ناکامی طرح دولت برای بافت‌های فرسوده! بازگشت چراغ خاموش به مسیر گذشته

دولت به دلیل ناکامی در تحقق طرح خانه‌سازی حمایتی در هسته فرسوده شهرها، بی‌صدا از بازآفرینی شهری عبور کرد و محور اصلی خانه‌سازی انبوه دولتی را در زمین‌های فرعی واقع در شهرهای جدید قرار داد. به گزارش «دنیای اقتصاد» روز گذشته یک پروژه دولتی ساخت وساز مسکن در یکی از شهرهای جدید اطراف پایتخت کلنگ‌زنی شد. این پروژه بخشی از یک طرح ۲۰۰ هزار واحدی عرضه مسکن در ۱۷ شهر جدید اطراف کلان‌شهرها است. طرحی که قرار بود بخشی از برنامه دولت فعلی برای تامین مسکن حمایتی باشد اما هم‌اکنون شواهد موجود نشان می‌دهد کل برنامه مسکن حمایتی به همین طرح ساخت و عرضه مسکندر شهرهای جدید تبدیل شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» برنامه دولت یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن براساس تاکید حسن روحانی رئیس‌جمهوری در همان ابتدای تشکیل دولت یازدهم بنا بود در قالب طرحی با عنوان «بازآفرینی شهری» اجرایی شود. مطابق با محورهای پیش‌بینی شده در این طرح، هدف اصلی از اجرای این طرح آن بود که از یکسو خانه‌های کلنگی و ناایمن در برابر زلزله در هسته فرسوده شهرها، نوسازی و مقاوم شود و از سوی دیگر با نوسازی محله‌ای این محدوده از شهرها، بحران‌ها و ناهنجاری‌های اجتماعی موجود در این پهنه از شهر کاهش پیدا کند. یکی از دلایل مهم انتخاب عرصه هسته فرسوده شهرها به‌عنوان محل اصلی اجرای طرح بازآفرینی شهری انتقاد مسوولان فعلی دولت به طرح مسکن مهر (برنامه عرضه مسکن حمایتی در دولت نهم و دهم) بود. مسوولان فعلی دولت عنوان می‌کردند ساخت مسکن مهر در بیابان‌ها(واحدهای مسکن مهر مربوط به شهرهای جدید اطراف شهر تهران) صورت گرفته که فاقد سطح استاندارد و لازم برای زندگی شهری است و همین موضوع موجب عدم رغبت بخش زیادی از تقاضای مسکن برای ورود به شهرهای جدید شده بود، از این رو معتقدند برنامه عرضه مسکن جایگزین مسکن مهر به جای تمرکز در بیابان‌های اطراف پایتخت و سایر شهرهای بزرگ باید به درون بافت فرسوده که دارای زیرساخت‌های زیربنایی و روبنایی لازم برای زندگی شهری است، هدایت شود.

یکی از نکات مهم برنامه‌ریزی شده در طرح برنامه عرضه مسکن حمایتی در این دولت که از آن به‌عنوان بازآفرینی شهری یاد می‌شود؛ تفاوت شکل اجرای این طرح با روش‌های نوسازی در سال‌های گذشته بود. از دهه ۸۰ تاکنون که برنامه نوسازی بافت فرسوده در دستور کار دولت‌های محلی و ملی قرار گرفت، نوسازی صرفا به نوسازی کالبدی واحدهای مسکونی کلنگی محدود می‌شد و همین موضوع سبب شده تا جریان نوسازی به شکل کلی در بافت‌های فرسوده شهرها اتفاق نیفتد. از این رو بنا شد در برنامه دولت فعلی شکل جدیدی از نوسازی هسته فرسوده شهرها رقم بخورد. در این برنامه، همراه با نوسازی واحدهای مسکونی، توسعه و افزایش سرانه‌های خدمات هفت‌گانه نیز هدف قرار گرفت. به‌طوری که از هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۳۰ واحد صرف توسعه خدمات و امکانات شهری می‌شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین مزایای نوسازی همزمان کالبد و خدمات درون بافت‌ فرسوده علاوه بر تشویق سرمایه‌گذاران برای ورود به این محدوده از شهر، فراهم ساختن زمینه ورود خانوارهای جدید برای سکونت درون بافت شهرها است. براساس همین برنامه، در زمستان ۹۶ با فرمان رئیس‌جمهوری استارت طرح بازآفرینی شهری زده شد و بنا شد در قالب آن در بخش اصلی طرح، سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای کوچک ساخته و عرضه شود. از مجموع برنامه‌ریزی انجام شده برای ساخت مسکن در بافت فرسوده سهمشهر تهران سالانه دست کم حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی شد. در آن مقطع اصرار بر انبوه‌سازی در بافت فرسوده وجود داشت؛ در حالی که وزیر وقت با چنین مدلی مخالف بود. این اختلاف، تغییر وزارتی در این بخش را رقم زد. اما اکنون مشخص شده آن مدل مدنظر مقامات ارشد دولت قابلیت اجرا توسط سرمایه‌گذاران را ندارد.

