پیش‌بینی بازار مسکن/ قیمت مسکن از این تاریخ گران می‌شود؟

حسن محتشم گفت: این ایده که بازار مسکن در چند ماه گذشته توانسته است به یک دوره آرامش نسبی برسد یا حتی تمایل به کاهش قیمت‌ها دارد در نگاه دولت، به واقع تنها یک دوره آرامی موقت را نشان می‌دهد. بر اساس داده‌های آماری، مشاهده می‌شود که قیمت‌ها نسبت به سال قبل تا ۵۴ درصد افزایش داشته‌اند. در ماه آذر سال گذشته، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۴۸ میلیون تومان برآورد می‌شد در حالی که اکنون این رقم به ۷۴ میلیون تومان رسیده است. همچنین، میانگین وزنی قیمت‌ها اکنون از ۸۰ میلیون تومان برای هر متر مربع تجاوز کرده است.

این عضو انجمن اشاره کرد که ما با نرخ تورم بالایی روبرو هستیم که به ۴۴ درصد رسیده، و همچنین بازار‌های ارز، طلا و مسکن تحت کنترل درآمده‌اند. به عبارت دیگر، سرکوب قیمت‌ها در بازار دلار و مسکن می‌تواند موقتی باشد و با روانه شدن سرمایه‌ها به سمت این بازارها، این مهار کنترلی رفع خواهد شد.

وی افزود: وقتی دولت نقدینگی را قفل می‌کند و سرعت گردش اقتصادی را می‌گیرد طبیعتا در این فضا تقاضا در همه بازار‌ها کاهش می‌یابد. از آن طرف به دلیل عرضه‌ای که وجود دارد برخی افراد ناچارند کالای خود را زیر قیمت بفروشند. اما این اسمش آرامش نیست. آرامش زمانی است که کسب و کار‌ها فعال باشد. هم‌اکنون تولید رونق ندارد و نقدینگی در بانک‌ها فریز شده است. بانک موظف است ۲۵ درصد سود به سپرده‌ها بدهد. این یعنی افزایش حجم نقدینگی که اثراتش در آینده به صورت تورم بروز می‌کند. البته نرخ تورم ۴۴ درصد کنونی هم بسیار بالاست.

سیاست انقباضی دولت همانند نگه داشتن فنر است

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه سیاست‌های انقباضی کنونی دولت به مثابه نگه داشتن فنر بازار‌ها است، بیان کرد: با توجه به سپرده‌های شش ماهه تا یک ساله بانک‌ها فشردن این فنر توسط سیاست‌گذار ممکن است شش ماه تا یک سال بازار‌ها را آرام کند، اما با کوچکترین محرکی در آینده رها می‌شود. مهمترین محرک سرازیر شدن نقدینگی به بازار‌ها است. با توجه به اینکه تولید بسیار کم‌رمق شده پول‌ها به سمت بازار‌های بورس، ارز، طلا، مسکن و بعضا خودرو می‌رود. رشد خزنده کنونی شاید از نظر دولت قابل قبول باشد، اما اقتصاد قانون خودش را دارد و با امید و آرزو بیگانه است. زمانی که پول پرقدرت به بازار‌ها حمله کند با جهش قیمت مواجه می‌شویم.

محتشم خاطرنشان کرد: رویه‌ای که دولت سیزدهم در پیش گرفته رویه تکراری دولت‌های گذشته است که امکان کنترل قمیت‌ها در این فضا وجود ندارد. اگر یارانه‌ها را بردارد روی طبقه متوسط و پایین و حقوق‌بگیر فشار می‌آید که روز به روز سفره‌شان کوچکتر می‌شود. دولت زمانی می‌تواند بگوید کار درست را انجام می‌دهم که نرخ ارز برای مدت طولانی ثابت باشد. این چندنرخی بودن ارز که هم‌اکنون وجود دارد فقط به سوءاستفاده کسانی می‌انجامد که به اسم واردات، دلار ارزان می‌گیرند و آن را در بازار آزاد می‌فروشند.

