8 حرکت بانکی برای بازکردن قفل بازار مسکن
حسین عبده‌تبریزی با استناد به دو واقعیت آماری در بازار املاک که از تغییر اساسی شرایط بخش مسکن نسبت به حداقل یک دهه گذشته حکایت دارد، شرط تحرک بیشتر به سمت «رونق» را تطبیق با اوضاع جدید در قالب «اصلاحات در نسخه قدیمی فروش ملک» عنوان کرد.
بررسی‌های این اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن درباره آنچه او «فرارسیدن زمان تغییر اساسی در فرآیند بازاریابی ملکی» می‌داند، حاکی است: عاملیت پرداخت وام مسکن که تاکنون نقش اثرگذار و موثر بر رفتار اضلاع سه‌گانه معاملات ملک نداشته، در مقطع فعلی باید در نقش «ضلع چهارم» ظاهر و بر رفتار خریدار و فروشنده و دلالان تاثیرگذار شود تا امکان تغییر جهت متغیرهای بخش مسکن به‌صورت هدفمند فراهم بیاید.
عبده‌تبریزی آخر هفته گذشته در جمع مدیران استانی و ستادی بانک عامل تسهیلات مسکن ضمن یادآوری برنامه‌ای که از سه سال پیش تاکنون در دولت، برای تبدیل این بانک به بانک توسعه‌ای برای ایجاد بازوی مالی قوی بابت اجرایی کردن سیاست‌های حمایتی بخش مسکن مطرح است، اعلام کرد: در حال حاضر سهم نزدیک به ۵۰ درصدی یک بانک در پرداخت انواع تسهیلات ساخت و خرید مسکن از یکسو و ماموریت‌های مغفول و مکمل وام‌دهی از سوی دیگر، ایجاب می‌کند عاملیت پرداخت این تسهیلات به‌صورت خودکار، مجموعه‌ای اقدامات تازه متناسب با مدل‌های جهانی تامین مالی مسکن را کلید بزند.
مطالعات عبده‌تبریزی درباره شرایط جدید بازار مسکن و چگونگی مواجهه با آن برای خروج کامل از رکود نشان می‌دهد: هم اکنون حجم موجودی مسکن در حال استفاده در مقابل خانوارها در کشور، نسبت به ۲۰ سال گذشته بهبود پیدا کرده که این، ناشی از میزان بالای عرضه طی سال‌های اخیر و کاهش نرخ رشد جمعیت بوده است اما حجم قابل توجهی از همین موجودی در حال حاضر به شکل خالی از سکنه، بدون استفاده در بازار رها شده و برای دو سمت بازار (سازنده یا فروشنده از یکسو و تقاضای مسکن یا خریدار از سوی دیگر) مشکل عدم تلاقی به‌وجود آمده است.
شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی که از نسبت تعداد خانوارهای موجود به واحدهای مسکونی در حال استفاده محاسبه می‌شود، از ۱۷/ ۱ در سال ۶۵ و ۱۵/ ۱ در سال ۷۵ به ۰۶/ ۱ در سال ۹۵ رسیده به این معنا که کمبود شدید مسکن در دست کم ۲۰ سال گذشته (در سال ۷۵، هر ۱۱۵ خانوار در ۱۰۰ واحد مسکونی سکونت داشتند)، در حال حاضر بهبود نسبی پیدا کرده است. در حال حاضر اگر چه تعداد خانوارها فقط ۶درصد بیشتر از تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده است اما با احتساب تعداد خانه‌های خالی (مجموع واحدهای در حال سکونت و واحدهای بلااستفاده)، کل موجودی مسکن نه تنها کمتر از خانوارها نیست که ۵ درصد نیز بیشتر است.
در حال حاضر ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار در کشور در ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ساکن هستند اما در کنار این واحدهای در حال استفاده، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی نیز وجود دارد که به این ترتیب، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بر اساس نسبت کل خانوارها به کل واحدهای در حال استفاده و خالی (در مجموع معادل ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد)، عدد ۹۵/ ۰ می‌شود.
تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ رقمی معادل ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده در حالی که تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده طی همین مدت تنها ۱۴ درصد رشد کرده است.
آمارها بیانگر عدم تلاقی بخش قابل توجهی از عرضه‌‌های جدید در بازار مسکن با تقاضا است، چرا که هم اکنون فارغ از جامعه خانهاولی متقاضی خرید یا اجاره، نزدیک به ۷ میلیون خانوار در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت فرسوده، «بدمسکن» هستند که در صورت تلاقی عرضه و تقاضا در بازار خانه‌های خالی، می‌توانستند در واحدهای بلااستفاده ساکن شوند. عبده‌تبریزی وضع موجود بازار مسکن را با استناد به تعداد خانه‌های خالی و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی کاملا متفاوت از گذشته می‌داند و معتقد است: در شرایط فعلی، «سختی فروش» وجود دارد به‌طوری که «کسری بزرگ» در بازار مسکن که در گذشته وجود داشت، تا حدودی برطرف شده و در عین حال، روالی که سال‌ها پیش در قالب آن فروشنده‌ها با «تخفیف کوچک» در دوره‌های مختلف رکود-رونق موفق به فروش می‌شدند در حال حاضر با مشاهده «سختی فروش» حتی در فاز کنونی پیش‌رونق جوابگو نیست.
عبده‌تبریزی در جمع مدیران بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر اینکه در این دوره ساخت و ساز انبوه توسط شرکت‌های ساختمانی بدون توجه به «معمای فروش»، به معنای عرضه بیشتر برای بازار املاک بدون استفاده و قابل تلاقی با تقاضای مصرفی موجود در بازار خواهد بود، اولین مسیر دسترسی به رونق پایدار و متفاوت از رونق هیجانی دوره قبل را پیاده‌سازی نسخه جدید فروش در بازار معاملات ملک از راه اصلاح نسخه قدیمی عنوان کرد.
نسخه قدیمی فروش مسکن برای تطبیق با شرایط جدید بازار، با ۸ گام از طریق عاملیت پرداخت تسهیلات مسکن، قابل اصلاح است.
تکالیف ۸ گانه عاملیت پرداخت تسهیلات مسکن باید در قالب تغییر نقش این بانک از حالت «اثرپذیری از رفتار بازار به تاثیرگذاری بر فضای بازار»، به اجرا دربیاید. بنابراین، شرط حل معمای فروش، در ابتدا پذیرش ضلع چهارم برای تغییر عملیات سنتی به شیوه‌های نوین تسهیلات‌دهی و اقدامات مکمل آن است.
تکالیف جدید عاملیت پرداخت تسهیلات مسکن، بخشی به‌صورت سلبی برای اصلاح رفتارهای فعلی و بخش‌هایی به شکل ایجابی با هدف تکمیل نقش واقعی بانک وام‌دهنده به‌عنوان ضلع چهارم، برای هدایت هدفمند خریدار و فروشنده و واسطه بازار در مسیر رونق پایدار است.
عاملیت پرداخت وام مسکن، در گام اول باید مطابق آنچه سال گذشته وزیر راه و شهرسازی نیز توصیه کرده بود، روال «کار گیشه‌ای» را کنار بگذارد و شعب بانکی با عبور از صرفا «دست به دست کردن» تسهیلات مسکن، اقداماتی مشابه موسسات مالی پرداخت‌کننده وام‌های رهنی در کشورهای مختلف را انجام دهند.
در حال حاضر نقش شبکه بانکی در بازار مسکن و در مسیر پرداخت تسهیلات، «شبه‌انفعالی» و «اثرپذیر» است. عامل پرداخت تسهیلات مسکن، نقش موثر و سازنده در رفتار و رابطه بین خریدار و فروشنده و واسطه‌های ملکی ندارد. بازاریابی و توافق نهایی بین خریدار و فروشنده، کاملا در غیاب عاملیت پرداخت تسهیلات مسکن انجام می‌شود و ضلع چهارم، بعد از نوسانات تجاری و تغییرات قیمتی، به نوعی از تحولات مثبت یا منفی در بازار مسکن، دنباله‌روی می‌کند تا بلکه بتواند نسبت به تغییر سقف ریالی تسهیلات یا افزایش دامنه پرداخت، اقدام کند. آنچه عبده‌تبریزی اقتصاددان صاحب‌نظر در بخش مسکن، برای اصلاح رفتار اضلاع بازار پیشنهاد می‌کند، نقش‌پذیری بانک عامل پرداخت تسهیلات به‌عنوان جهت‌دهنده به رفتار سه ضلع دیگر در قالب گام دوم است.
