مسیرشناسی بازار مسکن پس از انتخابات

به گزارش اقتصادنیوز حرکت رفت و برگشتی معاملات مسکن در «هفته اول بعد از انتخابات ریاست جمهوری» و همچنین «آستانه شروع ماه مبارک رمضان»، به‌عنوان علائم اثرگذاری دو رخداد بیرونی بر بازار ملک، باعث پیش‌بینی سناریوی سوم برای آینده کوتاه‌مدت رفتارها در این بازار شد.

تحقیقات میدانی از آنچه طی هفته اخیر بر بازار معاملات مسکن گذشت، حاکی است: رفتار سمت تقاضای خرید آپارتمان در تهران در فاصله شنبه تا دوشنبه گذشته، مطابق «سناریوی اول» که پیش‌تر درباره «بازار مسکن پساانتخابات» مطرح شده بود، پیش رفت به‌طوری‌که فعالان بازار ملک با اعتماد به «تداوم سیاست‌های بخش مسکن و عدم تغییر ناگهانی مثبت یا منفی در متغیرها»، وارد بنگاه‌ها و صحنه معاملات شدند.

اما طی سه روز اخیر، مطابق آنچه واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف شهر روایت می‌کنند، جو معاملات مجددا به فضای قبل از انتخابات برگشت پیدا کرده است. برداشت گروهی از دلالان ملک در برخی مناطق تهران از علت دو رفتار متفاوت طی یک هفته اول پساانتخابات در بازار، مشخص می‌کند: هر دو سمت عرضه و تقاضا (فروشنده‌ها و خریداران واحد مسکونی) تحت تاثیر اظهارات رئیس جمهور دولت دوازدهم در مصاحبه مطبوعاتی روز دوشنبه که از «جوان‌تر شدن کابینه جدید» سخن گفته بود، تصمیم به «تامل در انجام معامله تا روشن‌تر شدن ترکیب تیم اقتصادی دولت» را اتخاذ کرده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: اگر چه خط مشی کلی دولت در اقتصاد، ‏ به لحاظ «پایبندی به مهار تورم و کاهش بیشتر آن و همچنین هدایت بخش مسکن به مسیر رونق»، در 4 سال پیش رو، ادامه همان مسیر 4 سال طی‌شده خواهد بود اما تحول در کابینه، می‌تواند به بهترشدن شرایط در بازارها هم برای سرمایه‌گذاری‌های مولد (غیرسفته بازی) و هم برای مصرف‌کننده‌ها منجر شود. موضوع تغییر تیم اقتصادی دولت، ‏ جو بازار مسکن را از بابت «انتظارات برای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی» تحت تاثیر قرار داده است. در این میان، امیدواری نسبت به «تسهیل شرایط فعلی پرداخت تسهیلات مسکن به لحاظ نرخ سود، مبلغ قسط و مدت بازپرداخت» نیز باعث شده فعالان بازار ملک در عین اطمینان به «بهبود وضعیت در آینده ناشی از تداوم سیاست‌های اصلی بازار مسکن و بازار پول»، معاملات را با حداقل یک ماه تاخیر استارت بزنند.

پیش‌تر، کارشناسان با طرح دو سناریو از بازار مسکن پساانتخابات، تغییر رئیس جمهور فعلی را زمینه بروز سناریوی دوم به معنای رکود مقطعی حداقل یک فصلی در بازار معاملات مسکن عنوان کرده بودند. با این حال، در شرایط فعلی، انتظار بهتر شدن شرایط ناشی از تحول در کابینه دولت دوم حسن روحانی و آغاز ماه مبارک رمضان از روز شنبه، ‏ به عنوان دو عامل بیرونی، باعث طرح سناریوی سوم برای آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن شده است. در قالب این پیش‌بینی، بی‌میلی به معاملات مسکن در یک ماه آینده، مشابه روزهای قبل از انتخابات، امکان رشد حجمی بازار را سلب خواهد کرد و در صورت عدم مواجهه خریداران با محرک تازه، حالت شبه‌رکود مقطعی حفظ می‌شود. با این حال، چنانچه پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن برای زوجین و البته مجردها، در بانک عامل بخش مسکن در یک ماه پیش‌رو آغاز شود، فضای رخوت بازار ملک، تا حدودی در مسیر تشدید پیش‌رونق ماه‌های قبل جهت می‌گیرد.

