آیا راه‌حلی برای حل مشکلات سرمایه‌گذاری مردم وجود دارد؟

حسن موسی پور- کارشناس بازار سرمایه

در سال‌های گذشته، سمت عرضه مسکن به واسطه کاهش دسترسی به زمین و افزایش بهای تمام شده تولید و همچنین به علت سهم بالای زمین در قیمت نهایی ساخت، با مشکلات عدیده ای مواجه شده است. همه این موارد در نهایت منجر به کاهش میل سازندگان برای مشارکت در بازار ساخت مسکن شده که این موضوع را می‌توان در کاهش تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران ملاحظه کرد. در سال 1402 و بر طبق آخرین آمار در دسترس در شهر تهران مجموع پروانه‌های ساخت برابر با 5438 و تعداد واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده برابر با 44507 واحد بوده که جزو کمترین اعداد از سال 1385 است.

موضوع دیگر بحث توزیع نامناسب مسکن در کل کشور است که این مسئله باعث اختلاف قیمت شدید در شهرهای با امکانات بالاتر شده و قیمت مسکن در شهرهای بزرگ را با افزایش شدید مواجه نموده است. از طرف دیگر با توجه به اینکه قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، جهت تغییرات قیمتی در کل کشور را مشخص می‌کنند، این موضوع موجب افزایش قیمت نامتناسب با شرایط منطقه‌ای بی دلیل در شهرهای کوچک و حتی روستاها شده است. البته باید به این نکته هم توجه کرد که افزایش قیمت مسکن و هر دارایی دیگری در وهله اول به دلیل شرایط نامناسب متغیرهای اقتصادی از جمله رشد نقدینگی و دلار بوده است.

از سوی دیگر در شرایطی که هر ساله بر مشکلات عرضه مسکن افزوده شده، قدرت تقاضای افراد برای خرید مسکن نیز به شدید کاهش داشته است. از ابتدای دهه 90 قیمت مسکن در تهران در حدود 37 برابر افزایش یافته و این درحالیست که حداقل دستمزد در این بازه زمانی در حدود 23 برابر شده که این موضوع منجر به افزایش دوره انتظار خرید مسکن از حدود 25 سال به 56 سال در شهر تهران شده است.

در این شرایط با بوجود آمدن مشکلات ساختاری برای بانک‌ها، میزان وام اعطایی به متقاضیان هم از نظر مبلغ و هم از نظر تعداد کاهش یافت و برای سال‌ها رشد مبلغ وام مسکن به صورت متناسب با رشد قیمت‌ها در این بازار نبوده است. در حال حاضر به صورت متوسط هر زوج در شهر تهران می‌توانند در حدود 960 میلیون تومان به صورت ناخالص وام خرید مسکن دریافت کنند که این رقم می‌تواند کفاف خرید 10 تا نهایت 20 درصد از یک واحد مسکونی متعارف را دهد.

همه این موارد در کنار بسیاری موارد دیگر منجر به ایجاد رکود در بازار مسکن، کاهش قدرت خرید و کاهش عرضه مسکن گردیده است. در این شرایط با توجه به مشکلات اقتصادی موجود به نظر می‌رسد راه حل فوری برای خروج از این شرایط و بهبود شرایط برای متقاضیان مسکن وجود ندارد اما راه‌هایی از جمله ایجاد ثبات اقتصادی، بهبود شرایط اقتصادی به منظور مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک، اخذ مالیات بر معاملات صوری به منظور کنترل قیمت‌ها، اوراق سلف مسکن (مسکن متری)، استفاده از توانایی صندوق‌های املاک و مستغلات و حمایت‌های دولت از اقشار کم برخوردار می‌تواند در طی سالیان آتی مقداری از مشکلات فوق را برطرف نماید که این موضوع نیازمند برنامه ریزی دقیق و علمی است و با شعار و ساخت مسکن در مناطق فاقد متقاضی مشکلات این حوزه قابل رفع شدن نیست.

یکی از عواملی که می‌تواند به کاهش مشکلات سرمایه‌گذاری مردم در حوزه مسکن کمک کند، ورود صندوق‌های املاک و مستغلات به بازار سرمایه است که می‌تواند به عنوان یک ابزار کاملا شفاف به پس انداز افرادی که در حال حاضر توانایی خرید فیزیکی مسکن را ندارند کمک کند تا از این طریق در آینده علاوه بر حفظ ارزش سرمایه، به خانه دار شدن افراد کمک کند.

در حال حاضر یکی از مشکلات بانک‌ها بحث عدم توانایی در تسهیلات دهی به دلیل کمبود منابع در دسترس است. در صورتی که صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند با خرید املاک مازاد و البته ارزشمند بانک‌ها نسبت به انجمادزدایی از دارایی‌های شبکه بانکی کمک کنند و از این طریق نیز بانک مرکزی می‌تواند نسبت به التزام بانک‌ها به رعایت سقف 20 درصدی ارائه تسهیلات به بخش مسکن اقدام کند.

در حال حاضر بسیاری از منابع در اختیار صندوق‌های بازنشستگی در کشورهای توسعه یافته به سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک اختصاص داده شده است که این موضوع یکی از دلایل موفقیت صندوق‌های املاک در ارائه خدمات به ذینفعان خود است.