یک وام ویژه در بخش مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، به تازگی و همزمان با ابلاغ «ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی» از سوی سیاست‌گذار پولی، مدیران بانک عامل بخش مسکن اعلام کردند منابع حاصل از تبدیل مطالبات این بانک در نتیجه پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن در سال‌های گذشته، به اوراق رهنی، مهم‌ترین منبع تامین منابع مورد نیاز برای پرداخت وام بدون سپرده به انبوه‌سازان خواهد بود.

به این ترتیب و در صورتی که انتشار اوراق رهنی برای عرضه در بازار سرمایه به‌منظور تبدیل این مطالبات به جریان نقدی، بدون مانع و مطابق پیش‌بینی‌ها انجام شود اولین شرط لازم برای تسهیل جریان پرداخت وام بدون سپرده ساخت و ساز فراهم خواهد شد.همزمان با ابلاغ ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی و درحالی‌که پیش از این نیز بانک عامل بخش مسکن آمادگی خود را برای انتشار ۱۰ هزار میلیارد تومان اوراق رهنی اعلام کرده بود مدیران این بانک درصدد برآمده‌اند تا قبل از پایان سال جاری فاز اول تامین منابع مالی مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازندگان را به ارزش هزار میلیارد تومان عملیاتی کنند.

همچنین، مطابق برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته، در سال ۹۷ به فاصله هر دو تا سه ماه، فازهای بعدی انتشار اوراق رهنی و عرضه آن از طریق بازار سرمایه، عملیاتی خواهد شد؛ طوری‌که تا پایان سال ۹۷ مجموعا ۱۰ هزار میلیارد تومان از مطالبات بانک مسکن به جریان نقدی تبدیل شود.

شرط دوم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت‌وساز به سازندگان، «انتقال گردش مالی انبوه‌سازان به حساب آنها در بانک عامل بخش مسکن» است؛ به این معنا که انبوه‌سازان برای آنکه مشمول دریافت این تسهیلات شوند باید در بانک عامل بخش مسکن حساب داشته باشند وحساب آنها دارای گردش باشد؛در واقع رسوب نقدینگی در حساب انبوه‌سازان نزد بانک عامل بخش مسکن شرط دوم برای تعلق این تسهیلات به سازندگان است.

بانک عامل بخش مسکن به دنبال تصویب یک اختیار برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت‌وساز در شورای پول و اعتبار، از ابتدای سال ۹۵ اقدام به بازنگری در «نحوه پرداخت وام ساخت» کرد. بر این اساس، از یکسو سقف ریالی تسهیلات ساخت مسکن، به روز شد و از سوی دیگر شکل دسترسی به وام نیز برای انبوه‌سازان و سازندگان مسکن تسهیل شد؛ طوری‌که از ابتدای سال ۹۵ در تهران و ۶ کلان‌شهر دیگر تسهیلات بدون سپرده ۱۳۰ میلیون تومانی برای ساخت‌وساز مسکونی (به ازای هر واحد آپارتمان) به سازنده‌ها تا ماه‌های پایانی سال گذشته پرداخت شد. 

شورای پول و اعتبار اواخر سال 94 به بانک مسکن مجوز داد، تسهیلات ساخت را تا سقف ۸۰درصد هزینه احداث آپارتمان مسکونی تقویت کند. از آنجا که متوسط هزینه ساخت مسکن در شهرهای مختلف، ارقام کاملا متفاوتی است، این بانک مناطق شهری کل کشور را در چهار گروه شامل «تهران، کرج، تبریز، مشهد، اصفهان، اهواز و شیراز»، «کیش و قشم»، «مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر» و «سایر شهرها» تقسیم‌بندی و مبلغ وام ساخت را به‌صورت «شناور» افزایش داد.

وام بدون سپرده ساخت مسکن توسط بانک عامل این بخش، سال گذشته، به دو صورت تسهیلات «ساخت صنعتی» و «سنتی‌سازی» به سازندگان پرداخت شد؛ به‌طوری‌که سقف وام صنعتی‌سازی در هر یک از گروه‌های شهری، ۲۰ میلیون تومان بیشتر تعیین شد. در شهرهای گروه اول برای ساخت‌وساز مسکونی به روش صنعتی (استفاده از قطعات پیش‌ساخته و سازه‌های فلزی از قبل تولید شده و قابل مونتاژ در محل ساخت) ۱۳۰ میلیون تومان و برای ساخت سنتی نیز ۱۱۰ میلیون تومان وام بدون سپرده پرداخت شد.

