سهم بازار مسکن از وعده های انتخاباتی کاندیداها

به گزارش اقتصادنیوز ، طبق نتایج حاصل از مطالعات سال 92 در وزارت راه و شهرسازی که همان زمان به تهیه نسخه به‌روز شده طرح جامع مسکن –مصوب 1384- منجر شد، در کل کشور حدود 20 میلیون نفر به وضعیت نامناسب سکونتی –بد مسکن- دچار هستند به‌طوری که کمتر از نیمی از این جمعیت (حدود 9 میلیون نفر) در بافت‌های فرسوده، ساکن خانه‌های کلنگی و غیرمقاوم در برابر زلزله به سر می‌برند و مابقی (حدود 11 میلیون نفر)، در سکونتگاه‌های غیررسمی حاشیه شهرها ساکن هستند.

ترکیب این آمار با نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95، نشان می‌دهد: حداقل یک چهارم جمعیت فعلی کشور که عمدتا در دو دهک اول درآمدی (کم‌درآمدها) طبقه‌بندی می‌شوند، در حال حاضر «جامعه هدف» دولت دوازدهم در تدوین برنامه‌های اولویت‌دار بخش مسکن به حساب می‌آیند. از این منظر سهم قابل توجه مخاطبان برنامه‌های حمایتی تامین مسکن- شاید طرح موضوع «مسکن» در مناظره اجتماعی نامزدها قابل توجیه باشد ضمن آنکه، آسیب‌های اجتماعی در محله‌های فرسوده و حاشیه شهرها نیز به نوعی، از وضعیت سکونتی ساکنان آنجا نشات می‌گیرد که برای رفع آن، اول باید چالش «مسکن» ساکنان حل شود.

نوع نگاه 6 نامزد انتخابات ریاست جمهوری به بازار مسکن حاکی است: برخی نامزدها درصدد اجرای طرح‌های مشابه «مسکن مهر» هستند، برخی دیگر به عرضه «مسکن اجاره‌ای» اعتقاد دارند و برخی نیز «تسهیلات» فعلی خرید مسکن را مناسب خانه‌دار شدن اقشار خاص عنوان می‌کنند. پنج کلید واژه پرطرفدار در بین متقاضیان مسکن، جمعه گذشته در مباحث نامزدها مطرح شد که شامل «بافت فرسوده»، «خانه‌اولی‌ها»، «زوج‌های جوان» ، «حمایت از کم‌درآمدها» و «وام خرید» می‌شود. حسن روحانی با تاکید بر احترام به «حق انتخاب» متقاضیان مسکن، به‌صورت غیرمستقیم، «پرهیز دولت مدنظر خود از مداخله مستقیم در خانه‌سازی» را مطرح کرد و گفت که بنا دارد در صورت برنده شدن در انتخابات، طرح‌های نوسازی بافت فرسوده با اولویت خانه‌اولی‌ها را به اجرا دربیاورد. محمدباقر قالیباف نیز با یادآوری احکام قانون نوسازی بافت فرسوده مصوب دهه 80، از تکلیف دولت‌ها برای نوسازی سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده شهرها گفت که نشان می‌دهد برنامه او نیز برای اجرا در دولت دوازدهم، عرضه مسکن در هسته فرسوده درون شهرها است.

اسحاق جهانگیری در نظر دارد دو موضوع «خانه‌های خالی» و «نیاز کم‌درآمدها» را همزمان جلو ببرد. طرح جهانگیری برای کم‌درآمدها، اجرای مصوبه اسفند سال گذشته هیات دولت با عنوان «مسکن اجتماعی» است که مطابق آن باید سالانه 100 هزار واحد مسکونی برای اقشار خاص، ساخته یا تامین شود. ابراهیم رئیسی دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری نیز معتقد است، مسکن مهر باید ادامه پیدا کند و اگر چه اشکالاتی به آن وارد است اما نباید به جای رفع آنها، اجرای کل طرح در قالب ایجاد ظرفیت جدید، متوقف می‌شد. رئیسی در مناظره، با تاکید بر تحویل سریع واحدهای باقی مانده مسکن مهر به 11 میلیون جوان در آستانه ازدواج اشاره کرد و گفت: برای این گروه لازم است تسهیلات اجاره مسکن در نظر گرفته شود ضمن آنکه عرضه کمتر از یک میلیون واحد مسکونی جدید در سال، باعث کسری و کمبود خواهد شد.

