10 ماموریت بانک مسکن برای تحرک بازار

به گزارش اقتصاد نیوز برای تبدیل کامل بانک مسکن به یک بانک توسعه ای باید 10 فرمان از جانب بانک مسکن در بازار مسکن به اجرا دربیاید. نتایج یک پژوهش صورت گرفته از سوی حسین عبده‌تبریزی و محمد سعید حیدری درباره نقش بالقوه بانک عامل بخش مسکن در تنظیم متغیرهای بازار ملک، نشان می‌دهد: اگر چه طی دو سال اخیر، نظام تامین مالی مسکن از ریل نامناسب و ناقص دوره‌های قبل خارج شد و با ارائه سبد متنوع تسهیلات خرید و ساخت، نوعی تعادل نسبی در تخصیص منابع به دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به‌وجود آورد اما در مقطع فعلی با لحاظ ظرفیت اعتباری قابل توجه در اختیار بانک عامل، امکان اجرای یکسری ماموریت‌های اصلی فراهم است که عمل به آنها،‌ به ترتیب «منابع مالی پایدار و ارزان قیمت» وارد بازار مسکن می‌کند، «باعث مهار نوسانات شدید قیمت مسکن و سفته‌بازی» می‌شود و در نهایت «نجات بازار ملک از طرح‌های مقطعی و زودگذر در حوزه عرضه مسکن ارزان قیمت» را سبب خواهد شد.

الگوی پیشنهادی در این پژوهش برای تکمیل ریل فعالیت بانک عامل بخش مسکن، حاوی اهداف 6 گانه است که بر اساس آن، بانک عامل ماموریت دارد برای «تجهیز منابع بلندمدت و کم‌هزینه مورد نیاز بخش مسکن، تقویت بازار تسهیلات رهنی،‌ محور شدن بین بانک‌های مختلف برای پرداخت وام مسکن،‌ مهار سیکل‌های شدید تجاری در بازار ملک، سلب پتانسیل سفته‌بازی از معاملات مسکن و همچنین عرضه مستمر واحد مسکونی به بازار تقاضا»، مجموعه اقدامات جدید را در نقش کارگردان بازار مسکن، برای هدایت بازیگران مختلف بازار،‌ به انجام برساند.

بازآرایی روابط حوزه‌ مسکن

در مثلث روابط مصرف‌کننده (خریدار و مستاجر)، عرضه‌کننده (بنگاه‌های مسکن، سرمایه‌گذاران و سازندگان) و بانک ‌مسکن (به‌عنوان نهاد تامین‌مالی) این بانک‌ مسکن و فراتر از آن دولت بوده که در انتهای صف (در ضلع پایینی) قرار داشته و به دنبال آن بازیگران حرکت کرده و می‌کنند، درحالی‌که این مثلث باید به‌گونه‌ای بازسازی شود که ضلع دولت (و نماینده‌ آن یعنی بانک ‌مسکن توسعه‌ای) در راس هرم و در موقعیت سیاست‌گذار و راهبر قرار گیرد.

راه‌حل توسعه‌ای این است که مستقیم و غیرمستقیم نقش بانک‌ مسکن در فرآیندهای تعیین قیمت و شرایط خرید و فروش افزایش یابد؛ باید ساختار و شرایط اعطای تسهیلات به‌گونه‌ای باشد که مذاکرات خریدار و فروشنده و نظام قیمت‌گذاری املاک مسکونی را تحت‌تاثیر قرار دهد. اینکه قیمت‌ها در بازار به وسیله بنگاه‌ها یا فعالان بزرگ دستکاری ‌شده یا تغییر کند و سپس بانک‌ مسکن دنباله‌‌روانه به فکر افزایش میزان تسهیلات (با هدف کمک به قشر ضعیف) باشد، رویکردی منفعلانه است.

علامت‌دهی به بازار

- چرا باید میزان وام مسکن در تهران بیشتر از شهرهای دیگر باشد و به همین ترتیب در شهرهای بزرگ بیشتر از سایر شهرها؟ آیا این علامت‌‌دهی به بازار و به رسمیت شناختن گران‌تربودن قیمت ملک در تهران و سایر شهرهای بزرگ نیست؟ آیا این امر با هدف دولت برای مهاجرت معکوس در تضاد نیست؟ بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای ‌باید علامت‌دهی سیاستی درستی انجام دهد.

