2 سناریوی بازار ملک پس از انتخابات / 10 فرصت تازه در بازار مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، انتخابات دیروز ریاست جمهوری و شوراهای شهر، دو پنجره حاوی 15 فرصت تازه، پیش روی بازار مسکن و اوضاع آشفته سکونتی تهران و سایر کلان‏شهرها قرار داد که گشایش پنجره‏ ها و تحقق فرصت‏ها، مشروط به نوع متفاوتی از اقدام و حرکت در دولت دوازدهم و شورای شهر پنجم است.

بررسی‏ ها درباره شروط تبدیل فرصت‏ها از حالت بالقوه به بالفعل نشان می‏دهد: دولت دوازدهم،‏ صرف‏نظر از نتیجه انتخابات ریاست جمهوری، برای تحقق فرصت‏های 10 گانه پنجره اول انتخاباتی به روی بخش مسکن، باید با «حفظ مسیر اصلی سیاست‏های 4 سال گذشته»، یکسری «اقدامات مکمل» انجام دهد، اما شورای پنجم، برای برخوردار کردن بازار مسکن شهرها از 5 فرصت پنجره دوم انتخاباتی، چاره‌ای جز «تخریب و نوسازی مسیر فعلی برنامه‏ریزی و اداره شهرها» ندارد.

فرصت‏های پنجره اول، از طریق «حذف دست‏اندازها، شتاب‏بخشی به اقدامات و ایجاد میان‏برها» در مسیر اصلی سیاست‏های بخش مسکن طراحی شده طی 4 سال اخیر، شانس حداکثری برای تحقق پیدا می‏کند.

در تهران،‏ پارلمان محلی پنجم با بازتعریف مسیر جدید برای مدیریت شهری و صدور دستور توقف برای مدیران اجرایی شهر در مسیر گذشته، می‏تواند جهت‏گیری امکانات شهری پایتخت به‌خصوص دو ابزار پروانه‏های ساختمانی و عوارض نوسازی را در خدمت سیاست‏های بخش مسکن قرار دهد و از آنها برای تنظیم مولفه‏های بازار ملک استفاده کند. این دو ابزار، تاکنون، به جای آنکه در مسیر توازن‏بخشی به متغیرهای عرضه و تقاضا در بازار مسکن مورد استفاده قرار گیرد، اولی، کاملا در خدمت تامین منابع درآمدی شهرداری بوده و از ابزار دوم نیز، هیچ استفاده مطلوب و موثری نشده است. در حال حاضر، مسیر اصلی سیاست‏گذاری بخش مسکن در دولت مطابق آنچه از اواسط سال 92 تعریف شد، در جهت «تحریک هدفمند قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی» و همزمان، «فراهم کردن شرایط سرمایه‏گذاری ساختمانی برای ساخت و سازهای مطابق الگوی تقاضای غالب» است. اما در این مسیر، طی 4 سال پیش رو، باید برای جبران خلأ برخی ابزارها و در عین حال حل نارسایی‏های مختل‌کننده اصل سیاست‏‏ها، اقدامات مکمل صورت بگیرد.

برگزاری انتخابات ریاست‏ جمهوری، اولین پنجره جدید را فراروی بازار مسکن قرار داده است که باز شدن‏ این پنجره‏ دست کم منجر به تحقق10فرصت تازه در بازار ملک می‌شود.

هر چند مسیر اصلی انتخاب شده طی 4 سال گذشته برای هدایت بازار مسکن به فاز رونق، مسیر درستی است که برای دوره جدید نیز قابلیت تداوم و پیگیری دارد و تا حدودی نیز منجر به بروز تحولات مثبت در این بازار شده است، با این حال برای اثربخشی کامل سیاست‏های تعریف شده، دولت‏دوازدهم باید با از میان برداشتن فهرستی از «دست‌انداز»ها، حرکت در این مسیر را «شتاب» دهد.

در‏عین‏حال، برای ادامه مسیری که از 4 سال قبل منجر به بروز برخی تحرکات مثبت در بازار مسکن شد، لازم است در دوره جدید میانبرهای تازه‏ای اعمال شود تا دولت با استفاده از این میانبرها قادر به گشایش پنجره جدیدی شود که هم‏اکنون انتخابات ریاست‏جمهوری فراروی بازار مسکن ایجاد کرده است. در صورت بازگشایی این پنجره دست‏کم 10 فرصت تازه در جهت «رونق بازار مسکن» و «بهبود شاخص دسترسی خانوارها به مسکن» تضمین می‏شود.

