چرا در روزهای پایانی سال، معاملات بازار مسکن قفل شد؟

به گزارش اقتصادنیوز، روزنامه ایران نوشت: فروشندگان پول لازم که پایان سال را برای انجام معامله انتخاب کرده بودند با تکانه‌های قیمت ارز و طلا، فایل فروش را حذف کرده‌اند. خریداران هم که با توجه به ثبات بازار و آهنگ کند تورم ماهانه در طول سال، انتظار داشتند واحد مورد نظر خود را با تخفیف بخرند اکنون با تغییر قیمت در فایل فروش یا با حذف فایل مواجه می‌شوند.

آخرین آمار مربوط به بازار مسکن که بانک مرکزی به‌ صورت ماهانه از بازار مسکن شهر تهران منتشر می‌کرد مربوط به مرداد امسال است و این آمار به‌روز نشده است. آمار تورم ماهانه مسکن و اجاره‌بها که در گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مرکز آمار منتشر می‌شود، نشان می‌دهد که در دی‌ماه (آخرین ماه مورد بررسی) افزایش تورم این بخش‌ها محسوس نیست، تورم ماهانه مسکن در دی‌ماه ۲.۹ درصد اعلام شده و این عدد در ماه آذر، برابر ۲.۴ درصد بود، اما تحت تأثیر شرایط سیاسی و تبعات آن برای اقتصاد، انتظار تغییر قیمت مسکن ایجاد شده است و به همین دلیل ادامه رکود در بازار مسکن بر دیگر تحرکات در این بازار در روزهای پایانی سال، غالب است. به این ترتیب رکود خرید و فروش و سال کم معامله در این روزها هم ادامه دارد. متقاضیان هم توان مالی برای خرید مسکن ندارند و این موضوع رکود را تشدید کرده است.

در زمان رونق معاملات مسکن که تابستان است، امسال به طور متوسط هر ماه نزدیک به ۳ هزار معامله در شهر تهران ثبت شده است که از وضعیت نرمال فاصله دارد. انتظار فعالان بازار مسکن، افزایش جنب‌و‌جوش در بازار و رونق گرفتن معاملات در پایان سال است. گزارش میدانی از بنگاه‌های مسکن برخی مناطق سطح شهر تهران نشان می‌دهد که بیشترین پرس‌و‌جو و مراجعه به بنگاه‌ها مربوط به کسانی است که قصد دارند قبل از سال جدید، ملک خود را «تبدیل به احسن» کنند. تغییر منطقه یا متراژ؛ دو معیار اصلی برای این دسته از مراجعه‌کنندگان به بازار مسکن در این روزهاست. یکی از مشاوران املاک در منطقه ۷ شهر تهران در خصوص شرایط بازار طی دو ماه پایانی سال گفت: معمولاً کسانی که می‌خواهند ملک خود را بزرگ‌تر کنند یا منطقه زندگی‌شان را جابه‌جا کنند، در این دو ماه دست به کار می‌شوند و ترجیح می‌دهند تا قبل از سال نو، معامله سر بگیرد. امسال این دسته از مراجعه‌کنندگان هر چند تعدادشان نسبت به سال‌های قبل کمتر شده اما باز هم به نسبت دیگران بیشترین حضور در بازار مسکن را دارند. این دسته از مراجعان به بازار مسکن می‌گویند قصد دارند ملک خود را در کمترین زمان بفروشند و ملک جدید را جایگزین آن کنند تا چنانچه بازار دستخوش تغییرات شد، آنها از این تغییرات در امان باشند و نگرانی‌ای نداشته باشند.

اظهارنظر فعالان بازار مسکن

فعالان بازار مسکن معتقدند، رکود معاملاتی به روزهای پایانی سال هم کشیده شده است، ‌با توجه به اینکه از رشد آهنگ تورم مسکن کاسته شده و این رشد امسال در ماه‌هایی حتی منفی بود، اما خریداران انتظار کاهش بیشتر قیمت را دارند، از طرف دیگر با رشد قیمت دلار، ‌سکه و طلا، فروشندگان هم محتاط شده و برخی از آنان با مراجعه به بنگاه، قیمت پیشنهادی خود را تغییر داده‌اند و برخی کلاً فایل فروش را کنسل می‌کنند، زیرا ترجیح می‌دهند منتظر بمانند تا قیمت ملک که در این چند ماه تبعیتی از بازارهای طلا و ارز نداشته، اگر افزایشی شد، متضرر نشوند. به گفته داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مسکن، «هم‌اکنون مانند ماه‌های پیش، رکود در معاملات مسکن مشهود است و بیشتر کسانی که به اصطلاح «پول لازم» هستند یا قصد تعویض واحد خود را دارند و تاکنون صبر کرده‌اند، دست به معامله می‌زنند اما بیشتر فروشندگان، ترجیح می‌دهند معامله را به سال بعد موکول کنند.»