- چرا نباید علاوه بر مبلغ، سایر مشخصات تسهیلات نظیر شرایط بازپرداخت و نرخ سود در مناطق مختلف کشور متفاوت باشد (در شهرهای بزرگ که مسکن نقدشونده‌تر و بازده آن‌ ازلحاظ رشد قیمت یا درآمدزایی از طریق اجاره و... مساعد‌تر است، می‌توان نرخ سود بالاتری را اعمال کرد)؟

- آیا نباید مبلغی از تسهیلات مشروط باشد که مثلا در صورت ساخت یا خرید واحدهای مسکونی سبز (مبحث توسعه‌ پایدار)، این بخش از وام قابل‌پرداخت شود؟ (ساختمان‌های دارای عایق حرارتی، مجهز به تسهیلات سرمایشی و گرمایشی خورشیدی، دارای فضای سبز کافی و...).

- بانک مسکن برای ایجاد تغییر تدریجی در گرایش‌ سازندگان ساختمانی متناسب با روندهای جدید مرتبط با بخش (افزایش سن و افزایش جمعیت سالمند، افزایش قیمت حامل‌های انرژی، توسعه‌ فناوری‌های جدید ساخت) باید سیاست‌گذاری کند.

- هم‌راستایی حجم، نرخ و سازوکار اعطای مشوق‌های چندمرحله‌ای در اعطای تسهیلات، با سیاست‌ها و دغدغه‌های فرهنگی و اجتماعی نظام (افزایش جمعیت، کاهش میزان طلاق، کاهش آسیب‌های ‌اجتماعی ناشی از بافت‌های ‌فرسوده، حاشیه‌نشینی، تعریف کارآمدی از زندگی شب در شهرها و...) اقدام دیگر است.

- حجم و نرخ تسهیلات حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری با سیاست‌های وزارت در حوزه‌ توسعه‌ شهرهای میانی، هدایت جمعیت به سمت سواحل خلیج‌فارس و دریای عمان؛ همراه با کمپین‌های اطلاع‌رسانی و آگاه‌سازی عمومی هماهنگ شود.

-ایجاد سازوکار رصد بازار و انعطاف‌پذیری در جابه‌جایی منابع و ردیف اعتباری اعطای تسهیلات به سازندگان و خریداران واحدهای نوساز (یا فاقد سابقه‌ معاملاتی)، در شرایط مختلف بازار با هدف کنترل دقیق عرضه و تقاضا (همراه با اطلاع‌رسانی مناسب به‌منظور اثرگذاری کافی بر بازار) نیز لازم است.

مدیریت روانی بازار

یکی از عواملی که باعث ایجاد حباب در بازار می‌شود و در مقابل به‌صورت بالقوه می‌تواند به منظور کاهش قیمت مورد استفاده قرار گیرد، مفهوم «اثر لنگر» (anchoring effect) است. اثر لنگر به این مفهوم است که قیمت‌های مختلف پیشنهادی برای خرید یا فروش به‌صورت خوشه‌ای حول قیمت اولیه پیشنهادی شکل می‌گیرند و فضای آلوده و ابهام‌انگیزی از قیمت ذاتی می‌سازند. تحقیقات نشان می‌دهد حتی آژانس‌های معاملات ملکی و خبرگان حوزه‌ ساختمان در ارزش‌گذاری اشتباه قیمت ملک به‌واسطه‌ این اثر همان‌قدر آسیب‌پذیر هستند که یک دانش‌آموز ابتدایی. در واقع، خطای تصمیم‌گیری خبرگان حوزه‌ مسکن 42 درصد و خطای دانش‌آموزان 46 درصد است که تفاوت ناچیز و نگران‌کننده است (2001، Kahneman). بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای باید سازوکارهایی طراحی کند که در حد امکان مرجع قیمت‌دهی از سمت فروشنده به سمت خریدار یا نهادهای تخصصی مستقل (یا وابسته به جامعه‌ خریداران) تغییر یابد؛ چنین روندی باعث جلوگیری از ایجاد حباب در قیمت‌ها می‌شود.

