. این در حالی است که اگر شهرداری مکلف به اخذ این نوع عوارض برای سال آینده بود، هزینه رکود عملیات ساختمانی برای سازندگان افزایش پیدا می‌کرد. چراکه مطابق با فرمول جدید، میانگین عوارض تعلیق برای هر مترمربع بنای مسکونی معادل ۹۰۰ هزار تومان یعنی یک‌سوم هزینه ساخت و ساز در شهر تهران است. در حال حاضر هزینه ساخت و ساز هر مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران به ۳ میلیون تومان رسیده است که در صورت اعمال این فرمول، سازنده‌های پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره باید معادل یک‌سوم هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع را به‌عنوان عوارض تعلیق در سال آینده پرداخت کنند. این نوع عوارض یک نوع درآمد پایدار و مطلوب برای شهر تهران خواهد بود که اجرای درست آن می‌تواند نتایج مثبتی برای شهر از جمله کاهش ساختمان‌های نیمه‌کاره داشته باشد. مطابق با بودجه مصوب سال جاری، درآمد پیش‌بینی شده برای شهر تهران از این محل حدود ۷۰ میلیارد تومان بوده که تا پایان ۹ ماه ابتدایی امسال رقمی در حدود ۴۴ میلیارد تومان آن وصول شده است. این نوع عوارض در لایحه پیشنهادی سال آینده با اندکی افزایش نسبت به سال جاری در نظر گرفته شده است. براساس پیشنهاد اولیه شهرداری تهران، حدود ۸۱ میلیارد تومان(حدود ۲۰ میلیارد تومان به‌صورت غیرنقد)درآمد برای سال آتی از این محل پیش‌بینی شده است.
در صورتی که این فرمول به شکل مناسب و بدون اعمال سلیقه شهرداری‌های مناطق اجرایی شود تصمیم‌گیری برای سازنده‌ها سخت خواهد شد. به این معنا که سازنده‌ها باید یکی از دو گزینه «پرداخت هزینه تعلیق معادل یک‌سوم هزینه ساخت و ساز در هرمتر مربع» را به شهرداری پرداخت کنند یا آنکه «در شرایط رکودی پروژه ساختمانی خود را تکمیل کنند». آخرین آمار منتشر شده مربوط به ساختمان‌های نیمه‌کاره موجود در شهر تهران نشان می‌دهد: در حال حاضر ۱۰ درصد پروژه‌های بیش از ۱۰ سال رها شده مربوط به سال‌های ۵۳ تا ۷۹ است، در حالی که بیش از ۴۰ درصد ساختمان‌های نیمه‌کاره و گودهای ۵ساله موجود، متعلق به سال‌های ۸۵ تا ۸۹ است. همین امر گواه شیوع یک آسیب جدی در حوزه شهرسازی است که مستقیما ایمنی شهر و امنیت اجتماعی را نشانه گرفته است.