مصطفی هاشمی‌طبا نیز با مناسب دانستن تسهیلات فعلی خرید مسکن، بر اشتغال جوانان برای توان‌پذیر شدن آنها بابت پرداخت قسط وام تاکید دارد و معتقد است: در حال حاضر می‌توان صاحب یک خانه با متر مربعی 3/ 1 میلیون تومان شد. این در حالی است که دست کم در تهران، طبق آمارهای رسمی، چنین آپارتمان‌هایی در شهرهای اطراف وجود دارد. مصطفی میرسلیم نامزد دیگر انتخابات، برای عرضه مسکن اجاره‌ای با تاکید بر ظرفیت بالقوه خانه‌های خالی، برنامه‌ریزی کرده است و در مناظره جمعه گفت: نباید زوج‌های جوان را از همان ابتدای زندگی مشترک،‌ به پرداخت قسط وام آلوده کنیم. بررسی‌ها درباره وعده‌های نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری در بخش «مسکن» مشخص می‌کند: هر نوع وعده در قالب اجرای طرح تامین مسکن اقشار واجدشرایط حمایت طی 4 سال آتی، برای تحقق کامل هدف اولیه، باید ابتدا از یک «چارچوب واحد» تبعیت کند و در عین حال‌ به 15 «عنصر واجب» مجهز باشد.

تجربه طرح‌های تامین مسکن همه دولت‌های گذشته –طرح‌هایی همچون واگذاری اراضی در اوایل انقلاب، اجاره به شرط تملیک، اجاره 5 ساله، مشارکت در ساخت روی زمین‌های دولتی و مسکن مهر- نشان می‌دهد: دولت دوازدهم برای جلوگیری از تکرار اشتباهات و نواقص فنی-اقتصادی طرح‌های گذشته، لازم است برای تامین مسکن اقشار خاص (کم‌درآمدها)، طرح‌ جدید را با لحاظ نقاط قوت برخی سیاست‌های قبلی و فاکتورگیری از تجربه‌های اشکال‌دار پایه‌ریزی کند. بر این اساس، وعده‌های نامزدها برای «تامین‌مسکن» در قالب «چارچوب واحد» باید دارای «سقف مجاز» باشد به این معنا که ساختار طرح وعده داده شده، منطبق با «قوانین بالادست» باشد، «هزینه اجرای طرح» از همان ابتدا روشن و قابل استناد باشد، «زمان تکمیل و بهره‌برداری از طرح» به‌صورت واقعی محاسبه شود و در نهایت، ابعاد وعده با «ظرفیت موجود منابع و امکانات» همخوانی کند. در حال حاضر قوانین بالادست در حوزه مسکن و ساختمان برای 4 سال پیش رو، شامل قانون برنامه ششم و از آن قبل‌تر، قانون ساماندهی مسکن و قانون نوسازی بافت فرسوده است. ماده 59 قانون برنامه ششم، دولت را مکلف کرده از سال جاری به مدت 5 سال، سالانه حداقل 270 محله واقع در بافت‌های فرسوده سراسر کشور نوسازی شود و سالانه حداقل 150 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد به شکل ساخت یا خرید، تامین شود.