راهکار عام در این رابطه تغییر مدل درآمدزایی بنگاه‌های املاک است؛ بنگاه‌ها باید از طریق ارائه‌ خدمات مرتبط با معرفی ملک (برگزاری جلسات بازدید واقعی و مجازی)، کارگزاری بانک مسکن و سایر بانک‌ها را در ارائه‌ خدمات بانکی و بیمه‌ای مرتبط و... برعهده گرفته و کسب درآمد کنند. چنین مدلی وقتی از سوی عامه‌ مردم قابل‌پذیرش خواهد بود که پرداخت درصدی از ارزش معامله (خرید/ فروش یا رهن/ اجاره) به بنگاه‌ها حذف شود. به این ‌ترتیب، منافع بنگاه در فعالیت و انجام معاملات بیشتر نهفته است و بزرگ و کوچک‌بودن اندازه‌ معامله اثری در درآمدزایی وی نداشته و افزایش قیمت‌ها نفعی به حال آنها نخواهد داشت.

بازآرایی نظام تولید مسکن

در بسیاری مواقع، انجام پروژه‌های بزرگ و خاص و دستیابی به صرفه‌جویی مقیاس سیاستی مطلوب و سودآور بوده، اما در حوزه‌ صنعت ساختمان در ایران این تولید در مرحله تولید دستی قرار دارد و عملا وارد مرحله‌ تولید انبوه نشده است. در این صنعت، انجام پروژه‌های بزرگ مثل مسکن مهر راه‌حل برای «نیاز همیشگی و مستمر» در حوزه‌ مسکن نیست. نمی‌شود آن مدل تولید را دائما ادامه داد؛ کشور نیازمند نظام «تولید مستمر» برای «نیاز مستمر» بخش مسکن است. مسکن مهر از یک طرف فشار عظیمی به بودجه و بانک مرکزی وارد کرد، و از طرف دیگر در یک برهه‌ محدود نیز حجم عظیمی از تقاضا برای مصالح و... ایجاد کرد. سپس همه‌چیز به حالت سکون بازگشت. وقتی جامعه با یک نیاز مستمر (در حوزه‌ مسکن، املاک تجاری و اداری و همچنین زیرساخت‌ها) مواجه است، نظام تولید نیز باید در قالب تولید مستمر طراحی شود. مستمر نبودن نظام تولید باعث می‌شود همواره شاهد دوره‌های انباشت تقاضا و به دنبال آن دوره‌های انباشت عرضه باشیم. شاید به خاطر ماهیت صنعت ساختمان و براساس فناوری‌های موجود، نتوان راه‌حلی قطعی برای این امر و دستیابی به آرایش نظام مستمر و حتی تولید ناب یافت، اما قطعا می‌توان گام‌هایی آغازین در این مسیر برداشت. تولید قبل از دولت نهم که مرکب از پیمانکاران کوچک اما زبده و چابک بود که به‌صورت مستمر تولید می‌کردند، آرایش قابل‌قبولی بود، که البته مشکل اصلی آن ضعف نظام تامین مالی بود.

نهادسازی مجزا و تجهیز دوسطحی منابع

دو رویکرد در مواجهه با بازار مسکن قابل‌تعریف است: رویکرد بازار آزاد و رویکرد حمایتی. در حوزه‌ املاک مسکونی ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد، رویکرد تامین‌مالی بر مبنای دیدگاه‌های حمایتی شکل می‌گیرد؛ بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای ‌باید این رویکرد را نمایندگی کرده و پیش برد. برخی اقداماتی که در این مورد (علاوه بر کارها و سیاست‌هایی که هم‌اکنون پیاده می‌شوند) باید انجام گیرد، عبارت است از:

• تعیین اولویت در اعطای تسهیلات به خانوارهایی که به‌صورت بلندمدت مستاجر بوده و هیچ‌یک از اعضای خانواده صاحب‌ ملک مسکونی نباشند (این کار با راه‌اندازی سامانه‌ جامع بازار اجاره و اعتبارسنجی در این بازار قابل ‌پیاده‌سازی است).

• کمک به سازندگان واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت از طریق خرید مصالح به‌صورت عمده از سوی بانک (به‌ منظور افزایش قدرت چانه‌زنی در برابر تولیدکنندگان مصالح).

