جزئیات تدوین طرح دو منظوره برای بازار ملک توسط دفتر اقتصاد مسکن
به گزارش اقتصادنیوز براساس این طرح، امکان تهاتر واحدهای تازه‌ساز و ساختمان‌های مسکونی نیمه‌کاره با زمین‌های تحت مالکیت دولت فراهم خواهد شد. متولی مسکن قصد دارد واحدها را به آپارتمان‌های اجاره‌ای تبدیل و به شکل حمایتی روانه بازار اجاره کند. سه نوع واکنش از سمت بسازوبفروش‌ها پیش‌بینی می‌شود.
پروانه اصلانی خاطرنشان کرد: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این طرح برای آن دسته از سازندگانی که از یک‌سو به دلیل جهش قیمت زمین با مشکل نحوه تعیین قیمت برای واحدهای مسکونی مواجه شده‌اند، می‌تواند مورد استقبال قرار بگیرد.هم‌اکنون به دلیل جهش قیمت زمین سازنده‌ها با یک سردرگمی مهم از بابت نحوه تعیین قیمت نوسازها مواجهند. از یک‌سو نبود قدرت خرید کافی در بازار مسکن موجب شده است سازنده‌ها نتوانند افزایش هزینه مربوط به خرید زمین ناشی از جهش قیمت زمین را بر قیمت واحدهای نوساز اعمال کنند و از سوی دیگر بازار فروش واحدهای مسکونی به‌خصوص واحدهای نوساز در حالت رکود قرار دارد. در چنین حالتی که حاشیه سود سازنده‌ها در بازار مسکن به دلیل جهش قیمت زمین از یک‌سو و رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی از سوی دیگر به میزان محسوسی کاهش یافته است طرح تهاتر واحدهای تازه‌ساز یا در حال ساخت با زمین‌های خام دولتی می‌تواند از سوی گروه‌های مختلفی از سازنده‌ها مورد استقبال واقع شود. این در حالی است که هم‌اکنون سطح اجاره‌بها در بازار مسکن به گونه‌ای است که دهک‌های متوسط ومتوسط رو به پایین برای اجاره مسکن و تامین هزینه سکونت در واحدهای استیجاری با مشکل مواجهند. در این طرح در صورت تصویب، دولت واحدهای تازه‌ساز تهاتر شده با اراضی دولتی را با تخصیص یارانه اجاره‌بها و تعیین اجاره‌بهای کمتر نسبت به نرخ‌های بازار اجاره به افراد واجد شرایط و نیازمند حمایت دولت واگذار می‌کند. تجربه‌های جهانی درخصوص بازار اجاره‌داری حرفه‌ای حاکی است در دنیا به‌طور متوسط این نوع واحدها با اجاره‌بهایی معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزانتر از اجاره‌بهای عرف بازار به متقاضیان واگذار می‌شوند. با این حال سوال مهمی که در ارتباط با این طرح مطرح است آنکه اراضی خام دولتی که قرار است در قالب این طرح با واحدهای تازه‌ساز یا در حال ساخت سازنده‌ها تهاتر شود، در کجا واقع شده‌اند و دولت از چه محلی می‌تواند این اراضی را تامین کند؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون عمده زمین‌های تحت مالکیت دولت در اختیار سازمان ملی زمین ومسکن وابسته به وزارت راه وشهرسازی است؛در واقع این سازمان به نوعی بانک نگه‌داری اراضی دولتی و بزرگترین عرضه‌کننده زمین دولتی محسوب می‌شود. هم‌اکنون عمده زمین‌های دولتی در اختیار این سازمان در خارج از شهرها واقع شده است به‌خصوص در شهر تهران غالب زمین‌ها و اراضی دولتی در خارج از شهر واقع شده است که بخشی از اینها در نواحی حومه‌ای و حاشیه‌ای و برخی دیگر در شهرهای جدید پیرامون پایتخت قرار دارد. در واقع در پایتخت،دولت فاقد زمین خام مناسب برای تهاتر با سازنده‌ها واجرای این طرح است. به همین دلیل هم در اجرای دو طرح بزرگ تامین مسکن در سال‌‌های گذشته یعنی مسکن مهر از یک‌سو و طرح اقدام ملی مسکن از سوی دیگر، اراضی خارج از شهر تهران برای ساخت واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده واختصاص پیدا کرد.
این زمین‌ها را می‌توان به دو دسته اراضی نسبتا مرغوب و اراضی با مرغوبیت کم طبقه‌بندی کرد. در واقع هرچه فاصله این اراضی با پایتخت بیشتر باشد با مرغوبیت رابطه عکس دارد.یعنی به ازای افزایش میزان فاصله اراضی با پایتخت،به همان میزان از مرغوبیت زمین‌ها کم می‌شود.به‌عنوان نمونه زمین‌های دولتی واقع در فاصله بین دو شهر تهران و کرج از مرغوبیت بیشتری نسبت به اراضی واقع در پیرامون شهرهای جدید برخوردارند.سوال دومی که در این زمینه مطرح است آن که این طرح به چه میزان از سوی سازنده‌ها مورد استقبال قرار می‌گیرد؟در واقع آیا از این طرح از سمت عرضه مسکن استقبالی خواهد شد؟
روز گذشته که جزئیات این طرح از سوی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اعلام شد «دنیای اقتصاد» در گفت‌وگو با چند فعال ساختمانی سرشناس در پایتخت کم وکیف میزان استقبال از چنین طرحی در صورت تصویب واجرا را بررسی‌کرد. نتایج بررسی انجام شده بر پایه پرس‌وجوی صورت گرفته از سازندههای فعال شهر تهران از پیش‌بینی احتمال بروز سه نوع برخورد از سوی سه گروه مختلف از سازنده‌ها حکایت دارد. اولین برخورد به استقبال احتمالی سازنده‌ها از این طرح به دلیل بن‌بست ایجاد شده در بازار فروش واحدهای نوساز به دلیل جهش قیمت زمین و رکود معاملاتی مسکن برمی‌گردد.ممکن است برخی از سازنده‌ها به دلیل وجود این مشکلات،تهاتر واحدهای تازه‌ساز یا در حال ساخت با اراضی دولتی را دارای صرفه و توجیه اقتصادی دانسته وبه این طرح ورود کنند، به شرطی که توجیه اقتصادی این طرح برای آنها محرز شود.یک احتمال دیگر به استقبال ضعیف برخی از سازنده‌ها برمی‌گردد که ترجیح می‌دهند در شرایط فعلی سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کرده وفعلا ساخت وساز نکنند.برای این گروه دستیابی به نقدینگی اهمیت دارد و نه تملک زمین خام. احتمال سوم به عدم استقبال از این طرح به‌خصوص از سوی طیفی از سازندههای صاحب‌نام و برند در محلات مختلف شهرتهران مربوط می‌شود.این گروه از سازندههای شناخته شده در هر محله تا حد امکان و تا جایی‌که ناچار نشوند سعی می‌کنند تنها در همان محله‌ای که شناخته‌شده وبرند هستند فعالیت کنند و به‌راحتی ساخت وساز در محله خود را (ساخت وساز درون شهری)با دریافت زمین از محل اراضی دولتی و تهاتر واحدهای تازه‌ساز خود با اراضی خارج شهر، معاوضه نمی‌کنند.