بنابراین، دولت آینده مکلف است سهم مشخصی از برنامه‌های بخش مسکن را به «بافت فرسوده» و «تامین مسکن اقشار کم‌درآمد» اختصاص دهد. کم و کیف آنچه نامزدها در مناظره اول برای بخش مسکن اعلام کردند با توجه به اشاره مستقیم هر یک به «مسکن مهر، مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای»، از قصد غالب آنها برای اجرای طرح‌های با ویژگی «عرضه حمایتی مسکن» حکایت دارد. بررسی‌ها درباره عناصر واجب 15 گانه در هر طرح‌ تامین مسکن که باید در وعده نامزدها به‌طور کامل گنجانده شود، حاکی است: در گام اول، عنصر «مقیاس طرح» لازم است به دقت از سوی نامزدها مورد توجه قرار بگیرد. در حال حاضر با توجه به کل واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور و کل خانوارها، بازار مسکن با کمبود یک‌میلیون و 300 هزار واحد مسکونی مواجه است. از طرفی، محاسبات طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: حدود 5/ 2 میلیون خانوار کم‌درآمد در بافت‌های فرسوده سکونت دارند که البته بخشی از 3/ 1 میلیون خانوار فاقد مسکن می‌تواند در همین محدوده بافت باشد. در این میان، مطابق مطالعات همین طرح، سالانه باید حداقل 900 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود که حدود 200 هزار واحد از آنها باید به شکل «تامین مسکن اقشار خاص» باشد.

با این حال، این حجم نیاز به مسکن، در جریان تعریف مقیاس باید به گونه‌ای از سوی دولت دوازدهم طرح‌ریزی شود که از یکسو، تامین نیاز حداقلی از تقاضای واقعی در جامعه کم‌درآمدها طی هر سال، امکان‌پذیر باشد و از سوی دیگر، مقیاس نجومی به تاخیرهای مکرر و به درازا کشیده شدن طرح منجر نشود. مقیاس طرح همچنین باید با رعایت طول عمر دولت دوازدهم تعریف شود تا فرصت طبیعی و بدیهی از دولت بعدی برای اجرای طرح‌های مدنظر خود گرفته نشود و از آن مهم‌تر تاخیر در طرح، طولانی‌تر نشود. عنصر دوم به «جانمایی درست پروژه‌های ساختمانی» در طرح عرضه مسکن حمایتی مربوط است. تجربه طرح مسکن در برخی شهرها نشان داد، جانمایی پروژه‌ها در مناطقی که فاقد خدمات زیربنایی هستند، می‌تواند بر فرآیند ساخت و ساز و زمان‌بندی پروژه‌ها، اثر نامطلوب با شدت بالا وارد کند و هزینه نهایی را افزایش دهد.

«نحوه اجرای طرح» و «نحوه تخصیص زمین» نیز دو عنصر مهم دیگر است. دولت باید از بین تعاونی‌های مسکن، انبوه‌سازان معتبر یا پیمانکاران تازه‌کار و نابلد، یک یا ترکیبی از آنها را برای واگذاری مسوولیت ساخت و عرضه مسکن در طرح‌های حمایتی انتخاب کند. تجربه طرح‌های گذشته مشخص می‌کند، برخی تعاونی‌های مسکن به دلیل ضعف شدید مدیریتی هنوز نتوانسته‌اند پروژه‌های مسکونی را تکمیل کرده و تحویل اعضا دهند. در موضوع تخصیص زمین نیز اگر‌چه چاره‌ای جز «تعدیل قیمت بالای زمین در قیمت تمام شده مسکن» وجود ندارد، اما زمین‌های دولتی باید به گونه‌ای در اختیار عرضه مسکن کم‌درآمدها قرار بگیرد که صرفا قیمت زمین به‌صورت اسمی حذف نشود، بلکه هزینه‌های مربوط به آماده‌سازی و تامین خدمات زیربنایی نیز با روش‌هایی از سوی دولت، همه یا بخش زیادی از آن تامین شود تا پرداخت آن به متقاضیان واجد شرایط تحمیل نشود.

