رونمایی از 13 تخلف خریدنی بسازوبفروش‌ها+جدول

با مصوبه شورای شهر تهران، برای اولین بار یک بازار رسمی برای انجام آنچه در ادبیات شهرسازی، «تخلفات ساختمانی» خوانده می‌شود، راه‌اندازی خواهد شد. در این بازار، خلافکاران ساختمانی برای قانونی شدن مجوزهایی که بیش از سقف و کف ضوابط مصوب طرح تفصیلی و طرح جامع درخواست دارند، به شهرداری‌های مناطق پول(عوارض) پرداخت می‌کنند. طرح تفصیلی و جامع شهر تهران، اسناد و ضوابط فرادست شهرداری در صدور پروانه‌های ساختمانی است. مطابق با ضوابط این اسناد، بنا بود هر آنچه در این طرح بابت سقف تراکم و کاربری تعیین شده، مبنای واحد و خط قرمز ساخت وساز قرار بگیرد اما با طراحی اتاق چهارنفره در شهرداری‌های مناطق تحت عنوان «کمیسیون داخلی منطقه» هر سازنده‌ای که در جریان اجرای پروژه ساختمانی، از ضوابط تعریف‌شده در طرح تفصیلی فراتر رفته می‌تواند با پرداخت عوارض مشخص، مجوز تخلف ساختمانی خود را خریداری کند.

پیش از این شوراهای معماری مناطق با صدور مجوزهایی خارج از ضوابط مصوب بالادست، در زمان صدور پروانه ساختمانی امکان بروز تخلفات ساختمانی در مناطق مختلف پایتخت را فراهم می‌کردند اما از سال گذشته، با مصوبه شورای شهر درخصوص کاهش اختیارات این شوراها، تا حد زیادی امکان بروز تخلفات ساختمانی همچون افزایش تراکم طبق روال گذشته از میان رفت. همین موضوع منجر به کاهش معنادار حجم درآمدهای کسب شده برای شهرداری‌های مناطق از این حوزه شد و عملا شوراهای معماری مناطق کارکرد گذشته خود در درآمدزایی را از دست دادند. اما هنوز چندماه از مصوبه شورای شهر در این حوزه نگذشته است که شهرداری تهران با تدوین یک لایحه جدید برای تعیین حدود اختیارات و عملکرد جدید «کمیسیون‌های داخلی مناطق» یک مسیر جدید برای مجوزدار شدن تخلفات ساختمانی پس از صدور پروانه ساختمانی ایجاد کردند تا به نوعی کارکرد شوراهای معماری مناطق در هنگام صدور پروانه ساختمانی به کمیسیون‌های داخلی مناطق هنگام صدور مجوز پایان کار ساختمانی منتقل شود.

این در حالی است که تخلفات ساختمانی در این دوره از مدیریت شهری به‌عنوان «شهرفروشی» خوانده شد و وارد کردن اشکال به این موضوع سبب شد تا تاکید ویژه‌ای بر حذف ریل درآمدزایی از این مسیر برای مدیریت پایتخت شود. هرچند در دوره گذشته مدیریت شهری، یک نوع چراغ سبز غیرمستقیم و نانوشته برای انجام تخلفات ساختمانی به سازندگان داده شده بود اما پرونده این تخلفات، در نهادی بیرون از شهرداری تهران و با حضور نمایندگان ارشد قضایی و دولتی تحت عنوان کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد بررسی قرار می‌گرفت.

نکته و تفاوت مهم بازار رسمی شهرفروشی که در این دوره از مدیریت شهری معرفی شده با دوره‌ گذشته آن است که حوزه عمل و کنترل کمیسیون ماده ۱۰۰ نسبت به قبل به شدت کاهش پیدا می‌کند و در مقابل امکان توافق متخلفان با شهرداری درون خانواده شهرداری فراهم می‌شود. فرق دیگر روند بررسی تخلفات ساختمانی در این بازار با دوره گذشته مدیریت شهری آن است که برای اولین بار، فهرست مجاز برای تخلفات ساختمانی اعلام شده است که در صورت انجام آن و با پرداخت عوارض، امکان صدور پایان کار برای سازنده فراهم خواهد شد.