صاحب‌نظران بخش مسکن، در کنار این سناریو که «تعلل مقطعی در خرید و فروش آپارتمان» را برای یک ماه آتی مطرح می‌کند، تاکید دارند: فرضیه «تکرار رکود مسکن سال‌های 93 تا 95 و عقبگرد معاملات از فاز پیش رونق» کاملا بعید خواهد بود. سال گذشته، حجم معاملات مسکن در تهران در ماه رمضان، 4 درصد کاهش پیدا کرد اما بعد از آن، مسیر رشد بازار مجددا شروع شد.

علت تعلل مقطعی در بازار مسکن

تحلیل رفتار فروشندگان و متقاضیان خرید در بازار مسکن پساانتخاباتی حاکی است با مشخص شدن سکاندار قوه مجریه در چهار سال پیش‌رو، بازار مسیر خود را بر اساس سناریوی سومی که برای کوتاه‌مدت قابل تحقق است، ادامه خواهد داد. یک هفته بعد از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و اعلام نتایج، هنوز فضای سنگین روزهای آخر قبل از برگزاری انتخابات و جو متاثر از مناظرات انتخاباتی پابرجا است و همچنان وزن این فضاها در بازار مسکن حس می‌شود. بر این اساس طی یک هفته بعد از انتخابات حجم فایل‌ها و نیز میزان مراجعه و تماس‌های مربوط به آگهی‌های املاک نسبت به 20 روز قبل از آن‌که انتخابات بر فعالیت بازار ملک سایه انداخته بود، تفاوت چندانی نداشته است. نتیجه آخرین تحقیقات میدانی از مشاوران املاک پیش از برگزاری انتخابات، وقوع دو سناریو در بازار مسکن پساانتخابات را محتمل می‌دانست. سناریوی اول مبتنی بر پیش‌بینی انتخاب دوباره حسن روحانی به عنوان رئیس‌جمهور بود که واسطه‌های ملکی بر اساس آن این طور تحلیل کردند که به دنبال ثبات مدیریتی در راس قوه مجریه، سیاست‌های بخش مسکن نیز در چهار سال آینده تداوم خواهد داشت. به این ترتیب هرگونه هیجان کاذب و تغییرات ناگهانی که به ایجاد حباب قیمتی یا بازگشت رکود منجر شود، دور از ذهن خواهد بود و با توجه به اینکه بازار مسکن از سال گذشته روی ریل پیش‌رونق قرار گرفته و حجم معاملات رشد داشته است، دوره بعد از انتخابات شاهد شکل‌گیری تدریجی فاز رونق در بازار مسکن خواهیم بود.

سناریوی دوم اما، مبتنی بر تغییر رئیس‌جمهوری نوشته شده بود. مشاوران املاک بر این باور بودند که در صورت اعلام نتیجه متفاوت انتخابات ریاست‌جمهوری و پیروزی دیگر نامزدها، طبعا وضعیت کشور به لحاظ اقتصادی و سیاسی دستخوش تغییراتی خواهد شد که به نوعی غیرقابل پیش‌بینی است. از این رو فعالان بازار مسکن نیز برای مدت حداقل یک فصل از انجام معامله انصراف می‌دهند تا متناسب با برنامه دولت جدید، درباره اقدام آتی خود تصمیم‌گیری کنند. به این ترتیب بر اساس سناریوی دوم استمرار پیش‌رونق و ورود تدریجی به فاز رونق با تاخیر روبه‌رو خواهد شد و دست‌کم تا پایان تابستان که تقریبا با استقرار دولت جدید همزمان است، بازار در حالت تعلیق باقی می‌ماند.