بازگشایی اولین پنجره جدید در وهله اول مستلزم برطرف شدن دست کم 5 دست‏انداز عمده است که هم‏اکنون روند بهبود شرایط در بازار مسکن را با مانع مواجه کرده است.

دست‏انداز اول که در صورت اصلاح، امکان بروز فرصت «مهار ساخت‏و‏سازهای بیگانه با تقاضای مصرفی» را در دوره جدید ایجاد می‏کند طی سال‏های اخیر منجر به ساخت حجم انبوهی از واحدهای لوکس و گران‏قیمت و در عین‏حال غیرمتناسب با تقاضای غالب بازار مسکن شده است.

جزئیات درج شده در آمارهای مربوط به صدور پروانه‏های ساختمانی نشان می‏دهد در شرایطی که عمده تقاضا برای خرید مسکن در پایتخت مربوط به واحدهای کوچک‏متراژ و میان‏ متراژ است طی سال‏های اخیر سهم آپارتمان‌های بزرگ‏متراژ از کل ساخت‏‏وسازها رقم قابل‏توجهی را به خود اختصاص داده است که این موضوع به معنای «انحراف سمت عرضه» از جهت تقاضا در بازار مسکن است. به این ترتیب، یکی از مهم‌ترین الزام‏ها برای بازگشایی پنجره اول بازار مسکن در دوره جدید، «حل دست‏انداز بیگانگی رفتار سمت عرضه مسکن با تقاضای غالب» در این بازار است. در این راستا استفاده از ابزار نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن و شناور‏سازی آن متناسب با رعایت الگوی تقاضا پیشنهاد ‏می‌شود. به‏این‏معنا که دولت دوازدهم می‏تواند با افزایش ریسک در ساخت‏و‏سازهای بیگانه با جهت تقاضا، سرمایه‏گذاری‏های ساختمانی را با تقاضای مصرفی هم‏جهت کند.

ایجاد فرصت «کاهش تعداد خانه‏های خالی» از طریق حل دومین دست‏انداز، از دیگر الزامات بازگشایی پنجره اول انتخابات به بازار ملک محسوب می‏شود؛ در این مسیر لازم است اقدامات صورت گرفته در دولت یازدهم در راستای اجرای قانون مصوب اخذ مالیات و واقعی‏سازی نرخ عوارض نوسازی پیگیری و تکمیل شود. وزارت راه‏وشهرسازی بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ اصلاحیه قانون مالیات‏های مستقیم مصوب تیرماه ۱۳۹۴، مکلف شد با همکاری دستگاه‏های ذی‏ربط‏ ضمن راه‏اندازی «سامانه شناسایی خانه‏های خالی» امکان شناسایی و دریافت مالیات از مالکان این واحدها را برای سازمان امور مالیاتی فراهم کند. راه‏اندازی این سامانه برای حل «دست‏انداز رشد فزاینده خانه‏های خالی» یکی از مهم‌ترین راهکارها برای بازگشایی اولین پنجره انتخاباتی به بازار مسکن محسوب می‏شود.

فرصت «اصلاح قانون پیش‏فروش ساختمان»، امکان دیگری است که در صورت رفع دست‏اندازهای موجود در این زمینه، مسیر حرکت بازار مسکن به سمت رونق و بهبود شاخص دسترسی به واحدهای مسکونی از سوی خانوارها را تسهیل می‏کند؛ هم‏اکنون به واسطه وجود برخی ابهامات در متن قانون پیش فروش ساختمان و نبود برخی زیرساخت‏ها همچون شناسنامه فنی و ملکی، مسیر خرید‏‏‏ وفروش مسکن در بازار دوم معاملات آپارتمان‌های مسکونی با دست‏انداز مواجه شده است؛ پیگیری برای برطرف‏کردن این دست‏انداز در دوره جدید می‏تواند یکی دیگر از الزامات بازگشایی پنجره اول انتخابات به بازار مسکن را تامین کند.

دست انداز چهارم مانعی است که هم‏اکنون بازار پول در مسیر رونق بازار مسکن ایجاد کرده است؛ «نرخ بالای بهره بانکی» به رغم کاهش دستوری سود سپرده‏ها در سال گذشته، هم‏اکنون بخش قابل توجهی از سرمایه‏ها را در بانک‏ها محبوس کرده است؛ کارشناسان می‏گویند تا زمانی که نرخ سود سپرده‏های بانکی تعیین‏تکلیف نشود، دست‏انداز بازار پول برای رونق مسکن برطرف نخواهد شد. پیگیری اصلاح نظام بانکی برای تحقق این هدف شرط اساسی محسوب می‏‏شود.

