رمزگشایی از عقب نشینی خریداران از واحدهای نوساز

به گزارش اقتصادنیوز ، در حال حاضر، سهم «نوساز»ها از معاملات خرید مسکن در تهران، از بالای 51 درصد در ماه‏های سال 95 و همچنین رکورد بالاترین فروش –سهم 54 درصدی- در میانه زمستان پارسال،‏ افت شدیدی پیدا کرده و به نزدیک 45 درصد رسیده است.

ظاهر آمار سقوط فروش «نوساز»ها، ممکن است باعث این تصور شود که این گروه سنی از آپارتمان‏های مسکونی نیز همانند وضعیت کل بازار ملک در اولین ماه 96، با سکته معاملاتی روبه‌رو شده است اما دو فاکتور از درون بازار نشان می‏دهد: چرخش در فروش «نوساز»ها، یک علت متفاوت از تغییر وضعیت کل معاملات دارد و در عین حال، حاوی پیام بهاری خطاب به همه فروشنده‏ها در بازار ملک است.

معاملات مسکن در فروردین، عمدتا به‌خاطر صبر و انتظار «انتخاباتی» دو سمت عرضه و تقاضا، افت کرد. اما آنچه طی هفته ‏های کاری گذشته از سال 96، خروج محسوس خریدار از بازار «نوساز»ها را سبب شد، «خطای تشخیص» فروشنده‏ های این واحدها (سازنده‏ها) نسبت به «جنس متفاوت تقاضا» است.

اولین فاکتور در تایید نقش «خطای تشخیص»، به نرخ رشد منفی بیشتر حجم معاملات واحدهای نوساز در فروردین امسال برمی‏گردد. در این ماه، تعداد آپارتمان‏های نوساز فروخته شده، 21 درصد نسبت به فروردین 95 کاهش یافت. این میزان کاهش، به مراتب، شدید‏تر از افت 8 درصدی کل معاملات مسکن در این فاصله زمانی بوده است.

از طرفی واسطه‏های بازار ملک نیز با اشاره به تحرکات قیمتی در نرخ پیشنهادی فروش واحدهای تازه‏ساز در ابتدای سال جاری به‏عنوان دومین فاکتور، از رویگردانی تقاضا برای این گروه سنی از املاک و متمایل شدن خریداران به بازار آپارتمان‏های «میانسال» خبر می‏دهند.

بررسی‏ در این باره نشان می‏دهد: بازار «نوساز»ها به دلیل وزن بالا در معاملات و سطح نسبی بالای قیمت در مقایسه با متوسط قیمت سایر گروه‏های سنی آپارتمان، حساس‏ترین بخش بازار ملک محسوب می‌شوند به‌طوری که این بخش، در نقش «سنسور» معاملات مسکن، نسبت به تحولات مثبت یا منفی، «واکنش سریع» از خود بروز می‏دهد.

آنچه طی یک ماه و نیم اخیر، باعث واکنش سنسور بازار مسکن به‌صورت «سقوط فروش واحدهای نوساز» شده، «تغییر مکرر» قیمت پیشنهادی واحدهای تازه‏ساز از سوی سازنده‏ها در جریان عرضه سریالی ساختمان‏های نوساز خود به بازار بوده است.

تابستان سال گذشته، موج اول عرضه موثر ساختمان‏های نوساز به بازار بعد از حداقل دو سال رکود آغاز شد و به دلیل فروش سریالی طی چندین ماه پی در پی با «قیمت ثابت یا کم‏نوسان»، در برخی مناطق پرتقاضا، حجم قابل توجهی از این واحدها به فروش رفت و در نتیجه، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پیوسته، افزایش پیدا کرد.

اما در حال حاضر به رغم آنکه موج دوم عرضه آپارتمان‏های تازه‏ساز، به تدریج در حال شکل گرفتن است، سازنده‌ها با تشخیص غلط نسبت به کشش قیمتی بازار، در فروش سریالی واحدهای خود، به «تغییر مکرر قیمت فروش» روآورده‏اند. در این روش که در رونق حبابی دوره‏های گذشته نیز به‌کار گرفته می‏شد، سازنده، برای فروش هر واحد، قیمت را به مراتب،‏ بیشتر از قیمت واحد فروش رفته قبلی، تعیین می‏کند. در برخی مناطق پرتقاضا در تهران، سازنده‏های پرواحد، قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را در حال حاضر، 13 درصد نسبت به قیمت قطعی واحدهای فروش رفته در دو ماه قبل از آن، افزایش داده‏اند. این در حالی است که سال گذشته، قیمت پیشنهادی نوسازها، ماهانه، به تبعیت از میانگین قیمت کل، کمتر از 4 تا 5 درصد نوسان داشت.

