پایان باغ‌کشی‌های قانونی

 به گزارش اقتصادنیوزمصوبه جدید، ایست ۶۰ روزه به شهرداری تهران بابت صدور هر نوع مجوز ساختمانی روی اراضی سبز و مشجر - باغات - داده است تا در این فاصله، از طریق مکاتبه با شورای‌عالی شهرسازی، نحوه حفاظت موثر از باغات شهر، طراحی و به شهرداران مناطق ابلاغ شود. قرار است برای جلب انگیزه مالکان باغات پراکنده، مشوق‌های حفظ و نگهداری تعریف شود.

ایست 60 روزه به برج باغ‌ها

بعد از کش و قوس‌های چندماهه در پارلمان محلی پایتخت بر سر نحوه مهار برج‌سازی در باغات تهران، سرانجام روز گذشته بدون آنکه موضوع تعیین تکلیف مصوبه برج‌باغ در دستور جلسه شورای شهر باشد، اعضا مصوبه باغ‌کشی در پایتخت را لغو و به طرح «ایست ۶۰ روزه به صدور مجوز در اراضی باغی پایتخت» رای مثبت دادند. به گزارش «دنیای اقتصاد» مصوبه موسوم به برج‌باغ در سال ۸۲ از سوی شورای شهر تهران با هدف تنظیم بازار زمین به تصویب رسید. برمبنای این مصوبه مالکان اراضی باغات پراکنده شهر تهران در ازای ساختمان‌سازی در ۳۰ درصد از مساحت زمین، متعهد به حفظ ۷۰ درصد مابقی وضعیت سبز و باغی می‌شدند. اما از آنجا که در این مصوبه تاکید شده تراکم ساختمانی ۲۰ درصد اضافه‌تر از تراکم ساختمانی منطقه‌ای که باغ در آن واقع شده را به مالک اعطا کنند، عملا این مصوبه به ساخت ساختمان‌های بیش از ۱۲ طبقه در اراضی باغی تبدیل شد. به این ترتیب تعهد مالک برای حفظ چهره مشجر ۷۰ درصد باقی مانده باغات رعایت نشد.

تا آنکه مدیریت شهری در دوره جدید پس از گذشت ۱۴ سال از اجرای مصوبه برج باغ پذیرفت این مصوبه چراغ سبز به باغ‌کشی در پایتخت بوده است. با این وجود از زمان تدوین طرح «لغو مصوبه برج‌باغ» تا طرح آن در صحن شورای شهر نوعی تعلل در رفتار اعضای شورا مشاهده شد. اعضای شورای شهر تهران در توضیح چرایی این تعلل برای بررسی طرح لغو مصوبه برج باغ در پایتخت، وجود مجوزی همراستا با این مصوبه در طرح جامع شهر تهران را عنوان کردند. به گفته آنها ارائه مجوزی هم‌جنس با مصوبه برج‌باغ در طرح جامع شهر تهران سبب می‌شد تا حتی در صورت لغو و ممنوعیت ساخت وساز در باغات شهر تهران، همچنان مسیر باغ‌کشی و ارائه مجوز ساخت وساز با استناد به طرح جامع شهر تهران باز بماند. از این رو شورای شهر تهران و شهرداری طی ۶ ماه گذشته در حال طراحی و تدوین طرحی برای لغو مجوز ساخت وساز برج در اراضی باغی شهر تهران بودند که بتواند از هر دو مسیر یعنی «لغو مصوبه موسوم به برج‌باغ» از یک سو و «اصلاح پیوست شماره سه طرح جامع شهر تهران»برج‌سازی در اراضی مشجر پایتخت را مهار کند.

پس از تعلل چندماهه، نهایتا روز گذشته در صحن علنی شورای شهر تهران طرحی با رای اکثریت اعضا مصوب شد که در گام نخست به واسطه ابلاغ آن، برج‌سازی در باغات پایتخت لغو شد و به دنبال آن با مصوبه شورای شهر، شهرداری تهران مکلف شد ظرف مدت دو ماه طرحی جایگزین برای شکل جدید ساخت وساز در باغات را که می‌تواند حافظ فضای مشجر باغ از یک سو و از سوی دیگر مدافع حقوق مالکان باغات باشد ارائه کند. اعضای پارلمان محلی پایتخت در قالب این طرح برای آنکه مدیریت شهری نتواند طی این مدت با استناد به پیوست شماره سه طرح جامع شهر تهران اقدام به صدور مجوز ساخت وساز در باغات کند تبصره‌‌ای را به این مصوبه اضافه کرده که بر مبنای آن طی ۶۰ روز پیش‌رو، صدور هرگونه مجوز ساخت‌وساز در اراضی پایتخت(چه به شکل ساختمان بالای ۱۲ طبقه و چه کمتر) از سوی شهرداری ممنوع است.

