عقب‌نشینی شهرداری در واقعی‌سازی عوارض ساخت
به گزارش اقتصادنیوززمستان پارسال پایه محاسبه عوارض ساخت به شکلی تغییر کرد که در سال جاری بهای عوارض بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافت. اما مخالفان واقعی‌سازی عوارض ساخت با این بهانه که عوارض نسبت به سال ۹۳ حدود ۱۴۰ درصد افزایش یافته، برای نپرداختن حق شهر، جوسازی کردند. این در حالی است که قیمت مسکن در همین فاصله ۲۰۷ درصد رشد کرد.
شهرداری تهران برای دومین بار نرخ عوارض ساخت‌وساز سال ۹۸ را با عقب نشینی از تصمیم اولیه خود، تغییر می‌دهد. شهرداری تهران بعد از تصویب فرمول جدید محاسبه عوارض ساخت‌وساز در زمستان سال گذشته و ابلاغ آن به شهرداری‌های مناطق در ابتدای امسال، قرار بود برای واقعی‌سازی نرخ و مبالغ عوارض با تهیه یک جدول مربوط به مناطق ۲۲گانه اقدام کند اما در جدولی که شهرداری تهران آن را اخیرا آماده کرده و قرار است فردا در قالب یک لایحه دو فوریتی در صحن شورای شهر جهت تصمیم و تصویب نهایی رونمایی شود؛ مدیران شهرداری با عقب نشینی اساسی از واقعی‌سازی نرخ محاسبه عوارض ساخت‌وساز در سال ۹۸، قصد دارند همچنان خواص ساختمانی را به منافع شهر و عموم شهروندان ترجیح دهند. به گزارش «دنیای اقتصاد» مطابق با بررسی ها، نرخ و فرمول عوارض ساخت‌وساز در شهر تهران از سال ۹۳ تا زمستان ۹۷ تغییری نداشته است. از سال ۹۳ تاکنون اگرچه در برخی سال‌ها قیمت پایه محاسبه عوارض ساخت‌وساز(دفترچه ارزش معاملاتی املاک که در سازمان امورمالیاتی تهیه و به شهرداری تهران ابلاغ می‌شود) افزایش خفیفی داشته اما مدیریت شهری تهران که باید متناسب با تورم مسکن و حاشیه سود ساخت‌وساز، حق شهر را به شکل تعدیل نرخ عوارض ساخت‌وساز از فعالان ساختمانی دریافت و به خزانه اداره شهر تهران واریز کند، با چشم پوشی از تعدیل فرمول عوارض ساخت‌وساز دو بستر برای تامین منافع خواص ساختمانی ایجاد کرده است. اولین بستری که به واسطه این تصمیم مدیریت شهری طی سال‌های ۹۳ تا ۹۷ ایجاد شده آن است که همه منافع حاصل از رشد سالانه قیمت مسکن به جیب خواص برود بدون آنکه هزینه‌ای متناسب با آن از سوی این گروه به شهر و عموم شهروندان بابت عوارض تحمیل شده ناشی از ساخت‌وساز به مدیریت شهری پرداخت شود. بستر دوم آن است که امکان توافق غیررسمی و همچنین لابی کردن خواص با شهرداران مناطق بدون واقعی‌سازی نرخ عوارض فراهم بود.
از این رو شهرداری تهران زمستان سال گذشته بعد از حداقل ۴ سال بی عملی در برابر واقعی‌سازی نرخ عوارض ساخت‌وساز، یکلایحه برای فرمول جدید عوارض ساخت‌وساز در سال ۹۸ در شورای شهر به تصویب رساند و بنا بود از ابتدای امسال ملاک عمل تعیین نرخ عوارض ساختمانی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران قرار بگیرد.