بیگی‌نژاد افزود: «بدین ترتیب خریداران- که اینجا منظور ما متقاضیان واقعی و مصرفی مسکن است- قدرت خرید در این بازار را ندارند که انتظار ما ادامه رکود بازار است.»

فروشندگانی که قصد فروش قطعی تا قبل از سال جدید را دارند، نمی‌خواهند چنانچه قیمت ملک افزایشی شد آنها از این معامله ضرر کرده باشند، به همین دلیل ملک را با قیمت آینده فایل می‌کنند.

در گزارش شاخص‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور در بهمن ماه 1403، نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار شهری در کشور برابر 4/42 درصد و در شهر تهران برابر 8/55 درصد اعلام شده است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار، در سال‌های اخیر بخصوص از اواخر دهه 90 همواره هزینه بالایی بوده است. اجرای برنامه‌های حمایتی مانند مسکن مهر، نهضت ملی مسکن یا پرداخت تسهیلات ودیعه به مستأجران، عملاً نتوانسته مشکل مسکن دهک‌های متوسط و پایین را حل کند. در بازار هم رشد قیمت با درآمدها همخوانی ندارد و رکود به این ترتیب ادامه‌دار شده است.

حمید گودرزی، کارشناس مسکن با اشاره به افزایش قیمت مسکن در برابر کاهش بنیه مالی خانوار، می‌گوید: اتفاق ناگوار برای دهک‌های پایین جامعه گسیل شدن ۶ تا ۸ میلیون اتباع دیگر کشورها به ایران بود، بخشی از طرح‌های ساخت مسکن که برای جامعه هدف بود توسط اتباع اشغال شد و اکنون عموم ساکنان مسکن مهر افغانستانی هستند، از سوی دیگر شاهد جهش‌های شدید قیمتی مسکن هستیم، بنابراین بسیاری از اقشار محروم، در طرح‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن نتوانستند آورده خود را تکمیل یا واحدی را که تحویل گرفتند، حفظ کنند و با سفته‌بازی واحدها از دست آنها خارج شد.

وی خاطرنشان می‌کند: برای مسکن ملی اقساط ۱۶۰ میلیونی تعیین شده که خارج از توان مالی مردم است. در مقابل موضوع مهم سرکوب دستمزدها را داریم. به‌خاطر سرکوب دستمزد دوره انتظار خانه‌دارشدن بیشتر شده است. با تمام حداقل مزد، دسترسی به مسکن بالای ۱۰۰ سال است. هنوز حق مسکن کارگران ۹۰۰ هزار تومان است که تا ۵۰۴ سال کفاف خرید یک مسکن متوسط را نمی‌دهد. دستمزدها باید واقعی شود، اگر سرکوب مزد ادامه پیدا کند دچار فقر جمعی می‌شویم.

آسیب پذیری مضاعف مستأجران

به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن، روندهای غلط، نبود قانون و ترک فعل مجلس طی سال‌های گذشته در قانونگذاری برای مسکن، موضوع‌هایی هستند که وضعیت مسکن را بحرانی‌تر کرده است.

وی با اشاره به اینکه مستأجران، بیشترین آسیب را از تورم و مشکلات بخش مسکن دیده‌اند و می‌بینند، می‌گوید: رهن مسکن به‌صورت قرض‌الحسنه محاسبه می‌شود و این باعث شده هر سال به‌خاطر تورم، حدود ۴۰ درصد ارزش رهن از بین برود. از سال 1397 تا ۱۴۰۲ حدود ۹۲ درصد قدرت خرید مستأجران از بین رفته، این یک نامعادله است؛ اگر قیمت ملک جاری است ارزش ودیعه اجاره هم باید جاری باشد. در دنیا این نحوه دریافت ودیعه مسکن مرسوم نیست. برای مثال در آلمان ودیعه حداکثر ۳ برابر اجاره ماهانه است که در پایان قرارداد با سود متعلقه به مستأجر برگردانده می‌شود. اما به خاطر نبود قوانین جامع و کارآمد موجر و مستأجر، در کشور ما برای رهن، پول به‌روز می‌گیرند و پول کم‌ارزش را به مستأجر برمی‌گردانند. در دنیا این نوع معامله منسوخ است و این عرف غلط باعث فلاکت مستأجران شده است.

این کارشناس مسکن، حل مشکل مسکن را با اجرای چند برنامه محتمل می‌داند. وی می‌گوید: واگذاری زمین رایگان در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن موضوع مهمی است. ۶۰ درصد بهای تمام‌شده مسکن وابسته به زمین است و ۹۷ درصد زمین در اختیار نهادها و دولت است. ۱۰۸ میلیون هکتار زمین در بافت شهری و اطراف شهرها در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است و این مقدار زمین حدود دو برابر عرصه‌های مسکونی کنونی است