هم اکنون، از آنجا که تقاضای موجود در بازار خرید مسکن، کاملا «مصرفی» و متاثر از تسهیلات بانکی است، دستکاری شدید در قیمت پیشنهادی، مطابق گفته واسطه‏های بازار معاملات، بازتاب منفی در فروش به همراه دارد. تفاوت فعلی بازار در مرحله خروج از رکود مسکن با دوره‏های مشابه گذشته، به نبود تقاضای سرمایه‏ای خرید، برمی‏گردد. در این دوره، متقاضیان، به‌خاطر قدرت خرید مناسب اما شکننده، نسبت به کمترین تغییرات قیمتی، اثرپذیری هستند. به این ترتیب، تشخیص غلط نسبت به جنس تقاضای کنونی در بازار مسکن و تکرار رویه «تغییر مکرر قیمت پیشنهادی» در فروش سریالی واحدهای نوساز،‏ توانسته مسیر رو به رشد معاملات آپارتمان‏های پیشرو را تغییر دهد.

عقب‏نشینی خریداران از بازار «نوساز»ها، در شرایطی رخ داده که در حال حاضر، برای خرید واحدهای کم‏سن، «تقاضای موثر» وجود دارد. ماه گذشته، حجم فروش آپارتمان‏های «میانسال»، در مقابل «افت شدید» واحدهای «نوساز» و حتی «کاهش انتخاباتی» میزان فروش واحدهای «سالخورده»، افزایش پیدا کرد و باعث شد سهم «میانسال»ها از کل معاملات،‏ با 2 واحد درصد افزایش نسبت به فروردین 95، به بالای 16 درصد برسد.

تحلیل مقایسه‏ای وضعیت فروش «نوساز»ها و «میانسال»ها مشخص می‏کند: تحت تاثیر افزایش کیفیت خرید تقاضای مصرفی ناشی از کارآمد شدن قدرت خرید وام مسکن مسکن، در حال حاضر، میزان تقاضای موثر برای خرید واحدهای کم‏سن، به مراتب بیش از واحدهای سالخورده است اما نوسانی شدن قیمت‏ها می‏تواند حجم و سهم فروش واحدهای با سن بنای کم را به‌صورت معکوس تغییر دهد.

  چرخش معنادار در بازار

در حالی که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در تهران از کل معاملات ماهانه ملک در بهمن‌ سال 95 رکورد زد و تحت تاثیر بهبود شرایط بازار افزایش یافته و در آستانه 55 درصد قرار گرفته بود، رفتار غیرمطلوب سازنده‌ها سبب شد این وضعیت پایدار نباشد و طی یک ماه و نیم اخیر چرخش معناداری در بازار مسکن رخ دهد؛ به نحوی که سهم فروش نوسازها در معاملات فروردین‌ماه شهر تهران با کاهش 6/6 واحد درصدی نسبت به اسفند 95 روبه‌رو شد.

تابستان سال 95 و همزمان با اوج‌گیری فاز «پیش‌رونق» بازار مسکن، در کشاکش افزایش حجم معاملات فروش آپارتمان مسکونی، بسیاری از واحدهای نوساز مناسب تقاضای مصرفی که در جریان رکود سال‌های 92 تا 94 روی دست سازنده‌ها باقی مانده بود، فروش رفت طوری که واسطه‌ها مدعی شدند که طی سال اغلب فایل‌های نوساز در بازار اصطلاحا «جارو» شد. در واقع  اوج فروش نوسازها در سه‌ماهه تابستان 95 رخ داد که نشان از سنگین‌تر شدن وزن تقاضای مصرفی در ماه‌های پیش‌رونق بازار داشت. این وضعیت همچنین حاصل حفظ نسبت معقول قیمتی نوسازها به آپارتمان‌های دیگر گروه‌های سنی بود؛ به نحوی که سازنده‌ها و مالکان واحدهای مسکونی نوساز دامنه افزایش قیمت را متناسب با محدوده قابل انتظار طرف تقاضا و نرخ تورم تعدیل کردند و در نتیجه با تکیه بر این قیمت‌گذاری، به‌عنوان طرف عرضه نقش خود را در رونق‌بخشی به معاملات آپارتمان‌های نوساز به خوبی ایفا کردند.

آنچه که سبب شد در سال 95 معاملات واحدهای نوساز رونق بگیرد، درس گرفتن فروشنده‌ها از تجربیات گذشته و پرهیز از یک رفتار غیرمطلوب تحت عنوان «دستکاری مکرر قیمت» بود که موجب شد، متقاضیان خرید واحدهای نوساز انگیزه کافی برای حضور موثرتر در بازار را پیدا کنند. 

