چرا بافت فرسوده تهران به کانون بازار مسکن ارزان قیمت تبدیل نشد؟

به گزارش اقتصادنیوز ، آمارهای رسمی از روند صدور پروانه‌های ساختمانی از ابتدای امسال در محدوده بافت فرسوده مشخص می‌کند: در ماه‌های گذشته از سال جاری میزان رشد تیراژ ساخت مسکن در بافت فرسوده به مراتب کمتر از رشد ساخت‌وساز در کل پایتخت است. به این ترتیب این مناطق نمی توانند در فاز رونق، با بازار مسکن همراه شوند.

یکی از عوامل جذاب کننده سرمایه گذاری در بافت های فرسوده برای سازندگان ، پرداخت وام 4 درصدی با سقف 50 میلیون تومان به سازنده‌ها برای نوسازی بافت فرسوده است. ارائه وام ساخت‌وساز مسکن با سود 4 درصد از زمان طرح مسکن مهر به بعد سابقه نداشته است. تصویب این وام در اواخر سال گذشته برای پرداخت در بافت فرسوده باعث شده در نیمه اول امسال سازنده‌ها به امید دریافت این وام نسبت به اخذ پروانه ساختمانی با تیراژی بیش از سال گذشته اقدام کنند اما خلف وعده در پرداخت وام 4 درصدی و ارائه تسهیلات با نرخ سود 18 درصد در عمل، در حال حاضر اثر معکوسی بر رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده پایتخت گذاشته است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد: تابستان امسال تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده نسبت به تابستان سال گذشته 20 درصد رشد داشت. کارشناسان شهری معتقدند این رشد تیراژ واحدهای مسکونی در ابتدای سال به دلیل برداشت اولیه سازنده‌ها از دسترسی آسان به وام 4 درصدی بود اما پس از آنکه سازنده‌هایی که پروژه‌ها را به مرحله اول دریافت وام رساندند با مراجعه به بانک با توضیح آماده نبودن یارانه نرخ سود مواجه شدند روند رشد سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده در ماه‌های اخیر به حالت کما رفت.

گزارش رسمی سازمان نوسازی شهر تهران درباره چهار مانع موجود در مسیر استفاده سرمایه‌گذاران ساختمانی از محرک‌های تدارک دیده شده در بافت فرسوده نشان می‌دهد: در حال حاضر بوروکراسی و کاغذ بازی برای پرداخت تسهیلات، عدم تامین یارانه نرخ سود وام نوسازی، رفتار سلیقه‌ای بانک‌ها در پرداخت مرحله‌ای اقساط وام نوسازی و همچنین توزیع نامتعادل استانی وام نوسازی چهار مانعی هستند که امکان رشد تیراژ ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده را به رغم وجود محرک‌های نوسازی سلب کرده‌اند. همان‌طور که در بین 6 ویژگی بافت فرسوده، وام نوسازی با مجموع پنج ویژگی رقابت می‌کند در بین موانع چهارگانه نیز مانع مربوط به یارانه بیشترین نیروی دافعه را برای جذب سازنده‌ها در بافت فرسوده به وجود آورده است.

طبق مصوبه دولت، سهم کل کشور 55 هزار فقره وام نوسازی است. همچنین در توافق به عمل آمده بنا بود سازمان برنامه و بودجه معادل 200‌میلیارد تومان یارانه تسهیلات نوسازی پرداخت شود اما گزارش‌ها حاکی از آن است که تاکنون یک سال یارانه تعهد شده پرداخت نشده است. از این رو تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک با نرخ سود 18 درصد پرداخت شده است. کارشناسان معتقدند: این شکل وام‌دهی برای عرضه مسکن ارزان‌قیمت در بافت فرسوده با واکنش منفی سرمایه‌گذاران و انصراف آنها از ساخت‌وساز همراه شده‌است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد: از ابتدای سال جاری تاکنون اگرچه 7 هزار و 830 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند اما فقط سازنده‌های 3 هزار و 121 واحد مسکونی موفق به امضای قرارداد با بانک شده‌اند به این معنی که پرداخت تسهیلات 18 درصدی به آنها قطعی شده‌ است. بررسی‌ها درباره ناکامی سازنده‌های 61 درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت فرسوده برای دریافت تسهیلات مشخص می‌کند که نرخ سود بالاتر از وعده دولت (18 درصد به جای 4 درصد) انگیزه دریافت تسهیلات و به تبع آن سرمایه‌گذاری جدید در بافت فرسوده را از سازنده‌ها گرفته ‌است. آنها نیز با این شرایط به سراغ ساخت مسکن متراژ متوسط به بالا می روند که برگشت سرمایه تضمین شده تری داشته باشد.