برای این منظور لازم است در شعب پرداخت تسهیلات مسکن، «مشاوره مالی» مستقر شود و همزمان، در پروسه دلالی و بازاریابی‌های ملکی در بازار مسکن، امکان معرفی ساده انواع تسهیلات مسکن و جزئیات کامل آن، متناسب با هر فایل فروش ملکی، فراهم بیاید.
سایت‌های مجازی بازاریابی و عرضه خانه در آمریکا، عمدتا به ریز اطلاعات پرداخت وام مسکن توسط موسسات مالی فعال در بازار تسهیلات رهنی متصل هستند به‌طوری که در تک‌تک فایل‌های فروش املاک مسکونی در سایت‌های مجازی بزرگ، مجموعه اطلاعات وام مسکن قابل دریافت برای آن خانه شامل «مبلغ وام، تعداد اقساط، مبلغ قسط، هزینه دریافت وام، مدت زمان انتظار برای دریافت وام و همچنین سایر شرایط پرداخت وام» ثبت می‌شود و قابل رویت عمومی است. اما در بازار مسکن ایران، به دلیل نبود ارتباط بین عاملیت پرداخت وام مسکن با حلقه واسط خریدار و فروشنده، خریدار تا لحظه بعد از انجام معامله، عملا امکان اطلاع مفید از چگونگی استفاده از تسهیلات خرید مسکن متناسب با آپارتمان خریداری شده را ندارد بلکه تازه بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، امکان حضور در شعب بانکی برای انتخاب وام را پیدا می‌کند.
عبده‌تبریزی در قالب گام دیگر از جانب ضلع چهارم بازار ملک برای تطبیق با شرایط جدید توصیه کرد: بانک عامل پرداخت تسهیلات مسکن نسبت به راه‌اندازی مستقیم یا غیرمستقیم یک بانک اطلاعاتی جامع از واحدهای مسکونی در نوبت فروش در شهرهای مختلف به‌خصوص تهران اقدام کند.
بانک اطلاعاتی املاک مسکونی آماده فروش در فاز اول، با اولویت گردآوری اطلاعات مکانی و ملکی «خانه‌های خالی» می‌تواند شکل بگیرد. جایگاه اقتصادی عاملیت پرداخت وام مسکن در بازار ملک به گونه‌ای است که با یک فراخوان اینترنتی به شکل گسترده و رسمی در بازار ملک، اطلاعات خانه‌های خالی آماده فروش قابل تجمیع خواهد بود. بانک عامل تسهیلات مسکن لازم است در گام چهارم، اطلاعات مربوط به آپارتمان‌هایی را که با وام ساخت این بانک به شکل مشارکتی ساخته شده‌‌اند طبقه‌بندی و اعلام عمومی کند تا دست کم، امکان اتصال بخشی از عرضه و تقاضای مسکن از مسیر تسهیلات ساخت پرداخت شده به سازنده‌ها، فراهم بیاید. حسین‌عبده تبریزی، اصلاحات در نظام تامین مالی مسکن از نسخه قدیمی صرفا پرداخت وام بدون نقش موثر در بازار به نسخه جدید ۸ بندی را نوعی بازی برد-برد برای حداقل دو ضلع بازار می‌داند.
