بازار پیش فروش مسکن جمع می شود؟

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از روزن‌آنلاین، اوایل تیرماه امسال بود که رهبر انقلاب در سخنانی در جمع مسوولان قوه قضاییه بر ضرورت اعتبارزدایی از اسناد غیررسمی تاکید و خاطرنشان کردند: «خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید». این اظهارات در حالی از سوی برخی مسوولان به عنوان فرمان رهبری در خصوص سلب اعتبار از اسناد غیررسمی تعبیر شد که طرحی در همین رابطه موسوم به «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیش‌تر دوبار از سوی شورای نگهبان رد و خلاف شرع تلقی شده بود. به این ترتیب تعیین سرنوشت این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام واگذار شد.

چهارشنبه هفته جاری این طرح در مجمع تشخیص به تصویب رسید که طبق آن یکسال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت اسناد، همه معاملات اموال غیر منقول باید به ثبت رسمی برسد. طبق این مصوبه، اسناد رسمی در مراجع قضایی با قولنامه باطل نمی‌شود و کلاهبرداران نمی‌توانند با هر نوع سند عادی، سند رسمی را باطل کنند.

اما درباره نحوه اجرای طرح مذکور که اکنون به تایید مجمع تشخیص رسیده به واسطه ارتباط مستقیم با معاملات ملکی به عنوان بخش بزرگی از معاملات اموال غیرمنقول، اما و اگرها و مسائل حل‌نشده‌ای وجود دارد که باید تعیین تکلیف شود.

روال کنونی در بازار مسکن این است که معاملات انواع املاک در یک برگه در قالب مبایعه‌نامه یا قولنامه به عنوان یک «سند عادی» تنظیم و بر اساس آن حتی عمده ارزش ریالی ملک قبل از صدور سند رسمی پرداخت می‌شود. سپس در مهلتی مقرر که در بیع‌نامه اولیه ثبت شده است، طرفین با مدارکی از قبیل همان سند عادی و تسویه مانده آخر ثمن معامله از سوی خریدار ملک، در دفاتر اسناد رسمی حاضر شده و مرحله صدور سند رسمی و قطعی به نام خریدار انجام می‌شود. طبق روال فعلی حتی تحویل ملک به خریدار نیز پس از پرداخت عمده ثمن معامله، قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود و ملک عموما پس از پرداخت دوسوم بهای آن، در تصرف خریدار قرار می‌گیرد.

در این بین واسطه‌ها و دلالانی در بنگاه‌ها و دفاتر ملکی حضور دارند که علاوه بر اشتغال به بازاریابی ملکی، کار تنظیم مبایعه‌نامه یا همان سند عادی را نیز انجام می‌دهند. یک ابهام مهم و مساله حل‌نشده درباره قانون مصوب جدید مبنی بر الزام به ثبت معاملات ملکی در قالب سند رسمی از همان مرحله نخست سر گرفتن معامله این است که سرنوشت دفاتر معاملات ملکی و هزاران نفر از کسانی که در این حرفه مشغول به کار هستند چه خواهد شد؟ و اگر آنها هیچ نقشی در ثبت سند ملکی نداشته باشند، چگونه و در چه ساختاری می‌توانند بابت صرفا بازاریابی از طرفین معامله حق‌الزحمه‌ای دریافت کنند؟ آن هم در شرایطی که طرفین معامله به سادگی به پشتوانه قانون جدید می‌توانند پس از آشنایی با یکدیگر، به طور مستقیم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نقل و‌ انتقال را انجام دهند و حق واسطه و بازاریابی که در عقد این معامله نقش داشته را پرداخت نکنند.

به این ترتیب در قانون جدید باید درباره جامعه بزرگی که دهه‌هاست به فعالیت دلالی ملکی اشتغال دارند و قوانین و رویه‌های موجود به ویژه قانون دلالی نیز آنها را به رسمیت شناخته است، چاره‌اندیشی و تعیین تکلیف شود.

