کاهش ۲۵ درصدی قیمت آپارتمان‌ها در ۳۰ کیلومتری تهران

قیمت املاک مسکونی واقع در شهرهای جدید حومه پایتخت فرونشست کرد؛تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین شرایط بازار مسکن دو شهر جدید اطراف تهران-پرند و پردیس-حکایت از ریزش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش واحدهای مسکونی در این شهرها در مقایسه با نیمه اول سال دارد. این فرونشست قیمتی هم‌اکنون در ۴ گروه متنوع واحدهای مسکن مهر از یکسو و همچنین سایر واحدهای مسکونی غیر مسکن مهر در این دو شهر جدید مشاهده می‌شود؛تحقیقات میدانی و شواهد، همچنین از کاهش ۲۵ درصدی قیمت آپارتمان‌های مسکونی در حدود ۳۰ کیلومتری شهر تهران- یعنی دو شهر جدید پرند و پردیس-خبر می‌دهد. تحقیقات انجام شده حاکی است هم‌اکنون بازار معاملات مسکن این دو شهر جدید برخلاف شهر تهران که در رکود شدید معاملاتی به سر می‌برد،رکود شدید را تجربه نمی‌کند؛در واقع در حالی که بازار معاملات مسکن این دو شهر جدید در وضعیت رکود شدید قرار ندارد اما شرایط بازار و حجم معاملات مسکن در این شهرها نیز به گونه‌ای نیست که بتوان از این شرایط تعبیر به رونق کرد.

با این حال، مهم‌ترین شاخصه بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید در مقطع زمانی فعلی را می‌توان فرونشست قیمت آپارتمان اعم از واحدهای مسکن مهر و واحدهای غیرمسکن مهر اعلام کرد. تحقیقات میدانی انجام شده از سوی «دنیای اقتصاد»، بر پایه اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن،فایل‌های موجود در بازار برای فروش و همچنین مشخصات قیمتی واحدهای مسکونی فروش رفته در این دو شهر جدید نشان می‌دهد هم‌اکنون واحدهای مسکن مهر در شهر جدید پردیس به لحاظ موقعیت،شرایط و سطح میانگین قیمت فروش آپارتمان، به ۴ دسته قابل طبقه‌بندی هستند.

اطلاعات به دست آمده حاکی است در حال حاضر چهار دسته واحد مسکونی در این شهر جدید در قالب پروژه‌های مسکن مهر برای خرید در دسترس متقاضیان قرار دارد وبه آنها عرضه شده است؛آپارتمان‌های «کلید تحویل»،«ضامن کلید»،«استفاده شده» و آپارتمان‌های «پیش‌فروشی» چهار نوع مسکن مهر موجود در بازار معاملات مسکن شهرجدید پردیس هستند که هر کدام از آنها هم‌اکنون با شرایط قیمتی متفاوت برای خرید در دسترس متقاضیان قرار دارد. این در حالی است که عمده واحدهای مسکن مهر در این شهر جدید به لحاظ موقعیت مکانی و ویژگی‌های ساختمانی به دو دسته ساختمان‌های بلند مرتبه(برج‌ها)-فاز‌های ۵ و ۱۱- یا ساختمان‌های کم‌تراکم و شبه ویلایی (تا ۴ یا ۵ طبقه)-فاز ۸- طبقه‌بندی می‌شوند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد،هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر «کلید تحویل» یعنی آن دسته از واحدهای مسکن مهر که آماده سکونت هستند ودر عین حال عملیات بانکی آنها به منظور فروش اقساطی و دریافت دفترچه قسط انجام شده و حتی مالک اولیه چند قسط از اقساط وام بانکی آن را نیز پرداخت کرده است،در برج‌های مسکونی شهر جدید پردیس حول و حوش ۳ میلیون تا ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است؛به‌عنوان مثال،هم‌اکنون یک واحد مسکونی کلید تحویل ۹۰ مترمربعی در برج‌های مسکونی این شهر جدید به‌طور متوسط معادل حدود ۲۸۵میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

