سقوط تاریخی تولید مسکن

سند رسمی ثبت رکورد سقوط تاریخی تولید مسکن در شهر تهران روز گذشته منتشر شد. با انتشار این سند رسمی، آماری که حدود سه ماه قبل از سوی «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه اعلام شده بود، تایید شد. «دنیای‌اقتصاد» در تاریخ 28 تیرماه امسال در گزارشی که با عنوان «سقوط تاریخی تولید مسکن» در صفحه اول و تیتر «بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار» در همین صفحه منتشر شد، با استناد به آمار مربوط به تیراژ ساخت مسکن در تهران در بهار 1401، اعلام کرد: در سه ماه اول سال‌جاری، بازار ساخت‌وساز تهران با سقوط تاریخی تولید مسکن همراه شده است و رکورد کمترین میزان ساخت مسکن در این فصل دست‌‌‌کم از سال 83 که آمار رسمی مربوط به تیراژ ساخت واحدهای مسکونی موجود است، در این فصل (بهار 1401، به ثبت رسیده است.

 این آمار که حدود سه ماه گذشته در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته و «دنیای‌اقتصاد» گزارش خود را با استناد به آن منتشر کرد، روز گذشته، با انتشار گزارش مرکز آمار ایران در خصوص تحولات بازار ساخت‌وساز در تهران و کشور، تایید شد.

البته «دنیای‌اقتصاد» به‌خصوص در بخش مسکن، تمام آمارهای مورد استفاده در همه گزارش‌های خود از وضعیت بازار را بعد از کسب اطمینان کامل و صحت‌‌‌سنجی آن منتشر می‌کند. این در حالی است که بعد از انتشار این گزارش در 28 تیرماه و بازنشر آن در محافل خبری و رسانه‌‌‌ای به دلیل اهمیت قابل‌توجه آن برای مردم، سرمایه‌گذاران و کارشناسان بخش مسکن و...، مسوولان و مقامات بخش مسکن، واکنشی قابل تامل و غیر‌قابل باور از خود نشان دادند.

مقامات بخش مسکن به جای آنکه به این آمار و تحلیل آن در گزارش منتشر شده به عنوان یک آلارم یا زنگ خطر در مسیر تولید وسرمایه‌گذاری ساختمانی نگریسته و با نگاه به واقعیت موجود بازار مسکن وساخت‌وساز اقدام به تجدیدنظر در سیاست‌ها و برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های خود برای این بخش کنند، اصل واقعیت این آمار را زیر سوال برده و اعلام کردند چنین رخدادی یعنی ثبت رکود بی‌‌‌سابقه در بازار ساخت‌وساز بهار 1401، اتفاق نیفتاده است. اما، روز گذشته، مرکز آمار ایران به عنوان نهاد رسمی و مرجع آماری کشور، با انتشار گزارش مربوط به تحولات بازار ساخت‌وساز در تهران و کشور، سند رسمی از وضعیت وخیم ساخت مسکن در کشور منتشر کرد. با انتشار این گزارش، آمار اعلام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» در گزارش 28 تیرماه، تایید شد.

تایید رسمی رکود تاریخی عرضه مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس آماری که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، در بهار امسال مجموعا 5954 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرده و در پروسه ساخت قرار گرفت. «دنیای‌اقتصاد» در گزارش 28 تیرماه این آمار را 6‌هزار و200 واحد مسکونی اعلام کرده بود. علت این اختلاف جزئی در آمار مرکز آمار و آماری که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت به این موضوع برمی‌‌‌گردد که در همه آمارهایی که از سوی دو مرجع یا دو نهاد آماری درباره یک موضوع مشترک منتشر می‌شود همواره قدری اختلاف و تفاوت جزئی وجود دارد.

مقامات بخش مسکن در حالی آمار اعلام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» را آماری غیرواقعی اعلام کردند که آمار رسمی منتشر شده در این زمینه از سوی مرکز آمار حتی با اختلاف جزئی از آمار «دنیای‌اقتصاد» نیز کمتر است. این موضوع با قاطعیت رکود تاریخی ساخت‌وساز در سال اول اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را تایید می‌کند.

در شرایطی که هر دو آمار تایید می‌کند که کمترین میزان تیراژ ساخت مسکن از سال 83 تاکنون در بهار 1401 در شهر تهران به ثبت رسیده است؛ به لحاظ میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در پایتخت نیز این میزان رکورد کمترین ساخت مسکن در هر ماه از سال 83 تاکنون است.

آمارهای مرکز آمار همچنین نشان می‌دهد میزان تولید مسکن در بهار امسال، نصف تولید مسکن در بهار سال گذشته است.این در حالی است که از سال 93 تاکنون بازار تولید مسکن در پایتخت با رکود مواجه است و این رکود، امسال عمیق‌‌‌تر و گسترده‌‌‌تر شده است.

