سهم عجیب هزینه های اداری در قیمت تمام شده مسکن در تهران
به گزارش اقتصادنیوز روزنامه شرق نوشت: انبوه‌سازان مسکن می‌گویند که با احتساب هزینه فروش تراکم و مخارج بیمه، انشعابات آب و برق و گاز و... گاهی هزینه خدمات اداری در مناطقی از شهر، تا یک‌سوم قیمت تمام‌شده مسکن می‌رسد.
نقش شهرداری در گرانی مسکن
ایرج رهبر، رئیس کانون انبوه‌سازان تهران، در این زمینه به «شرق» توضیح می‌دهد که «سال‌های گذشته عوارض شهرداری به طور متوسط 800 هزار تومان تا یک میلیون برای هر مترمربع بود و حالا هزینه‌های سنگین بیمه تأمین اجتماعی هم به آن اضافه شده است».
او توضیح می‌دهد که با احتساب هزینه فروش تراکم، عوارض صدور پروانه، هزینه انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و... گاهی هزینه این خدمات سهم بسیار بزرگی را در برخی مناطق شهر به خود اختصاص می‌دهند. به جز این زمان زیاد صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری روال ساخت‌وساز را کند کرده و در کاهش عرضه مسکن به بازار تأثیرگذار است.
به گفته رهبر زمان صدور پروانه گاهی تا دو سال زمان می‌برد و مجموع این مسائل سبب شده است که شهرداری خواسته یا ناخواسته در افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار باشد. او تأکید می‌کند که میزان عوارض تراکم و مساحت مجاز بستگی به محل و منطقه ساخت‌وساز دارد؛ با این حال دست شهرداری برای گرفتن هر میزان عوارضی باز است و نظارت آن‌چنانی و خاصی از نظر قانونی بر آنها حاکم نیست.
وام کلان شهرداری‌ها از بانک‌ها
سهم بالای هزینه‌های شهرداری در قیمت تمام‌شده مسکن در شرایطی است که شهرداری‌ها بخش درخورتوجهی از درآمد خود را صرف پرسنل خود می‌کنند و با بهره‌وری پایین اداره می‌شوند.
شهرداری‌ها در شش‌ماهه ابتدایی سال جاری بیش از پنج هزار میلیارد تومان تسهیلات از شبکه بانکی دریافت کرده‌اند؛ آن‌هم درحالی‌که هم عوارض دریافتی خود را در مقایسه با سال پیش حدود سه تا چهار برابر کرده‌اند، هم سهم آنها از بودجه عمومی بیشتر شده است.
از ابتدای امسال هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی به میزان چشمگیری افزایش یافته است. تا حدی که در همان ماه‌های ابتدایی سال این جهش قیمتی در مقایسه با سال گذشته حدود سه برابر تخمین زده شد؛ اما چند ماه بعد وزیر راه و شهرسازی این افزایش هزینه را سه تا چهار برابر خواند و حتی آن را عامل افزایش قیمت واحدهای مسکونی معرفی کرد. مهرداد بذرپاش همچنین از فرمانداران و اعضای شورای اسلامی شهرها خواست نظارت بیشتری بر مصوبات شهرداری‌ها داشته باشند.
در همان شش ماه ابتدایی سال که ماجرای عوارض کلان شهرداری‌ها داغ بود، قرارگرفتن نام شهرداری چند شهر در فهرست دریافت‌کنندگان تسهیلات کلان بانکی نیز خبرساز شد. گزارش بهار 1402 بانک مرکزی حاکی از آن بود که ۱۸ شهرداری شامل شهرهایی مانند اصفهان، مشهد، اهواز و شیراز، در همان سه‌ماهه ابتدایی سال مجموعا بیش از سه هزار میلیارد تومان وام دریافت کرده‌اند.
گزارش سه‌ماهه دوم هم چندان متفاوت نبود. براساس این گزارش، در سه‌ماهه دوم امسال، شهرداری‌های 11 شهر در مجموع بیش از دو هزار میلیارد تومان وام بانکی دریافت کرده بودند که در میان آنها شهرداری شیراز و یزد در صدر بیشترین وام دریافتی قرار گرفته بودند. این در حالی بود که 15 بهمن سال 1401 نیز ایسنا گزارش داده بود که معاون مالی شهرداری تهران با بیان اینکه «نمی‌توانیم رقم نهایی و دقیق میزان بدهی شهرداری را اعلام کنیم»، گفته بود که بانک‌ها مدعی بدهی۶۰ هزار میلیاردتومانی و پیمانکاران هم مدعی هشت هزار میلیارد تومان بدهی هستند.
