پیام افزایش قیمت زمین برای بازار مسکن

به گزارش اقتصادنیوز ، تغییرات نقطه‌ای و فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در فصل پاییز نیز حاکی از این است که به جز سه آیتم، رشد اغلب مصالح ساختمانی همتراز یا حتی کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است. انتشار گزارش تغییرات قیمتی دو جزء اصلی ساخت و ساز شامل «زمین» و «مصالح‌ساختمانی» حاوی ۵ پیام آماری برای سرمایه‌گذاران ساختمانی در پایتخت است.

 متوسط قیمت هر مترمربع زمین در تهران در پایان پاییز به ۵ میلیون و ۲۳۰ هزار تومان افزایش یافته است که این رقم ۱۸ درصد نسبت به فصل مشابه سال گذشته و ۵/ ۱درصد نسبت به تابستان امسال رشد داشته است.

از سوی دیگر میزان رشد نقطه‌ای قیمت زمین در پاییز ۹۶ فاصله قابل توجهی با نرخ تورم عمومی که در پاییز عموما بین ۹ تا ۱۰ درصد بوده است، دارد؛ ضمن اینکه با تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن نیز فاصله دارد. قیمت مسکن در پاییز امسال نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۱ درصد رشد کرد اما میزان رشد نقطه‌ای قیمت زمین در این فصل، ۷ واحد درصد بیش از رشد قیمت مسکن بوده است.

معاملات املاک کلنگی در تهران نیز طی فصل پاییز ۵۰ درصد نسبت به پاییز پارسال رشد کرده است. بررسی ها حاکی از این است که بخشی از رشد قیمت زمین در پاییز به بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت و ساز و خروج ساخت‌و‌ساز از رکود باز می‌گردد، اما در عین حال بخشی از این رشد نیز ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌ای در این بخش از بازار مسکن است. 

آمار رسمی رشد ۵۰ درصدی خرید املاک کلنگی در مقایسه با تیراژ صدور پروانه ساختمانی جدید در تهران در طول پاییز که افزایش بسیار محدودتری داشته است، حکایت از آن دارد که بخشی از متقاضیان تملک زمین در ماه‌های اخیر از جنس سازنده‌ها نیستند، بلکه سرمایه‌گذارانی هستند که به دنبال کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد در شهریورماه، نسبت به خرید املاک کلنگی تمایل پیدا کرده‌اند. هر چند آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد ساخت و ساز نیز از رکود خارج شده اما رشد ساخت و ساز در قواره فاز «پیش‌رونق» بوده و هنوز به فاز «رونق» نرسیده است.

آخرین گزارش تحولات قیمت زمین در تهران نشان می‌دهد کسانی که در پاییز امسال در این شهر زمین خریده‌اند، بابت هر مترمربع از این املاک به‌طور متوسط بهایی معادل قیمت زمین در تابستان سال ۹۲ پرداخته‌اند. میانگین قیمت زمین در تهران طی سه ماه پاییز به ۵ میلیون و ۲۳۰ هزار تومان رسید و این در حالی است که قیمت زمین در تابستان سال ۹۲ به‌طور میانگین ۵ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است.

قیمت متوسط هر مترمربع عرصه برای ساخت و ساز در تابستان ۹۲ حدود ۱۰ درصد پایین‌تر از قیمت در زمان جهش بازار زمین یعنی بهار ۹۲ بود. میانگین قیمت هر مترمربع زمین در بهار ۹۲ همزمان با جهش قیمت مسکن به ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسید و در آستانه ۶ میلیون تومان قرار گرفت.

اما از آن زمان به بعد تغییرات فصلی قیمت زمین شیب منفی پیدا کرد، طوری که در پاییز سال ۹۲ این قیمت به مرز ۵ میلیون تومان رسید و از آن زمان به بعد همواره بین ۴ تا ۵ میلیون تومان در نوسان بود. اما سرانجام در تابستان امسال قیمت زمین به بیش از ۵ میلیون تومان و رقمی حدود ۵ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع رسید. تازه‌ترین آمارها نیز همان‌گونه که اشاره شد، حکایت از آن دارد که قیمت هر مترمربع ملک کلنگی در معاملات پاییز تهران به‌طور میانگین ۵ میلیون و ۲۳۰ هزار تومان بوده است.

به‌طور کلی، زمین جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن محسوب می‌شود و بیشترین وزن را در مقایسه با مصالح ساختمانی و دستمزدها و هزینه مجوزها دارد، طوری که ۵۵ درصد از قیمت تمام شده مسکن را شامل می‌شود. پس از زمین، این مصالح ساختمانی است که در مرتبه بعدی بیشترین هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد.