در حال حاضر، هر میزان تاخیر در بروز رونق معاملات مسکن، باعث تاخیر در بازگشت تسهیلات ساخت پرداخت شده به سازنده‌ها می‌شود. این اتفاق، از یکسو حبس سرمایه سازنده‌ها در مجتمع‌های نوساز و رسوب شده در بازار را موجب می‌شود و از سوی دیگر، باعث افزایش مطالبات معوق نظام بانکی و تشدید تنگنای اعتباری خواهد شد. بنابراین ورود موثر بانک عامل به بازار مسکن با ماموریت‌هایی فراتر از دست به دست کردن تسهیلات، هم برای اضلاع بازار کارگشا است و هم برای بانک منفعت به همراه دارد. گام ششم بر «تغییر روال پرداخت وام ساخت و خرید مسکن» خلاصه می‌شود. حسین عبده‌تبریزی از بانک عامل تسهیلات مسکن خواسته، روند پرداخت تسهیلات ساخت را به ساخت و سازهای متراژ بزرگ و خارج از دامنه نیاز تقاضای مصرفی متوقف کند و اعتبارات محدود را با اولویت ساخت و سازهای مصرفی هزینه کند. در مسیر پرداخت وام خرید مسکن نیز «پرداخت به آن دسته از خانه‌های خالی که قابل فروش در بازار تقاضای مصرفی است» توصیه شده است.
در این مسیر، آپارتمان‌های ساخته شده با وام مشارکتی نیز باید در اولویت نخست باشد. در نسخه جدید تکالیف ضلع چهارم بازار مسکن، بر «احتیاط» در پرداخت تسهیلات مسکن به‌عنوان گام دیگر تاکید شده است به این معنا که همه دغدغه تسهیلات‌دهنده به فعالان بخش مسکن، باید جلوگیری از افزایش بیشتر حجم خانه‌های خالی و رونق معاملات و ساخت و سازهای مصرفی باشد. عبده‌تبریزی همچنین از بانک عامل پرداخت تسهیلات مسکن می‌خواهد، نقش ضدنوسانات تجاری در بازار ملک را برعهده بگیرد (گام هشتم) به این صورت که جریان پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن به گونه‌ای تنظیم شود که در زمان‌های رکود شدید، امکان شوک مثبت به بازار و در رونق تورمی و حبابی نیز امکان متوقف کردن رفتارهای انحرافی (رفتارهای تحریک‌کننده قیمت و شکل‌دهنده رکود عمیق‌تر در دوره بعد) به کمک تسهیلات وجود داشته باشد.
عبده‌تبریزی در عین حال معتقد است بخشی از خانه‌های خالی محصول رونق حبابی و انحرافی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ است اما در وضع موجود، می‌توان با ابتکار عمل در نظام تامین مالی مسکن از طریق اصلاح اشکالات موجود، رابطه‌ای بین واحدهای بلااستفاده یا در نوبت فروش با تقاضای مصرفی فراهم کرد. این اقتصاددان تاکید می‌کند: بازار مسکن در سال‌های آینده با حداقل ۶۰۰ هزار تقاضای جدید خانهاولی ناشی از ازدواج‌ها روبه‌رو می‌شود اما وضع موجود ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی و تقاضای فعلی در حاشیه بازار نیازمند یکسری اصلاحات در مسیر پرداخت تسهیلات مسکن است. عبده‌تبریزی شرایط بازار مسکن ۴ دهه پیش را یادآوری کرد که در آن، بانک عامل پرداخت تسهیلات مسکن به «استقبال» نیاز بالقوه در بازار ملک برای تحریک خرید مسکن می‌رفت.
در آن زمان، بازاریاب‌های تسهیلات مسکن با مراجعه به مردم، مشخصات وام‌های خرید را که به‌صورت تسهیلاتی با قدرت خرید ۶۰ تا ۷۰ درصد بهای خانه‌ها، به شکل بازپرداخت ۲۵ ساله ارائه می‌شد، برای افراد تشریح می‌کردند. این اقتصاددان به دنبال آن است که رابطه متقاضی وام و عامل پرداخت وام، از وضعیت فعلی به دوران طلایی نظام تامین مالی مسکن که پایه اصلی آن صندوق‌ها و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن تشکیل می‌دادند، چرخش کند.