در این مصوبه که فهرست تخلفات مجاز ساختمانی ارائه شده، عبارت «تخلف» جای خود را به «اضافه‌سازی» و عبارت «جریمه» به «عوارض» داده است. ضمن آنکه مطابق با متن این مصوبه، نهادی که مسوولیت پیگیری این تخلفات را دارد ابتدا با افزایش حوزه اختیارات به جای کمیسیون ماده ۱۰۰ به کمیسیون داخلی منطقه سپرده می‌شود. به‌نظر می‌رسد از جزئیات مهم این مصوبه که تحت عنوان رنگ و لعاب‌دار «لایحه چارچوب اختیارات و وظایف کمیسیون‌های داخلی مناطق» هفته گذشته در صحن علنی شورای شهر مطرح شد و بدون موشکافی جدی از سوی اعضای شورای شهر مورد تصویب قرار گرفت، صرف‌نظر شده است.

متن و جزئیات این مصوبه که روز گذشته در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت، نشان می‌دهد یک منو حاوی ۱۳ تخلف مهم ساختمانی در این مصوبه برای سازندگان تعریف شده که در صورت بروز آن می‌توانند در قالب کمیسیون‌های داخلی مناطق آنها را حل و فصل کنند.

مهم‌ترین اشکال شاخص مصوبه آن است که شهرداری در نقش بازرس، ناظر و کنترل‌کننده ساخت و سازهای شهر تهران قرار است در نقش قاضی و پایشگر مسوولیت خود هم مسوولیت داشته باشد. پیش از این ماموران شهربان، در مناطق مختلف شهر با بازدیدهای روزانه نقش کنترل‌کننده روند اجرای ساخت وسازهای شهری را بر عهده داشتند و در نهایت درقالب کمیسیون‌ ماده ۱۰۰، تخلفات ساختمانی برای صدور رای نهایی مورد بررسی قرار می‌گرفت. اما حالا شهرداری در قالب این کمیسیون‌ها که اعضای آن شامل شهردار منطقه، معاون شهرسازی منطقه و رئیس نظارت فنی منطقه به علاوه سازنده برای انجام توافق می‌شود، خود قاضی برای حل و فصل تخلفات ساختمانی احتمالی می‌شوند. از آنجا که در صورت بروز تخلف ساختمانی، اخذ عوارض از محل این عوارض یک نوع منبع درآمدی برای شهرداری ایجاد خواهد کرد به نظر می‌رسد تضاد منافع شکل‌گرفته در این بخش مانعی برای انجام مسوولیت کامل شهرداری در نقش ناظر و کنترل‌کننده اجرای صحیح ضوابط ساختمانی باشد.

بنابراین منوی مجاز تخلفات ساختمانی کاملا با بحث پیشگیری از بروز تخلف، شهرفروشی و اضافه‌خواهی سازنده‌ها در تضاد است. به تعبیر دیگر صدور مجوز تخلف ساختمانی از طریق پرداخت عوارض، با مسوولیت شهربان‌های مناطق مختلف که مسوولیت بازرسی روزانه از پروژه‌های ساختمانی شهر را دارند، قابل جمع نیست.

نکته قابل توجه درخصوص مصوبه شورای شهر تهران آن است که در مقدمه آن عنوان می‌شود کمیسیون داخلی منطقه صرفا باید به تخلفات جزئی و خطاهای اجرایی سازنده‌ها رسیدگی کنند. درحالی که فهرست ۱۳ موردی تخلفات نشان می‌دهد آنچه به‌عنوان تخلف یا همان اضافه‌سازی در این مصوبه مورد تایید پارلمان شهر قرار گرفته، به مراتب مهم‌تر و جذاب‌تر از یک تخلف جزئی برای سازنده‌ها است.

اولین مورد، صدور مجوز برای افزایش مساحت بنا است. در این مصوبه آمده: «افزایش مساحت بنا بدون افزایش طبقه ضمن رعایت حقوق مجاورین، حداکثر تا ۵ درصد مساحت کل زیربنای ناخالص پروانه و حداکثر تا ۵۰۰ مترمربع در کل زیربنا به‌عنوان رواداری در اجرا» قابل بررسی در این کمیسیون خواهد بود. همچنین رسیدگی به تیغه‌بندی داخلی هر واحد و نیز مغایرت در جزئیات اجرایی بنای احداث شده نسبت به نقشه‌های مصوب پیوست پروانه، اعم از نقشه‌های سازه، معماری، تاسیسات برقی و مکانیکی، منوط به پذیرش مسوولیت و تایید مهندسان ناظر بدون اخذ عوارض در این کمیسیون قابل پیگیری است.