زمین‌های دولتی برای اجرای طرح‌های جدید تامین مسکن، باید دارای خدمات زیربنایی سه‌گانه باشد یا دستگاه‌های دولتی خدمات‌رسان متعهد شوند بدون دریافت بهای هنگفت از متقاضیان، آنها را تامین کنند. تحمیل این هزینه‌ها به‌صورت پنهان به متقاضیان تحت عنوان «افزایش آورده نقدی»، مشابه آنچه طی سال‌های اخیر در برخی پروژه‌های مسکن مهر رقم خورد، باعث بی‌اعتمادی و تضعیف حس مشارکت بین سه ضلع دولت، سازنده و متقاضی می‌شود که دود آن به شکل «تاخیر در ساخت و تورم قیمت تمام‌شده» به چشم پیش‌خریداران خواهد رفت.

کارشناسان در این مورد معتقدند: زمین‌های تحت مالکیت وزارتخانه‌ها و صندوق‌های بازنشستگی و نهادهای خیریه در داخل شهرها به‌خصوص تهران، ظرفیت قابل توجه برای عرضه مسکن حمایتی محسوب می‌شود، ضمن آنکه باید از هر نوع تخصیص زمین فاقد خدمات زیربنایی برای ساخت مسکن پرهیز شود. در برخی شهرهای جدید اطراف تهران، هزینه مربوط به آماده‌سازی، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی در پروژه‌های مسکن مهر، تقریبا با هزینه ساخت آپارتمان‌ها، برای متقاضیان برابری می‌کند در حالی که تعهد دستگاه‌ها به تامین خدمات، می‌توانست قیمت تمام شده را کاهش دهد.

«فرمول مالی قابل اتکا»، عنصر واجب دیگر برای طرح‌های تامین مسکن مدنظر نامزدهای ریاست‌جمهوری است. وعده‌های تامین مسکن انبوه‌،‌ باید به گونه‌ای مطرح و تدوین شود که اولا منابع تامین تسهیلات ساخت، بدون وابستگی به خط اعتباری بانک مرکزی قابل تامین باشد تا منجر به رشد شدید پایه پولی و تورم نشود و دوم اینکه، زمان‌بندی و مراحل زمانی پرداخت تسهیلات باید طوری باشد که منجر به «دبه» سازنده در جریان اجرای پروژه نشود.

در طرح‌های قبلی، از آنجا که بخش عمده پروژه‌ها ابتدا با تزریق تسهیلات جلو رفت، وابستگی سازنده‌ها به آورده نقدی متقاضیان در مراحل میانی و پایانی پروژه، در کم‌کاری برخی سازنده‌ها اثر مستقیم گذاشت. استقلال پروژه‌های عرضه انبوه مسکن به منابع نقدی سازنده‌ها‌ می‌تواند به کل طرح آسیب وارد کند. عنصر بعدی، «تعیین جایگاه نظارتی سازمان‌های مهندسی» است. پروژه‌های عرضه مسکن حمایتی باید تحت نظارت جدی سازمان‌های مهندسی نظارت بر ساخت و ساز قرار بگیرد تا جلوی کم‌فروشی احتمالی سازنده‌ها و عرضه خانه‌های کم‌کیفیت و از اساس فرسوده، گرفته شود. اولویت دولت در اجرای طرح باید به جای «ساخت مسکن»، «شهرک‌سازی» باشد. لحاظ این عنصر در طرح کمک می‌کند، تامین خدمات سکونتی مورد نیاز محله‌های مسکونی نیز در کنار ساخت مسکن، در دستور کار سازنده‌ها قرار بگیرد.

عنصر هشتم که در همان شروع به کار طرح باید رعایت شود، «شکل عضوگیری و ثبت‌نام از متقاضیان» است. در طرح مسکن مهر، سامانه اینترنتی مسکن مهر به‌عنوان شبکه‌ای که مراحل ثبت آخرین وضعیت متقاضیان واجد شرایط را برای مسوولان و هر یک از متقاضیان نشان می‌دهد، یک نکته مثبت این طرح بود که البته با تاخیر، راه‌اندازی شد. تجربه این طرح در فاصله سال‌های 86 تا 88 نشان می‌دهد، ثبت‌نام از همه (مدل حذفی) می‌تواند زمان پالایش متقاضیان واجد شرایط را طولانی کند و سال‌ها، طرح را در گام اول متوقف کند.