 در شرایطی که از سال 93 به بعد رکود ساختمانی در هر سال عمیق‌‌‌تر شده است اما بهار امسال، بزرگ‌ترین و عمیق‌‌‌ترین رکود ساخت و عرضه جدید به بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید.

این در حالی است که «دنیای‌اقتصاد» بارها در گزارش‌های خود با استناد به اظهارنظرها و تحلیل‌‌‌های کارشناسی اولین گام در مسیر رفع رکود معاملات وساخت مسکن را انجمادزدایی از املاک مسکونی آماده عرضه و مقابله با سفته‌‌‌بازی در این بازار عنوان کرده بود. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در حالی در بهار سال ١٤٠١، تعداد ٥٩٥٤ واحد مسکونی در پروانه‌‌‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌‌‌ تهران، پیش‌بینی شد که این میزان نسبت به فصل گذشته 4/ 48‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 1/ 46‌درصد کاهش داشته است.‌

ساخت کشوری زیر کف بحرانی

سند رسمی مربوط به آخرین وضعیت ساخت‌وساز و عرضه جدید به بازار مسکن که روز گذشته از سوی مرکز آمار منتشر شد علاوه بر تایید ثبت رکود تاریخی در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی و تولید مسکن در شهر تهران، یک واقعیت تلخ دیگر در ارتباط با رکود ساخت‌وساز در کشور را روایت می‌کند. آن هم در مقطعی که انتظار می‌‌‌رفت و قرار بود با اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، هم سرمایه‌گذاری ساختمانی از حالت رکود خارج شود وهم تولید و عرضه جدید مسکن به سطحی برسد که فرآیند خانه‌‌‌دار شدن مردم تسهیل شده و بخشی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از این طریق خانه‌‌‌دار شوند. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال اول اجرای این قانون، هدف تعیین شده محقق نشد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بهار امسال، مجموعا حدود 90‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

 آن طور که در گزارش مرکز آمار آمده است: در بهار سال ١٤٠١، تعداد ٩٠٢٩٠ واحد مسکونی در پروانه‌‌‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌‌‌های کشور پیش‌بینی شد که نسبت به فصل گذشته 8/ 21درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7/ 12‌درصد کاهش داشته است.‌

بهار امسال در حالی حدود 90‌هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان در تابستان سال گذشته معادل 93‌هزار واحد، در پاییز 83‌هزار واحد و در زمستان 115‌هزار واحد بوده است. در شرایطی که هنوز آمارهای رسمی مربوط به ساخت مسکن در تابستان امسال منتشر نشده است در صورتی که بهترین حالت تیراژ فصلی مسکن در سال گذشته یعنی ساخت 115‌هزار واحدی مسکن در زمستان 1400 را معیار تیراژ عرضه مسکن در تابستان امسال بدانیم، برآوردهای غیررسمی از ساخت حول و حوش 400‌هزار واحد مسکونی در بهترین حالت در یکسال گذشته که سال اول اجرای قانون ساخت یک‌میلیون مسکن در سال بوده است حکایت دارد.

در واقع می‌توان گفت در یک فرض خوش‌بینانه، در یکسال اخیر (سال اول ساخت یک‌میلیون مسکن در سال) حدود 400‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که نشان‌دهنده تحقق تنها 40‌درصد از تکلیف تعیین شده در این زمینه است.

از سوی دیگر در حالی که به طور متوسط در هر فصل از یکسال گذشته باید به طور متوسط 250‌هزار واحد مسکونی در کشور در قالب طرح مسکن یک‌میلیونی ساخته می‌‌‌شد، در بهترین حالت کل ساخت‌وسازها کمتر از نصف این میزان بوده است. بیشترین تیراژ فصلی ساخت مسکن از زمان شروع این طرح، مربوط به ساخت 115‌هزار واحدی در زمستان 1400 بوده است. این در حالی است که کل ساخت‌وسازهای مسکن در کشور در بهار امسال تنها اندکی بیشتر از یک‌سوم تکلیف فصلی برای ساخت 250‌هزار واحدی بوده است.

برآوردها در حالی نشان می‌دهد در بهترین حالت در یکسال گذشته حول و حوش 400‌هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده است که مقامات بخش مسکن بارها اعلام کرده‌‌‌اند که تاکنون عملیات ساخت دست‌‌‌کم یک‌میلیون و 500‌هزار واحد مسکونی در قالب ساخت سالی یک‌میلیون مسکن، آغاز شده است. از سوی دیگر آمارهای شبکه بانکی درباره تسهیلات اعطایی به بخش مسکن نشان می‌دهد تاکنون کمتر از 200‌هزار واحد از طرح یک‌میلیونی، وام بانکی دریافت کرده‌‌‌اند که این موضوع نشان‌دهنده زاویه دیگری از واقعیت اجرای این طرح در کشور است.