«سکونت پذیر نبودن 15 درصد از کل واحدهای مسکن‏مهر تحویل شده»، دست‏انداز پنجمی است که در دوره جدید فرا‌روی بازار مسکن قرار دارد که از طریق «ایجاد فرصت سکونت‏پذیری محله‏ای مسکن‏مهر» در راستای کاهش جمعیت سربار کلانشهرها قابل پیگیری و رفع است؛ دولت یازدهم طی چهار سال گذشته همواره بر سیاست تحویل محله‏ای مسکن مهر(واحد مسکونی به همراه خدمات زیربنایی و روبنایی در قالب یک محله منسجم)تاکید کرده‏ و در این راستا اقداماتی را نیز انجام داده است؛ به نظر می‏رسد مهم‌ترین ماموریت دولت دوازدهم در پروژه مسکن‏مهر پس از اتمام عملیات ساخت این واحدها، «تامین خدمات زیربنایی و به خصوص روبناها» و «تکمیل محلات مسکن‏مهر به خصوص در شهرهای جدید» است. در این راستا، پیگیری سیاست ایجاد رفاه سکونتی و افزایش سرانه‏های خدماتی در شهرهای جدید، مورد تاکید قرار دارد.

علاوه بر ضرورت رفع 5 «دست‏انداز» گفته شده، هم‏اکنون 5 اقدام مهم «شتاب‏دهنده» برای حرکت بازار مسکن در مسیر رونق و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به مسکن‏ از طریق «میانبرهای ویژه»، مورد تاکید کارشناسان قرار دارد.

اولین عامل شتاب‏دهنده به رفع تمرکز از کلانشهرها با تاکید بر «هدایت سرمایه‏ها به سمت شهرهای میانی و مناطق با ظرفیت جمعیت‏پذیری بالا»و توزیع جمعیت به شهرهای کوچک و متوسط برمی‏گردد؛ این اقدام از دیگر ضرورت‏های گشایش پنجره جدیدی است که انتخابات ریاست‌جمهوری فرا‏روی بازار مسکن طی 4 سال آینده قرار داده است. از ابتدای آغاز به‌کار دولت یازدهم، همواره این موضوع مورد تاکید قرار داشته است که به‌نظر می‏رسد طی 4 سال آینده و حتی سال‌های بعد، دولت‏ها باید با تمرکز ویژه‏ای این هدف را دنبال کنند. تنظیم دقیق‏تر سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن به‌صورت شناور در شهرها متناسب با جمعیت فعلی و ظرفیت ساختمانی شهرها از شروط مهم برای تحقق این فرصت است.

فرصت «اجرای طرح مسکن کم‏درآمدها» در دوره جدید، عامل دیگری است که بهبود وضعیت در بازار مسکن 4 سال آینده را شتاب می‏دهد؛ دولت دوازدهم باید با طراحی مجموعه‏ای از میانبرها و راهکارها مسیر اجرای مصوبه اسفند سال 95 مسکن‏اجتماعی را هموار کند. براساس این مصوبه تا پایان برنامه ششم توسعه یعنی 5سال پیش‌رو باید حداقل سالانه،100 هزار واحد مسکن برای خانوارهای کم‏درآمد تامین شود که تحقق این چشم‏انداز مستلزم نگاه ویژه به این مساله از سوی دولت دوازدهم است. رجوع به ظرفیت درونی شهر‏ها به‏عنوان مناسب‏ترین محل تامین مسکن کم‏درآمدها با تداوم سیاست نوسازی در بافت‏های فرسوده یکی از مهم‌ترین شروط تحقق این فرصت محسوب می‏‏شود. سومین عامل شتاب‏دهنده در راستای بهبود وضعیت بازار مسکن در دولت دوازدهم به فرصت «تجهیز مالی متقاضیان مسکن واقع در دهک‏های 6، 7 و 8 » برمی‏گردد که هم‏اکنون به‌رغم افزایش قابل‌توجه سقف تسهیلات بانکی، از دسترسی به تسهیلات کارآمد بانکی برای خرید مسکن موردتقاضای خود بازمانده‏اند؛ اگرچه در دوره قبلی، سقف تسهیلات خرید مسکن طی 4 سال 4 مرتبه افزایش یافت اما سقف فعلی عمدتا نیاز بخشی از دهک 4، دهک 5 و بخشی از دهک 6 درآمدی به تسهیلات خرید مسکن را پاسخ می‏دهد؛ راه‏اندازی نهاد مالی «لیزینگ‏مسکن» برای پاسخ‏دهی به نیاز این دهک‏ها برای ایجاد پوشش مناسب تسهیلات خرید مسکن، میانبر و اقدام شتاب‏دهنده برای بازگشایی اولین پنجره است. فرصت «رفع نقص از تسهیلات نوسازی» در بافت‏های فرسوده چهارمین عامل سرعت‏دهنده به ساماندهی بازار مسکن در دولت دوازدهم محسوب می‏شود؛ هم‏اکنون اگر‏چه مسیر دسترسی متقاضیان نوسازی مسکن در مناطق فرسوده شهری به تسهیلات 50، 40 و 30 میلیون تومانی در تهران، مراکز استان‏ها و سایر شهرها مهیا است اما به دلیل عدم تامین یارانه کمک سود این تسهیلات، سازندگان حاضر به دریافت این تسهیلات برای نوسازی نیستند. به نظر می‏رسد یکی از مهم‌ترین اولویت‏های‏دولت‏دوازدهم در بازار مسکن به رفع نقص از تسهیلات نوسازی با حل مشکل تامین یارانه سود تسهیلات مربوط می‏شود. «فعال‏سازی ابزارها ‏ونهادهای پولی و مالی در بازار مسکن» همچون اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهن ثانویه، جذاب‏سازی بازار صندوق‏های زمین و ساختمان و موسسات پس‏انداز و تسهیلات مسکن منطقه‏ای از دیگر عوامل شتاب‏دهنده به بهبود وضعیت بازار مسکن در دوره بعدی است؛ هرچند طی 4 سال گذشته این نهادها و ابزارها احیا و راه‏اندازی شدند اما ایجاد تحرک در آنها و رواج این ابزارها به‏عنوان ابزارهای نوین تامین مالی می‏تواند حرکت بازار مسکن به سمت رونق را شتاب بدهد.