اما اکنون که انتخابات ریاست‌جمهوری برگزار شده و رئیس دولت یازدهم دوباره به عنوان سکاندار دولت انتخاب شده است، مشاوران املاک از وقوع یک سناریوی سوم در بازار مسکن خبر می‌دهند. چشم‌انداز بازار معاملات مسکن بعد از مشخص شدن تکلیف انتخابات از دید آنها، مبتنی بر قدری «تعلل مقطعی» است که ناشی از نامشخص بودن وضعیت کابینه آینده به‌ویژه با توجه به وعده رئیس‌جمهور در خصوص جوان‌تر شدن کابینه در نخستین نشست خبری بعد از انتخابات است. به اذعان مشاوران املاک دمای معاملات در بازار مسکن در هفته قبل از انتخابات متاثر از شوک انتخابات ریاست‌جمهوری سرد بود و این وضعیت که از 20 روز قبل از انتخابات در بازار حاکم شده بود، حتی بعد از اعلام نتایج انتخابات هم ملموس است. هر چند در سه روز نخست بعد از انتخابات آمار مراجعه خریداران واقعی به بنگاه‌ها افزایش یافت اما در نیمه دوم هفته‌ای که گذشت، عمده تماس‌ها و مراجعات صرفا با مقصود «مطلع شدن از قیمت‌ها» و داشتن تحلیلی از وضعیت بازار مسکن بوده است. تحقیقات میدانی حاکی است در برخی مناطق تهران، تحرکات قیمتی از جانب فروشنده‌ها «بازخورد منفی» سمت تقاضا را در پی داشته و همین مساله در سنگین‌تر شدن فضای رکود انتخاباتی تاثیرگذار بوده است.

رد فرضیه «بازگشت به رکود»

فضای کارشناسی بازار مسکن درحالی به‌شدت فرضیه بازگشت به رکود معاملاتی در این بازار را رد می‌کند که به اعتقاد کارشناسان، حرکت بازار مسکن در مسیر پیش‌رونق طی ماه‌های پیش‌رو از سر گرفته می‌شود.

در شرایطی که بازار خرید‌ وفروش آپارتمان‌های مسکونی از چند روز قبل از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری تقریبا به حالت «نیمه‌‌تعطیل» درآمد، کارشناسان از تسریع حرکت بازار معاملات مسکن در فاز پیش‌رونق در کوتاه‌مدت خبر می‌دهند. بررسی‌ شرایط فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی دست‌کم از دو هفته قبل از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری یا اندکی قبل از آن به حالت شبه‌رکود درآمد اما مطابق با پیش‌بینی‌های کارشناسی، رخداد اخیر در معاملات مسکن «موقتی» است؛ طوری‌که با مشخص شدن نتیجه انتخابات، به‌زودی شاهد ادامه مسیری خواهیم بود که بازار معاملات مسکن از نیمه سال گذشته با افزایش حجم معاملات، در آن قرار گرفت.

به این ترتیب فرضیه بازگشت به عقب و چرخش معنادار بازار معاملات ملک به سمت رکود از اساس از سوی کارشناسان بازار مسکن رد شده و به اعتقاد آنها مبنای اقتصادی ندارد.کارشناسان می‌گویند در شرایطی که هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن تا قبل از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری در انتظار روشن‌شدن نتیجه انتخابات به‌طور موقت فعالیت خود را در بازار معاملات مسکن متوقف کرده بودند، هم‌اکنون با مشخص‌شدن نتیجه و انتخاب رئیس‌جمهور فعلی، با اطمینان بیشتری وارد بازار معاملات مسکن می‌شوند. تا قبل از برگزاری انتخابات به‌دلیل فضای مبهم آینده سیاسی و اقتصادی کشور، فضای بازار مسکن نیز مانند عمده بازارهای اقتصادی، به حالت «نیمه‌تعطیل» درآمد؛این درحالی است که تعطیلی موقت بازار مسکن بیش از آنکه مبنای اقتصادی داشته و علامت بازگشت معاملات خرید‌ وفروش ملک به فاز رکود باشد، ناشی از بروز «نااطمینانی» در بازار مسکن برای متقاضیان خرید‌ وفروش ملک نسبت به آینده سیاسی و اقتصادی کشور، است.