مسوولان مسکن در حالی طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را با نیت پاسخ به تقاضای موثر و مصرفی در بازار مسکن از سال گذشته کلید زدند که هم بررسی‌‌‌های انجام شده و هم آمارهای رسمی نشان می‌دهد دست‌‌‌کم تا زمان فعلی و در سال اول اجرای این طرح، هدف تعیین شده در این زمینه محقق نشده است و این برنامه موفقیت‌‌‌آمیز نبوده است. این در حالی است که آمارهای رسمی نشان‌دهنده افزایش عمق و وسعت رکود ساختمانی در تهران و کشور است. رکودی که از سال 93 در این بازار آغاز شده است و منجر به سقوط تیراژ عرضه جدید و موردنیاز بازار مسکن به زیر کف بحرانی شده است.

 بر اساس مطالعاتی که پیش‌تر در قالب طرح جامع مسکن انجام و نسخه به‌روزرسانی آن مبنای هدف‌‌‌گذاری قانون ساخت یک‌میلیون مسکن در سال از سال 1400 شد، نیاز به عرضه جدید سالانه به بازار مسکن در قالب ساخت واحدهای مسکونی در هر سال حول و حوش یک‌میلیون واحد مسکونی است.

 این میزان برای پاسخ به نیاز تقاضای جدید و تقاضای انباشته ملکی برآورد شده است. این در حالی است که کف بحرانی عرضه مسکن در هر سال نیز 560‌هزار واحد مسکونی برآورد شده است. یعنی برای آنکه بازار مسکن با مشکل حاد بی‌‌‌تعادلی عرضه وتقاضا مواجه نشود حتی اگر شرایط ساخت وعرضه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال در کشور وجود نداشته باشد دست‌‌‌کم در هر سال باید 560‌هزار واحد مسکونی در شهرها احداث شود.

اما آمارها نشان می‌دهد از سال 93 تاکنون8سال اخیر- تیراژ ساختمانی و عرضه جدید به بازار مسکن در قالب ساخت واحدهای مسکونی در هر سال زیر کف بحرانی بوده است. به طور متوسط از سال 93 تاکنون در هر سال بین حدود 300 تا 350‌هزار واحد مسکونی ساخته شده است که نشان‌دهنده شرایط بحرانی در این بخش از بازار مسکن است.

کف بحرانی برای عرضه سالانه 560‌هزار واحدی به بازارکشوری مسکن نشان‌دهنده آن است که برای آنکه بازار مسکن به جهت رکود ساختمانی به زیر خطر بحران سقوط نکند در هر فصل باید دست‌‌‌کم 140‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ در بهار امسال تنها حدود 90‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که 50‌هزار واحد کمتر از کف بحرانی عرضه ملکی کشور است.

مانع اصلی رشد تیراژ ملکی

مقامات بخش مسکن در حالی از یکسال قبل برای جبران کسری عرضه‌‌‌های سالانه به بازار ملک و خروج بخش تولید وسرمایه‌گذاری ساختمانی از رکود به منظور تسهیل شرایط دسترسی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به مسکن، سیاست ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن در سال را دنبال می‌کنند که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان‌دهنده موانع اصلی پیش‌‌‌روی این بازار برای خروج از رکود است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از واقعیت بازار ساخت و عرضه مسکن که روز گذشته در گزارشی با عنوان «سراب ارزانی زمین شهرها» در همین صفحه منتشر شد نشان داد نه تنها در تهران که در سایر شهرهای کشور، سازنده‌‌‌ها و انبوه‌‌‌سازان دست‌‌‌کم با 6 دیوار ومانع مهم مواجه هستند که برای خروج از رکود ساختمانی باید این دیوارها یکی پس از دیگری از میان برداشته شوند. خلاصه آنچه در این گزارش عنوان شد آن است که مسیر رفع رکود از بازار ساخت‌وساز از کانالی غیر از عرضه دولتی عبور می‌کند. هم‌‌‌اکنون سازنده‌‌‌ها به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای ساخته شده، تورم مستمر مصالح ساختمانی، بالا بودن قیمت زمین، افزایش دستمزدهای عوامل کار، نوسان سایر بازارها و بیشتر بودن قیمت تمام شده واحدها از قیمت فروش واحدها در برخی از شهرها، با بحران حاشیه سود منطقی مواجه شده و بسیاری از آنها دست از کار کشیده‌‌‌اند.