سومین مورد مجاز و قابل پیگیری در این کمیسیون به افزایش حداکثر یک طبقه در زیرزمین مازاد بر پروانه مربوط می‌شود. البته این نوع مجوز از آنجاکه به کاهش مساحت واحدهای مسکونی از طریق افزایش تعداد پارکینگ‌ها منجر می‌شود، یک پیش‌بینی مناسب و موردنیاز برای تمامی ساخت‌وسازهای شهری است تا به این ترتیب میانگین متراژ واحدهای مسکونی در شهر تهران قابلیت کاهش پیدا کنند.

همچنین مطابق با مصوبه شورای شهر، افزایش مساحت خالص طبقات در صورت ثابت بودن مساحت زیربنا و تعداد طبقات طبق پروانه، مشروط به رعایت سطح اشغال مجاز و ابعاد استاندارد فضاهای مشاعی طبق مقررات ملی در این کمیسیون قابل تصمیم‌گیری است.

براساس این مصوبه، امکان ادامه‌دار بودن آسانسورها تا پشت‌بام مشروط به اعمال تمهیدات لازم در طراحی نمای املاکی است که راه پله آنها در بر گذرهای اصلی قرار می‌گیرد.

کاهش ابعاد راه‌پله، آسانسور و لابی آسانسور نسبت به نقشه‌های مصوب و پروانه نیز با تایید این کمیسیون منطقه امکان‌پذیر خواهد بود.

پیشروی طولی زیرزمین به سمت حیاط در املاک غیرباغ نیز به میزان حداکثر ۲ متر و در محدوده پیشروی مجاز طرح تفصیلی به منظور تامین تاسیسات، پارکینگ و احداث انباری با مجوز این کمیسیون برای سازنده‌ فراهم خواهد شد.

علاوه بر این، اعضای شورای شهر افزایش ارتفاع کل بنا، حداکثر به میزان ۵ درصد کل ساختمان از گذر برای ساختمان‌های یک متر از ۶ طبقه، ۳ درصد ارتفاع کل ساختمان از گذر برای ساختمان‌های ۶ تا ۱۲ طبقه و یک درصد ارتفاع کل ساختمان از گذر برای ساختمان‌های ۱۲ طبقه و بیشتر را از جمله اختیارات کمیسیون داخلی منطقه برشمرده‌اند.

احداث پیش‌آمدگی درطبقه اول با رعایت ارتفاع مجاز ۵/ ۳ متر در گذرهای ۱۲ متری و بالاتر، نورگیری غیرمستقیم آشپزخانه از پذیرایی و پذیرایی از آشپزخانه و... با هواکش مناسب، از دیگر مواردی است که در صورت انجام آن از سوی سازنده‌ها، قابل پیگیری و حل و فصل در کمیسیون‌های داخلی مناطق است. همین‌طور اختصاص قسمتی از پیلوت (همکفی که برای تامین پارکینگ در نظرگرفته شده) به لابی ورودی مشروط به حفظ پارکینگ مورد نیاز نیز امکان پیگیری بدون نیاز به پرداخت عوارض به شهرداری دارد. از دیگر اختیارات مهم کمیسیون داخلی منطقه، امکان بررسی تبدیل کاربری مسکونی به اداری در صورتی که ملک در پهنه کار و فعالیت و مختلط واقع شده باشد، است. همچنین مطابق با مصوبه شورای شهر تهران، حذف پارکینگ به دلیل غیرقابل اصلاح یا غیرقابل استفاده بودن آن مجاز خواهد بود.

بررسی این منوی ۱۳ موردی برای تخلفات ساختمانی مجاز در پروژه‌ها، نشان می‌دهد هرچند در مقدمه مصوبه شورای شهر گفته شده که تخلفات جزئی و خطاهای اجرایی در این کمیسیون قابل طرح و پیگیری است اما دو نوع تخلف پولساز برای شهرداری و جذاب برای سازنده‌ها شامل تغییر کاربری و افزایش مساحت از جمله اختیارات پیش‌بینی شده برای این کمیسیون‌ها است.