اگرچه با گذشت نزدیک به یک هفته از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری یخ اخیر بازار معاملات مسکن هنوز به‌طور کامل ذوب نشده است اما کارشناسان و فعالان بازار مسکن می‌گویند بازار مسکن طی روزهای پیش‌رو و تا قبل از شروع فصل تابستان به روال سابق یعنی پیش‌رونق تجربه شده طی ماه‌های اخیر، برمی‌گردد. هم‌اکنون بازار مانند سایر بازارهای اقتصادی در حال پشت‌سر گذاشتن دوره «نااطمینانی» ناشی از برگزاری انتخابات است و به‌زودی روند حرکت بازار مسکن به مسیر طبیعی خود که همان پیش‌رونق شروع شده طی ماه‌های اخیر است، بازمی‌گردد. هرچند این جو روانی ممکن است دست‌کم تا چند روز و شاید چند هفته در بازار مسکن وجود داشته باشد اما به‌زودی بازار به روال طبیعی برمی‌گردد و وضعیت فعلی حالت پایدار نخواهد داشت.

این‌در‌حالی است که علاوه‌بر بازگشت اطمینان به بازار مسکن، انتخاب مجدد حسن روحانی به‌عنوان رئیس دولت دوازدهم و ادامه مسیر فعالیت‌های اجرایی شروع شده در دولت یازدهم و نیز سیاست‌گذاری‌های پیشین در حوزه‌های گوناگون سیاسی و اقتصادی از جمله بازار مسکن، دورنمای مشخص‌تر و قابل‌اطمینان‌تری را برای ادامه حرکت بازار ملک در فضای قبل از برگزاری انتخابات، مقابل فعالان این بازار قرار داده است.

غیرمحتمل‌ترین فرضیه

بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه انتخابات به‌خودی خود، تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن ندارد اعلام کرد: آنچه گاه توسط برخی از افراد در خصوص تاثیر انتخابات بر بازار مسکن عنوان می‌شود، در واقع تاثیرات غیرمستقیمی است که از کانال تغییر متغیرهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن تحمیل می‌شود. البته برنامه هر دولتی برای بخش مسکن می‌تواند متفاوت از دولت دیگر باشد و بالطبع، تاثیر این برنامه‌ها بر بخش مسکن انکارناپذیر است اما پیش‌بینی می‌شود با مشخص شدن نتیجه انتخابات و پیروزی حسن روحانی در انتخابات ریاست‌جمهوری دوازدهم، رئوس کلی برنامه‌های دولت، با تغییرات مبنایی مواجه نشود.

ملکی در خصوص چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن طی روزها و ماه‌های آینده گفت: در این زمینه سناریوهای متنوعی قابل پیش‌بینی و وقوع است. سه سناریوی کاهش، ثبات و شوک قیمت مسکن از احتمال وقوع اندکی برخوردارند. محتمل‌ترین سناریو این است که بازار مسکن تهران که از سال 95 وارد دوره پیش رونق ملایم شده است، به روند خود در سال 96 ادامه دهد و درپی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند.در این میان، فرضیه بازگشت به رکود غیرمحتمل‌ترین فرضیه قابل پیش‌بینی در بازار مسکن است.

بازار مسکن به حالت طبیعی برمی‌گردد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز هرگونه بازگشت به عقب و به فاز رکود در بازار مسکن را بعید اعلام کرد و گفت: بازار مسکن از سال گذشته وارد فاز پیش‌رونق شده است و بازگشت به رکود در شرایط فعلی معنا و مفهوم کارشناسی ندارد.

حسام عقبایی خاطرنشان کرد: هم‌اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای مصرفی است و ظرفیت افزایش قیمت بیش از حد تورم عمومی برای ماه‌های پیش‌رو در بازار مسکن پیش‌بینی نمی‌شود. وی بروز وقفه نسبی در معاملات خرید‌وفروش مسکن ناشی از جو روانی برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری را گذرا و موقتی اعلام کرد و گفت: بازار مسکن طی روزهای آتی به روال طبیعی خود برمی‌گردد. به گفته وی هم‌اکنون شرایط در بازارمسکن به‌گونه‌ای است که متقاضیان مصرفی و همچنین مالکان آپارتمان‌های فروشی راغب به انجام معامله هستند و بنابراین دلیلی برای بازگشت به رکود در بازار ملک مشاهده نمی‌شود.

