خطر بازگشت دلالان به بازار وام مسکن

به گزارش مهر، همزمان با افزایش قیمت اوراق حق تقدم امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) و ورود به کانال حدودا ۸۵ هزار تومانی، بسیاری از کارشناسان نسبت به ورود قیمت این اوراق به کانال ۹۰ هزار تومانی هشدار می دهند.به ویژه اینکه این افزایش ناگهانی نرخ اوراق تسهیلات مسکن در شرایط رکودی بازار مسکن رقم خورده است.

 در حالی که در چند سال اخیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن به دلیل رکود حاکم بر این بازار و علی رغم افزایش قیمت وام مسکن در چند نوبت، نوسان چندانی نداشت اما با این حال پیش بینی می شد که با ابلاغ وام ۱۲۰ میلیونی، قیمت اوراق تسه دچار نوسانات صعودی شود که این اتفاق افتاد؛ اما دامنه این نوسانات و بازه های قیمتی به وجود آمده کوتاه بود و به دلیل رکود بازار مسکن، مجددا به قیمت های قبلی بازگشت و در محدوده ۷۲ تا ۷۶ هزار تومان باقی ماند.

آخرین قیمت برگه های حق تقدم تسهیلات مسکن مربوط به دیروز است که برگه‌های صادر شده جدید تا ۸۲ هزار تومان هم رسید؛ بنابراین زوجین متقاضی دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن، می بایست نزدیک به ۱۷ میلیون تومان (نزدیک به یک پنجم) از منابع مالی خود را به این اوراق اختصاص دهند؛ یعنی مبلغی که می تواند صرف خرید واحد مسکونی با متراژ بالاتر شود، باید برای انتقال حق تقدم دریافت تسهیلات خرید مسکن به خزانه دولت واریز شود.

هشدار درباره بازگشت دلالان؛ انجام چند معامله خرید ۴۰۰ برگه «تسه» در یک هفته

حمیدرضا چراغی، کارشناس خرید و فروش اوراق تسه در گفت وگو با خبرنگار مهر، درباره علت افزایش ۳ تا ۴ هزار تومانی برای هر برگه تسهیلات مسکن اظهار کرد: به نظر می رسد بهبود نسبی بازار مسکن در این افزایش بی تأثیر نباشد؛ اما ایجاد جو روانی در میان معامله گران و دلالان بازار سرمایه مبنی بر احتمال افزیش قیمت این اوراق در ماه های آتی نیز در ایجاد صف خرید برای این اوراق مؤثر بوده است.

وی ادامه داد: اگرچه دارنده این اوراق تا ۴ ماه از زمان خرید، امکان فروش آن را ندارد، اما برخی خریداران به امید افزایش قیمت «تسه» در نیمه دوم امسال به خرید همراه با احتیاط این اوراق روی آورده اند.

چراغی در پاسخ به این پرسش که حجم خریدها نشان می دهد بخش زیادی از خریداران اوراق تسهیلات بیشتر در حجم های پایین این برگه ها را تهیه کرده اند که تأثیری در عدم توازن بازار عرضه و تقاضا ندارد، تصریح کرد: اگرچه بیشتر خریدها در حجم های پایین است، اما چند خرید بالای ۳۰۰ و حتی تا نزدیک ۴۰۰ برگه هم در روزهای گذشته انجام شد. این در حالی است که هیچ یک از وام های عرضه شده از سوی بانک مسکن به این تعداد برگه تسه نیاز ندارد.

این کارشناس اوراق تسهیلات در خصوص احتمال افزایش یا کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن اظهار داشت: به نظر نمی رسد در کوتاه مدت قیمت این برگه ها به کانال زیر ۷۰ هزار تومان برگردد. اما با توجه به باقی ماندن بخش کمی از دوره رونق بازار مسکن که معمولا نیمه نخست سال است، پیش بینی می شود که در اواخر مهر ماه و کل آبان ماه که همزمان با ماههای محرم و صفر است و معمولا در این روزها بازار مسکن در رکود موقتی است، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز تا حدودی کاهش یابد.

نوبت دریافت وام را یک بار می فروشند نه به دفعات

رضا ابراهیمی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینکه اوراق تسهیلات به مانعی بر سر راه دریافت کنندگان وام مسکن تبدیل شده، گفت: هر بار که قیمت اوراق تسهیلات مسکن دچار تغییرات اثرگذار در قیمت تمام شده وام مسکن می شود، این بحث نیز مطرح می شود که آیا جایگزین های بهتری برای خرید و فروش حق تقدم تسهیلات مسکن وجود دارد یا خیر؟

این مدرس دانشگاه افزود: زمانی می توان گفت حق تقدم زمان دریافت تسهیلات، خرید و فروش می شود که یک فردی که زمان دریافت نوبت وام مسکن اش فرارسیده ولی از دریافت آن خودداری می کند، حال به فرد دیگری که به این تسهیلات نیازمند است، «نوبت» خود را تنها برای یک مرتبه می فروشد؛ این کاملا پذیرفته شده است. چون سپرده ای در بانک داشته تا با استفاده از آن، تسهیلات دریافت کند و حال به جای دریافت وام، نوبت خود را به دیگری می دهد و متقاضی جدید وام مسکن حق نوبت وی را خریداری می کند؛ این مدل، اعطای تسهیلات مسکن بر اساس نظام پس انداز به اضافه وام مسکن است که در بسیاری از کشورهای رایج بوده و مردم می توانند در اثر پس اندازی که داشته اند، تسهیلات دریافت کنند.

وی ادامه داد: اما در مدل موجود در کشور ما ، بانک مسکن حساب سپرده ای دارد به نام سپرده ممتاز که از ابتدا به سپرده گذار اعلام می کند قرار است این حساب به شما سود بدهد نه وام؛ اما به جای دریافت سود می توانید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کرده و آن را به متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن بفروشید؛ این مدل خود به خود بستر ایجاد دلالی و سفته بازی را فراهم می کند و هر چه قدر هم برای بازار این اوراق، محدودیت های مختلف از جمله محدودیت زمانی خرید و فروش های متعدد ایجاد شود، باز هم راه های فراری برای دلالان بازار از جمله استفاده از کارت ملی های اجاره ای وجود دارد که در کنار خود، بازار کاذب اجاره کارت ملی ایجاد می کند؛ این مشکل در دوره های تغییر توازن عرضه و تقاضا به سمت افزایش تقاضای خرید این اوراق به خصوص در زمان رونق بازار مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر «نوبت» دریافت وام مسکن چندین بار دست به دست می شود و از هر بار خرید و فروش نوبت وام، درآمد خوبی برای خزانه کشور به وجود می آورد.

ابراهیمی تأکید کرد: بنابراین سازوکار دریافت تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق باید تغییر کند و سیاست گذاران بازار پولی و اعتباری کشور باید روش جدیدی برای دریافت تسهیلات مسکن بدون پس انداز طراحی کنند؛ به خصوص که بانک مسکن به جز کارمزد ناچیر خرید و فروش اوراق در شعب، نفع چندانی از جابه جایی مبالغ معامله اوراق تسهیلات مسکن نمی برد در حالی که مصرف کننده واقعی این وام باید بخش مهمی از منابع خود را که می توانست با آن واحد مسکونی خریداری شده را ارتقاء دهد، بابت استفاده از حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن به دولت پرداخت کند.