عامل مهم جهش در بازار مسکن تهران

با افزایش گسل متراژ واحدهای مسکونی ساخته‌شده با میانگین مساحت آپارتمان‌‌های معامله‌شده در شهر تهران، عامل پنجم جهش قیمت مسکن شناسایی شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در شرایطی که دست‌‌کم چهار عامل تاکنون به‌عنوان عوامل محرک قیمت و شکل‌‌گیری جهش در بازار مسکن شناسایی شده است، افزایش گسل متراژ در این بازار، به‌عنوان دیگر عامل تشدید رشد شدید قیمت‌‌ها در بازار معاملات مسکن رصد می‌‌شود. هم‌‌اکنون متوسط مساحت در ساخت‌‌وسازهای شهر تهران 2 برابر مساحت واحدهای معامله شده در این بازار است. طی 4 سال اخیر، انتظارات تورمی شامل ریسک‌‌های غیراقتصادی و سیاست‌‌های اقتصادی محرک رشد نقدینگی، ریسک صفر هزینه ملاکی و سفته‌‌بازی، رشد شدید قیمت زمین و افزایش محسوس هزینه ساخت از ناحیه تورم مصالح، منجر به شکل‌‌گیری جهش و تسریع رشد شدید قیمت‌‌ها در بازار ملک شد. هم‌‌اکنون اما گسل متراژ (فاصله بین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده با متوسط متراژ آپارتمان‌‌های مورد معامله در بازار مسکن) که پیش از این نیز در بازار ملک وجود داشت، افزایش یافته است. در فاصله قبل از جهش وبعد از جهش اخیر قیمت مسکن، به جای آنکه متناسب با واکنش مورد انتظار سمت عرضه این گسل ترمیم شود یا کاهش یابد؛ اما به شکل قابل توجه و البته نگران‌‌کننده‌‌ای افزایش یافته است. آمارهای رسمی نشان می‌‌دهد در فاصله سال‌های 94 (قبل از جهش) تا 1400 (پایان جهش)، متوسط مساحت آپارتمان‌‌ها در ساخت‌وسازهای شهر تهران 13درصد رشد داشته است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در سال94 معادل 178مترمربع بوده است که این میزان در سال1400 به 199مترمربع افزایش یافته است. یعنی به طور متوسط واحدهای مسکونی که در سال گذشته در بازار مسکن ساخته شد 13 درصد بزرگ‌تر از واحدهای ساخته شده در سال94 بوده است. این در حالی است که در همان سال94 هم بین متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در شهر تهران با میانگین متراژ آپارتمان‌‌های معامله‌شده، شکاف زیادی وجود داشت؛ اما این شکاف هم‌‌اکنون 13درصد افزایش یافته است. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌‌دهد هم‌‌اکنون گسل موجود بین متوسط مساحت واحدهای ساخته‌شده با میانگین متراژ واحدهای مسکونی معامله‌شده به 3/ 2برابر افزایش یافته است. متوسط مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار مسکن شهر تهران در تابستان1400 در حالی به 87مترمربع رسید که میانگین مساحت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در همین زمان (تابستان 1400) معادل 199مترمربع بوده است. این گسل در زمان قبل از جهش معادل 9/ 1برابر بود که هم اکنون به 3/ 2برابر افزایش یافته است.

این موضوع به معنای دورتر شدن الگوی ساخت مسکن به لحاظ مساحت از الگوی غالب تقاضای ملک است. گسل بین متوسط متراژ واحدهای مسکونی ساخته‌شده با میانگین مساحت آپارتمان‌‌های مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران در حالی 13درصد بیشتر شده که میانگین مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار ملک به‌دلیل تخریب اساسی قدرت خرید متقاضیان مسکن، به نسبت سال قبل از جهش، 4درصد هم کاهش یافته است. در چنین شرایطی و درحالی‌که متقاضیان بازار مسکن به خرید واحدهای مسکونی با مساحت کمتر متمایل شده‌‌اند، متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه‌‌ساز در این بازار رشد داشته است. اما سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آنکه چرا گسل «متراژ» در املاک پایتخت تشدید شده است؟ درحالی‌که انتظار می‌‌رفت با کاهش متراژ مورد تقاضای خریداران، متوسط مساحت واحدهای تازه‌‌ساز نیز کاهش یابد یا دست‌‌کم ثابت بماند! در واقع چرا با این وجود باز هم متوسط متراژ این واحدهای ساخته شده افزایش داشته است؟