با این حال هم‌اکنون تاکتیکی که متولی بخش مسکن در دولت پیش گرفته(نمونه آن کلنگ‌زنی پروژه حدود ۲هزار واحدی روز گذشته در شهر جدید اندیشه بود) حکایت از عبور بی‌صدای دولت از طرح بازآفرینی شهری با هدف اصلی نوسازی هسته فرسوده شهرها دارد. با توجه به آنکه زیرساخت‌ها و پیش‌نیازهای اصلی اجرای طرح بازآفرینی شهری به‌عنوان بخش اصلی ساخت و عرضه مسکن حمایتی دولت فعلی طی یک سال گذشته به سرانجام نرسیده و تحقق آن همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد؛ ظاهرا درونوزارت راه و شهرسازی که متولی اصلی اجرای طرح بازآفرینی شهری است این‌طور جمع‌بندی شده که برای آنکه دولت دوازدهم در پایان کار ریاست‌جمهوری حسن روحانی بتواند کارنامه قابل قبولی از نگاه جامعه متقاضی مسکن ارائه کند چاره‌ای جز خانه‌سازی دولتی وجود ندارد.

یکی از پیش‌شرط‌های اصلی برای اجرای طرح بازآفرینی شهرها واگذاری اراضی دستگاه‌های دولتی به این طرح بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد با وجود دستور رئیس‌جمهور، هنوز دستگاه‌ها اقدامی در جهت واگذاری این اراضی نکرده‌اند. دیگر پیش‌شرط برای اجرای این طرح در بافت فرسوده شهرها، رفع گره حقوق املاک بدون سند در بافت فرسوده بود. همچنین بنا بود محرک و تسهیل‌گری برای جلب رضایت مالکان ایجاد شود. یکی دیگر از مهم‌ترین ابزارهای لازم برای استارت این طرح، ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری سازنده‌های بخش خصوصی در این طرح بود. این انگیزه از سه طریق شامل پرداخت وام ساخت ارزان‌قیمت، واگذاری زمین صفر و تخفیف در پرداخت هزینه‌های حاشیه‌ای همچون انشعابات بود. بررسی‌ها حکایت از آن دارد که هیچ‌یک از این سه مسیر از سوی دولت برای ایجاد انگیزه بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده به سرانجام نرسیده است.

از این رو برای آنکه این هدف را محقق کند مجددا وزارت راه و شهرسازی به ساخت مسکن انبوه در بیرون از کلان‌شهرها روی آورده است. دقیقا محلی که مقامات ارشد دولت فعلی در نقدهایی که به مسکن مهر(برنامه عرضه مسکن حمایتی در دولت گذشته) وارد می‌کردند این نقاط یعنی شهرهای جدید را بیابان توصیف می‌کردند. محلی که به جای آنکه به محل اصلی زندگی ساکنان آن تبدیل شود نقش خوابگاه را برای آنها بازی کرده است. صرف نظر از اشکالات و نواقص فنی و به ویژه مشکلات مالی و اعتباری مربوط به طرح مسکن مهر، اینکه منتقدان طرح مسکن مهر در دولت فعلی امروز به نوعی در همان مکان‌هایی که مسکن مهر ساخته و عرضه شده است به خانه‌سازی جدید و انبوه روی آورده‌اند قابل نقد و بررسی است. مطابق با بررسی‌ها قرار است در قالب این طرح، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در ۱۷ شهر جدید ظرف دو سال ساخته شود. از این تعداد حدود ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی یعنی حدود ۴۰ هزار واحد سهم چهار شهر جدید اطراف تهران شامل پرند، پردیس، اندیشه و هشتگرد است.

