عقب نشینی بازار مسکن از چهار جناح

به گزارش اقتصادنیوز ، آخرین گزارش مرکز آمار ایران، از شاخص های قیمت املاک در آذر ماه، اطلاعات اولیه کاهش قیمت مسکن در تهران را تایید می کند و نشان می دهد: طی این ماه در تهران متوسط قیمت مسکن 8.5 درصد نسبت به ماه قبل از آن ارزان تر شده است.

بر اساس اطلاعاتی که از شاخص های قیمت املاک در دسترس است، این کاهش قیمت در  میانه دوم دهه 90 بی سابقه بوده است.

 مرکز آمار برای محاسبه شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران از روش هدانیک و اطلاعات خام موجود در سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی استفاده کرده است. مرکز آمار می گوید در این روش اطلاعات تغییرات قیمت واحدهای مسکونی واضح تر نشان می داد. با توجه به این که مسکن کالایی همگن نیست  مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره های مختلف تفاوت زیادی دارند به عنوان مثال ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبلی باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این اشکال را برطرف می کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. در واقع با استفاده از این شاخص، روندها قابل مقایسه و همگن در بازار مسکن می شود.

 بر اساس یافته‌های مرکز آمار، سطح تغییرات شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در آذر ماه نسبت به ماه قبل ۸.۵ درصد کاهش داشته است. یعنی قیمت ها نه تنها رشد نکرده بلکه بیش از هشت درصد نیز افت داشته است. گزارش مرکز آمار پس از گزارش بانک مرکزی تایید دومی از افت متوسط قیمت مسکن در تهران است.

 در بازه نقطه به نقطه نیز این رقم نسبت به ماه مشابه مشابه سال قبل ۸۳ درصد افزایش داشته است. منظور از تورم نقطه‌ای درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است نرخ تورم نقطه ای در آذر ماه ۹۹ به عدد ۸۳ درصد رسیده است یعنی خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به آذر ۹۸، ۸۳ درصد بیشتر باید پرداخت کنند.

تغییرات قیمت مسکن در میانه پاییز در سطح ماهانه  معادل ۱.۳ درصد و در مقایسه با آبان سال قبل  ۱۱۴.۷ درصد برآورد شده بود. در دوازده ماه منتهی به آذر ۹۹ نسبت به ۱۲ ماه منتهی به آذر ۹۸ ،به طور متوسط ۶۸.۲درصد قیمت املاک مسکونی در شهر تهران افزایش یافته است.

گزارش مرکز آمار ایران نشان از 4 اتفاق مثبت در بازار مسکن تهران در پایان پاییز امسال دارد:

نخست: نرخ تورم ماهانه که بازتاب دهنده تغییرات قیمت در بازه کوتاه مدت است نشان می دهد قیمت ها نه تنها رشد نداشته اند بلکه با افت نیز روبرو شده اند. با توجه به رشد 1.3 درصدی متوسط قیمت در  آبان می توان گفت از شتاب قیمت در بخش خرید و فروش مسکن تا حدودی کاسته شده است. زیرا در این دو روند تغییرات قیمت بسیار کمتر از ماه های قبل در بخش ماهانه بوده است. 

دوم: ردگیری رکورد های تورمی نشان می دهد حداقل تا اول نیمه دوم دهه 90 بازار مسکن شاهد افت ماهانه ای به مقدار ثبت شده در آذر گذشته نبوده است.

سوم: اتفاق مثبت دیگر پایین بودن نرخ تورم نقطه به نقطه در آذر است تورم ثبت شده برای آذر امسال نسبت به آذر سال قبل پایین ترین رقم از تیر ماه امسال است. در واقع قیمت مسکن گرچه در حدود 83 درصد در آذر 99 نسبت به دوره مشابه گران شده اما سرعت گرانی کمتر از 4 ماه قبل بوده است.

چهارم: آخرین اتفاق نیز به بازه نقطه به نقطه باز می گردد. رشد قیمت مسکن در این روش محاسبه پس از سه ماه دو رقمی شد. در واقع در سه ماه قبل تغییرات قیمت مسکن در مقیاس نقطه ای بیش از 100 درصد بوده است اما در آذر به سطح دو رقمی بازگشته است. مقایسه تورم نقطه ای در آذر 99 با آبان 99 نشان می دهد تورم ثبت شده 31 واحد درصد کمتر بوده است.

اثر بایدن در بازار مسکن

کارشناسان با اشاره به اینکه تنها اتفاقی که می تواند به سرعت توضیح دهنده این روند در بازار مسکن باشد اتفاقات حوزه سیاسی است می گویند: از نیمه دوم آبان که ترامپ شکست خورد انتظارات منفی نسبت به آینده تعدیل شد. با تعدیل انتظارات منفی ابتدا سرعت تبدیل پول نقد به دارایی کاهش یافت. این سرعت به گونه ای بود که در آذر ماه بر حجم پول موجود در اقتصاد ایران افزوده نشد.

یعنی رشد حجم پول که بیانگر سپرده های جاری و اسکناس در دست مردم است بالا نرفته است. این یعنی مردم با سپرده گذاری در بانک ها آشتی کرده اند. وقتی سرعت تبدیل سپرده به پول کم شود یعنی میل به خرید دارایی فعلا کاهش یافته است. این اتفاق به معنی عقب نشینی تقاضا در بازار است در سمت عرضه نیز فروشندگان انتظارات خود از بازدهی را تعدیل کرده اند زیرا امیدوارند با بازدهی های کنونی نیازهای آتی خود را برآورده سازند.

بنابراین اتفاقات پایان پاییز در بازار مسکن را هم مانند سایر بازار ها می توان ناشی از شکست ترامپ یا اثر بایدن عنوان کرد. اثری که این امید را ایجاد کرده تحریم ها کاهش یابد، فروش نفت ایران افزایش یابد و با گشایش های ناشی از رفع تحریم اقتصاد رونق بگیرد. باید دید بال امید تا چه زمانی توانایی حفظ وضعیت بوجود آمده را دارد.