• ایجاد تیم خرید حرفه‌ای، به‌منظور رصد فرصت‌ها و خرید مستمر واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت نوساز و دست‌دوم (به‌صورت مستقل یا بر اساس اعلام نیاز متقاضیان تسهیلات) با قیمت مناسب در سطح کشور و واگذاری آنها به قیمت مناسب به متقاضیان (خانه‌اولی‌ها) تسهیلات مسکن.

ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری اجاره به‌شرط تملیک

بانک مسکن در مقام بانکی توسعه‌ای می‌تواند صندوق‌هایی تخصصی در حوزه‌ املاک ارزان‌قیمت و ویژه‌ اقشار کم‌درآمد ایجاد کند که در آن براساس مدل‌های تامین ‌مالی ترکیبی (blended finance)، با تجمیع منابع (و افزایش قدرت چانه‌زنی در کنار صرفه‌ مقیاس) شامل کمک‌های دولتی، کمک افراد خیر (کمک‌های بلاعوض یا قرض‌الحسنه و توسعه‌ عقد قرض‌الحسنه طبق ظرفیت قانون مدنی با قرض‌دادن واحد مسکونی)، منابع بیمه‌ بیکاری و منابع خود اقشار ضعیف، واحدهای مسکونی را در قالب قرارداد اجاره به‌شرط تملیک از عرضه‌کنندگان تحویل گرفته و در اختیار آن اقشار قرار دهند (انتقال هزینه‌های حوزه‌ مسکن از صورت سود و زیان به ترازنامه‌ capitalization of cost اقشار ضعیف). در اینجا اجاره‌بهای پرداختی از سوی فرد عملا هزینه نبوده و نوعی سرمایه‌گذاری برای او محسوب خواهد شد. این صندوق‌ها بر اساس سازوکارهای سازمان بورس و به‌صورت خصوصی تاسیس و اداره خواهند شد؛ کارمزدهای تعریف‌شده خواهند داشت تا باعث ایجاد رقابت بین بخش خصوصی شوند و تجمیع و مرتبط‌سازی عرضه و تقاضا به بهترین شکل ممکن صورت گیرد. به‌منظور حل قسمتی از مشکل سودآوری طرح، املاک واگذارشده به اقشار ضعیف در این مدل (در مواردی که این اقشار رشد کرده و وارد طبقه‌ متوسط می‌شوند) قابل‌فروش نبوده و صرفا قابلیت واگذاری مجدد با همان مدل قبلی را دارد (جبران حمایت‌های دولتی).

صندوق‌های سرمایه‌گذاری آربیتراژی (حرکت منابع از بازار دارای حباب مثبت به سمت بازار دارای حباب منفی)

این صندوق‌ها برای تجهیز منابع خرد و کلان تشکیل می‌شود. در 10 سال اخیر شاهد ایجاد حباب در قیمت مسکن بوده‌ایم؛ به‌گونه‌ای که میانگین قیمت ملک در شمال تهران از میانگین قیمت ملک در شهرهایی مثل دبی نیز گاه بالاتر بوده است. بانک مسکن می‌تواند به کمک این صندوق‌ها وضعیت را کنترل کند. توسعه‌ این سازوکار به‌ویژه باعث تغییر رفتار افرادی می‌شود که به‌دنبال فروش ملک دوم خود و یافتن جای پای مناسب در خارج از کشور هستند. این صندوق‌ها به‌دنبال سرمایه‌گذاری در بازارهایی است که قیمت ملک در آنها دچار حباب منفی است و امکان کسب سود از طریق اخذ وام‌های ارزان و خرید واحدهای ساختمانی و اجاره‌دهی املاک وجود دارد. این اقدام باعث افزایش عرضه‌ ملک در بازار در شرایط رشد قیمت‌ها و ایجاد حباب می‌شود. در مواقعی که شرایط برعکس است، یعنی در منطقه‌ای ثبات منطقی قیمت وجود دارد و حباب قیمتی در خارج این منطقه شکل گرفته، عملکرد صندوق می‌تواند شرایط را تغییر دهد و با خروج منابع از منطقه‌ای و سرمایه‌گذاری در منطقه‌ دیگر، قیمت‌ها را در سراسر کشور متعادل کند.