البته بررسی‌ها نشان می‌دهد: این مدل خانه‌سازی دولتی در شهرهای جدید یک تفاوت عمده با خانه‌سازی انجام شده در قالب طرح مسکن مهر دارد. در شکل اجرا شده در طرح مسکن مهر، سازنده‌ها به‌عنوان پیمانکاران دولتی حضور داشتند. به این معناکه پس از ساخت وتکمیل واحدهای مسکونی، تضمین فروش تمامی واحدهای ساخته شده برای سازنده‌ها ایجاد شده بود. به‌طوری که پس از سفارش کار از سوی دولت، پیمانکاران موظف به ساخت مسکن با قیمت مقطوع(قیمت مقطوع در ابتدای اجرای طرح مسکن مهر از متر مربعی ۳۰۰ هزار تومان بود) بودند. پس از تکمیل مراحل ساخت، واحد مسکونی از سوی سازنده به دولت تحویل می‌شد و دولت به افرادی که تحت عنوان واجدین شرایط در سامانه مسکن مهر ثبت‌نام کرده بودند، تحویل می‌داد.

اما در این طرح جدید که قرار است از سوی دولت فعلی پیش‌رود، شکل ساخت پیمانکاری نیست بلکه پروژه‌های تعریف شده در قالب سرمایه‌گذاری مشارکتی پیش خواهد رفت. به این معناکه در این پروژه‌ها، سازنده‌ها شریک دولت می‌شوند. آورده دولت در این پروژه‌ها زمین است اما در مقابل تضمین فروش واحدهای مسکونی ساخته بر عهده دولت نیست از این رو سازنده‌ها باید به‌گونه‌ای واحدهای مسکونی را تکمیل و عرضه کنند که بتوانند در بازار تقاضا بفروشند.

در قراردادی که روز گذشته کلنگ‌زنی آن انجام شد قرار است حدود ۲هزار واحد مسکونی با ارزش ریالی یک هزار میلیارد تومان در شهر جدید اندیشه ساخته و تکمیل شود. نکته و تفاوت مهم دیگر این پروژه با طرح مسکن مهر آن است که قرار است بعد از پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصدی، سازنده‌ها امکان و اجازه پیش فروش واحدها را با قیمت روز بازار داشته باشند. البته کلنگ‌زنی این پروژه در روز گذشته می‌تواند حاوی یک معنادار از اجرای طرح مسکن حمایتی دولت داشته باشد. از آنجاکه شروع این طرح جدید توسط شرکت ساختمانی وابسته به دولت است می‌تواند این معنی را مخابره کند که هنوز شواهدی مبنی بر رغبت شرکت‌های ساختمانی کاملا خصوصی برای ورود به این پروژه‌های ساخت وساز وجود ندارد. این طرح که بخشی از برنامه خانه‌سازی دولت است نشان می‌دهد عرضه مسکن حمایتی (مسکن امید) به جای هسته فرسوده شهرها قرار است در زمین‌های فرعی(خارج از شهر مادر) اجرایی شود. این در حالی است بنای اولیه در عرضه مسکن حمایتی در این دولت آن بود که محور اصلی ساخت مسکن درون هسته فرسوده شهرها شکل بگیرد تا به قول وزیر سابق راه و شهرسازی از این طریق علاوه بر نوسازی بافت فرسوده، نیاز مسکن درون شهرها تامین شود.