تازه‌ترین آمار از تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی به‌عنوان جزء دوم ساخت و سازهای مسکونی در پایتخت نیز حاکی از این است که شیب رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پاییز، هم به لحاظ فصلی (نسبت به تابستان) و هم نقطه‌ای (نسبت به پاییز ۹۵) رشد کمتری در مقایسه با تابستان را ثبت کرده است که این خود یک نقطه قوت به شمار می‌رود. به عبارت دیگر اگرچه در فصل پاییز بازار مسکن در مسیر رونق ساخت و ساز بیش از فصل تابستان حرکت رو به جلو داشته است، اما شیب افزایش قیمت مصالح ساختمانی نسبت به تابستان کمتر بوده است.

گزارش رسمی مرکز آمار از تغییرات فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی حاکی از این است که قیمت مصالح در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته ۹/ ۲ درصد، در تابستان نسبت به بهار ۳/ ۷ درصد و در پاییز نسبت به تابستان ۴/ ۲ درصد رشد داشته است. این آمارها نشان می‌دهد منحنی تغییرات فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در سه فصل سپری شده از سال ۹۶ یک حرکت رفت و برگشتی داشته است. مشابه این حرکت به شکل خفیف‌تر در تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی نیز مشاهده می‌شود. در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته قیمت مصالح ۷/ ۷ درصد افزایش یافته است.

این در حالی است که مقایسه تابستان امسال با تابستان سال گذشته نشان دهنده رشد ۴/ ۱۳ درصدی قیمت مصالح است و در پاییز میزان رشد با شیب کمتری محقق شده طوری که قیمت مصالح ساختمانی ۱۲ درصد نسبت به پاییز سال ۹۵ رشد کرده است. بنابراین اکنون افزایش ۱۲ درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت طی پاییز امسال نسبت به پاییز پارسال نشان می‌دهد رشد قیمت مصالح ساختمانی دو رقمی بوده و حدود ۲ واحد درصد بیش از نرخ تورم است اما در عین حال میزان افزایش قیمت‌ها شدید نیست.

میزان رشد قیمت سه گروه از مصالح ساختمانی در پاییز امسال قابل توجه بود و در چند گروه دیگر حول و حوش نرخ تورم یا حتی کمتر از آن بوده است. رشد چشمگیر قیمت مصالح مربوط به سیمان با ۵/ ۱۵ درصد، آهن آلات با ۲۹ درصد و شیرآلات با ۲۰ درصد نسبت به پاییز پارسال بوده است. در مقابل گروه‌های دیگر مصالح نظیر گچ، آجر، کاشی و سرامیک، سنگ و نیز در و پنجره و شیشه با تغییرات قیمتی تک رقمی یا همتراز با نرخ تورم همراه بوده‌اند.

پیام دو بازار برای سازنده‌ها

از گزارش تحولات دو بازار زمین و مصالح ساختمانی به‌عنوان اجزای اصلی تشکیل‌دهنده بازار مسکن، ۵ پیام برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی قابل استخراج است. پیام اول این است که بازار زمین دوره رکود معاملاتی و ثبات قیمت را پشت سر گذاشته و این یعنی سازنده‌ها فرصتی برای تاخیر در شروع پروژه‌های جدید ندارند. البته این پیام به این معنا نیست که باید منتظر جهش قیمت زمین باشیم، بلکه منظور این است که اگر سازنده‌ای بنا دارد قدری صبر کند تا شاید قیمت زمین کاهش یابد، باید بداند که این وضعیت دور از ذهن است و روند کاهشی قیمت زمین مربوط به سال‌های ۹۲ تا ۹۵ بوده است.

کارشناسان دو سناریو برای بازار زمین معرفی می‌کنند: نخست اینکه افزایش قابل توجه قیمت زمین ابتدا در پاییز و سپس تداوم آن در دو ماه اخیر تحت تاثیر اثر روانی التهاب ارز و رشد قیمت مسکن، دور از ذهن خواهد بود و حداقل می‌توان به سرمایه‌گذاران اطمینان داد که قیمت زمین برای یک دوره یکی، دو فصلی در ماه‌های آینده با افزایش مشابه دو ماه اخیر و فصل پاییز روبه‌رو نمی‌شود. در همین سناریو تحلیلگران ثبات نسبی قیمت زمین در ماه‌های آینده را انتظار دارند. بنابراین اگرچه کاهش قیمت مسکن در این سناریو کاملا بعید است اما در عین حال جهش قیمت زمین نیز دور از انتظار تلقی می‌شود.

سناریوی دوم این است که روند افزایش قیمت زمین که از نیمه امسال به شکل محسوس آغاز شد، تحت تاثیر رونق ورود بازار ساخت و ساز به دوره رونق، ادامه یابد. با وجود این وقوع یک رخداد در بازار پول احتمال تحقق سناریوی اول را تقویت می‌کند. انتشار گواهی سپرده با نرخ سود ۲۰ درصد در شبکه بانکی آغاز شده و چون بازار پول را برای تقاضای سرمایه‌ای جذاب کرده، این احتمال وجود دارد که تقاضای ورود کسانی که قصد خرید زمین دارند به بازار ملک کمتر می‌شود و در نتیجه میزان افزایش قیمت زمین می‌تواند کمتر از ماه‌های اخیر باشد.

