قیمت مسکن گران می شود یا ارزان؟ /ماه سرنوشت در بازار

به گزارش اقتصادنیوز ، روند کاهش قیمت ها در بازار مسکن که از آبان ماه آغاز شده بود در دی ماه متوقف شد و شاهد اندک رشدی در این ماه بودیم .برخی این تغییر روند را اصلاح در مسیر نزولی قیمت ها می دانند و برخی آن را علامتی از برخورد مسکن به کف می دانند. اما دلایل طرفداران این دو دیدگاه چیست؟

 مهدی بهداد  کارشناس حوزه اقتصاد مسکن درباره مهمترین فاکتورهایی که در طی ماههای آتی  تعیین کننده رفتار بازار مسکن خواهد بود به 2 عامل اشاره می کند؛نخست ، بهای تمام شده ساخت واحدهای مسکونی به عنوان یکی از فاکتورهای تعیین کننده رفتار آتی مسکن و دومی روند نرخ ارز.

او با اشاره به اینکه طی ماه های گذشته قیمت زمین، پروانه و هزینه های ساخت بر اثر رشد نرخ ارز(بصورت مستقیم یا غیر مستقیم) دچار افزایش قابل توجهی شده است اعتقاد دارد: سازندگان حاضر نیستند بدون در نظر گرفتن  حاشیه سود اقدام به واگذاری واحد خود کند. در بازار واحدهای مسکونی غیر نوساز نیز به دلیل بالا بودن سطح عمومی قیمت ها بر اثر بروز نرخ تورم قابل توجه، بعید به نظر می رسد که کاهش قیمت  قابل توجهی  صورت پذیرد.

به گفته این کارشناس  دومین فاکتوری که تعیین کننده رفتار آتی بازار مسکن خواهد بود رفتار نرخ ارز است . او اعتقاد دارد:در صورتی که قیمت دلار در طی ماههای آتی دچار افزایش شود ،  شاهد افزایش قیمت ها در بازار مسکن خواهیم بود؛ هرچند که این افزایش همراه با کاهش معاملات باشد. به تعبیر دیگر شاهد نوعی رکود تورمی عمیق در این بازار خواهیم بود. 

رضا خسروی دیگر کارشناس طرفدار این دیدگاه نیز اعتقاد دارد در بازار مسکن قیمت زمین،عوارض شهرداری و هزینه ساخت از عوامل تشکیل دهنده قیمت ساختمان است به این میزان نرخ بازدهی مورد انتظار را نیز باید اضافه کرد.

او با اشاره به کمیابی عنصر زمین تاکید دارد: این کمیابی در تهران بیش از نقاط دیگر است بنابراین قیمت زمین چسبندگی دارد.

خسروی با برآورد هزینه ساخت بدون قیمت زمین و عوارض اضافه کرد: حداقل هزینه ساخت با مصالح ایرانی برای یک واحد آپارتمان ساده در تهران متری 6 میلیون تومان است و هر چه کیفیت مصالح و نوع منطقه تغییر کند این هزینه بالا می رود.

او با اشاره به افزایش عوارض ساختمانی در سال آینده اضافه کرد: این عوارض و هزینه های اداری برای ساخت و ساز نیز از دیگر عواملی هستند که مانع ترمز شدید قیمت مسکن هستند.

اما مهم ترین عنصر در کنار قیمت زمین بازدهی از دید خسروی بازدهی مورد انتظار است. او می گوید: ساخت و ساز یک پروژه سه ساله است وقتی سرمایه گذار وارد یک پروژه ساختمانی می شود برای این دوره سالانه نرخ بازدهی را مد نظر دارد. بنابراین هر نرخی که مورد انتظار باشد در یک بازه زمانی سه ساله ضرب می شود. برای مثلا بازدهی 20 درصدی مورد انتظار به صورت حسابی و سرانگشتی در یک پروژه ساختمای سه ساله حداقل 60 درصد می شود.

نشانه های کاهش قیمت مسکن

اما مدافعان کاهش قیمت مسکن به انحراف نسبت قیمت به اجاره از بازه تاریخی خود اشاره و تاکید می کنند با توجه به سطح بالای انحراف از میزان تاریخی انتظار کاهش قیمت مسکن طبیعی است زیرا نرخ اجاره به تنهایی نمی تواند این شکاف و واگرایی را ترمیم کند. 

اشکان رسولی یکی از این کارشناسان است او با اشاره به کاهش قیمت در بیش از یک سوم مناطق تهران در دی ماه نشانه دیگر کاهش را در کنار نسبت مورد اشاره این اتفاق می داند. البته رسولی علاوه بر اتفاقات درون بخشی به اتفاقات برون بخشی نیز تاکید دارد و معتقد است: اقتصاد ایران در حال گذار به دوره تثبیت است در این حالت بازارهای دارایی تلاطم جدی ندارند و سهم پول در اقتصاد کاهش می یابد. با توجه به کاهش نرخ تورم انتظار بازدهی نیز پایین می آید و این اتفاق به تعدیل نرخ بهره حقیقی(بهره اسمی منهای تورم) کمک می کند. او تاکید دارد فضای پیرامونی کمک می کند تقاضای سرمایه گذاری در بازار کم شود و این کاهش تقاضا از التهاب و افزایش قیمت می کاهد و  در ادامه کاهش قیمت اسمی را نیز به دنبال داشته باشد.

