پشت پرده ریزش قیمت ها در بازار مسکن

یخبندان معاملات ملک، دومینوی ریزش قیمت‌ها را در بازار مسکن پایتخت رقم زد.

استخراج داده‌های اولیه سامانه رهگیری در ۲۰ روز نخست فصل زمستان ۹۹ نشان می‌دهد در دو سوم ماه نخست فصل زمستان، فقط ۴۶۵ فقره معامله خرید و فروش در مناطق ۲۲گانه پایتخت ثبت شده است. هرچند به‌طور معمول عمده فعالان و واسطه‌های ملکی در روزهای پایانی آخرین هفته هر ماه، معاملات منعقد شده را در سامانه رهگیری ثبت می‌کنند و از این رو این احتمال وجود دارد که حجم معاملات انجام و منعقد شده بیش از رقم استخراج شده باشد؛ اما اگر فرض کنیم مجموع معاملات خرید و فروش انجام شده در ۲۰ روز نخست زمستان، همین ۴۶۵ فقره است، ثبت این تعداد معامله در این بازه زمانی به معنی آن است که حجم معاملات نسبت به ۲۰ روز ابتدایی ماه گذشته(آذر۹۹) معادل ۶۴ درصد افت پیدا کرده است.

به این ترتیب به نظر می‌رسد اگر این اتفاق افتاده باشد و روند معاملات در ادامه ماه جاری با همین شیب ادامه پیدا کند، به این ترتیب در پایان ۳۰ روز دی ماه، یک رخداد جدید در بازار معاملات مسکن پایتخت رقم خواهد خورد، یعنی «ابرسقوط معاملات در ابررکود معاملاتی» در نخستین ماه از فصل زمستان امسال شکل می‌گیرد.

بررسی روند حجم معاملات منعقد و ثبت شده آپارتمان‌های مسکونی از ابتدای سال جاری تاکنون نشان می‌دهد به استثنای فروردین ماه که معمولا هر ساله بازار مسکن به حالت شبه تعطیل در می‌آید، پس از آبان و آذر ماه که حجم معاملات مسکن ماهانه به ترتیب معادل ۴۹ و ۴۲ درصد افت کرد، افت ماهانه معاملات در دی‌ماه بیشترین میزان ریزش را در سال جاری داشته است.

این وضعیت نشان‌دهنده بروز یخبندان معاملاتی در بازار مسکن است که در پی عقب‌نشینی و «نه» خریداران مسکن به ورود به بازار و انجام معامله صورت گرفته است. بررسی‌های میدانی از وضعیت رفتار متقاضیان بازار مسکن طی هفته‌های اخیر حاکی از آن است که بخش عمده خریداران مسکن به دلیل مشاهده ریزش قیمت‌ها، انتظار ادامه کاهش میانگین قیمت مسکن در ماه‌های آتی را داشته‌اند و به همین دلیل فعلا برای حضور در این بازار صبر کرده‌اند. اما در میان عوامل و پارامترهای متعددی که می‌تواند در ریزش و شکل‌گیری دومینوی ریزش قیمت در بازار مسکن موثر باشد، ۹ عامل اصلی در نقش حباب شکن در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های پایتخت عمل کرده‌اند. اولین پارامتر، «تاثیر گزارش جدید مرکز آمار ایران» در مورد روند قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت است که منجر به دوپینگ انتظارات کاهشی شد.

در چند روز گذشته، مرکز آمار ایران با حذف متغیرهای پارازیت ساز همچون گروه سنی، متراژ و موقعیت منطقه‌ای املاک در فرآیند محاسبه قیمت میانگین مسکن، گزارش جدید از وضعیت اخیر تحولات قیمتی بازار املاک پایتخت را منتشر کرد.

حجم معاملات مسکن طی یک ماه گذشته به میزانی کاهش پیدا کرد که افزایش حجم معاملات مربوط به آپارتمان‌های نوساز می‌توانست تاثیر زیاد و البته گمراه‌کننده‌ای در میانگین قیمت مسکن در شهر تهران داشته باشد، از این رو با استفاده از روش جدید و پس از انتشار گزارش بانک مرکزی که نشان‌دهنده کاهش تورم ماهانه املاک به میزان ۱/۱ درصد بود، نتایج محاسبات گزارش جدید مرکز آمار نشان داد میانگین قیمت مسکن پایتخت در فاصله آبان تا آذرماه حدود ۸ درصد افت را تجربه کرده است. بانگاهی به وضعیت کنونی بازار مسکن در ۲۰ روز نخست دی ماه، اگر مبنای محاسبه قیمت همان روش گذشته باشد، براساس ۴۶۵ معامله ثبت شده در سامانه رهگیری میانگین قیمت مسکن در دی ماه احتمالا حدود ۵/۳ درصد نسبت به آذرماه با افت مواجه خواهد شد و میانگین هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به حدود ۲۶ میلیون تومان خواهد رسید. اما نکته مهم آن است که احتمالا حجم معاملات انجام و ثبت شده در دی ماه نیز همچون ماه آذر به شدت کاهش پیدا کند.