براساس مفاد این مصوبه، بهای عوارض ساخت‌وساز برای سازنده‌ها نسبت به سال ۹۷ حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد با افزایش مواجه می‌شد. این افزایش با توجه به تورم سالانه و جهش قیمت مسکن طی یک‌سال گذشته(در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در تهران ۱۱۱ درصد نسبت به یک‌سال گذشته افزایش پیدا کرده است) چندان قابل توجه نیست و به نوعی می‌توان گفت یک رشد غیرواقعی محسوب می‌شود. با این حال طی دوماه نخست امسال خواص ساختمانی موفق شدند با حاشیه‌سازی و اعلام نوعی از نرخ رشدعوارض ساخت‌وساز که به لحاظ روانی اثر منفی در جامعه داشته باشد، شهرداری را به عقب‌نشینی از حفاظت از منافع شهر وادار کنند. در این چند ماه، میانگین بهای عوارض ساخت‌وساز براساس مصوبه زمستان سال ۹۷، ۱۴۰ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش پیدا کرد. در وضعیت کنونی اقتصاد کشور، اعلام نرخ رشد ۱۴۰ درصدی برای یک فاکتور هزینه‌ای می‌تواند یک بار منفی سنگین را ایجاد کند در حالی که شهرداری تهران در دفاع از آنچه تصویب کرده این بار منفی را به‌طور قاطعانه می‌توانست خنثی کند. چراکه حتی با فرض آنکه نرخ رشد برحسب گفته خواص صحیح باشد، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی سال ۹۳ تا بهار امسال معادل ۲۰۷درصد افزایش پیدا کرده و از متر مربعی ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان به مترمربعی ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است؛ بنابراین همچنان میزان رشد عوارض ساخت‌وساز به مراتب کمتر از حاشیه سود خواص ساختمانی از محل رشد قیمت مسکن است. اما با این حال به رغم آنکه مطابق با تبصره سوم مصوبه زمستان سال گذشته شورای شهر تهران، شهرداری مکلف بود جدولی با عنوان «ضریب تعدیل ارزش معاملاتی املاک» با هدف واقعی کردن ماخذ محاسبه و دریافت انواع عوارض ساخت‌وساز تهیه و به پارلمان محلی پایتخت ارائه کند؛ این جدول به شکلی کاملا معکوس از هدف بیان شده در تبصره، آماده و قرار است فردا در صحن شورای شهر تهران ارائه شود. این انتظار وجود داشت که چون واقعی‌سازی نرخ عوارض ساخت‌وساز هدف مهم و اولیه تهیه این جدول است، میزان عوارض دست کم نسبت به فرمول مصوب زمستان سال گذشته کاهش پیدا نکند اما ضرایب به گونه‌ای در این جدول تعریف شده که میانگین بهای عوارض ساخت‌وساز در سال جاری فقط ۷۰ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش پیدا می‌کند به عبارت دیگر ضرایب تعیین شده در این جدول از کمترین رشد(کمتر از ۲۰ درصد) نسبت به عوارضی که در سال گذشته از سوی سازندگان به شهرداری تهران پرداخت می‌شد برخوردار است. در صورتی که این جدول فردا در صحن شورا با همین ضرایب پیش‌بینی شده بررسی و تصویب شود می‌توان گفت این دومین باخت شهرداری تهران به امتیازبگیرهای شهری طی چهار ماه گذشته است. باخت نخست شهرداری در مقابل امتیازبگیرهای شهری مربوط به ضوابط ممنوعیت ساخت‌وساز در باغ‌ها و اراضی سبز شهری می‌شود. در حالی که مطابق با ضوابط جدید، ساخت‌وساز در باغات و اراضی سبز پایتخت به شکل گذشته ممنوع اعلام شده است اما در اسفندماه سال گذشته، شهرداری از موضع خود درباره توقف و ممنوعیت صدور مجوز برج باغ عقب نشست و برای ۶۲ قطعه اراضی باغی در شهر تهران مجوز ویژه صادر کرده است. مهم‌ترین توجیه شهرداری تهران برای پذیرش عقب‌نشینی دوم در مقابل امتیازبگیرها در صحن شورای شهر تهران آن است که در حال حاضر سطح افزایش قیمت مسکن در پایتخت طی یک سال گذشته به گونه‌ای بوده است که اگر عوارض ساخت‌وساز نیز متناسب با آن با افزایش مواجه شود، بازار مسکن را به یک دوره رکود عمیق در بخش ساخت‌وساز هدایت خواهد کرد.
اما این توجیه شهرداری تهران از سوی کارشناسان اقتصادی به یک دلیل مهم و اساسی قابل رد است.
کارشناسان اقتصادی عنوان می‌کنند چه در گذشته و چه در حال حاضر عوارض ساخت‌وساز وزن محسوس و قابل توجهی در فاکتور هزینه‌های ساخت‌وساز(قیمت ساخت و تمام شده مسکن) ندارد. ضمن آنکه سهم آن در قیمت فروش نیز بسیار کم و قابل چشم‌پوشی است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین رقمی که سازنده‌ها در شهر تهران طی یک سال گذشته بابت عوارض ساخت‌وساز به شهرداری پرداخت می‌کردند برای هر مترمربع حدود ۲۰۰ هزار تومان بوده است، با توجه به آنکه میانگین قیمت مسکن در سال گذشته معادل ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده بنابراین سهم عوارض ساخت‌وساز از قیمت فروش مسکن در سال گذشته کمتر از ۵/ ۲ درصد بوده است. امسال نیز اگر جدول تهیه شده برای ضرایب تعدیل نرخ عوارض ساخت‌وساز در شورای شهر تصویب و ملاک عمل قرار گیرد، میانگین نرخ عوارض در منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه پایتخت به مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان و در منطقه ۲۰ به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه به مترمربعی ۱۰۰ هزار تومان خواهد رسید. برمبنای محاسبات کارشناسی انجام شده درون شهرداری، با توجه به میانگین قیمت مسکن منطقه یک در سال جاری(بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در این منطقه به مراتب بیش از رقمی است که در گزارش‌های رسمی اعلام می‌شود) سهم عوارض از قیمت فروش معادل ۷/ ۱ درصد می‌شود که نشان می‌دهد در گران‌ترین منطقه شهری سهم این عوارض از قیمت فروش مسکن همچنان کمتر از ۲ درصد است. این در حالی است که مطابق با بررسی‌های کارشناسی، با توجه به آنکه عوارض ساخت‌وساز نوعی مالیات شهری برای فعالیت‌های ساختمانی در شهر محسوب می‌شود و همچنین بارگذاری ساختمانی در شهر به لحاظ ظرفیت زیستی و جمعیتی تقریبا در حال سرریز شدن است بدیهی است که مالیات شهری در این حوزه باید به شکلی تعیین و اخذ شود که بتواند عطش ساخت‌وساز به خصوص در مناطق لوکس و غیرمصرفی را کنترل کند اما به نظر می‌رسد فرمول تهیه شده از سوی شهرداری تهران چنین فاکتوری را به‌طور کامل لحاظ نکرده است.
