افزایش معاملات در بازار مسکن نیمه کاره

اولین پیامد فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره در مقطع زمانی فعلی، مربوط به هدفی است که این گروه از سازندگان هم‌اکنون در بازار ساخت و ساز دنبال می‌کنند. یعنی فروش آپارتمان‌های نیمه‌کاره و استفاده از منابع حاصل از آن برای شروع عملیات جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا و پرکشش به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان. پیامد دوم، به «اثر مثبت فروش نیمه‌کاره‌ها در افزایش حجم عرضه آپارتمان‌های نوساز» حداکثر طی یک سال پیش رو بر می‌گردد. در جریان فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره از سوی سازندگان آماتور به سازندگان دارای توان مالی و حرفه‌ای بیشتر، زمینه افزایش عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش در ماه‌های پیش رو افزایش می‌یابد. پیامد سوم که در واقع از دو پیامد اول سرچشمه می‌گیرد، به «رونق ساخت و سازهای جدید و خروج بازار ساخت مسکن از رکود» در نتیجه معامله نیمه‌کاره‌ها در بازار مسکن برمی‌گردد. رواج این نوع معامله ملک در بازار مسکن می‌تواند با واگذاری ساختمان‌های نیمه‌کاره به سازندگان برخوردار از توان ساخت و همچنین خرید زمین از سوی برخی دیگر از سازندگانی که مایل به شروع عملیات ساختمانی جدید در مناطق پرتقاضا هستند، ساخت‌وسازهای جدید را از حالت رکودی خارج کرده و به دوره رونق وارد کند.

اولین ویژگی بازار معاملات واحدهای نیمه‌تمام، به این موضوع برمی‌گردد که در این روش،هر دو سمت معامله، یعنی خریدار و فروشنده، «سازنده» هستند.

ویژگی دیگر، شرایط تعیین قیمت در بازار فروش این دسته از واحدها است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در حال‌حاضر عمده این معاملات به لحاظ قیمتی 10 تا 20 درصد «پایین‌تر» از واحدهای مشابه نوساز انجام می‌شود، به این معنا که فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام، برای ترغیب سازندگان حرفه‌ای به خرید این واحدها شرایط قیمتی را در مقایسه با واحدهای تکمیل شده و نوساز تعدیل کرده‌اند. این در حالی است که «غیرقابل استفاده بودن این واحدها» به دلیل نیمه‌کاره بودن ساختمان،ویژگی سوم این شکل از معاملات ملک محسوب می‌شود.

از سوی دیگر، بنا بر اظهار فروشندگان این ساختمان‌ها، تا زمان تکمیل و آماده فروش شدن این واحدها حداکثر «یک سال» زمان مورد نیاز است؛ به این معنا که خریداران می‌توانند همزمان با شروع دوره رونق در بازار مسکن این واحدها را تکمیل و به بازار فروش عرضه کنند که این مورد چهارمین ویژگی این گروه از معاملات ملکی محسوب می‌شود. ویژگی پنجم این معاملات، به این عامل بر می‌گردد که هم اکنون عمده فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام در مناطق مختلف شهر تهران، «متفرقه سازها» و بساز و بفروش‌های آماتور هستند که به دلیل عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای تکمیل پروژه و همچنین ضعف مدیریت هزینه‌های ساخت در دوران رکود ساختمانی، قادر به ادامه فرآیند ساخت نیستند و مایلند این واحدها را به فروش برسانند و از سرمایه خود برای خرید زمین یا ملک کلنگی به منظور ساخت و ساز جدید در دوره رونق، استفاده کنند. این در حالی است که عمده متقاضیان خرید این ساختمان‌ها نیز «سازندگان پرساخت» هستند که با در نظر گرفتن چشم‌انداز رونق معاملات ملک، از میانبرهای کسب درآمد در دوره رونق و ورود زودهنگام به بازار عرضه مسکن استقبال می‌کنند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از نحوه شکل‌گیری بسازوبفروش‌های آماتور در بازار ساخت مسکن نشان می‌دهد، دوره فعالیت این دسته از سازندگان از اوایل سال 90 تحت تاثیر حمایت افراطی بانک‌ها از سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های لوکس و غیرمصرفی از طریق شرکت‌های وابسته بانکی آغاز شد، این حمایت‌ها باعث شد حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی بدون نیازسنجی بازار تقاضا به شکل پروژه‌های جدید در سال‌های 90 تا 92 تعریف شود؛ طوری که سازندگان مبتدی مالک این پروژه‌ها در حال حاضر به علت رکود مسکن دو سال اخیر برای تکمیل و فروش آنها عملا ناتوانند.

بخش دیگری از این سازندگان آماتور،شرکت‌ها و افرادی هستند که فقط در اوج دوره رونق مسکن تصمیم به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن می‌گیرند؛ یعنی زمانی که بازار ساخت مسکن از هر نظر به خصوص «اطمینان از کسب سود بالا»برای سرمایه‌گذاران شرایط امنی دارد. در صورتی که این گروه از افراد معمولا بدون توجه به شرایط سال‌های بعد از رونق-رکود معاملات و ساخت مسکن-وارد عرصه ساخت‌وساز می‌شوند. این سازندگان غیرحرفه‌ای و آماتور، هم اکنون برای تکمیل و فروش ساختمان‌هایی که در دوره جهش قیمت مسکن-فاصله سال‌های 91 و 92-شروع به ساخت آنها کردند ناتوان شده‌اند و بنابراین به عرضه یکجای آپارتمان‌های نیمه‌تمام به سازندگان حرفه‌ای و مسلط به بازار روی آورده‌اند. ششمین ویژگی بازار معامله ساختمان‌های نیمه‌کاره به «قرار گرفتن عمده این ساختمان‌ها در مراحل میانی ساخت»، یعنی قبل از انجام نازک کاری برمی‌گردد. در واقع این ساختمان‌ها عمدتا در مراحلی قرار دارند که مطابق با اعلام سازندگان آنها، برای تکمیل شدن حداکثر به یک سال زمان نیاز دارند. ویژگی هفتم به «برخورداری بخش قابل توجهی از این پروژه‌ها از وام بانکی ساخت مسکن» اختصاص دارد؛ حجم قابل توجهی از ساختمان‌های نیمه‌کاره که هم اکنون به‌صورت یکجا به بازار مسکن عرضه شده‌اند از تسهیلات ساخت برخوردارند، ضمن اینکه مطابق با رویه فعلی نظام بانکی، هم اکنون وام ساخت بدون سپرده-تسهیلات سه رقمی 130 تا 150 میلیون تومانی ساخت مسکن-به پروژه‌های نیمه‌کاره هم پرداخت می‌شود و این ویژگی به نوعی یک امتیاز خاص برای این پروژه‌ها نیز محسوب می‌شود.