در پروژه‌های شبه ویلایی این شهر جدید که در ردیف واحدهای مسکونی کلید تحویل قرار دارند و دارای پارکینگ مسقف هستند نیز حول وحوش میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر، ۳ میلیون تومان است؛به‌عنوان مثال یکی از واحدهای مسکونی واقع در این پروژه‌ها با متراژ ۱۰۰ مترمربع،۲۹۵ میلیون تومان قیمت‌‌گذاری شده است. دسته دوم از آپارتمان‌های مسکن مهر شهر جدید پردیس واحدهای مسکونی «ضامن کلید» هستند؛این واحدها،آپارتمان‌هایی هستند که اگر چه آماده خریداری و سکونت هستند اما هنوز عملیات بانکی آنها به منظور انجام فروش اقساطی و دریافت دفترچه قسط انجام نشده است؛بنابراین خریدار در زمان خرید این دسته از آپارتمان‌ها باید نسبت به انجام اقدامات مورد نیاز برای فروش اقساطی و همچنین معرفی ضامن اقدام کند. در برج‌های مسکونی مهر میانگین قیمت هر کدام از این واحدها حول و حوش ۲۵۰ تا ۲۶۰میلیون تومان است؛این در حالی است که در پروژه‌های مسکن مهر شبه ویلایی در فاز ۸،هر کدام از این واحدها به‌طور متوسط حول و حوش ۲۷۰ تا ۲۸۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده ومورد معامله قرار می‌گیرند.

آن دسته از واحدهای مسکن مهر که هنوز عملیات ساختمانی آنها به پایان نرسیده ودر واقع جزو واحدهای پیش‌فروشی به حساب می‌آیند نیز به‌طور میانگین مترمربعی حدود ۲ میلیون و۴۰۰هزار تومان قیمت‌گذاری شده ومورد معامله قرار می‌گیرند. به‌عنوان مثال یکی از واحدهای مسکونی واقع در این ردیف از واحدهای مسکن مهر با مساحت ۸۶ مترمربع که زمان تحویل آن به خریدار نوروز ۹۹ اعلام شده ۲۰۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد حدود قیمتی واحدهای مسکونی «استفاده شده» که بیش از یکسال از زمان استفاده از آنها به منظور سکونت سپری می‌شود، رقمی بین قیمت واحدهای مسکونی کلید تحویل،کلید ضامن و پیش‌فروشی است.حول و حوش قیمت هر مترمربع از این واحدهای مسکونی که هم‌اکنون در آنها خانوار سکونت دارد به‌طور متوسط بین ۲ و نیم میلیون تا در برخی موارد خاص ۵ میلیون تومان است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه اظهارات فعالان بازار مسکن شهر جدید پردیس و همچنین مقایسه فایل‌های فروش مسکن در مقاطع زمانی مختلف نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در این شهر جدید به‌صورت کلی و به‌طور متوسط در حال حاضر در مقایسه با نیمه اول سال جاری، ۲۵ درصد کاهش یافته است که این موضوع نشان‌دهنده ریزش محسوس و فرونشست قیمت مسکن در این شهر جدید است.این میزان هم‌اکنون در مقایسه با ماه‌های پایانی سال گذشته ۲۰ درصد بیشتر است؛یعنی متوسط قیمت واحدهای مسکن مهر در این شهر جدید در حال حاضر در مقایسه با ماه‌های پایانی پارسال،۲۰ درصد بیشتر است؛این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در این شهر جدید در ابتدای امسال در مقایسه با سال گذشته ۶۰ درصد بالاتر بوده است و از سوی دیگر،هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن در این شهر جدید در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته-پاییز ۹۷- با افزایش ۵۰ درصدی همراه شده است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد نقطه اوج قیمت مسکن در شهر جدید پردیس را می‌توان مربوط به بازه زمانی خرداد وتیرماه امسال دانست؛این در حالی است که هم‌اکنون فعالان بازار مسکن و متقاضیان فروش واحدهای مسکونی در این شهر جدید از اعلام قیمت واحدهای عرضه شده به بازار خودداری کرده و تعیین شرایط قیمت را منوط به توافق بین خریدار و فروشنده اعلام می‌کنند؛ در واقع فروشنده‌ها و واسطه‌ها به جای اعلام قیمت پیشنهادی در متن آگهی‌های عرضه آپارتمان به بازار از واژه «توافقی» استفاده می‌کنند؛بررسی‌های «دنیای اقتصاد» علت این رفتار فروشنده‌ها و واسطه‌ها را بروز نوعی سرگیجه قیمتی در بازار مسکن این شهرهای جدید تحت تاثیر فرونشست قیمت‌ها اعلام می‌کنند؛در شرایط فعلی که قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید اطراف تهران ریزش کرده است و به نظر می‌رسد قیمت مسکن در این شهرهای جدید به ریزش بیشتر نیز گرایش دارد، فروشنده‌ها به جای اعلام قیمت فروش ترجیح می‌دهند سطح قیمت پیشنهادی خود را پس از اطلاع از نظر خریدار و اطلاع از پیشنهاد قیمتی وی تعیین کنند.