این ارقام بزرگ تسهیلات شهرداری‌ها در حالی مطرح شد که هم‌زمان بودجه شهرداری افزایش درخورتوجه داشته و بودجه مصوب شهرداری تهران در سال 1402 در مقایسه با بودجه مصوب سال 1401 رشد 51 درصدی را تجربه کرده است. بنابراین واضح است که شهرداری‌ها در تراز درآمد و مصرف به‌شدت دچار مشکل شده‌اند. یکی از دلایلی که برای این ناترازی مطرح می‌شود، تعداد زیاد نیروهای مازادشان است، تا جایی که برای مثال سال 97 معاون منابع انسانی شهرداری تهران تعداد نیروهای مازاد شهرداری تهران را بیش از ۱۰ هزار نفر اعلام کرده بود.
کسب درآمد شهرداری از شهرفروشی
امیر منصوری، رئیس پژوهشکده نظر و استاد شهرسازی دانشگاه تهران در همین زمینه به «شرق» می‌گوید که هزینه‌های بالای شهرداری که بودجه جاری هم زیرمجموعه آن محسوب می‌شود، یکی از نقاط ضعف شهرداری‌های ایران است. ضمن اینکه خدماتی که شهرداری‌های کشور عرضه می‌کنند قابل قیاس با سایر شهرداری‌های جهان نیست. به گفته او اقتصاد مدیریت شهری چند وجه دارد که یکی از آنها هزینه‌های جاری شهرداری است، بخش دیگر هم نوع درآمدزایی شهرداری است که اهمیت بسیار بالایی دارد به‌خصوص با توجه به اینکه در دهه ۶۰ شهرداری‌ها موظف شدند خودکفا شوند و هزینه‌هایشان را از درآمدشان تأمین کنند.
به باور منصوری این موضوع هم خوب و هم بد بود، خوب از این نظر که واقع‌گرا بود و بد از این نظر که نیمه‌کاره ماند و تکلیفی که قانون بیان کرده بود، هرگز عملی نشد و نهایتا به فسادی مبدل شد که عوارض آن روی گرانی کالایی مثل مسکن تأثیر گذاشته است.
استاد دانشگاه تهران می‌گوید: «در ادامه قانونی که شهرداری‌ها را خودکفا کرد، آمده که طی چند ماه باید لایحه‌ای ارائه شود تا نحوه خودکفایی را به خوبی و شفاف توضیح دهد اما از دهه ۶۰ تا امروز هنوز لایحه مؤثری آورده نشده است و در لوایحی که ارائه شده، بیشتر نحوه هزینه‌کرد توضیح داده می‌شود تا سیاست‌گذاری کلان درآمد شهرداری‌ها. بنابراین مسئله مالی مدیریت شهری لازم است از دو بعد اصلی مورد توجه قرار گیرد یکی نسبت هزینه جاری شهرداری با جمعیت و اندازه شهر و کیفیت خدمات و دوم نحوه تأمین درآمد شهرداری. البته بعد سومی هم هست که شامل نحوه بودجه‌نویسی و سیاست‌گذاری‌ها در این حوزه است».
منصوری معتقد است که درحال‌حاضر برای بررسی هزینه جاری شهرداری نسبت به کیفیت خدمات و اندازه یا جمعیت شهر هیچ استاندارد و معیار قانونی در کشور وجود ندارد و در جایی مثل تهران ظاهر بودجه این است که 80 درصد ولی در‌واقع بیش از 80 درصد بودجه صرف پرسنل شهرداری می‌شود و خدماتی که داده می‌شود، نازل است. هر کجا هم به لحاظ سیاسی ضرورت ببینند که پروژه‌ای را اجرا کنند یا از دارایی‌های شهرداری تهاتر می‌کنند یا با یک عملیات غیرمتعارف پولی و بانکی به‌طور غیرمستقیم دست به چاپ پول می‌زنند.