علی اعطا سخنگوی شورای شهر تهران با اشاره به روند تصویب مصوبه موسوم به برج‌باغ و تصویب بند ۲-۲- ۲ در طرح جامع شهر تهران، اظهار کرد: این دو مصوبه عملا به تایید ساخت وساز به روش برج در باغات پایتخت انجامید. بند ۲-۲-۲ این پیوست به‌نوعی مهر تایید بر مصوبه موسوم به برج باغ زده و آن را با دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری که مصوب وزارت مسکن و شهرسازی وقت است، ادغام کرده و با نام دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری تهران در طرح جامع به‌عنوان ملاک عمل ساخت‌وساز در باغات قرار می‌دهد.

او ادامه داد: با این مصوبات، یعنی مصوبه شورا در سال ۸۲ و طرح جامع تهران یعنی سند مصوب شورای‌عالی شهرسازی، عملا رویه‌ای در شهر تهران آغاز شد که برخلاف تمام مقررات قانونی پیش از آن، ساخت‌وساز را در باغات با فرمول خاصی مجاز می‌کرد و عملا به لحاظ متراژ ساخت‌وساز، امتیازی هم به میزان ۲۰ درصد یا یک طبقه اضافه، برای سازنده قائل می‌شد. به گفته وی، ظاهر امر این بود که ما صرفا در ۳۰ درصد از سطح باغ، اجازه ساخت می‌دهیم و ۷۰ درصد از باغ حفظ می‌شود. ظاهر این استدلال، جذاب بود. اما هشدارهای کارشناسی در آن زمان، و تجربه بیش از یک دهه نشان داد که به دلایل متعدد، با این فرمول، باغی باقی نمی‌ماند. اولا، در زیرزمین‌ها، سطح اشغال بیشتر می‌شد و دیگر ۳۰ درصد نبود.

او با اشاره به تلاش شورای شهر برای لغو مجوز ساخت برج در باغات پایتخت، اظهار کرد: بررسی‌ها مشخص کرد که برای اصلاح این مسیر باید دو موضوع به صورت همزمان پیگیری شود. اول آنکه اصلاح و لغو مصوبه مربوط به سال ۸۲ شورای شهر تهران باید در دستور کار قرار گیرد. دوم آنکه یک پیشنهاد اصلاحی به عنوان جایگزین بند مربوطه در طرح جامع شهر تهران تدوین شود. برای این منظور، جمع‌بندی این بود برای اینکه خود شهرداری تهران، در فرآیند تصمیم‌گیری حضور فعال داشته باشد، ما در شورا وارد بحث محتوایی چگونگی اصلاح آن بند از طرح جامع نشویم. بنابراین بخش دوم پیشنهاد ما این است که الزام شهرداری تهران به تهیه پیشنهاد اصلاحی جایگزین در رابطه با باغات؛ برای ارائه به شورا و ارسال به شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران به‌عنوان اصلاح پیوست ۳ طرح جامع تهران در دستور کار قرار گیرد.

نفع مالکان باغات محفوظ می‌ماند

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در قالب این طرح که از سوی کمیسیون شهرسازی و معماری تهیه و تدوین شده، دو ماده پیش‌بینی شده است. در ماده نخست این طرح به صراحت بر لغو مصوبه برج‌باغ تاکید شده و در ماده دوم پیشنهاد یک مصوبه جایگزین برای نحوه حفاظت از باغات شهر تهران مطرح شده است. برای مصوبه جایگزین چندین محور پیشنهادی از سوی شورای شهر تهران برای اقدام شهرداری نسبت به حفظ باغات تعیین شده است. به این صورت که بر حفظ حداکثری باغات و صدور مجوز تراکم ساختمانی حداقلی تاکید شده است. در دو ماده نخست طرح مصوب شورای شهر آمده حفاظت و صیانت حداکثری از باغات شهر تهران و حداقل تراکم ساختمانی و سطح اشغال و مداخله در عرصه باغات انجام شود. در دیگر محورهای این پیشنهاد آمده است: جانمایی بنا با حداقل آسیب به فضای سبز و پوشش گیاهی انجام شود. همچنین در محور چهارم آمده که مشابهت ضوابط تراکمی باغات پراکنده به ضوابط باغات پیوسته در دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری رعایت شود.

به این معنا که اگر قرار است به هر دلیل اجازه ساخت و ساز در محدوده اراضی باغی به مالک داده شود، باید سطح اشغال بنا از ۵/ ۷ درصد مساحت ملک تجاوز نکند و مجوز تراکم ساختمانی نیز حداکثر در ۴ طبقه به مالک داده شود که خود مانع بر سر راه تخریب باغات خواهد بود. حفظ وضع موجود باغات با مالکیت غیرخصوصی و تبدیل آنها به فضای سبز قابل دسترس برای شهروندان، حفظ و صیانت از باغات با مساحت بالای ۵ هزار مترمربع با درختان کهنسال برای احداث پارک عمومی با اولویت دادن به تملک آنها نیز از دیگر محورهای پیشنهادی برای نحوه مواجهه شهرداری پس از لغو مصوبه برج باغ است.

