اصلاح روش محاسبه میانگین قیمت مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، با تغییر معیار محاسبه متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان، از آذرماه امسال، آمارهای مربوط به تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران واقعی‌تر خواهد شد.دفتر اقتصاد مسکن در مدل جدید محاسباتی خود، از این پس میانگین قیمت مسکن در هر کدام از مناطق شهر تهران و همچنین رقم متوسط قیمت مسکن در کل پایتخت را با استفاده از معیار آماری «میانگین پیراسته» برآورد می‌کند.

در مدل محاسباتی قدیم، اطلاعات خام برگرفته از سامانه رهگیری معاملات ملک به گونه‌ای از سوی دفتر اقتصاد مسکن مبنا قرار می‌گرفت که رقم متوسط قیمت با فرمول مبتنی بر «حذف دستی قیمت‌های دور از واقعیت»محاسبه می‌شد.

با تغییر معیار قدیمی محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، تصویر واقعی‌تری از تحولات قیمت مسکن پایتخت در دسترس کارشناسان و فعالان بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضای آپارتمان قرار می‌گیرد. این تصویر واقعی‌تر، دست کم دو اثر «مثبت» در بازار مسکن به همراه خواهد داشت که در نهایت تاثیر مطلوب خود را در «رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک» و «کمک به تسهیل رونق بازار مسکن» منعکس می‌کند.با تغییر معیار محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هم اکنون میانگین جدید، به سطح واقعی قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت نزدیک‌تر شده است.

این درحالی است که این موضوع هم از سمت فروشندگان و هم از سمت خریداران مسکن دربردارنده یک «تاثیر روانی مثبت» است. براساس معیار جدید محاسبه میانگین قیمت مسکن، جدیدترین رقم متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران حدود 300 هزار تومان کمتر از قیمت اعلام‌شده با استفاده از معیار قدیمی است.

دفتر اقتصاد مسکن، درحالی میانگین هرمترمربع قیمت مسکن در شهر تهران را طی آبان ماه امسال با استفاده از معیار قدیمی محاسباتی خود 4 میلیون و600 هزار تومان اعلام کرده بود که در محاسبات جدید با استفاده از معیار «میانگین پیراسته»، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان معادل 4 میلیون و270 هزار تومان برآورد شده است.

میانگین هر مترمربع قیمت مسکن طی آذرماه امسال، با استفاده از فرمول جدید، 4‌میلیون و 300 هزار تومان اعلام شده است. به این ترتیب، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران با استفاده از معیار جدید 7 درصد کمتر از متوسط قیمت برآورد شده برمبنای معیار قدیم است.اولین اثر روانی مثبت استفاده از معیار جدید برای محاسبه میانگین قیمت مسکن شهر تهران، افزایش تمایل اولیه خرید برای سمت تقاضا-متقاضیان خرید آپارتمان-است.به این معنا که بسیاری از متقاضیان خرید آپارتمان که تصور می‌کردند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت 4 میلیون و600 هزار تومان است با کسب اطلاع از برآورد جدید قیمت میانگین، تمایل بیشتری برای خرید آپارتمان پیدا می‌کنند.

این درحالی است که قدرت خرید مسکن نیز در «محاسبه اقتصادی متقاضیان» به شکل واقعی‌تر منعکس می‌شود و نسبت به میانگین قدیمی اعلام‌شده افزایش می‌یابد.کاهش 300 هزار تومانی در رقم میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در قالب محاسبات جدید با استفاده از معیار میانگین پیراسته-بدون آنکه قیمت‌های واقعی در بازار تغییر کرده باشد- به این معنی است که متوسط قیمت یک آپارتمان 50 مترمربعی حدود 15 میلیون تومان کمتر از آنچه پیش از این محاسبه و اعلام شده بود، است. از سوی دیگر، سمت عرضه مسکن نیز با اطلاع از سطح اصلاح شده قیمت فروش مسکن در مناطق مختلف، درخواهند یافت که معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر بدون آنکه رشد محسوس قیمت در سطحی بالاتر از نرخ تورمی عمومی را تجربه کند افزایش یافته است. بنابراین دلیلی وجود ندارد که فروشندگان ملک در ماه‌های پیش رو به افزایش قیمت مسکن بیش از حد واقعی اقدام کنند.

در قالب این مدل مبتنی بر استفاده از «میانگین پیراسته»، بدون آنکه کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن به‌صورت دستی به حذف قیمت‌های خارج ازکف و سقف قیمت‌های قابل قبول در هر منطقه اقدام کنند، 5 درصد از معاملات انجام شده با بیشترین و کمترین قیمت در هر منطقه از طریق الگوریتم آماری از پیش تعیین شده، از داده‌های اولیه(اطلاعات استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن) برای محاسبه میانگین قیمت مسکن کنار گذاشته می‌شود.به این معنی که 5/ 2 درصد از معاملات با بیشترین قیمت و 5/ 2 درصد از معاملات با کمترین قیمت از جامعه آماری درنظر گرفته شده برای محاسبه میانگین قیمت مسکن حذف می‌شود.دفتر اقتصاد مسکن در معیار جدید، برای تعیین درصد حذف معاملات با بیشترین و کمترین قیمت، ابتدا نرخ‌های مختلفی را در مدل خود لحاظ کرد؛ از جمله اینکه به‌عنوان مثال در یک مطالعه آزمایشی به جای حذف 5 درصد، حذف 7 درصد را مبنای عمل قرار داد.اما عملا این نتیجه به دست آمد که با نرخ حذف 5 درصد، قیمت میانگین مسکن به قیمت‌های واقعی مناطق مختلف نزدیک‌تر است.مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت:این روش جدید که بر مبنای معیار آماری میانگین پیراسته از این پس مبنای محاسبه میانگین قیمت مسکن قرار خواهد گرفت یک روش کاملا علمی است که از سوی بانک مرکزی نیز مبنای انتشار گزارش‌های ماهانه از وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران نیز قرار می‌گیرد.