پیام دوم تحلیلگران همان‌گونه که در نمودار این گزارش منعکس شده، حکایت از آن دارد که در مناطقی با سابقه ساخت و ساز پرحجم که در عین حال مناطق پرمعامله بازار مسکن محسوب می‌شوند، سطح قیمت زمین از سطح قیمت مسکن در این مناطق بالاتر رفته است. این پیام به این معنا است که سازنده‌ها در این قبیل مناطق برای خرید زمین به لحاظ تامین منابع نقدی با سختی نسبی مواجه هستند. به عبارت دیگر اینکه سطح قیمت زمین از مسکن بالاتر است، می‌تواند روی سود سرمایه‌گذاری آنها اثرگذار باشد.

سومین پیام به نقشه حرارتی بازار زمین در مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بازمی‌گردد. در این نقشه کل مناطق تهران به سه گروه بر مبنای میانگین قیمت زمین زیر ۳ میلیون، ۳ تا ۶ میلیون و بالای ۶ میلیون تومان تقسیم‌بندی شده است. شمال و شمال شرق تهران شامل مناطق یک، ۲، ۳ و ۴ گران‌ترین مناطق میزبان املاک کلنگی هستند و البته مناطق ۶ و ۷ نیز در این گروه قرار دارند.

شمال غرب و مناطقی از سطح مرکز نیز قیمت میانه دارد که مناطق ۵، ۲۲، ۹، ۱۰ و ۱۱ از جمله این مناطق به شمار می‌روند. در مقابل نیمه جنوبی تهران شامل منطقه ۱۲ و مناطق ۱۵ تا ۲۱ در زمره ارزان‌ترین مناطق تهران به لحاظ قیمت زمین به شمار می‌روند. پیام چهارم این گزارش به وضعیت قیمت زمین در محدوده اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده بازمی‌گردد. در حال حاضر متوسط قیمت زمین در مناطق مختلف تهران در مقایسه با متوسط قیمت آپارتمان مسکونی ۴ درصد بالاتر است و این نسبت در نیمه شمالی تهران نرخ بالاتری دارد.

این در حالی است که در بافت‌های فرسوده که میزبان طرح بازآفرینی شهری هستند، نه تنها سطح قیمت زمین از سطح قیمت مسکن بالاتر نیست، بلکه حتی در برخی مناطق ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین‌تر است و در نتیجه حاشیه سود ساخت و ساز در نیمه جنوبی پایتخت هم از بابت سطح قیمت زمین و هم فاصله آن با قیمت مسکن، بیشتر از سایر مناطق است. این داده‌ها به سازنده‌ها پیام می‌دهد که در دوره جدید رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی، اقبال بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری در مناطق جنوبی شهر نشان دهند.

پنجمین پیام که از تازه‌ترین گزارش وضعیت بازار مصالح ساختمانی استنباط شده این است که رشد قیمت مصالح اگرچه از ابتدای امسال مثبت بوده اما در پاییز میزان افزایش در حدی نبوده که سازنده‌ها را نگران کند. بنابراین شرایط از این نظر برای ساخت‌و ساز فراهم است.

حجم معاملات ملک کلنگی در مناطق ۲، ۵ و ۶ بیش از دو برابر افزایش یافته به نحوی که در منطقه ۲ حدود ۱۲۰ درصد، منطقه ۵ حدود ۲۳۰ درصد و منطقه ۶ حدود ۱۱۳ درصد افزایش یافته است.  در این بین رشد 19 درصدی قیمت زمین در منطقه ۵ نسبت به پاییز پارسال در حالی رخ داده که این منطقه پرمعامله‌ترین منطقه شهر بوده و رتبه بیشترین رشد قیمت مسکن را نیز در دست‌کم دو ماه اخیر از آن خود کرده است. این وضعیت حاکی از وجود رابطه دوسویه میان بازار مسکن و زمین است.

در ماه‌ اخیر شاهد بودیم که مالکان املاک قابل تخریب، تغییرات قیمت آپارتمان‌های نوساز را مبنا قرار دادند و در مذاکره با سازنده‌ها برای ساخت، تقاضای افزایش قیمت ملک را مطرح کردند. از سوی دیگر سازنده‌ها در ماه‌های قبل به استناد بهای خرید زمین در آخرین معاملات خود، سطح قیمت فروش واحدهای تازه‌ساز خود را بالا بردند.  در حال حاضر نیز سطح بالای تورم زمین در برخی مناطق  که بیشترین رشد قیمت مسکن را دارد، منعکس‌کننده همین اثر متقابل و دوسویه است.