با وام مسکن در مناطق مختلف تهران چندمتر خانه می توان خرید؟

به گزارش اقتصادنیوز همشهری در این باره نوشت: سؤال اصلی این است که این وام چه مقدار از ارزش خرید یک آپارتمان متوسط را می‌دهد؟
در شهر تهران میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان حدود 60میلیون تومان است و ارزش یک آپارتمان 75متری با قیمت متوسط تهران به 4.5میلیارد تومان می‌رسد. با این حساب، با کل وام 800میلیون تومانی می‌توان 13.3مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران خرید، اما قدرت خرید رقم مؤثر این وام پس از کسر هزینه اوراق از 10.8مترمربع فراتر نمی‌رود. با همین معیارها، قدرت خرید وام مسکن انفرادی در تهران نیز با رقم اسمی به 6.6متر و با رقم واقعی به 5.4مترمربع می‌رسد. به گزارش همشهری، در جریان دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از نیمه سال 1396آغاز شد، به‌طور میانگین بهای بازاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بیش از 13برابر شد؛ درحالی‌که مبلغ وام خرید مسکن در همین دوره فقط 6.6برابر افزایش پیدا کرده است؛ ازاین‌رو، قدرت خرید تسهیلات جدید وام مسکن در بهترین حالت معادل 50درصد قدرت  خرید وام سال 1396است.

ضریب پوشش‌دهی تسهیلات مسکن

جدای از اینکه با هر فقره وام مسکن چند بنا می‌توان خرید، ضریب پوشش‌دهی این تسهیلات بنا به متراژ واحد مورد نظر خریدار متغیر است؛ ازاین‌رو، همین وام 800میلیون تومانی که در شهر تهران کفاف خرید 13.3مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران را می‌دهد، می‌تواند برای افرادی که در مناطق ارزان‌تر قصد خرید خانه دارند، کارگشاتر باشد و حتی بیش از نیمی از ارزش مسکن را پوشش دهد. با این‌حال، بررسی ضریب پوشش‌دهی وام جدید مسکن در مناطق 22گانه تهران حاکی از این است که اگر متقاضیان، قصد خرید یک آپارتمان 75متری با امکانات و عمر متوسط داشته باشند، با استفاده از خالص مبلغی که در پروسه دریافت وام مسکن بعد از کسر هزینه اوراق تسه کسب می‌کنند، می‌توانند با وام انفرادی 7.2درصد ارزش این آپارتمان 75متری را پوشش دهند و با وام زوجین نیز 14.4درصد ارزش خرید این آپارتمان تأمین خواهد شد.

جامعه هدف وام مسکن جدید متأسفانه به‌واسطه جهش قابل‌توجه قیمت مسکن از میانه ‌سال 1396تاکنون که میانگین قیمت مسکن تهران را از حوالی 4.5میلیون تومان در سال 1396 به محدوده 60میلیون تومان در شرایط فعلی رسانده است، استفاده از وام خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی مفهوم خود را از دست داده و بیشتر کارآمدی این تسهیلات نصیب متقاضیان سرمایه‌گذاری می‌شود؛ چرا که یک متقاضی مصرفی فقط در شرایطی که بخواهد یک واحد نقلی در مناطق ارزان شهر خریداری کند می‌تواند سهم بالایی از خرید خود را از محل تسهیلات خرید مسکن جبران کند که البته او هم درصورت استفاده از وام زوجین باید اقساط ماهانه حدود 19میلیون تومان در ‌ماه بپردازد که به ‌نظر بعید می‌رسد. جدای از این موضوع، آخرین آمارهای غیر رسمی در مورد ترکیب خریداران مسکن حاکی از این است که سهم قابل‌توجهی معادل 70تا 90درصد معاملات خرید و فروش مسکن مربوط به متقاضیان سرمایه‌گذاری است که هم از محل تسهیلات مسکن و هم از محل دریافت رهن از مستأجران، می‌توانند 30 تا 35درصد منابع مورد نیاز خود را تأمین کنند و مابقی را از منابع شخصی بپردازند. با این حساب، وام مسکن، هم به‌واسطه پایین بودن ضریب پوشش‌دهی ارزش مسکن و هم به‌واسطه متناسب نبودن اقساط آن با درآمد متقاضیان مصرفی مسکن در دهک‌های متوسط، نمی‌تواند گره‌ای از کار متقاضیان مصرفی باز کند و در بهترین حالت قادر است با جذب متقاضیان سرمایه‌گذاری، از تعمیق رکود بازار مسکن جلوگیری کند.

سنجش وام مسکن در مناطق 22گانه تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد با استفاده از وام جدید خرید مسکن با اوراق تسه، در مناطق متوسط شهر تهران می‌توان 7.2درصد ارزش یک آپارتمان 75متری با امکانات و عمر متوسط را با وام انفرادی پوشش داد و این نسبت برای وام زوجین به 14.4درصد می‌رسد.

 در این میان کمترین قدرت وام مسکن برای پوشش ارزش مسکن، مربوط به منطقه یک تهران است که گران‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود و قدرت خرید وام در این منطقه به نصف کاهش می‌یابد. در این منطقه با وام 400میلیون تومانی انفرادی که 75میلیون تومان آن صرف خرید اوراق خواهد شد، فقط می‌توان 3.5درصد ارزش خرید یک آپارتمان متوسط 75مترمربعی با امکانات و عمر متوسط را تأمین کرد و با وام زوجین نیز بیش از 7درصد قیمت این واحد تأمین نمی‌شود.

در مقابل، متقاضیان خرید مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه 18می‌توانند با وام انفرادی 14.2درصد و با وام زوجین 28.3درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط را تأمین کنند. البته این امکان نیز وجود دارد که هرکدام از متقاضیان در هر یک از مناطق، با کاهش متراژ آپارتمان مورد نظر، افزایش عمر و کاهش امکانات آن، با همین تسهیلات خرید مسکن بخش بیشتری از ارزش ساختمان را جبران کنند، اما بنا به قواعد بانک عامل مسکن، نمی‌توان بیش از 80درصد ارزش کارشناسی ملک را با تسهیلات تأمین کرد. به ‌عبارت ‌دیگر، اگر ارزش کارشناسی (و نه بازاری) یک آپارتمان 900میلیون تومان برآورد شود، بانک مسکن بیش از 720میلیون تومان تسهیلات به زوجین متقاضی خرید این واحد تسهیلات پرداخت نمی‌کند.