اما دولت می‌تواند با استفاده از بانک‌های اطلاعاتی مربوط به آمار و مشخصات گروه‌های کم‌درآمد تحت حمایت نهادها، از مدل انتخابی برای شناسایی متقاضیان واجد شرایط استفاده کند. عنصر نهم، «رعایت توانایی مالی واجدان شرایط در پرداخت اقساط تسهیلات» است. در حال حاضر قسط ماهانه تسهیلات مسکن مهربه لحاظ مبلغ قسط و طول بازپرداخت، در مقایسه با اقساط سایر تسهیلات مسکن، در سطح مناسب قرار دارد. عنصر دهم،‌ به «زمانبندی درست در اجرای طرح» برمی‌گردد. عدم رعایت این عنصر می‌تواند طرح را مشمول تورم سالانه کند. عنصر یازدهم به «نحوه ارائه پروژه‌ به برندهای ساختمانی» مربوط است.

ارائه حجم انبوه پروژه به شرکت‌های بزرگ مقیاس ساختمانی که برخی از آنها دارای برند چند ساله در صنعت ساختمان هستند، با استناد به تجربه طرح قبلی، می‌تواند اثر معکوس به همراه داشته باشد و به جای سرعت‌‌بخشی در اجرای پروژه، تاخیر و تورم در آن را رقم بزند. عنصر بعدی،‌ «نحوه اجرای طرح از بابت نوع مالکیت برای متقاضیان واجد شرایط» است. تجربه جهانی و الگوهای موفق طرح‌های تامین مسکن برای اقشار خاص نشان می‌دهد: عرضه مسکن اجاره‌ای برای کم‌درآمدها، به مراتب دارای آثار مثبت و قدرت بازدهی بیشتر نسبت به عرضه مسکن ملکی است. واگذاری «مسکن ملکی» به دست کم دو دهک اول، احتمال فروش این واحدها برای تامین سایر مخارج از سوی خانوارها را به همراه دارد که در نهایت، هدف اصلی دولت در خانه‌دار کردن این اقشار را به بیراهه می‌کشاند.

اما عرضه «مسکن اجاره‌ای»، ضمن آنکه، تامین سرپناه برای اقشار هدف برای دوره‌ای مشخص را تضمین می‌کند، باعث توان‌پذیر شدن کم‌درآمدها جهت ارتقا به سطوح بالاتر در بازار مسکن –آمادگی برای صاحب‌خانه شدن از طریق تسهیلات خرید- می‌شود و از آن مهمتر، امکان استفاده مجدد از ساختمان‌هایی که با منابع محدود دولت و بانک‌ها ساخته شده است برای تعداد بیشتری از واجدان شرایط، فراهم می‌آید. در این میان، از تکرار تجربه طرح مسکن مهر که در قالب آن، بخشی از واحدهای مسکونی تحویل داده شده، خالی از سکنه است –به‌خصوص در شهرهای جدید- جلوگیری خواهد شد. طرح‌های مد نظر نامزدهای ریاست جمهوری در حوزه تامین مسکن برای اقشار خاص باید با رعایت «منابع و امکانات و ظرفیت بازار ساخت» تعریف شود.

دولت دوازدهم می‌تواند برای رعایت عنصر چهاردهم در طرح‌ تامین مسکن، «از سازنده‌های موفق در طرح‌های قبلی» بهره ببرد تا اجرای به موقع طرح را برای خود و مردم، تضمین کند. عنصر آخر نیز «توزیع سهمیه استانی طرح بین شهرها» است. در حال حاضر طبق قانون برنامه ششم، تامین مسکن برای کم‌درآمدها باید با اولویت شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت، در دستور کار دولت آینده قرار بگیرد. همچنین شرق و جنوب کشور نیز استعداد بالایی برای جذب جمعیت دارد که این دو فاکتور باید مدنظر دولت باشد.