قیمت مسکن طی یک دهه اخیر دو نوبت نوسان شدید افزایشی را در سال‌های 86 و نیز بهار 92 تجربه کرد که در هر دو نوبت به دنبال اوج‌گیری معاملات سفته‌بازانه رشد هیجانی قیمت رخ داد. سازند‌گان و فروشندگان واحدهای مسکونی به ویژه در رسته نوسازها در دو دوره پررونق مذکور، قیمت پیشنهادی واحدهای عرضه شده خود را در فاصله زمانی بسیار کوتاهی دستکاری می‌کردند. تصور سازنده‌ها این بود که هر بار یک پروژه نوساز و کلیدنخورده را برای فروش عرضه می‌کنند، باید قیمت پیشنهادی خود را نسبت به قیمت پروژه قبلی که بعضا حتی چند روز قبل فروخته بودند، افزایش دهند. 

اما تجربه نشان داد که در جریان اعمال این تغییر مکرر قیمت آپارتمان‌های نوساز و شکل‌گیری این دومینوی افزایش قیمت، عملا کل بازار مسکن از تنظیم خارج و دچار هیجان شد به این معنا که به دنبال استمرار این رفتار، بعضا قیمت آپارتمان‌های نوساز روز به روز تغییر می‌کرد و سبب شده بود عده‌ای با انگیزه سوداگری و کسب سودهای کلان به «خرید و فروش مکرر» نیز روی بیاورند؛ چراکه قیمت واحدهای مسکونی نوساز در ‌آن سال‌ها بعضا حتی روز به روز تغییر می‌کرد و خرید و فروش مکرر سود قابل توجهی به همراه داشت.

این در حالی است که تابستان پارسال افزایش حجم معاملات مسکن توام با اقبال خریداران مصرفی و نه سفته‌باز، به فایل‌های نوساز در شرایطی رخ داد که خبری از دستکاری مکرر و به دنبال آن خرید و فروش مکرر در بازار نبود. در نتیجه این حاکمیت ثبات قیمتی در بازار مسکن، تقاضای مصرفی بیش از گذشته به تملک آپارتمان‌های نوساز رغبت پیدا کرد به نحوی که سهم نوسازها (تا پنج سال ساخت) از کل معاملات ماهانه مسکن در بهمن‌ماه 95، رکورد زد و با افزایش قابل ملاحظه به میزان 54 درصد رسید که در 12 ماه قبل از آن بی‌سابقه بود. این رشد قابل توجه در شرایطی ثبت شد که به‌طور کلی سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز در شرایط عادی بازار مسکن، عموما در محدوده 50 تا 51 درصد از کل معاملات فروش ماهانه است و طی دیگر ماه‌های سال گذشته نیز، همواره نیمی از خرید و فروش در بازار مسکن به آپارتمان‌های مسکونی کلیدنخورده تا حداکثر پنج سال ساخت تعلق داشته است.

با این وجود، بررسی حاکی است از اوایل امسال بازار مسکن دچار نوعی چرخش معنادار در ترکیب سنی آپارتمان‌های فروش رفته شد که بیش از هر چیز حاصل بازگشت همین «رفتار دومینویی» سازنده‌ها و فروشندگان آپارتمان‌های نوساز در حوزه قیمت‌گذاری است. برابر گزارش بانک مرکزی، در فروردین‌ماه 96 سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه با کاهش 6/6 واحد درصدی به زیر 50درصد سقوط کرد و به 7/45 درصد رسید و در مقابل، سهم واحدهای با عمر بیشتر اضافه شد.

این آمار در حالی رویگردانی بخشی از متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان از فایل‌های نوساز و پیرتر شدن عمر معاملات را تایید می‌کند که در اسفند ماه گذشته نیز سهم واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز از کل معاملات با حدود 3 واحد درصد کاهش نسبت به بهمن‌ماه، در ایستگاه 1/51 درصدی قرار گرفت. بر این اساس بعد از ثبت رکورد پرفروش نوسازها در بهمن‌ماه، سهم نوسازها از معاملات متاثر از تغییر شیوه قیمت‌گذاری آنها در بازار به تدریج با کاهش روبه‌رو شد و در فروردین‌ماه به کمترین حد خود در 12 ماه قبل از آن رسید.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سیگنال‌های بازگشت فروشنده‌ها به رفتار غلط دوران رونق بازار مسکن از هم‌اکنون قابل مشاهده است طوری که در فروردین و اردیبهشت امسال برخی از سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های کلیدنخورده و نوساز قیمت‌های خود را نسبت به فصل گذشته دستکاری کرده و افزایش داده‌اند.

به‌عنوان مثال سازنده‌ای که سه ماه قبل آپارتمان تکمیل‌شده خود واقع در منطقه گیشا را به قیمت مترمربعی 7 میلیون و 400 هزار تومان فروخته بود، اکنون قیمت پیشنهادی پروژه مسکونی در آستانه تکمیل دیگری در نزدیکی همان محدوده را با حدود 14 درصد افزایش، مترمربعی 8 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرده است. علاوه بر برخی محله‌های منطقه 2، این رفتار در برخی از محله‌های مناطق پرمعامله دیگر نظیر 5، 4 و 7 نیز مشهود است. 

