بازار مسکن کشور زیر ذره‌بین؛ شناسایی شرط اصلی برای خروج از رکود+نمودار

بازار معاملات مسکن در شهرهای کشور در حالی با پیشروی در فاز رکود با افت حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی مواجه شده است که در عین حال درجه انجماد بازار مسکن این شهرها در مقایسه با پایتخت کمتر است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای مربوط به معاملات خرید وفروش مسکن در کشور نشان می‌دهد درحال‌حاضر اگرچه بازار معاملات مسکن شهرهای کشور در دوره رکود به‌سر می‌برد اما میزان ریزش حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها به مراتب کمتر از شهر تهران است. براساس این آمارها که با استناد به اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن استخراج شده است، حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران در مرداد ماه امسال در مقایسه با مرداد ماه سال گذشته ۶۵ درصد کاهش یافت؛ این در حالی است که میزان افت تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در همین بازه زمانی- مرداد ۹۸ نسبت به مرداد ۹۷-معادل ۷۰ درصد بوده است. همچنین شیب کاهش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور بدون محاسبه تهران نیز در مقایسه با میزان افت ماهانه معاملات خرید آپارتمان در پایتخت کمتر بوده است؛ مرداد امسال در حالی حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور (بدون محاسبه شهر تهران) در مقایسه با یک ماه قبل از آن –تیر ۹۸- معادل ۲۳درصد کاهش یافت که این میزان افت در همین بازه زمانی در شهر تهران معادل افت ۳۰ درصدی بوده است.

این موضوع نشان می‌دهد چه به لحاظ تحولات ماهانه و چه از نظر تحولات نقطه‌ای، برودت دمای معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران به مراتب کمتر از درجه انجماد بازار معاملات مسکن پایتخت است. اگرچه بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور نیز که در سه فصل اول سال ۹۷ در فاز رونق قرار داشت و در یک‌سال ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در آن در مقایسه با یک‌سال ۹۶، معادل ۱۵ درصد- براساس اعلام مرکز آمار ایران- و ۲۰ درصد – براساس داده‌های سامانه رهگیری معاملات واحدهای مسکونی- رشد کرد اما هم‌اکنون بازار معاملات کشوری نیز وارد فاز رکود شده است؛ هر چند عمق رکود در این شهرها از شدت رکود معاملات مسکن شهر تهران کمتر است. سال گذشته، بازار معاملات کشوری مسکن شرایطی کاملا متفاوت را با بازار مسکن شهر تهران تجربه کرد؛ طوری‌که جهت تحولات این بازار به‌طور کامل با جهتی که بازار معاملات مسکن شهر تهران در یک‌سال ۹۷ تجربه کرد متفاوت شد؛ بازار کشوری معاملات مسکن در سال گذشته در حالی افزایش تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی را نسبت به سال ۹۶ تجربه کرد که در شهر تهران حجم معاملات خرید آپارتمان در نتیجه ریزش فصل به فصل تعداد مبایعه‌نامه‌ها، ۳۰ درصد کاهش یافت. با این حال، از آنجا که معمولا تحولات بازار مسکن شهر تهران با تاخیر زمانی چند ماهه به بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز سرایت می‌کند بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز از زمستان سال گذشته وارد دوره رکود شد؛ این در حالی است که در سه فصل قبل، بازار کشوری معاملات مسکن، رونق معاملاتی را تجربه کرده بود؛ زمستان پارسال، با ورود بازار معاملات کشوری مسکن به فاز رکود، حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در سایر شهرها به استثنای شهر تهران ۶ درصد ریزش کرد؛ همزمان با پیش‌روی بازار معاملات مسکن این شهرها در فاز رکود در سال ۹۸، تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران در ۵ ماه اول سال جاری ۳۹ درصد ریزش کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، شیب کاهشی حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور-به استثنای شهر تهران-در سال ۹۸ نسبت به مدت مشابه سال قبل، ماه به ماه تندتر شده است؛ به این معنا که در هر ماه میزان کاهش حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در این شهرها نسبت به ماه مشابه سال قبل بیشتر بوده است که این موضوع را می‌توان به‌عنوان پیشروی بازار مسکن کشوری در فاز رکود تعبیر کرد.

