پیش زمینه ورود یک وام «جدید» به بازار مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، بانک‌ها به رغم رفع ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن در اوایل دولت یازدهم، به دلیل آنچه طی ۴ سال اخیر‌ «کمبود اعتبار» عنوان کرده‌اند، عملکرد قابل دفاعی در پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید خانه به متقاضیان از خود نشان ندادند به‌طوری که در حال حاضر غالب وام خرید مسکن به دو شکل «اوراق» و «صندوق پس‌انداز» توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود.

سیاست‌گذار پولی کشور بهار سال گذشته برای تشویق بانک‌ها به حضور در نظام تامین مالی مسکن و کمک به افزایش دامنه پرداخت وام خرید ملکی، در مصوبه‌ای اجازه تکثیر «حساب ممتاز» فعال در بانک عامل بخش مسکن را در کلیه بانک‌های کشور صادر کرد تا از این طریق، امکان انتشار اوراق مسکن در سایر بانک‌‌ها فراهم شود و به قول برخی فعالان بازار پول، «انحصار عرضه اوراق مسکن» بشکند.

سال گذشته در جریان صدور این مجوز، خبرهایی درباره «درخواست برخی بانک‌های دولتی از بانک مرکزی برای برقرار شدن امکان انتشار اوراق مسکن» مطرح شد که بر آن اساس پیش‌بینی شد در کمترین زمان ممکن، مسیر عرضه اوراق مسکن از حالت تک‌بعدی خارج می‌شود.  با این حال، اکنون پس از گذشت بیش از یک‌سال از صدور مجوز کلی برای بانک‌ها بابت راه‌اندازی حساب مخصوص انتشار اوراق مسکن، یک بانک دولتی با تهیه طرح ویژه انتشار اوراق مسکن، روز گذشته از عرضه قریب‌الوقوع این اوراق در قالب کانال دوم (علاوه بر کانال فعلی تحت هدایت بانک عامل بخش مسکن) خبر داد.

جزئیات این طرح حاکی است: همانند روال فعلی حساب ممتاز، سپرده‌گذاران در حساب مخصوص اوراق مسکن، در صورت سپرده‌گذاری ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی به‌عنوان حداقل مبلغ لازم برای سپرده، می‌توانند در هر ماه یک فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی تسهیلات مسکن دریافت کنند. به این ترتیب، بعد از یک‌سال، امتیاز (اوراق) ۶ میلیون تومان وام مسکن به آنها تعلق می‌گیرد. دارندگان این حساب با فروش اوراق (امتیاز خود) در بازار رسمی مبادله این اوراق، از سود حاصل از قیمت روز مبادله اوراق بهره‌مند می‌شوند. 

سود حساب اوراق مسکن در بانک عامل بخش مسکن ۱۰ درصد و در بانک دولتی متقاضی راه‌اندازی این حساب، ۱۲ درصد اعلام شده است که با احتساب قیمت حاصل از فروش اوراق مسکن در بازار مخصوص آن، سود نهایی سرمایه‌گذاران در این بازار، قابل توجه خواهد بود. در حال حاضر، قیمت اوراق مسکن در تنها بازار عرضه این اوراق، حدود ۷۲ تا ۷۵ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی است که مطابق یکی از کدهای حساب ممتاز، یک سپرده‌گذار با مبلغ سپرده ۷۰ میلیون تومانی، می‌تواند مشروط به «در اولویت بودن برای دریافت اوراق»، بعد از ۶ ماه، معادل ۷۲ میلیون تومان، اوراق مسکن دریافت کند.

این حساب در یکسال، با لحاظ قیمت فعلی اوراق و سود اسمی حساب، از بازدهی بالای ۲۰ درصد برخوردار است. از طرفی، جزئیات طرح بانک متقاضی انتشار اوراق مسکن نیز مشخص می‌کند سپرده‌گذاران در حساب سپرده‌گذاری خاص اوراق مسکن در صورتی که قیمت اوراق در بازار مبادله مطابق سطح فعلی باشد، از بازدهی بالاتر از نرخ سود بانکی برخوردار خواهند شد. حساب اوراق مسکن، عملا چالش کمبود منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات را مرتفع می‌کند. این حساب به‌واسطه بازدهی بالا، به جذب سپرده از طرف متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار پول منجر می‌شود و در نتیجه، اعتبار لازم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به افرادی که قصد سپرده‌گذاری(پس‌انداز) ندارند را فراهم می‌آورد.

بانک دولتی علاقه‌مند به ایجاد دومین منبع عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، در نظر دارد به پشتوانه این حساب، تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن به متقاضیان انفرادی و همچنین تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی به زوجین پرداخت کند. نرخ سود این تسهیلات همانند تسهیلات اوراق مسکن در حال پرداخت توسط بانک عامل بخش مسکن، ۵/ ۱۷ درصد و مدت زمان بازپرداخت آن نیز ۱۲ ساله تعیین شده است. با تزریق وام اوراق مسکن از منبع دوم، پیش‌بینی می‌شود قیمت فعلی اوراق مسکن کاهش پیدا کند