پنجره دوم و پنج فرصت

انتخابات پارلمان محلی پنجم پایتخت، پنجره دیگری را پیش‏روی بازار مسکن پایتخت و بهبود فضای سکونتی شهر تهران قرار می‏دهد. پنجره‏ای که در صورت گشوده‏شدن پنج فرصت و امتیاز برای ارتقای کیفیت سکونت در این شهر را احیا خواهد کرد. کارشناسان شهری معتقدند 21 عضو شورای شهر پنجم با هر ترکیب و هر گرایشی که به ساختمان بهشت وارد می‏شوند باید فرصت‏ها و امتیازات پنج گانه را احیا و مسیر فعلی مدیریت شهری پایتخت را به‏طور کلی تغییر دهند. به گفته آنها برای آنکه مسیر فعلی مدیریت شهری تغییر جهت دهد نیاز است یک تخریب و نوسازی اساسی در سیاست‏های اداره پایتخت شکل بگیرد. به تعبیر دیگر مدیریت شهری در دوره جدید باید «تغییر اساسی» در مسیر حداقل چهار سال اخیر «برنامه‏ریزی و اجرای سیاست‏های شهری» به وجود آورد؛ چراکه با حرکت در مسیر فعلی، فرصت‏های پنجره انتخابات شورای شهر قابل گشایش و بهره‏برداری نیست.

نخستین امتیازی که دوره جدید شورای شهر برای بازار مسکن و وضعیت سکونتی شهرها ایجاد می‏کند «فرصت تنظیم امکانات شهری تحت اختیار شهرداری در جهت اصلاح فرآیندهای عرضه مسکن» است. یکی از این امکانات شهری تحت اختیار مدیریت شهری صدور پروانه‏های ساختمانی است. مدیریت شهری می‌تواند با استفاده از ابزار پروانه‏های ساختمانی به تنظیم جریان ساخت‌وساز و توزیع عرضه بین مناطق اشباع از واحد مسکونی و مناطق پرکشش برای ساخت وساز اقدام کند. به گفته مدیریت شهری نظام تعرفه‏ای مربوط به عوارض ساخت و تراکم ساختمانی برای عرضه متناسب با تقاضا تنظیم نشده است. این در حالی است که سیاست‏گذاری عوارض ساخت وساز می‏تواند از طریق اعمال تعرفه‏های ترجیحی و تنبیهی سرمایه‏گذاری در بخش مسکن و ساخت‏وساز را به سمت تقاضای واقعی هدایت کند اما وضعیت هم اکنون معکوس است. همچنین یکی دیگر از امکاناتی که می‏تواند فرآیند عرضه مسکن را اصلاح کند واقعی‏سازی نرخ عوارض نوسازی است. عوارض نوسازی اصلی‏ترین ابزار مالیاتی تنظیم بازار مسکن شهری در بسیاری از کشورها است. این ابزار مالیاتی اولا کسانی را که به عرضه مسکن لوکس و خارج از بازار تقاضا مشغول هستند با پرداخت سالانه مالیات تنبیه می‏کند و ثانیا مسکن را از کالایی که می‏توان احتکار کرد و در زمان مناسب به قول خودشان کلید نخورده و بدون تحمل هزینه‏ای به بازار عرضه کرد، خارج می‏کند. به این ترتیب از احتکار ملک و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی جلوگیری می‏شود.