مشاوران املاک نیز به‌عنوان واسطه مطلع از کم و کیف معاملات اعلام می‌کنند هرج و‌مرج در قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز طی یکی، دو ماه اخیر اختلاف قیمت این گروه سنی از آپارتمان‌ها در برخی از محله‌ها را به بیش از یک‌میلیون تومان رسانده است طوری که به‌عنوان مثال آپارتمان نوساز با امکانات کم و بیش یکسان در یک محله خاص بین 6 تا 9میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. 

بررسی‌ها حاکی است این مدل قیمت‌گذاری تابع هیچ مبنا و ساز و کار روشنی نیست و در آن نه تنها محدوده نرخ تورم ماهانه، بلکه حتی نرخ تورم عمومی سالانه نیز رعایت نشده که موید روی آوردن سازنده‌ها به دستکاری دومینویی قیمت‌ها است. از سوی دیگر آمار رسمی نیز از کاهش قابل توجه سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات مسکونی در فروردین ماه حکایت دارد که بروز این رفتار را در بازار تایید می‌کند. به دنبال این اعمال سلیقه در قیمت‌گذاری، خریداران مهم‌ترین دلیل خود برای معامله واحدهای نوساز را که همان «قیمت‌گذاری در محدوده نرخ معاملات ماه‌های قبل» است، از دست داده و به واحدهای چند سال ساخت که «به قیمت رسیده» هستند اقبال بیشتری نشان داده‌اند.

  هشدار به فروشندگان آپارتمان‌های نوساز

هرچند ممکن است در تعدادی از فایل‌ها، قیمت‌گذاری‌های بیش از حد معقول و مورد انتظار به نتیجه برسد و معامله سر بگیرد، اما فروشندگان باید از عواقب رفتار خود مطلع بوده و با عنایت به تجربه دوره‌های رونق در یک دهه گذشته، از تکرار اشتباهی که ممکن است بازار را بار دیگر به ورطه رکود بکشاند، پرهیز کنند.  تجربه قیمت‌گذاری دومینویی سازنده‌ها در سال‌های 86 و 92 نشان داد این روش اگرچه ممکن است برای مدت کوتاهی تحت تاثیر هیجان ناشی از رشد ناگهانی قیمت، جواب دهد و فروشندگان را به سودهای کلان برساند اما نخستین عوارض ناشی از آن، بازگشت بازار به رکود مطلق متاثر از خارج شدن تقاضای مصرفی از بازار خواهد بود که در این صورت کسب سود از محل ساخت‌وساز برای آنها به کلی متوقف خواهد شد.

کارشناسان اقتصادی توصیه می‌کنند سازندگان از تجربه تابستان سال 95 که در آن توانستند در عین حفظ سطح معقول قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم، از سهم قابل قبول فروش نسبت به حجم کل معاملات آپارتمان برخوردار شوند، به بهترین شکل بهره بگیرند و به جای تکرار اشتباه گذشته که رکود را به دنبال دارد، با قیمت‌گذاری متعادل، شرایط مشابه تابستان پارسال را در بازار حاکم کنند. در عین حال انتظار این نیست که سازنده‌ها و فروشنده‌ها ضرر کنند یا قیمت پیشنهادی خود را بدون تغییر نگه دارند اما انتظار این است که آنها نرخ تورم عمومی را که در حال حاضر ماهانه حدود یک درصد است، مبنای اعلام قیمت پیشنهادی فروش قرار دهند.

در غیر این صورت باید منتظر باشند که خریداران بازار مسکن، نوسازها را به کلی پس بزنند و بعد از شیفت به سمت معامله آپارتمان‌های میانسال و کهنسال، اندکی بعد به کلی بازار را ترک کنند؛ چراکه با وجود تقویت قدرت خرید طرف تقاضا با افزایش تسهیلات، بازار هنوز هم کشش پذیرش قیمت‌های بالاتر از حد متعارف کنونی را ندارد. به عبارت دیگر بازار از سمت تقاضا به شدت شکننده است و در نتیجه باید رفتار طرف عرضه محتاطانه‌ باشد.

از طرفی کاهش سهم فروش نوسازها در بازار به دنبال دستکاری مکرر قیمت‌ها نیز بیش از هر کسی خود سازنده‌ها را با خطر روبه‌رو می‌کند، چراکه در صورت رویگردان شدن طرف تقاضا از خرید آپارتمان‌های نوساز که همواره مطلوب بیش از نیمی از خریداران مسکن بوده است، بازار آنها را با خطر نابودی روبه‌رو می‌کند.