نکته جالب آنکه برای اجرای این طرح در اراضی فرعی خارج از شهر نیز ابزارها و وعده‌های دولت هنوز ارائه نشده است. یکی از مهم‌ترین وعده‌های دولت به بحث ارائه تسهیلات ساخت مربوط می‌شود. در حالی که بنا بود از سوی دولت وام ساخت ارزان‌قیمت به سازنده‌های این پروژه‌ها تعلق گیرد، اما هنوز هیچ نقشه مشخصی برای تامین و پرداخت وام ساخت برای خانه‌سازی دولتی در شهرهای جدید طراحی نشده است و پرداخت این تسهیلات در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. همچنین بنا بود عرضه مسکن در شهرهای جدید به صندوق مسکن یکم متصل شود به این معنی که خانه‌اولی‌های متقاضی خرید مسکن به‌عنوان پیش‌خریدار خانه‌های ساخته شده در شهرهای جدید شناخته شوند تا به این ترتیب وام آماده عرضه از طریق صندوق یکم ابتدا به سازنده، سپس به خریدار منتقل شود. در صورت ایجاد این اتصال میان پروژه‌های ساختمان‌سازی در شهرهای جدید و صندوق یکم، خانه‌اولی‌های در جست و جوی خانه که امکان خرید مسکن در شهر تهران را ندارند می‌توانند مسکن خود را در شهرهای جدید تامین کنند.

با این حال یک اشکال بزرگ این طرح خانه‌سازی دولتی این است که ظرفیت مسکونی جدیدی به دنبال اجرای این طرح در شهرهای جدید اطراف شهر مادر در حالی ایجاد خواهد شد که مشخص نیست تقاضای مسکونی درون پایتخت رغبت سکونت در این شهرها را داشته باشد. برخی از کارشناسان معتقدند یکی از مهم‌ترین پیش‌شرط‌هایی که می‌تواند کوچ بخشی از تقاضای خرید مسکن از شهرهای مادر به شهرهای جدید را تضمین کند اجرای شبکه ریلی حمل و نقل متصل‌کننده حومه به شهر مادر است. اجرای این شبکه ریلی از آنجاکه می‌تواند رفت و آمد از شهرهای جدید به شهر مادر را سریع و ارزان کند امکان سکونت بخش بیشتری از جمعیت در این شهرها را ایجاد می‌کند. بدون وجود این فاکتور تضمین‌کننده این سوال ایجاد می‌شود که با اجرای طرح جدید ساخت مسکن حمایتی از سوی دولت فعلی، آیا سرنوشت آپارتمان‌های جدید در شهرهای جدید مشابه ساختمان مسکن مهر خواهد بود؟ به این معناکه آیا این ساختمان‌ها به خوابگاهی برای ساکنان تبدیل خواهد شد یا خیر؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود ۷۰ درصد از ظرفیت مسکونی شهرهای جدید خالی از سکنه است. مطابق با برنامه‌ریزی‌ها باید بیش از ۳ میلیون نفر در شهرهای جدید سکونت داشته باشند اما براساس آخرین آمار جمعیت ساکن در واحدهای مسکونی شهرهای جدید کمتر از ۸۰۰ هزار نفر است. این موضوع نشان‌دهنده ناکامی در انتقال جمعیت به شهرهای جدید باشد. از این رو دو نگاه به سرنوشت آپارتمان‌های جدید در شهرهای جدید وجود دارد. در نگاه نخست، شهرهای جدید همچنان به‌عنوان یک خوابگاه برای ساکنان آن نقش بازی خواهند کرد. یکی از مهم‌ترین دلایل باقی ماندن این نقش برای شهرهای جدید از این نگاه آن است که هنوز سطح خدمات زیربنایی و روبنایی مستقر در شهرهای جدید پاسخ‌دهنده نیازهای ساکنان آنها نیست.