دومین فرصتی که در پس پنجره انتخابات شورای شهر قرار دارد «فرصت ایجاد شبکه مترو کلانشهرها» است. با ایجاد شبکه مترو کلانشهرها، شهرهای جدید و شهرستان‏های اطراف تهران از حالت خوابگاهی خارج می‌شود و در نتیجه تراکم جمعیتی سربار شهرهای بزرگ کاهش می‏یابد. ضمن آنکه ترافیک ناشی از ورود خودروهای شخصی از شهرهای اطراف در شبانه روز به پایتخت کمتر خواهد شد. در عین‏حال «شتاب‏گیری نوسازی بافت فرسوده» سومین فرصتی است که اعضای شورای شهر پنجم می‏توانند از آن استفاده کنند. از این مسیر مدیریت شهری می‏تواند به کارگردان اصلی اصلاحات در بازار سرمایه‏گذاری‏های ساختمانی تبدیل شود. مدیریت شهری با همکاری دولت مرکزی می‏تواند با ارائه تسهیلات تشویقی بیشتر و توسعه خدمات شهری حجم ورود سرمایه‌گذاری‏های جدید به مناطق فرسوده شهری را افزایش دهد. با شتاب‏گیری نوسازی خانه‏های کلنگی و ریزدانه محدوده 3 هزار و 700 هکتاری بافت فرسوده امکان ارتقای رفاه سکونتی از طریق هدایت تجاری‏ساز‏ها به این مناطق نیز افزایش پیدا می‏کند.

چهارمین فرصت پیش‏رو «توازن بخشی به جمعیت پایتخت» است. مطابق با هدف پیش‏بینی شده در طرح جامع حداکثر سقف جمعیت‏پذیری شهر تهران بین 9 میلیون و 200 هزار نفر تا 10 میلیون و 500 هزار نفر (برای مواقع بحرانی و ویژه) تعیین شده است، این در حالی است که جمعیت فعلی شهر تهران با لحاظ انبوه خانه‏های خالی و ساختمان‏های نیمه‏کاره بالغ بر 8 میلیون و 500 هزار نفر برآورد شده‏است که نشان می‏دهد جمعیت شهر تهران تا افق جمعیت‏پذیری پیش‏بینی شده برای آن در سال 1404 فاصله ناچیزی دارد. از این رو کارشناسان شهری معتقدند برای متعادل‏سازی ساخت و عرضه مسکن در پایتخت نیازمند اراده‏ای در سطح ملی و محلی برای اعمال محدودیت در ساخت‏وسازهای مسکونی برای رعایت سقف جمعیتی است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته به دلیل اتکای بیش از 50 درصدی بودجه سالانه اداره پایتخت به تامین درآمد از منابع سهل‏الوصول عوارض ساختمانی، هیچ‏گونه محدودیتی از سوی مدیریت شهری برای رعایت سقف جمعیت‌پذیری در مناطق مختلف شهر تهران اعمال نشده ‏است. حتی صدور مجوزهای تراکم مجاز ساختمانی در مناطق زیادی از شهر به ویژه در مناطق شمالی شهر براساس ضوابط پیش‏بینی شده در طرح تفصیلی تهران نبوده‏است. از این رو به نظر می‏رسد اجرای ضوابط اسناد فرادستی شهر تهران(طرح جامع و طرح تفصیلی) می‏تواند به توازن‏بخشی جمعیت پایتخت منجر شود.

آخرین فرصتی که شورای شهر تهران در دوره پنجم می‏تواند برای افزایش مطلوبیت سکونتی در شهر ایجاد کند «خاتمه‏دادن به شهرفروشی» است. کارشناسان شهری عنوان می‏کنند: این فرصت می‏تواند با رسیدگی به نیازهای اجتماعی و غیرکالبدی شهر تهران ایجاد شود. به ویژه آنکه مدیریت شهری می‏تواند به جای اجرای پروژه‏های عمرانی پرهزینه و مداخله در فیزیک شهر، نارسایی‏های اجتماعی و زیست‏محیطی شهر همچون بحران آلودگی هوا، کمبود مراکز تفریحی و عرصه‏های ایجاد روابط اجتماعی را در اولویت قرار دهد.