در قالب دو محور پایانی تاکید شده، شهرداری نباید رویکرد درآمدزایی از فروش تراکم ساخت و ساز در باغات داشته باشد و برای حفظ باغات تراکم غیرتشویقی به مالک ارائه کند. در عین حال این طرح در قالب یک تبصره شورای شهر تهران تاکید کرده که هرگونه تشکیل پرونده و صدور پروانه جدید برای تمامی املاکی که باغ شناخته شده، از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا تهیه و تصویب ضوابط جدید مذکور متوقف شود که به معنای ایست ۶۰ روزه تا زمان تهیه طرح جایگزین به هرگونه ساخت‌وساز در این اراضی خواهد بود.

کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در دفاعیه لغو مصوبه برج باغ با تاکید بر آنکه از زمان ابلاغ و اجرایی شدن این مصوبه عملا شاهد روند نابودی بسیاری از باغات شهر تهران بوده‌ایم، آورده است: ضمن تعلیق صدور هرگونه مجوز ساخت و ساز در باغات پراکنده شهر تهران، به‌منظور ارائه پیشنهادهای جایگزین ضوابط ملاک عمل کنونی، کمیته‌ای متشکل از نمایندگان معاونت شهرسازی، معاونت خدمات شهری، مرکز مطالعات شهر تهران، کمیسیون‌های ذی‌ربط شورا، ظرف دو ماه نسبت به دستورالعمل جایگزین اقدام کند. همچنین ایجاد یک نگاه واحد نسبت به باغات شهر تهران و ضوابط پیشنهادی باید فارغ از قرارگیری باغ در هر یک از پهنه‌های طرح تفصیلی باشد. همچنین طیفی از تشویقات غیرکالبدی اعم از بخشودگی عوارض و کمک به نگهداری و... برای صاحبان باغ در نظر گرفته شود و در عین حال احداث پارکینگ در طبقات زیر همکف و زیرزمین ممنوع اعلام شود. کمیسیون شهرسازی و محیط‌زیست شورای شهر تهران در بند دیگری از دفاعیه خود برای لغو مصوبه برج باغ و ارائه پیشنهادهای جایگزین آورده‌ است: شهرداری علاوه‌بر احصای باغات ۵ هزار مترمربع و در دستور تملک قرار دادن آنها، با در نظر گرفتن ردیف بودجه مناسب سالانه، تملک باغات واقع در منطقه مرکزی و کم‌برخوردار شهر تهران (منطقه ۷، ۹، ۱۰، ۱۷ و...) را جزو اولویت‌های تملک و اختصاص به فضای سبز عمومی در نظر گیرد.

همچنین مطابق با این طرح شهرداری تهران به همیاری در نگهداری و آبیاری باغات و کنترل و پایش درختان و به‌کارگیری تدابیر حفاظتی ملزم می‌شود. در نهایت در قالب مصوبه روز گذشته شورای شهر تهران، شهرداری موظف شده است ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ این مصوبه، طرح جایگزین برای نحوه ساخت وساز در باغات پایتخت را به شورای‌عالی شهرسازی ارائه کند. سخنگوی شورای شهر تهران معتقد است از آنجا که در حال‌حاضر بازار ساخت وساز در وضعیت رونق به‌سر نمی‌برد و پروسه صدور مجوز ساخت وساز بیش از ۲ ماه زمان می‌برد و شهرداری با نگاه همسو با شورای شهر برای تهیه این طرح قول همکاری داده است، به نظر می‌رسد این طرح می‌تواند گام مثبت و مهمی در راه ممنوعیت ساخت وساز به شکل برج در باغات پایتخت باشد.

او تاکید کرد: در قالب مصوبه روز گذشته شورای شهر تهران تاکید شده که شهرداری در تدوین طرح جایگزین، حفظ منافع مالکان باغات را در اولویت قرار دهد. به گفته وی در مسیر جدید مشوق‌های جدیدی با استفاده از ابزارهای غیرتراکمی برای مالکین درنظر گرفته می‌شود. به‌عنوان مثال یکی از ابزارهای پیشنهادی برای حفظ حقوق مالکان باغات می‌تواند استفاده از حق انتقال توسعه یا همان TDR باشد که می‌تواند به شکل مناسب حقوق مالکان را حفظ کند.

 کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند اگر بنا باشد ساخت وساز در باغات ادامه پیدا کند با فرمول ۵/ ۷ درصد سطح اشغال و حداکثر چهار طبقه خواهد بود. با این حال طرح پیشنهادی از سوی شهرداری می‌تواند به دو سرنوشت دچار شود. یا آنکه طرح پیشنهادی مطابق با چارچوب‌های تعیین شده خواهد بود و به سرعت پس از دوره ۶۰ روزه به تایید شورایعالی شهرسازی خواهد رسید یا آنکه طرح پیشنهادی از سوی شهرداری همچون طرح بلندمرتبه‌سازی پس از تدوین، ماه‌ها و شاید سال‌ها در مسیر تایید و تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری معلق می‌ماند که منجر به تمدید زمان ایست ساخت‌وساز در باغات پایتخت خواهد شد.