مساله حل‌نشده دیگر در قانون جدید این است که مبایعه‌نامه یا همان سند عادی که قرار است تا چندی بعد به کلی در معاملات ملکی بی‌اعتبار شود، در حال حاضر به عنوان یک مدرک مهم و ضروری تلقی می‌شود که حتما باید به بانک ارائه شود تا امکان نقل و انتقال مبالغ بیش از ۲۰۰ میلیون تومان وجود داشته باشد. این رویه در چند سال اخیر با هدف مبارزه با پولشویی در پیش گرفته شد و عملا نظام بانکی اعتبار ویژه‌ای برای اسناد غیر رسمی یا همان بیع‌نامه‌ها در معاملات ملکی قائل شد.

قاعدتا باید در قانون جدید برای این چالش نیز چاره‌ای اندیشیده شود چراکه طبق روال کنونی، مراحل اولیه ثبت یک سند رسمی ملکی در دفترخانه‌ها و اسنادی مثل مفاصا حساب مالیاتی و شهرداری که باید به این منظور ارائه شود، روزها به طول می‌انجامد و تا آن زمان عملا امکان جابه‌جایی پول (بخشی از ثمن معامله) بین طرفین وجود ندارد.

مساله سوم پیرامون مصوبه جدید مجلس که به تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده این است که در فاصله زمانی توافق خریدار و فروشنده برای انعقاد معامله ملکی و آماده کردن اسناد و مدارک لازم تا پرداخت قسط اول از ثمن معامله، ممکن است یکی از طرفین از ادامه کار انصراف دهد و این موضوع برای طرف مقابل هزینه‌زا باشد.

به عنوان مثال در صورت انصراف ناگهانی فروشنده از معامله، خریدار ممکن است بابت فروش دارایی‌های خود از قبیل ملک، خودرو و طلا در یک بازار تورمی با این هدف که طبق توافق بخشی از قیمت ملک مورد معامله را بپردازد، دچار ضرر و زیان غیر قابل جبرانی شود. فعالان بازار مسکن از یاد نبرده‌اند که قیمت ملک در سال ۹۷ روز به روز و بلکه ساعت به ساعت در حال تغییر بود و متقاضیان تبدیل به احسن هیچ راه مطمئنی برای جلوگیری از غبن و زیان نداشتند، به جز معامله همزمان؛ یعنی فروش خانه قبلی و خرید خانه جدید در یک روز و حتی ترجیحا یک نشست در دفاتر املاک. اما اگر قرار باشد هیچ نوع سند عادی در مورد معاملات ملکی تنظیم نشود و همه چیز منوط به صدور سند رسمی در محضر شود، چگونه باید یک معامله در همان مرحله نخست محکم و امکان خلف وعده از طرفین سلب شود؟ قانون جدید قصد دارد گرهی از بازار مسکن بگشاید و مانع از شکل‌گیری پرونده‌هایی از قبیل فروش همزمان یک ملک به دو نفر شود؛ اما اگر برای همه جزییات آن از لحظه اول توافق تا انتقال رسمی سند چاره‌جویی نشود، خود مساله‌ساز خواهد شد.

 در نهایت مساله «پیش‌فروش» را نیز می‌توان چهارمین موضوع حل‌نشده در صورت بی‌اعتبار شدن اسناد عادی نقل و انتقال ملکی تلقی کرد. روال کار سازنده‌ها در بازار مسکن این‌طور است که اغلب یک یا چند واحد را با هدف تزریق پول به پروژه، قبل از تکمیل ساختمان به فروش می‌رسانند. بدیهی است واحدهای مذکور واجد سند رسمی نیستند و تا گواهی پایان‌کار برای آنها صادر نشود، امکان اخذ سند رسمی برای آنها وجود ندارد. بنابراین این معاملات صرفا با تنظیم اسناد عادی انجام می‌شود. اکنون قانون‌گذار باید برای نحوه پیش‌فروش املاک در شرایط بی‌اعتبار شدن اسناد عادی چاره‌ای اساسی بیاندیشد و تضمینی برای فعالیت بدون مشکل سرمایه‌گذاران ساختمانی در بستر قانون جدید پیش‌بینی کند.

تنها در صورتی که راه حل اجرایی برای چهار مساله حل‌نشده مذکور پیش‌بینی شود می‌توان امیدوار بود که با اعتبارزدایی از اسناد عادی، منشا فسادهای بزرگ که مورد اشاره رهبری هم بود، خشکانده شود.