وی تصریح کرد: با توجه به نبود تولید و نبود برنامه برای هدایت نقدینگی به سمت تولید مجددا پول‌ها به سمت بازار‌ها می‌رود که به کاهش ارزش پول ملی می‌انجامد. این یعنی افزایش قیمت در تمام کالا‌ها از جمله مسکن که همیشه سایر بازار‌ها را درمی‌نوردد. دولت، پروژه نهضت ملی مسکن را هم عملا نتوانسته به طور قابل قبول فعال کند. به طور پراکنده یک سری قرارداد منعقد شده که از سرعت کافی برخوردار نیست. زیرا تعهدات قیمت ساخت که در قرارداد‌ها درج می‌شود با نرخ روز فاصله می‌گیرد و سازنده و انبوه ساز می‌گوید من توان پرداخت هزینه‌های ناشی از افزایش قیمت را ندارم. در نتیجه سرعت پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها کند می‌شود و عرضه مسکن به تعویق می‌افتد.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه نهاده‌های ساختمانی با تورم نقطه به نقطه دچار رشد قیمت می‌شود گفت: هزینه ساخت از بازار مسکن تبعیت نمی‌کند و بر اساس قیمت مصالح، زمین و نیروی انسانی محاسبه می‌شود. هزینه ساخت گران شده و چون قدرت خرید برای مسکن نیست و تقاضای سرمایه‌ای هم متوقف شده، افزایش هزینه ساخت در بازار مسکن خود را نشان نمی‌دهد، اما همانطور که گفتم این وضعیت موقتی است.

پیش بینی بازار مسکن

وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن بیان کرد: احتمالا تا انتخابات مجلس در اسفندماه اتفاق خاصی نمی‌افتد و دولت اجازه نمی‌دهد قیمت دلار و قیمت مسکن دچار رشد شود، اما تا بعد از انتخابات بعید است که بتواند همینطور ادامه دهد؛ زیرا هزینه‌ها به طور قابل توجهی در حال افزایش است. برنامه مشخصی هم برای کنترل تورم دیده نمی‌شود. همین آذرماه تورم نقطه به نقطه از ۴۰ درصد عبور کرد و تورم سالیانه به ۴۴ درصد رسید. به نظر می‌رسد پس از انتخابات مجلس با افزایش قیمت خانه مواجه شویم. ضمن اینکه آخر سال معمولا نقل و انتقال و خرید و فروش مسکن صورت می‌گیرد که بر روی قیمت اثرگذار است.

محتشم درخصوص راهکار ایجاد ثبات در بازار مسکن گفت: دولت باید ارز را تک نرخی کند، هزینه‌های تولید را پایین بیاورد و از انتشار پول بدون پشتوانه بپرهیزد. در بخش مسکن باید از این سیاست‌های تولی‌گری خود دست بردارد و در ساز و کار فعالیت بخش مسکن از حداکثر توان بخش خصوصی بهره ببرد. الان به صورت پراکنده از بخش خصوصی استفاده می‌شود و بروکراسی پیچیده و دست و پاگیر همچنان بر طرح‌هایی مثل نهضت ملی مسکن سایه افکنده است.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه دولت اعلام کرده می‌خواهد مالیات‌ها را افزایش دهد تا زمانی که درآمد سرانه افزایش نیابد افراد نمی‌توانند مالیات بدهند. الان درآمد سرانه وجود ندارد. مگر چقدر می‌توانند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند. این ارقام مشخص است و به هیچ عنوان راه حل پایداری برای کنترل بازار مسکن نیست. راه پایدار این است که تولید ملی در همه سطوح افزایش یابد، اما چنین برنامه‌ای را در لایحه بودجه ۱۴۰۳ و حتی برنامه توسعه هفتم به صورت شفاف نمی‌بینیم.

سیاست انقباضی دولت در حوزه مسکن

سیاست انقباضی دولت در حوزه مسکن به مجموعه تدابیر و اقداماتی اشاره دارد که با هدف کنترل تورم و مهار حباب قیمت در بازار مسکن اتخاذ می‌شود.

این سیاست‌ها معمولاً شامل اقدامات زیر هستند:

- افزایش نرخ بهره: با افزایش نرخ بهره، هزینه‌های تسهیلات بانکی برای خرید مسکن بالا می‌رود که می‌تواند تقاضای اعتباری در بازار مسکن را کاهش دهد.

- محدودیت‌های اعتباری: تعیین سقف و محدودیت‌هایی برای وام‌های مسکن جهت کنترل میزان پول در گردش در این بخش را شامل می‌شود.

- کنترل ساخت و ساز: دولت ممکن است با اعمال نظارت‌های بیشتر بر ساخت و ساز‌های جدید، از افزایش ناگهانی عرضه مسکن جلوگیری کند تا بازار شوکه نشود.

- مالیات بر مسکن خالی: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند انگیزه فروش یا اجاره املاک خالی و در نتیجه کاهش قیمت‌ها را افزایش دهد.

- تنظیم بازار اجاره: دولت می‌تواند با وضع قوانینی برای کنترل اجاره‌بها، از پیامد‌های منفی بازار مسکن بر کاربران نهایی بکاهد.

- این سیاست‌ها در جهت کاهش فشار اقتصادی بر خانوار‌ها و جلوگیری از افزایش نامتعادل قیمت‌ها در بازار مسکن اتخاذ می‌شوند و می‌توانند در کوتاه مدت و بلند مدت بر روی تعادل بازار مسکن تاثیر بگذارند.