تغییر متراژهای «برنده» در معاملات بازار مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، ساختار درونی معاملات مسکن در تهران تحت تاثیر سه عامل، نسبت به سال ۹۵ با تغییر محسوس مواجه شد. بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در پایتخت طی سال جاری نه تنها در صورت کلی – حجم معاملات و سطح قیمت - که درخصوصیات جزئی نیز متحول شده و مهم‌ترین ویژگی این تحول، «تغییر جنس آپارتمان‌های پیشتاز در فروش» است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در بازار معاملات مسکن ۹۶، «سهم»های فروش در دو نوع طبقه‌بندی آپارتمان‌ به لحاظ «متراژ» و «ارزش»، جابه‌جا شده است. در حال حاضر واحدهای مسکونی «۷۰ تا ۸۰ مترمربع» با قیمت «۵/ ۴ تا ۸ میلیون تومان در هر متر»، به لحاظ «تقویت سهم» و «بیشترین رشد فروش»، به‌عنوان «پیشتازان معاملات مسکن»  شناخته می‌شوند. در طبقه‌بندی مربوط به «متراژ»، هم اکنون سهم فروش خانه‌‌های با مساحت متوسط در مقابل واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش پیدا کرده و در طبقه‌بندی مربوط به «ارزش» نیز سهم آپارتمان‌های با بهای بالاتر از قیمت میانگین شهر، به‌صورت چشمگیر در ازای تضعیف سهم واحدهای زیر قیمت میانگین، تقویت شده است.

نتایج این بررسی با استناد به آمارهای رسمی از جزئیات معاملات مسکن حاکی است: امسال «رشد حجم معاملات» عمدتا از محل فروش «متوسط»‌ها اتفاق افتاده است به‌طوری که طی ۷ ماه اول ۹۶ خرید آپارتمان‌های «میان‌متراژ» با مساحت ۷۰ تا ۸۰ مترمربع ۸درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ افزایش پیدا کرد اما فروش واحدهای «کوچک‌متراژ» در این فاصله زمانی به رغم افزایش تقاضای مصرفی و پیش‌رونق معاملاتی، با «رشد صفر» همراه شد و عملا حجم خرید این گروه از آپارتمان‌ها یعنی «کوچک»ها تغییر نکرد.

رشد فروش «متوسط»ها و عدم تغییر در میزان فروش «کوچک»ها طی ۷ ماه اول امسال آن هم در شرایطی که حجم خرید کل واحدهای مسکونی در پایتخت در این مدت رشد ۶ درصدی را تجربه کرد، مشخص می‌کند: در حال حاضر «نقش اول» معاملات مسکن -با توجه به سبقت نرخ رشد فروش «متوسط»ها از رشد کل معاملات- بر عهده طبقه میانی از گروه‌بندی متراژی واحدهای مسکونی قرار دارد. ۶۳ درصد معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های زیر ۹۰ متر مربع اختصاص دارد که در این میان، طی ۷ ماه اول امسال واحدهای «کوچک» با مساحت ۵۰ تا ۶۰ مترمربع،‌ سهم ۱۲ درصدی و واحدهای «متوسط» با متراژ ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز سهم نزدیک به ۱۴ درصدی در معاملات داشته‌اند.

بررسی‌ علت پیشتاز شدن «متوسط»ها در مقابل «کوچک»های بازار ملک و همچنین شیفت معاملات به طبقه دوم قیمتی نشان می‌دهد: رشد محسوس قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، تقویت قدرت خرید مسکن به‌واسطه تسهیلات بانکی و همچنین کمبود واحدهای مسکونی کوچک متراژ به‌عنوان سه عامل کلیدی باعث شده ساختار درونی معاملات مسکن تغییر کند.

این سه عامل در رفتار خریداران و فروشنده‌ها تاثیر گذاشته و در نتیجه از یک سو، به رشد فروش واحدهای میان متراژ در مقابل کوچک متراژها و از سوی دیگر به افزایش سهم واحدهای با قیمت بیشتر از قیمت میانگین در مقابل واحدهای ارزان قیمت، منجر شده است. صورت کلی معاملات مسکن شهر تهران مطابق گزارش بانک مرکزی، از رشد ۳۴ درصدی حجم معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به مهر ۹۵ و افزایش ۷/ ۸ درصدی قیمت مسکن در این فاصله حکایت دارد. معاملات مسکن طی ۷ ماه اول امسال نیز با رشد ۶ درصدی در حجم و افزایش حدود ۷ درصدی در قیمت مواجه شد.