هنگام عقد قرارداد اجاره خانه به چه نکاتی باید توجه شود؟

به گزارش اقتصادنیوز، گروه بنگاه‌ها؛ قیمت ملک در سال‌های اخیر روندی صعودی داشته و شاخص قیمت خانه در تهران به شدت بالا رفته است، بسیاری از افراد توان مالی کافی برای خرید خانه را ندارند. به همین علت تعداد افرادی که به دنبال خانه اجاره‌ای هستند، بالاتر رفته است. آمار بازار اجاره ملک بیانگر این است که در سال‌های اخیر نزدیک به 30 درصد از افراد جامعه اقدام به اجاره ملک کرده‌اند. اجاره یک واحد مسکونی بسیار ساده‌تر از خرید خانه است، با توجه به بودجه‌ای که برای پرداخت پول پیش در نظر گرفته شده و توان مالی برای پرداخت اجاره می‌توان با مراجعه به سایت اجاره خانه و یا مشاورین املاک، محله‌های مختلفی را برای اجاره انتخاب کرد.

اما نیاز است تا پیش از نوشتن عقد قرارداد اجاره خانه به نکاتی توجه داشت. نوشتن قرارداد اجاره کار دشوار نیست، بسیاری از دفترهای املاک اقدام به نوشتن این نوع قرارداد بین مستاجر و موجر می‌کنند. همچنین در صورتی که طرفین شناخت کافی از یکدیگر داشته باشند می‌توانند به صورت غیر رسمی اقدام به عقد قرارداد اجاره کنند. اما هر فرد نیاز دارد تا اطلاع کافی از اصطلاحات و موارد مهمی که باید در قرارداد اجاره نوشته شود داشته باشد.

اصطلاحات ملکی رایج در ثبت قرارداد اجاره خانه یکی از قراردادهای رایجی که اکثر افراد جامعه طرف آن قرار می‌گیرند، قرارداد اجاره ملک است. قرارداد اجاره می‌تواند مربوط به محل مسکونی یا قرارداد اجاره محلی اداری باشد. قانون مدنی به‌صورت کلی در فصل عقود معین و قانون روابط موجر و مستاجر به صورت اختصاصی به موضوع اجاره و شرایط یک قرارداد اجاره پرداخته است.

قراردادهای اجاره به دو دسته رسمی و غیر رسمی تقسیم می‌شوند. قرارداد اجاره‌ای که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت برسد، به عنوان قرارداد اجاره رسمی شناخته می‌شود. سایر قرارداد‌های اجاره، از جمله قراردادهایی که در فرم‌های چاپی اتحادیه در بنگاه معاملات املاک تنظیم می‌شود، قرارداد اجاره عادی است. این نوع قرارداد‌های اجاره از یک متن آماده و از پیش نوشته شده دارند که می‌توان اطلاعات طرفین قرارداد و مال مورد نظر را به آن اضافه کرد.

در ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان ملک مورد اجاره می‌شود. به این صورت در هر قرارداد اجاره، فرد اجاره‌دهنده را موجر، فرد اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌نامند. قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره می‌تواند مشمول یکی از قوانین زیر باشد:

- قانون مدنی

- قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌ ۱۳۵۶

- قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌ ۱۳۶۵

- قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲

- قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶

نوشتن قرارداد اجاره خانه در هنگام نوشتن قرارداد اجاره مستاجر و موجر باید دقت داشته باشند تا قرارداد در فرم‌های مربوط به قرارداد اجاره که بنا بر مصوبه اتحادیه املاک تنظیم شده نوشته شود. پیش از نوشتن قرارداد تمامی شرایط ملک و نحوه پرداخت شارژ ماهیانه و قوانین حاکم بر ملک مورد اجاره باید میان طرفین مشخص و شفاف شود. مبلغی که به عنوان اجاره بها در نظر گرفته می‌شود باید در تاریخ‌های معینی به صورت ماهانه پرداخت شود، در صورتی که شرایط دیگری برای پرداخت اجاره بها در نظر گرفته شده، این شرایط نیز باید میان طرفین قرارداد مشخص باشد.

پیش از نوشتن قرارداد تمامی شرایط ملک و نحوه پرداخت شارژ ماهیانه و قوانین حاکم بر ملک مورد اجاره باید میان طرفین مشخص و شفاف شود. ماده 486 قانون مدنی هزینه تعمیرات اساسی که در جهت استفاده از ملک لازم است را با موجر می‌داند. اما تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از ملک نمی‌شود، مانند تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستاجر است.

بیشتر قراداد‌های اجاره با شرایط یک ساله تنظیم و امضا می‌شوند، در هر قرارداد باید تاریخ تحویل ملک و تاریخ عقد قرارداد به وضوح مشخص باشد. پیش از امضای قرارداد، طرفین باید تمامی مطالب مندرج در قرارداد را مطالعه کنند و از صحت اطلاعات فردی و اطلاعات ملک اطمینان حاصل کنند. هر فرد باید هنگام امضای قرارداد اجاره به موارد زیر پیش از امضای آن توجه کند:

- تاریخ شروع و اتمام قرارداد

- اطلاعات مکتوب درباره‌ اجاره ‌بها و پیش‌پرداخت

- شرایط فسخ قرارداد از جانب صاحب‌خانه

- شرایط جریمه‌ مستاجر در صورت ترک زودتر از موعد ملک

- وظایف و مسئولیت‌های مربوط به هزینه‌ تعمیرات و…

- حق اجاره از جانب مستاجر وجود دارد یا خیر

- قوانین و تبصره‌‌ها در مورد پذیرش مهمان و محدودیت‌های رفت‌وآمد

هر قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم شود و یک نسخه از قرارداد در اختیار طرفین قرارداد قرار گیرد. برای عقد قرارداد به طور معمول باید دو نفر شاهد نیز قرارداد را امضا کنند. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می‌کنند حتما وکالت نامه مطالبه شود و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود.

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد اجاره تخلف از شرایط قرارداد برای طرفین حق فسخ قرارداد ایجاد می‌کند. اما باید توجه داشت پیگیری قضایی تخلفات قراردادهای ملکی امری دشوار است و زمان زیادی می‌برد. به همین منظور هنگام عقد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی «وجه التزام» تعیین می‌شود.

وجه التزام به مبلغی گفته می‌شود که فرد متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. به عنوان مثال در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد مبلغ پول پیش (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، فرد متخلف باید وجه التزام تعیین شده در قرارداد را به حساب طرف مقابل واریز نماید. این وجه می‌تواند به صورت روزانه و بر اساس تعهدات و مفاد مندرج در قرارداد تعیین و پرداخت شود.