نکته مهم‌تر که به نظر می‌رسد شهرداری پیش از تصمیم به عقب‌نشینی در مقابل امتیازبگیرها باید آن را مدنظر داشته باشد آن است که آیا به‌طور واقعی عموم سازنده‌ها در دو ماه اول در مواجهه با فرمول عوارض ساخت‌وساز شوکه شده‌اند و به واسطه همین موضوع ساخت‌وسازهای مسکونی در پایتخت به بن‌بست خورده است؟ یا آنکه عقب‌نشینی شهرداری از تعدیل و واقعی‌سازی عوارض ساخت‌وساز منافع یک گروه خاص را تامین می‌کند ؟
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد برخلاف حاشیه‌سازی‌های انجام شده درخصوص این تصمیم مدیریت شهری، طی دو ماه نخست امسال، نوع مراجعه سازنده‌ها برای اخذ مجوز ساختمانی به گونه‌ای بوده است که نسبت به این موضوع واکنش خاصی نداشته است اما گفته می‌شود واسطه‌هایی که میان شهرداری و سازنده‌ها در مسیر اخذ جواز ساختمانی وجود دارد، سازنده‌ها را ترغیب به عدم پرداخت بهای عوارض ساخت‌وساز به شهرداری در این مدت به بهانه کاهش احتمالی نرخ عوارض ساخت‌وساز نسبت به فرمول مصوب زمستان سال گذشته کرده‌اند. همین موضوع نیز یکی از دلایلی بوده است که سبب شده آمار صدور پروانه ساختمانی از ابتدای امسال تا ۲۰ خردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته با کاهش ۶۷ درصدی مواجه شود.
اگرچه ظاهر این آمار نشان می‌دهد سازنده‌ها نتوانسته‌اند پروژه‌های جدید ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران را آغاز کنند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد طی این مدت تقاضاهای زیادی برای اخذ مجوز ساخت‌وساز به شهرداری تهران واصل شده است اما از آنجا که خبر کاهش احتمالی نرخ عوارض ساخت‌وساز از سوی واسطه‌ها منتشر شده است بنابراین این تصمیم سازنده‌ها برای پرداخت بهای عوارض و اخذ مجوز ساختمانی به عمل تبدیل نشده است. در این میان نیز ارائه لایحه دوفوریتی به شورای شهر برای تعدیل نرخ عوارض ساخت‌وساز در سال جاری نسبت به تصمیم زمستان سال گذشته تا این مرحله نشان از به نتیجه رسیدن لابی گسترده این گروه خواص دارد.
درحالی‌که همه استدلال‌ها نشان می‌دهد که مصوبه شورا هم به نفع منافع شهر است و هم بر اساس نرخ تجمیعی تورم در حوزه مسکن از سال ۹۳ تاکنون، منطقی و حتی خیلی کمتر از تورم رخ داده در حوزه مسکن است اما اعضای شورای شهر تهران عنوان می‌کنند هر روز یک نامه ارسال و مکاتبه می‌شود که شهرداری ضرایب تعدیلی ارائه کند؛ در چنین شرایطی نیز درآمدها به دلیل همین بلاتکلیفی و انتظار برای ارائه و تصویب نرخ‌های تعدیل‌شده، کاهش قابل توجهی یافته است. برخی اعضای شورای شهر عقب‌نشینی شهرداری در این خصوص را بازگشت به توافقی شوم که میان چندصدنفر انبوه‌ساز پایتخت و مدیران شهری طی دوره گذشته برقرار بود می‌دانند. به گفته آنها ناچیز بودن مبلغ رسمی عوارض، از یکسو سبب شده بود منافع انبوه‌سازان پایتخت تامین شود و از سوی دیگر امکان انجام انواع تخلفات و توافقات خارج از ضوابط فراهم شود تا به هر طریقی که شده درآمد شهرداری به اندازه‌ای تامین شود. از این رو به نظر می‌رسد مدیریت شهری در صورت ارائه لایحه دوفوریتی «ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی هر یک از بلوک‌های شهر تهران براساس آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک» در آزمون دشواری برای حفظ منافع شهر و شهروندان قرار خواهد داشت.