پیش رونق ادامه دارد

نویسنده طرح جامع مسکن با تایید فضای نیمه‌منجمد بازار معاملات ملک در چند هفته اخیر، اعلام کرد:این توقف مقطعی و ناشی از فضای روانی قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری است و به هیچ وجه معنای بازگشت بازار معاملات مسکن به فاز رکود را منعکس نمی‌کند. فردین یزدانی افزود: انجماد موقتی در بازار معاملات مسکن همان توقف مقطعی است که تحت تاثیر فضای نااطمینانی اقتصادی ناشی از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در تمام بازارهای اقتصادی و در واقع در کل اقتصاد کشور، ایجاد شده است و تنها مختص بازار معاملات ملک نیست، از این منظر نیز فرضیه بازگشت بازار مسکن به فاز رکود رد می‌شود.

وی با بیان اینکه با مشخص شدن نتایج انتخابات ریاست جمهوری به‌طور قطع بازار مسکن از روزهای آینده به روال طبیعی خود بازگشته و حرکت در مسیر پیش رونق را ادامه می‌دهد، گفت: انتخاب مجدد حسن روحانی به‌عنوان رئیس‌جمهوری دولت دوازدهم به معنای تداوم سیاست‌های گذشته در حوزه مسکن است و به احتمال قوی معنای رفع نقاط ضعف گذشته را نیز در خود جای داده است و از این بابت بازگشت بازار مسکن به مسیر پیش رونق طی روزهای پیش رو قطعی است. یزدانی افزود: همچنین با ادامه سیاست‌‌های گذشته در حوزه مسکن در دولت دوازدهم و دستیابی اقتصاد کشور به آرامش نسبی درحالی‌که چشم‌انداز رشد اقتصادی کشور نیز مثبت و رو به جلو است حرکت بخش مسکن در مسیر پیش رونق نیز در کوتاه‌مدت و میان‌مدت تا حد زیادی تسریع خواهد شد.

نویسنده طرح جامع مسکن با بیان اینکه انتظار می‌رود امسال علاوه‌بر تحقق رونق معاملات مسکن، بازار ساخت‌ وساز و سرمایه‌گذاری ملکی نیز از رکود خارج شده و با رشد مثبت همراه شود، تاکید کرد: با این وجود آنچه مسلم است حرکت آرام و تدریجی بازار معاملات مسکن به فاز رونق است و ما هرگز در سال 96 و در دوره جدید رونق، جهش سال‌های 86 و 91 را تجربه نخواهیم کرد؛رونق بازار معاملات مسکن در سال جاری تدریجی و به دور از هرگونه هیجان و جهش قیمت خواهد بود.

وی افزایش قیمت مسکن در سال جاری بیش از حد تورم عمومی را بعید اعلام کرد و گفت: هرچند انتظار می‌رود با بروز رونق، تورم عمومی مقداری بیشتر شود اما تورم نیز رشد زیادی نخواهد داشت و بازار مسکن حول و حوش نرخ تورم، نوسان خواهد داشت. علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره اعلام کرد:فضای روانی قبل از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری موجب شد برخی فروشندگان مسکن و حتی برخی خریداران به صورت موقت از انجام معامله انصراف دهند و معاملات خود را به بعد از مشخص‌شدن نتایج انتخابات موکول کنند.

وی افزود: این در حالی است که بازار مسکن در فاز پیش رونق قرار دارد و این وقفه موقتی به معنای عقبگرد بازار به سمت رکود نیست؛ چراکه دوران رکود مسکن از سال گذشته و همزمان با افزایش نسبی حجم معاملات به اتمام رسیده و هم‌اکنون در فاز پیش‌رونق قرار گرفته‌ایم. قائدی افزود: با مشخص شدن نتایج انتخابات و چشم‌انداز مشخص ادامه سیاست‌های دولت یازدهم در بازار مسکن انتظار می‌رود حرکت بازار در فاز پیش رونق تسریع شده و بازار معاملات مسکن با سرعت بیشتری به سمت رونق حرکت کند.