راز «ناترازی» بازار مسکن ایران

دو صاحب‌نظر و کارشناس برجسته حوزه مسکن کلید حل نامعادله بازار آپارتمان‌های مسکونی را تشریح می‌کنند. علی چگینی و حسین عبده‌تبریزی، دو صاحب‌نظر ارشد حوزه مسکن در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷ که ۸ اسفند ماه از سوی روزنامه «دنیای اقتصاد» برگزار می‌شود چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۷ را تشریح خواهند کرد. هر چند این دو صاحب‌نظر حوزه مسکن به بررسی و تشریح ابعاد مختلف بازار مسکن در سال ۹۷ خواهند پرداخت و سناریوهای پیش‌روی این بازار را در سال آینده واکاوی خواهند کرد، با این‌حال در این همایش یک موضوع مهم درخصوص وجود یک نامعادله در بازار مسکن یعنی عدم تعادل بین جنس عرضه و الگوی تقاضای غالب در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی و راهکارهای حل آن، تشریح خواهد شد.

علی چگینی، صاحب‌نظر حوزه مسکن و مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این همایش با اشاره به مهمترین موضوعات روز در حوزه مسکن، دلایل بروز و تقویت این نامعادله بازار مسکن را شرح خواهد داد و به این سوال پاسخ می‌دهد که چرا هم‌اکنون به رغم وجود پدیده مازاد عرضه ناشی از ساخت و سازهای انبوه صورت گرفته در سال‌های قبل، بازار مسکن در پرتقاضاترین بخش خود با وضعیت کمبود مواجه است.

هم‌اکنون بازار واحدهای مسکونی مصرفی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ در مناطق معمولی به رغم افزایش حجم تقاضا برای خرید از سوی خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی با کمبود عرضه مواجه‌شده‌است؛ منطقه ۵ شهر تهران یکی از اصلی‌ترین مناطق مصرفی شهر تهران است که طی ماه‌های اخیر به دلیل افزایش تقاضا برای خرید مسکن در این منطقه از سوی متقاضیان مصرفی، هم‌اکنون با کمبود عرضه واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ مواجه شده است.

علی چگینی در این همایش، با تشریح دلیل ایجاد شکاف بین «جنس عرضه مسکن» و «الگوی تقاضای آپارتمان‌های مسکونی»، ناشی از نوع ساخت‌و سازهای انجام شده در سال‌های گذشته، با اشاره به شواهد کمی و آماری که منجر به بروز این نامعادله در بازار مسکن شده است در عین حال به تشریح راهکار هم‌جهت شدن عرضه و تقاضای مسکن در سال ۹۷ می‌پردازد.

آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون به رغم آنکه بیشترین تقاضا برای خرید مسکن معطوف به خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ با سطح قیمت متوسط است اما عرضه موجود در بازار مسکن ناشی از ساخت و سازهای انجام شده در سال‌های گذشته، جهتی کاملا متضاد و ناهماهنگ با الگوی غالب تقاضای مسکن در مقطع زمانی فعلی دارد.

در شرایط فعلی که بازار مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی(متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ در مناطق معمولی و مصرفی همچون دو منطقه ۴ و ۵ پایتخت)، وارد فاز رونق شده است این شکاف عمیق‌تر شده طوری که هم‌اکنون متقاضیان خرید این گروه آپارتمان‌ها در این مناطق با معضل کمبود فایل مناسب برای خرید مواجه شده‌اند.

طی سال‌های اخیر، در کشور تنها ۱۰ درصد از ساخت وسازهای انجام شده مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۰ مترمربع بوده است؛ در شهر تهران نیز تنها ۱۴ درصد از ساخت وسازهای صورت گرفته مربوط به ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۷۰ مترمربع بوده است؛ این درحالی است که در همین سال‌ها نزدیک به ۳۹ درصد معاملات انجام شده در پایتخت، در این گروه از واحدهای مسکونی صورت گرفته است.

واحدهای مسکونی با مساحت ۷۱ تا ۹۰ مترمربع نیز هم در شهر تهران و هم در کشور تنها ۱۷ درصد از حجم کل ساخت‌وسازهای انجام شده طی سال‌های اخیر را به خود اختصاص داده بودند؛ این در حالی است که در شهر تهران در همین بازه زمانی، نزدیک به ۲۴ درصد از معاملات انجام شده در این گروه از واحدهای مسکونی انجام شده است.

در واقع طی سال‌های اخیر حدود ۶۳ درصد از معاملات انجام شده در بازار آپارتمان‌های مسکونی با مساحت کمتر از ۹۰ مترمربع انجام گرفته درحالی که تنها حدود ۳۱ درصد از ساخت وسازهای انجام شده در بازار واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع بوده است. از سوی دیگر در شرایطی که ۶۹ درصد از ساخت‌وسازهای انجام شده در سال‌های گذشته مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۹۰ مترمربع بوده است تنها ۴۳ درصد از معاملات انجام شده در بازار این گروه از واحدهای مسکونی انجام شده است.

وی پیشنهاد می‌کند برای کاهش و از بین بردن شکاف بین جنس عرضه و الگوی تقاضای مسکن در مقطع زمانی فعلی، بانک عامل بخش مسکن قادر خواهد بود از یک ابزار اهرمی برای هدایت سازندگان و بازار ساخت و ساز به جهت درست و کارآمد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی استفاده کند. این ابزار اهرمی، «اولویت‌بخشی پرداخت تسهیلات مسکن به سرمایه‌گذاران فعال در مناطق مصرفی و سازندگان واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ» از یک طرف و «کاهش نرخ سود تسهیلات پرداختی به این گروه از سازندگان بین ۵/ ۰ تا ۲ واحد درصد در مقایسه با سایر سازندگان واحدهای مسکونی» از سوی دیگر است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۷ علاوه بر چشم‌انداز بازار مسکن، وضعیت پیش‌روی سایر بازارهای اقتصادی همچون بازار طلا، سهام، ارز و... نیز با حضور و سخنرانی اقتصاددانان برجسته در هر حوزه تشریح خواهد شد و کارشناسان برجسته اقتصادی با ارائه سناریوهای محتمل، اثر متغیرهای موثر بر جهت بازارهای اقتصادی را تشریح و بیان خواهند کرد. این همایش به همت گروه رسانه‌ای «دنیای اقتصاد» ۸ اسفند برگزار خواهد شد. برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص می‌توانید به آدرس events.den.ir مراجعه کنید یا با شماره ۸۷۷۶۲۳۵۰ یا ۸۷۷۶۲۳۵۲ تماس بگیرید.