جواب این دو سوال به دو علت اساسی مربوط می‌‌شود. علت اول مربوط به ضوابط شهرسازی پایتخت به‌ویژه ضوابط تامین پارکینگ است. درحالی‌که ضوابط شهرسازی بر تامین حداقل یک پارکینگ برای همه واحدهای مسکونی ساخته‌شده تاکید دارد، بسیاری از سازنده‌ها اعلام می‌‌کنند به‌دلیل این محدودیت ناچار به بزرگ‌‌متراژ‌سازی هستند. از سوی دیگر تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز در مناطق گران و در شکل گران موجب تشدید این گسل شده است. بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد عمده سازنده‌ها تمایل دارند در سه منطقه اول شهر تهران که گران‌‌ترین مناطق هستند، ساخت‌وساز کنند و بزرگ‌‌متراژ‌‌سازی گزینه اول آنها برای ساخت است. هرچند این سازنده‌ها می‌‌دانند فرآیند فروش واحدهای بزرگ‌‌متراژ‌‌تر اغلب طولانی‌‌تر از واحدهای مسکونی کوچک‌‌متراژ است، اما به دو علت مهم عجله‌‌ای برای فروش ندارند. علت اول مربوط به هزینه صفر ملاکی و نفروختن واحدها در زمان مشخص است. در واقع هیچ مالیات، عوارض یا جریمه‌‌ای برای بسازو نفروشی وجود ندارد. از سوی دیگر به‌دلیل رشد قیمت مسکن به‌ویژه رشد شدید قیمت آپارتمان در دوره جهش معمولا عایدی دیر فروختن چند برابر عایدی فروش بعد از اتمام دوره ساخت است.

از این رو، بسیاری از سازنده‌ها اساسا نه‌تنها تمایلی به کوچک‌‌متراژ‌سازی در مناطق مصرفی ندارند، بلکه عجله‌‌ای نیز برای فروش واحدها ندارند. این در حالی است که به‌دلیل آنکه این آپارتمان‌‌ها با قیمت‌‌های بالا در مناطق شمالی شهر احداث می‌‌شوند و معمولا برای فروش آنها چسبندگی قیمت وجود دارد، در نقش آسانسور یا بالابر رشد قیمت مسکن عمل می‌‌کنند و قیمت بالای آنها به مناطق پایین‌‌تر نیز سرایت می‌‌کند. این شرایط معمای کاربری وارونه عرضه ملک را پاسخ می‌‌دهد. به این معنا که در شرایطی که عرضه جدید به بازار مسکن باید در خدمت مصرف‌‌کننده (تقاضای مصرفی) قرار گیرد و کنترل کننده تورم مسکن باشد اما عملا نه تنها این اهداف را تامین نمی‌‌کند، بلکه به ضدکارکرد تبدیل شده است. عرضه‌های جدید به‌طور متوسط به‌دلیل بزرگ‌‌متراژسازی عمدتا در خدمت مصرف‌کننده که متقاضی واحدهای مسکونی کوچک‌‌متراژ هست، نیست و از سوی دیگر از آنجا که در جهت خلاف تقاضای موثر قرار دارد و برای مصرف‌‌کننده نیست، ضد کنترل تورم در بازار عمل کرده و در حکم خوراک جهش مسکن است.

بنابراین شرایط موجود نشان می‌‌دهد عرضه‌های محدودی که در 4 سال گذشته در بازار مسکن به واسطه ساخت و سازهای جدید صورت گرفته، نتوانسته است نقش موثری در پاسخ به نیاز مصرفی مسکن داشته باشد و از این رو می‌‌توان از افزایش گسل عرضه و تقاضا به‌دلیل عدم تناسب متراژ ساختمان‌‌سازی با مساحت مورد تقاضای خریداران مصرفی، به‌عنوان عامل پنجم تشدید جهش در بازار مسکن یاد کرد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، رکود تاریخی در بازار ساخت‌وساز نیز تجربه شده است. شرایط فعلی نشان می‌‌دهد تا زمانی که الگوی مساحتی عرضه‌های جدید ملکی اصلاح نشود و ساخت‌وسازها به سمت متناسب‌‌سازی الگوی ساخت با تقاضای موثر مسکن نرود، حتی اگر بازار فعالیت‌‌های ساختمانی رونق بگیرد باز هم نمی‌‌تواند دو هدف مهم عرضه مسکن یعنی قرار گرفتن واحدهای ساخته‌شده در خدمت تقاضای مصرفی و کنترل تورم ملکی را محقق کند. چراکه اکثریت تیراژ ساختمانی، بزرگ‌‌متراژ و خارج از دایره تقاضای موثر بازار مسکن خواهد بود.

دو راهکار مهم در این زمینه وجود دارد. راهکار اول مربوط به اصلاح سیاست‌‌ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران به‌ویژه مقررات حاکم بر تامین پارکینگ است. مدیریت شهری تهران باید به این موضوع توجه داشته باشد که مشکل مسکن در پایتخت تنها با خانه‌‌سازی‌‌های انبوه برطرف نمی‌‌شود، بلکه عرضه جدید در هر حجمی که انجام شود باید با نیاز تقاضای مصرفی هماهنگ باشد. از سوی دیگر لازم است ریسک بسازونفروشی و انجماد ملکی از حالت صفر خارج شود. درصورتی‌که فریز کردن واحدهای مسکونی و عدم فروش آنها در مدت زمان قانونی، مشمول مالیات شود، سازنده‌ها نیز مسلما بازاری را برای ساخت و فعالیت‌‌های ساختمانی انتخاب می‌‌کنند که اطمینان داشته باشند واحدهای ساخته‌شده از سوی آنها در اسرع وقت به فروش می‌‌رود. یعنی سراغ ساخت واحدهای کوچک‌‌متراژ در مناطق مصرفی خواهند رفت.