در شهرهای گروه دوم نیز تسهیلات ۱۲۰ و ۱۰۰ میلیونی و در شهرهای گروه سوم نیز تسهیلات ۹۰ و ۱۱۰ میلیون تومانی برای ساخت هر واحد مسکونی به سازنده‌ها ارائه‌شد؛همچنین در گروه «سایر مناطق شهری» که عمدتا شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر را در برمی‌گیرد، سقف وام ساخت مسکن به ۹۰ میلیون تومان برای صنعتی‌سازی و ۷۰ میلیون تومان برای سنتی‌سازی افزایش پیدا کرد.

در شرایطی که طی یک‌سال 95 انبوه‌سازان استقبال گسترده‌ای از این تسهیلات کردند اما به‌دلیل آنچه کمبود منابع برای پرداخت این وام به واسطه خروج بخشی از سپرده‌ها از بانک عامل بخش مسکن در نتیجه ایجاد رقابت بر سر پرداخت نرخ سود بیشتر در بین بانک‌های مختلف، اعلام شد، روند پرداخت این تسهیلات از اواخر سال گذشته متوقف شد؛ طوری‌که در سال ۹۶ عملا غالب تسهیلات پرداخت شده به سازندگان تنها از مسیر خرید اوراق حق‌تقدم برای دریافت وام تا سقف ۶۰ میلیون تومان، صورت گرفت.

سال گذشته به واسطه خروج ۳ هزار میلیارد تومان سپرده از بانک عامل بخش مسکن، این بانک برای آنکه در جریان پرداخت تسهیلات تعهدی خود به متقاضیان (مانند تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم و...)، با اختلال مواجه نشود، ناچار به توقف پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازندگان شد.

با توقف جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن طی ۱۰ ماه اول امسال، به‌رغم افزایش حجم ساخت‌وسازها در کشور به‌واسطه خروج بازار مسکن از رکود، حجم تسهیلات پرداخت شده به سازندگان نسبت به مدت مشابه سال قبل-۱۰ ماه اول سال ۹۵- بالغ بر ۴۵ درصد کاهش یافت؛ طی ۱۰ ماه اول سال‌جاری، مجموعا ۵۷ هزار و ۳۸ فقره تسهیلات ساخت مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن به سازندگان پرداخت شده است.

این در حالی است که در ۱۰ ماه اول سال گذشته مجموعا ۱۰۴ هزار و ۴۶۹ فقره تسهیلات ساخت به سازندگان تعلق گرفت؛ کاهش نزدیک به ۵۰ درصدی حجم تسهیلات پرداختی به سازندگان در ۱۰ ماه اول سال‌جاری به‌دلیل توقف جریان پرداخت جذاب‌ترین شکل تسهیلات ساخت مسکن-وام سه رقمی بدون سپرده ساخت‌وساز- در ۱۰ ماه اول امسال به ثبت رسید.

با این حال، مطابق با اعلام مدیران بانک عامل بخش مسکن، وام بدون سپرده ساخت و ساز بنا به درخواست انبوه‌سازان و به‌دلیل فراهم شدن شرایط پرداخت مجدد، از اوایل سال آینده وارد بازار مسکن خواهد شد. این در حالی است که مطابق با سیاست‌های کلان حوزه مسکن، علاوه‌بر دو شرط تعیین‌شده برای پرداخت این تسهیلات مبنی بر سهولت در انتشار اوراق‌MBS و همچنین رسوب نقدینگی انبوه‌سازان در بانک مسکن، دو اولویت مهم نیز برای پرداخت این تسهیلات به سازندگان تعیین شده است.

در اولویت بودن ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ و همچنین تقدم سازندگان فعال در بافت‌های فرسوده برای دریافت این وام، دو موضوع مهمی است که در ضوابط جدید پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت‌وساز برای سال ۹۷ گنجانده شده است.

بنا بر اعلام مدیران بانک عامل بخش مسکن، در صورت تامین منابع مالی لازم برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده، در جهت حمایت از طرح دولت برای بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، بخشی از این تسهیلات علاوه‌بر سازندگان به خریداران مسکن در این محدوده‌ها نیز اختصاص پیدا می‌کند. به این ترتیب برای سال آینده انبوه‌سازان وسازندگانی که طی یک‌سال گذشته به‌دلیل توقف مسیر پرداخت تسهیلات بدون سپرده موفق به دریافت تسهیلات سه رقمی برای ساخت وساز نشده‌اند، می‌توانند برای دریافت این تسهیلات و ساخت‌وساز با اتکا بر آن در سال آینده برنامه‌ریزی کنند.