یک ماه صبر کنید

حسین توکلیان اقتصاددان اما توصیه می کند برای تحلیل دقیق بازار مسکن یک ماه باید صبر کرد. به اعتقاد خروجی آمار و اطلاعات بهمن می تواند تصویر گویاتری از بازار بدهد.

در چارچوب تحلیلی توکلیان مهم تریم فاکتور اثر گذار در سمت تقاضای بازار تقاضای با هدف سرمایه گذاری و سفته بازانه است. بازار مطلوب این تقاضا عمدتا مناطق شمالی تهران است اگر در مناطق شمالی به خصوص منطقه یک و سه به عنوان شاخص این نوع تقاضا کاهش قیمت ادامه دارد شد می توان انتظار کاهش قیمت داشت اما اگر افزایش قیمت به همراه کاهش معاملات رخ دهد رکود تورمی اتفاق افتاده است.

 بازگشت قیمت ها به آگهی های مجازی خوب یا بد

مصطفی قلی خسروی  رئیس اتحادیه مشاوران املاک  هم معتقد است بازار مسکن در حال حاضربه وضعیت باثباتی رسیده است و تنها نگرانی ما بازگشت قیمت به آگهی های مجازی است. اگر مجددا آگهی های تقلبی در سایت‌ها افزایش پیدا کند نرخ‌های کذایی منجر به تنش در بازار مسکن خواهد شد.

او در خصوص تاثیر قیمت های غیر واقعی که در برخی از سایت های فروش منتشر می شود توضیح می دهد : فرض کنید یک نفر که حتی ممکن است قصدی برای فروش آپارتمان خود نداشته باشد آن را با قیمتی بالاتر از عرف بازار، آگهی می کند. همسایه او که قصد فروش دارد با دیدن این آگهی قیمت را بالاتر از نفر اول درج می کند. به همین ترتیب بدون اینکه هیچ فعل وانفعالی صورت گرفته باشد نرخ‌ها بالا می رود. بر این اساس، وزیر راه و شهرسازی و بنده تقاضا داریم که قیمت‌ها مجددا از آگهی ها برداشته شود تا بازار از وضعیت آرامش کنونی خارج نشود.

پیش بینی این فعال بازار مسکن از وضعیت این بازار در ماه های آینده این است که  اگر از ناحیه اقتصاد کلان و نرخ ارز، شوکی به بازار مسکن داده نشود و فضای مجازی و آگهی های اینترنتی هم تنشی در بازار ایجاد نکنند انتظار داریم که آرامش بر بازار تا سه سال آینده حاکم باشد.

خسروی با اشاره به کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در دو ماه گذشته تاکید کرد: عمده مشاوران املاک تلاش می کنند قیمت مسکن کاهش یابد تا معاملات انجام شود. با این حال اگر متوجه شویم افرادی باعث گرانی یا اغتشاش در بازار مسکن می شوند بلافاصله با کمک اماکن، محل را تعطیل و پروانه کسب را ابطال می کنیم.

اما برخی تحلیل گران با رد ادعای خسروی اظهار می کنند:متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در فاصله شش ماه پس از حذف قیمت‌ها از اردیبهشت تا آبان ۱۳۹۹  بیش از ۶۰ درصد افزایش داشت. این در حالی که در همین بازه زمانی، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی حدود ۳۰ درصد و نرخ ارز حدود ۴۷ درصد افزایش داشته است. بنابراین حذف قیمت ها چاره ساز نبود.

این گروه با اشاره به اینکه بخش عمده تغییرات قیمت در بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت به واسطه متغیرهایی مانند «نرخ تورم، حجم پول، تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده، شاخص قیمت خدمات ساختمانی، شاخص قیمت دارایی‌های جایگزین و درآمد سرانه خانوار» صورت می گیرد تاکید دارند: با این شرایط نمایش یا عدم نمایش قیمت مسکن در آگهی‌های ثبت‌شده روی پلتفرم‌های آنلاین تاثیری بر هیچ‌یک از متغیرهای عنوان‌شده ندارد؛ همان‌گونه که دستور احتمالی مبنی بر حذف قیمت‌ها از ویترین فروشگاه‌ها و مجبور کردن تک‌تک خریداران به قیمت‌گیری از فروشنده تاثیری روی قیمت‌های بازار ندارد و تنها به سردرگمی و اتلاف وقت خریداران منجر می‌شود. 

رشد اندک قیمت ها در دی ماه 

به گزارش اقتصادنیوز ،براساس  گزارش رسمی بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دی ماه، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در این ماه در حالی به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با رشد ۸/ ۱ درصدی همراه شد.

در دی ماه همچنین حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران نیز در مقایسه با بازار تعطیل مسکن در آذرماه با افزایش همراه بود. در شرایطی که در آذرماه بازار مسکن حالت تعطیل یا نیمه‌تعطیل به خود گرفته و تنها ۲ هزار و ۵۵۵ فقره معامله خرید مسکن در این بازار به ثبت رسید این میزان با رشد ۳۶ درصدی در دی ماه به ۳۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان رسید.