در واقع معنای این رفتار فروشنده‌های مسکن در این شهر جدید به توقف رشد قیمت مسکن در این شهرها در مقطع زمانی فعلی مربوط می‌شود؛پس از جهش قیمت مسکن در شهر تهران،طی سال گذشته و اوایل امسال،قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید حومه تهران به‌صورت حبابی افزایش یافت اما از اواسط تابستان حباب قیمتی مسکن در این شهرها روند تخلیه را در پیش‌ گرفت؛تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» با استناد به اطلاعات فایل‌های فروش مسکن در شهر جدید پردیس نشان می‌دهد هم‌اکنون متقاضیان مسکن در این شهر جدید با بودجه ۳۰۰ میلیون تومانی قادر به خرید آپارتمان هستند؛این در حالی است که بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات مسکن در این شهر جدید در ابتدای امسال افراد با این سطح بودجه قادر به برقراری ارتباط در بازار و خرید مسکن نبودند.اما هم‌اکنون ریزش قیمت‌ها این امکان را برای متقاضیان فراهم کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان غیرمسکن مهر در این شهر جدید در برخی از فایل‌ها تا ۱۰ میلیون تومان نیز تعیین می‌شود ودر برخی موارد خاص حتی از این میزان نیز فراتر می‌رود.

در شهر جدید پرند نیز میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر «نوساز» حول و حوش ۲ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود؛این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مهر «استفاده شده» که در موقعیت مناسبی به لحاظ نزدیکی به شهر و دسترسی به خدمات شهری قرار دارند – به‌عنوان مثال واحدهای مسکن مهر واقع در فازهای ۳ و۴ پرند- حول و حوش ۲ میلیون و۶۰۰ هزار تومان است؛به‌عنوان مثال هم‌اکنون قیمت یک آپارتمان مسکن مهر با مساحت ۷۵ مترمربع در فازهای ۳ و۴ شهر جدید پرند حدود ۱۵۰ میلیون تومان و واحدهای ۶۰مترمربعی حدود ۱۲۰ میلیون تومان است؛قیمت یک واحد مسکونی ۷۷ مترمربعی استفاده شده در این فازها نیز به‌طور متوسط حول و حوش ۲۰۰ میلیون تومان است. واحدهای پیش‌فروشی مسکن مهر در شهر جدید پرند نیز حدود ۱۰۵ میلیون تومان قیمت دارند؛این گروه از واحدها اگر چه مبلغ اولیه کمتری برای خرید از سوی متقاضیان نیاز دارند اما از آنجا که واحدهایی هستند که برای قابل سکونت شدن به صرف هزینه بالا به منظور تامین برخی تاسیسات وتجهیزات همچون پکیج،کابینت و... نیازمند هستند جزو واحدهای پرخرج مسکن مهر محسوب می‌شوند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» با استناد به داده‌های غیررسمی برگرفته از فایل‌های فروش رفته و واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن شهر جدید پرند نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن مهر نوساز درپرند در حال حاضر در مقایسه با تابستان سال جاری تا ۲۵ درصد کاهش یافته است؛همچنین میانگین قیمت واحدهای مسکن مهر استفاده شده در این شهر جدید نسبت به تابستان امسال تا ۳۳ درصد کم شده است و واحدهای پیش‌فروشی نیز در این شهر جدید در همین بازه زمانی با ۲۸ درصد کاهش قیمت مواجه شده‌اند.

برآوردهای انجام شده بر پایه تحقیقات میدانی و مشخصات قیمتی فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر جدید پرند نشان می‌دهد به‌طور متوسط قیمت مسکن در این شهر جدید در مقطع زمانی حاضر –پاییز ۹۸-در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-پاییز ۹۷- به‌طور کلی با افزایش ۵۴ درصدی مواجه بوده است؛این میزان ۴ واحد درصد بیشتر از تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر جدید پردیس در همین بازه زمانی-پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته- است.

برآوردهای انجام شده بر پایه اطلاعات قیمتی فایل‌های فروخته شده و موجود در بازار مسکن شهر جدید پردیس نشان می‌دهد میانگین قیمت آپارتمان در این شهر جدید در حال حاضر در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل،۵۰ درصد رشد کرده است؛این در حالی است که این تصور عمومی در بازار مسکن وجود دارد که نه تنها قیمت مسکن، بلکه نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی در شهر جدید پردیس به دلیل مرغوب‌‌تر بودن این شهر جدید نسبت به پرند بیشتر است؛به این ترتیب اگر چه ممکن است تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به فایل‌های عرضه شده و فروخته شده مسکن در اطراف تهران از رشد بیشتر قیمت مسکن در شهر جدید پرند در مقایسه با پردیس حکایت داشته باشد اما از آنجا که این آمارها رسمی نیست وبر پایه تحقیقات میدانی برآورد شده است این احتمال وجود دارد در صورت انجام تحقیقات جامع‌تر،نتایج مربوط به نرخ رشد قیمت مسکن در این دو شهر جدید متفاوت شود.