وقتی حجم داده‌ها در یک بازار در سطح متعارف(این سطح متعارف برای مسکن حدود ۵ تا ۶ هزار فقره معامله در یک ماه است) باشد برای اینکه سطح میانگین قیمت مسکن در شهر محاسبه شود، از روش میانگین وزنی استفاده می‌شود. یعنی با احتساب قیمت مناطق و وزن معاملاتی، میانگین قیمت مسکن در یک شهر استخراج می‌شود، اما در یکی دوماه گذشته، حجم ماهانه معاملات مسکن به قدری با ریزش مواجه شد که محاسبه میانگین قیمت مسکن با روش میانگین وزنی نمی‌تواند نمای دقیق و قابل استنادی از متوسط قیمت شهر را ارائه دهد، همچون گزارش بانک مرکزی که نشان می‌داد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی یک ماه آذر نسبت به آبان ماه معادل ۱/۱ درصد کاهش داشته در حالی در بررسی‌های جدید مرکز آمار مشخص شد که ریزش ماهانه قیمت حدود ۸ درصد بوده است.

بنابراین اگر با استفاده از روش جدید و با حذف متغیرهای پارازیت‌ساز، به جای محاسبه میانگین قیمت مسکن، در ۲۰ روز نخست فصل زمستان میانه قیمت املاک معامله شده محاسبه شود در این صورت میانه قیمت در معاملات مسکن در این بازه زمانی حدود ۲۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود.

دومین پارامتر حباب‌شکن بازار مسکن پایتخت طی ۲۰ روز دی ماه، «نه» به خرید از سوی متقاضیان بوده است، به ویژه آنکه به نظر می‌رسد تحولات هفته‌های اخیر در بازار مسکن سبب شد تا تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی تقریبا در بازار نایاب شوند و فقط معاملاتی انجام شود که اصطلاحا یا «پول لازم» یا «تبدیل لازم» بوده‌اند.

سومین پارامتر، «پمپاژ فایل جدید به بازار» بوده است. بررسی‌ها با توجه به حجم بالای پیامک‌های تبلیغی فروش مسکن نشان می‌دهد طی روزهای اخیر تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار اندکی با افزایش مواجه شده است.

عامل دیگر، «ایجاد کانال اضطراری توسط واسطه‌ها برای پل زدن به مالکان» است. به‌عنوان مثال فعالان ملکی از روش‌های مختلف مثلا با استفاده از جملاتی همچون «فروش در ۲۰ دقیقه» سعی دارند ارتباط متفاوت تحریک‌کننده با مالکان پیدا کنند و همین امر ممکن است تمایل برخی فروشنده‌ها برای حضور مجدد در بازار را بیشتر کرده باشد.

تحریک به خرید با پیامک‌های محله‌ای، عامل دیگری است که می‌تواند شناخت متقاضیان از وضعیت بازار املاک یک منطقه یا محله را افزایش دهد و همین امر چراغ راه جدیدی برای خرید پیش روی متقاضیان روشن کرده است.

علاوه بر این عامل دیگر، «واژه‌های تحریک‌کننده در فایل‌های فروش» است. استفاده از عبارتی همچون «فوری، فوری، فوری» یا «فوری-زیرقیمت» می‌تواند متقاضیان را به خرید تحریک کند و به نوعی در شناخت آنها از قیمت‌های پیشنهادی یک منطقه افزایش پیدا کند. در نتیجه آنها حاضر به خرید یک فایل با هر قیمت پیشنهادی از سوی مالک نمی‌شوند.

علاوه بر این، پارامتر دیگر، استفاده از واژه‌هایی همچون «حاضر به معاوضه با خودرو» است.طی هفته‌های اخیر گروهی از واسطه‌ها با توجه به شرایط بازار مسکن و خودرو که به نوعی هر دو قفل معاملاتی شده‌اند، ابتکار عمل زدند و تلاش می‌کنند با اتصال متقاضیان هر دو بازار، این قفل را بشکنند.

پارامتر هفتم، اثرگذاری متغیر غیراقتصادی بر روند بازار است که اتفاقا اسباب اولیه ریزش را فراهم کرد. طی روزهای اخیر اقدامات هواداران ترامپ و واکنش‌های داخلی و خارجی نسبت به آن، «پایان کار ترامپ» را قطعی کرد. همین موضوع بر کاهش استمرار انتظارات منفی از بازار اثرگذار بود و نهایتا آخرین پارامتر اثرگذار بر بازار، وضعیت نرخ ارز بوده که از ابتدای ماه جاری تا دو روز گذشته حدود ۵ درصد با افت مواجه بوده است.