تعدیل نوسانات قیمتی در حوزه‌ مسکن

یکی از وظایف فرعی بانک مسکن در مقام بانک توسعه‌ای کمک به تعدیل دوره‌های رشد تورمی قیمت مسکن است. برای این کار پیش‌بینی صحیح و البته به موقع تورم به منظور اثرگذاری بر سیاست‌های ضدتورمی ضروری است. به علاوه، پیشبرد راهبردها و سیاست‌هایی ضروری است که به‌صورت عمومی و در بلندمدت جلوی رشد ناهنجار قیمت مسکن را بگیرد. در ارتباط با این سیاست‌ها، بانک توسعه‌ای مسکن می‌تواند عوامل اصلی در حوزه‌ عرضه و تقاضا را که باعث ایجاد رشد و حباب قیمتی در بازار املاک می‌شود، شناسایی کند و متناسب با آن، سیاست‌ اعتباری خود را تنظیم کند. در گام اول، رشد تقاضای عادی که می‌تواند دلایل اقتصادی، جمعیت‌شناختی، سیاسی و.. داشته باشد، محتمل است به سطوحی بالاتر از حد عادی یا نرمال ارتقا یابد. در گام‌های بعدی و پس از اولین موج رشد قیمتی، تقاضای سفته‌بازانه و پیش‌گیرانه وارد عرصه شده و باعث رشد تصاعدی قیمت‌ها می‌شود.

بانک مسکن ‌باید این روندها را تشخیص دهد و با آنها مقابله کند. یکی از دلایل عمده‌ خرید ملک توسط افراد البته به بعد امنیت روانی برای آنان و اطمینان از داشتن سرپناه برمی‌گردد. آنان علاقه‌مندند قدرت خرید ملک را برای خود حفظ کرده و ارتقا دهند؛ افرادی که در هنگام بروز حباب و رشد قیمتی دارای ملک‌ هستند و به اصطلاح معضل سرپناه ندارند، با پیش‌بینی نیازهای آتی خود به مسکن بزرگ‌تر یا تامین نیاز مسکن فرزندان، به ورود زودهنگام به بازار اقدام می‌کنند. این تقاضا پیشگیرانه است. بانک مسکن توسعه‌ای چه برنامه‌ای برای این تقاضای پیشگیرانه دارد تا تعادل بازار برهم نخورد؟ غیر از مدیریت تقاضای پیشگیرانه، بانک مسکن می‌تواند با سیاست‌های اعتباری خود اقداماتی برای تسریع یا به تاخیرافتادن تقاضاهای عادی در بازار ملک کند؛ مهم‌تر از آن می‌تواند تقاضای سفته‌بازانه را با سیاست‌هایی که افزایش عرضه را ممکن می‌کند، آرام کند. بعضی از این سیاست‌ها به شرح زیر است:

تعیین یک نرخ رشد فصلی آستانه‌ای در حوزه‌ مسکن و اعمال راهکارهای اصلاحی بلافاصله پس از دو فصل متوالی افزایش شاخص قیمت مسکن بالاتر از این نرخ. بانک مسکن باید نرخ‌ها را در سطح محلی، منطقه‌ای و ملی رصد کند. گاهی قیمت‌ها در سطح ملی نرمال است، اما در بعضی مناطق شهری متورم است و حتی حباب قیمتی مشاهده می‌شود. در این موارد، بانک مسکن با کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، کاهش محسوس میزان تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن (افزایش نرخ سود تسهیلات عموما منجر به کاهش تقاضا نمی‌شود) به استثنای خانه اولی‌ها و ارائه‌ امتیازات اضافی به افرادی که استفاده از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق می‌اندازند.(به ازای هر فصل تعویق، سقف تسهیلات اعطایی تا درصد مشخصی افزایش خواهد یافت و در این مدت به موجودی حساب فرد، نرخ سود بالاتری تعلق می‌گیرد)، وضعیت را کنترل می‌کند و به افزایش عرضه‌ املاک در شرف ساخت با ارائه‌ تسهیلات ویژه‌ پیش‌فروش کمک می‌کند.