علت فرونشست قیمت مسکن مهر

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص دلایل فرونشست قیمتی در دو شهر جدید پرند و پردیس در پاییز امسال نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین دلایل این ریزش قیمتی، کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن در حومه تهران است. این در حالی است که کم‌شدن حجم تقاضای مصرفی نیز در این زمینه موثر است؛سال گذشته به دنبال جهش شدید قیمت مسکن در شهر تهران تعداد قابل توجهی از متقاضیان مصرفی وسرمایه‌ای مسکن برای عقب نماندن از قافله خریداران واحدهای مسکونی از پایتخت به این دو شهر جدید وارد شده واقدام به خرید مسکن کردند؛همین موضوع منجر به ایجاد هیجان وحباب قیمتی در بازار معاملات مسکن این شهرهای جدید شد.اما هم‌اکنون که تب و تاب قیمتی و تقاضای مسکن در شهر تهران فروکش کرده و هیجان خرید آپارتمان در شهرهای جدید نیز کمتر شده، قیمت مسکن در پرند وپردیس هم نزولی شده است.

این در حالی است که اگر چه بازار معاملات مسکن شهر تهران در مقطع زمانی فعلی رکودی سنگین را تجربه می‌کند اما کاهش حجم معاملات مسکن در شهرهای جدید پرند وپردیس به میزانی نیست که بتوان شرایط بازارمسکن این دو شهر جدید را رکودی توصیف کرد؛با این حال حجم معاملات خرید مسکن در این دو شهر جدید نیز به میزانی نیست که بتوان از وجود رونق در بازار معاملات مسکن آنها خبر داد. این در حالی است که همچنان به دلیل کمتر بودن توان خرید مسکن از سوی متقاضیان بازارمسکن این دو شهر جدید در مقایسه با متقاضیان بازار مسکن پایتخت،حساسیت به افزایش قیمت‌ها همچنان بالاتر از شهر تهران است؛از سوی دیگر واسطه‌های معاملات مسکن در این دو شهر جدید معتقدند هم‌اکنون قیمت آپارتمان در پرند وپردیس به کف رسیده است، بنابراین احتمال ریزش بیشتر قیمت‌ها را احتمالی ضعیف توصیف می‌کنند مگر آنکه ریزش قیمتی قابل توجهی در بازار مسکن شهر تهران رخ دهد و اثرات فرونشست قیمتی پایتخت به شهرهای جدید پرند و پردیس نیز سرایت کند.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن این دو شهر جدید می‌گویند اگر هر اتفاق قابل توجهی در بازار مسکن پایتخت چه به لحاظ رشد مثبت وچه از نظر عقبگرد قیمتی رخ دهد بلافاصله اثر تحولات بازار مسکن شهر تهران در بازار مسکن این دو شهر جدید منعکس می‌شود؛ بنابراین هرگونه تغییر در مشخصات قیمتی و معاملاتی دو شهر جدید پرند و پردیس به‌طور مستقیم به تحولات بازار مسکن شهر تهران وابسته است. با این حال هم‌اکنون واسطه‌های معاملات مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس از حاکمیت ثبات قیمت مسکن در این دو شهر خبرمی‌دهند و همین ثبات قیمتی را عامل فرو نرفتن بازار در رکود سنگین به رغم فرونشست سطح قیمت‌ها در ماه‌های اخیر می‌دانند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن دو شهر جدید پرند وپردیس در خرداد امسال بازاری پرمعامله را تجربه کرد، سپس در تابستان به حالت رکود رفت؛ اما در شرایط فعلی وبه دنبال ایجاد ثبات قیمتی، سطح معاملات به‌طور نسبی افزایش یافته است؛تحقیقات میدانی حاکی است هم‌اکنون شدت مهاجرت از شهر تهران به شهرهای جدید پرند وپردیس کاهش یافته است و علاوه بر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و تورم که منجر به رشد قیمت آپارتمان در پایتخت می‌شود، «رشد شهر» هم یکی از عوامل اثرگذار بر نوسانات قیمتی در شهرهای جدید است؛به این معنا که متناسب با رشد شهرهای جدید و افزایش سطح کیفی و ارائه خدمات در آنها طی حداقل ۳ سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن در این شهرها نیز افزایش یافته است؛این موضوع یکی از تاکتیک‌هایی است که هم‌اکنون واسطه‌های بازار مسکن برای روشن نگه داشتن چراغ سرمایه‌گذاری ملکی در شهرهای جدید به آن استناد می‌کنند.