اما نگاه دوم بر تغییر وضعیت شهرهای جدید نسبت به سال‌های گذشته تمرکز دارد. این نگاه تاکید دارد که شهرهای جدید امروز نسبت به سال‌های گذشته (یعنی یک دهه پیش که ساخت مسکن مهر آغاز و سال‌های ۹۱ و ۹۲ که بهره‌برداری و واگذاری واحدها در شهرهای جدید آغاز شد) یک تفاوت مثبت پیدا کرده‌اند. در ابتدای دهه ۹۰ عمده واحدهای مسکن مهر ساخته شده در شهرهای جدید خالی از سکنه بود و بخش زیادی از واحدهای مسکونی پر شده از جمعیت به جمعیت مهاجر سایر استان‌های کشور تعلق داشت که به‌عنوان مستاجر در این آپارتمان‌ها سکونت داشتند. اما در حال حاضر به نظر می‌رسد به دو علت تقاضای مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران از طرف ساکنان فعلی پایتخت افزایش پیدا کرده است.

علت نخست به تورم قیمت مسکن در شهر تهران به ویژه طی یک سال گذشته باز می‌گردد. براساس آمار میانگین قیمت مسکن از مترمربعی ۳ میلیون تومان در سال ۹۱ به بیش از ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر مترمربع در سال جاری افزایش پیدا کرده است. یعنی قیمت مسکن در سال جاری نسبت به ابتدای دهه ۹۰، حدود ۴ برابر شده است، این در حالی است که قدرت خرید طی این سال‌ها نه تنها افزایش پیدا نکرده است بلکه تحت تاثیر جهش قیمت در فاصله سال ۹۶ تا ۹۷ نصف هم شده است.

کاهش قدرت خرید متقاضی خرید مسکن می‌تواند یکی از دلایلی باشد که بخشی از متقاضیان بازار مسکن در مقایسه با ۱۰ سال پیش انگیزه بیشتری برای خرید خانه در شهرهای جدید داشته باشند. دلیل دیگر نیز به توسعه نسبی امکانات و خدمات جدید در شهرهای جدید مربوط می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر سطح خدمات زیربنایی و روبنایی ایجاد شده در شهرهای جدید نسبت به شهرهای مادر همچون تهران هنوز متفاوت است اما نسبت به ۱۰ سال گذشته روند توسعه این خدمات افزایش پیدا کرده است.

سازنده‌هایی که روز گذشته قرارداد ساخت خانه‌سازی دولتی در شهرهای جدید را در قالب شرکای دولت امضا کرده‌اند پیش از انعقاد قرارداد یک نیازسنجی از وضعیت ساخت و عرضه مسکن در شهرهای جدید و مقایسه آن با بافت فرسوده انجام داده‌اند. نتایج این نیازسنجی نشان می‌دهد هزینه ساخت و قیمت فروش واحدهای نوساز در شهرهای جدید اطراف شهر تهران به‌گونه‌ای است که می‌تواند حاشیه سود حدود ۲۰ درصدی را برای سازنده‌ها در یک سال تامین کند. این در حالی است که برخی از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که سال گذشته قصد ورود به بافت فرسوده را داشتند به این جمع‌بندی رسیدند که ساخت وساز در این محدوده از شهر تهران در بهترین حالت منجر به سر به سر شدن هزینه ساخت و درآمد حاصل از فروش برای آنها خواهد شد. بررسی‌ها حاکی است که هم‌اکنون در شهر جدید اندیشه قیمت تمام شده ساخت مترمربعی بین ۴ تا ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود، این در حالی است که قیمت فروش واحدهای نوساز مترمربعی بین ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۷ میلیون تومان تعیین می‌شود. اما در بافت فرسوده شهر تهران متوسط قیمت مسکن مترمربعی بین ۴ تا ۶ میلیون تومان در نوسان است و قیمت تمام شده نیز حدود همین رقم برآورد شده است.

سرمایه‌گذاران جواب معمای نافرجام ماندن طرح بازآفرینی شهری و شیفت سازنده‌های مسکن به شهرهای جدید را اینگونه عنوان می‌کنند که اگر قرار است بازآفرینی شهری به سرانجام برسد راهکار آن است که شکست بازار در ساخت وسازهای بافت فرسوده تعیین تکلیف شود.