فروردین امسال حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور به استثنای شهر تهران در مقایسه با فروردین سال گذشته ۱۱ درصد کاهش یافت؛ این میزان افت در اردیبهشت ماه ۹۸ در مقایسه با اردیبهشت ماه ۹۷ برابر ۱۵ درصد، در خردادماه امسال در مقایسه با خردادماه پارسال ۴۷ درصد و در تیرماه ۹۸ در مقایسه با تیرماه سال گذشته ۵۵ درصد بوده است؛ حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها همچنین با افزایش شیب کاهشی تعداد معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور-به استثنای تهران-در مردادماه امسال در مقایسه با مرداد سال قبل ۶۵ درصد افت کرد. آمارها نشان می‌دهد بازار معاملات کشوری خرید مسکن هم‌اکنون یک گام عقب‌تر از بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران در حال ادامه مسیر خود در فاز رکود است؛ تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن کشور نشان می‌دهد هم‌اکنون این بازار دو رویداد و تغییر قابل‌توجه را تجربه کرده است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای تابستان فاز کاهش قیمت پیشنهادی و سپس قیمت قطعی معاملات خرید مسکن را تجربه کرد و سپس این رویداد به سایر کلان‌شهرها نیز سرایت کرد و در این شهرها نیز تجربه شد، هم‌اکنون کاهش قیمت مسکن در بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز رصد می‌شود؛ همین موضوع باعث عقب‌نشینی تعداد بیشتری از خریداران مسکن به خصوص خریداران مصرفی از بازار معاملات مسکن در این شهرها شده است؛ تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید مسکن در این شهرها در نتیجه بروز انتظارات کاهشی فعلا از ورود به بازار و خرید مسکن انصراف داده‌اند و در حاشیه بازار در انتظار تثبیت سطح قیمت‌ها و در حال رصد شرایط هستند. فعالان بازار مسکن این شهرها، کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در سطوح مختلف را تایید می‌کنند و مهم‌ترین علت افت حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها را خروج تقاضای مصرفی از بازار معاملات مسکن ابتدا در نتیجه رشد شدید قیمت‌ها طی ماه‌های گذشته وسپس بروز انتظارات کاهشی از بابت تعدیل سطح قیمت‌های پیشنهادی وقطعی فروش مسکن عنوان می‌کنند؛ این در حالی است که بنا بر اعلام آنها تقاضای سرمایه‌ای همچنان در سطح محدود در بازار مسکن این شهرها حضور دارد و در حال رصد شرایط برای انجام معامله است؛ با این حال، فعالان از یک تغییر رفتار عمده در سمت تقاضای سرمایه‌ای نیز خبر می‌دهند؛ بنا بر اعلام آنها هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای رفتار ماه‌های اخیر خود مبنی بر خرید و فروش سریع واحدها را کنار گذاشته‌ است و در حالی‌که به دنبال یافتن فایل‌های اکازیون، قیمت مناسب و با شرایط ویژه در بازار برای انجام معامله است، رفتار محتاطانه‌تری از بابت گزینه‌های خرید مسکن و زمان فروش واحدها در پیش گرفته است.

در واقع در شرایط فعلی تقاضای سرمایه‌ای نیز با احتیاط بیشتری نسبت به خرید و فروش واحدهای مسکونی اقدام می‌کند؛ انتظارات کاهشی در این گروه از متقاضیان مسکن نیز وجود دارد اما نسبت به انتظارات متقاضیان مصرفی از بابت احتمال کاهش مجدد سطح قیمت‌ها کمرنگ‌تر است. بنابراین در شرایطی که حجم تقاضای مصرفی برای خرید مسکن در شهرهای کشور کاهش یافته است، تقاضای سرمایه‌ای در این شهرها (شهرهای کشور به استثنای شهر تهران) همچنان در سطح محدود در بازار حضور دارد.

با این حال، واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن شهرهای کشور یک عامل مهم را به‌عنوان شرط افزایش تقاضا برای خرید ازبازار مسکن وبازگشت متقاضیان به بازار در ماه‌های پیش‌رو مطرح می‌کنند؛ این شرط ادامه روند تعدیل سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن و رسیدن بازار معاملات واحدهای مسکونی به فاز ثبات قیمتی است. به گفته آنها هم‌اکنون متقاضیان خرید مسکن منتظر رسیدن بازار به ثبات قیمتی هستند تا از حاشیه بازار مسکن به درون بازار حرکت کرده ومعاملات خود را انجام دهند؛ بخش قابل‌توجهی از این متقاضیان مصرفی افرادی هستند که نقدینگی در اختیار خود برای خرید مسکن را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند و هم‌اکنون به دلیل انتظاری که از بابت کاهش قیمت مسکن در آینده دارند خروج این مبالغ از بانک‌ها و اقدام به خرید مسکن را به لحاظ اقتصادی به صرفه نمی‌دانند.

با این حال، فعالان مسکن می‌گویند با ورود بازار مسکن این شهرها به دوره ثبات قیمتی خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان واز دیدگاه آنها توجیه‌پذیر می‌شود و با ورود این گروه از متقاضیان به بازار مسکن که تعداد آنها کم هم نیست می‌توان امیدوار بود از عمق رکود در بازار مسکن کاسته شود.

آمارهای مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در حالی از کاهش ۳۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور-به استثنای شهر تهران- در ۵ ماه ابتدایی سال جاری نسبت به ۵ ماه اول سال قبل (مدت مشابه سال گذشته)، حکایت دارد که «دنیای اقتصاد» در روزهای اخیر با انتشار گزارشی از کاهش تعداد معاملات در بازار بالادست مسکن تقریبا به همین میزان خبر داده بود و آن را به‌عنوان یکی از علائم مهم در تشخیص افزایش عمق رکود در بازار کشوری معاملات مسکن معرفی کرده بود. در این گزارش اعلام شد، تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در ۵ ماه ابتدای سال ۹۸ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-۵ ماه ابتدای سال ۹۷-معادل ۳۰ درصد کاهش یافته است که این موضوع علامتی از کاهش حجم معاملات خرید مسکن در این مدت است.

آمارهای استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن این موضوع را تایید می‌کند؛ افت ۳۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در ۵ ماه ابتدایی سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال قبل درحالی مشاهده می‌شود که عمده ریزش حجم معاملات خرید مسکن در این مدت مربوط به خروج تقاضای مصرفی از بازار کشوری معاملات مسکن بوده است؛ از آنجا که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی با استفاده از وام بانکی اقدام به خرید واحدهای مسکونی می‌کنند کاهش ۳۰ درصدی حجم تقاضا برای دریافت وام بانکی به‌عنوان یکی از مهم‌ترین نشانگرهای کاهش سطح تقاضا و در نتیجه کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور(به استثنای شهر تهران) محسوب می‌شود.البته در شهر تهران نیز میزان تقاضا برای دریافت تسهیلات مسکن به دلیل ناکارآمد شدن وام بانکی در پوشش هزینه خرید مسکن و همچنین افزایش عمق رکود در بازار ملک به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است؛ این موضوع منجر به کاهش میزان تقاضا در بازار بالادست مسکن- بازار وام مسکن- شده است.