حباب مسکن پایتخت روی موج تخلیه

در بخش دیگری از این گزارش آمده است: قیمت مسکن که در پایان فروردین نسبت به آخرین ماه سال گذشته 1/ 3 درصد کاهش یافته بود، در اردیبهشت یک پله دیگر هم تنزل یافت، به‌طوری که میانگین قیمت معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین 8/ 1 درصد کاهش نشان می‌دهد. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در معاملات پایتخت که در پایان سال گذشته روی مرز 30 میلیون تومان ایستاده بود، اکنون به 28 میلیون و 790 هزار تومان رسیده است. ...اگرچه ممکن است ریزش پیاپی قیمت مسکن در دو ماه متوالی از سوی برخی فعالان بازار مسکن یا گروهی از کارشناسان که بعضا تحلیل‌های ساده‌انگارانه‌ای نسبت به اتفاقات اخیر بازار معاملات داشته‌اند، به نظر بیاید، اما بررسی‌های عمیق با استناد به روند گذشته بازار، جریان موجود و وضعیت عوامل اثرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت 1400 یک اتفاق تاریخی در بازار مسکن رخ داده است. در واقع از آنجا که پیمودن پله دوم ریزش قیمت مسکن در سال جاری، منافع حباب‌سازان را به خطر انداخته است، این افراد یک گروه از کتمان‌کنندگان واقعیت قیمتی ملموس فعلی در بازار مسکن هستند. از طرفی برخی کارشناسان نیز معتقد بودند ریزش قیمت مسکن در فروردین اتفاق سابقه‌داری است و به نیمه‌تعطیل بودن بازار معاملات بازمی‌گردد و به همین خاطر نباید تغییرات قیمتی فروردین را معنی‌دار تلقی کرد. اما ادامه حرکت قیمتی بازار در سراشیبی نشان می‌دهد روندی که در بازار شکل گرفته به ماجرای تعطیلات نوروزی و کاهش همیشگی حجم معاملات ارتباطی ندارد؛ ضمن اینکه بررسی وضعیت قیمت مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد همواره این طور نبوده که در فروردین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن الزاما کاهش یافته باشد.

ماهی که گذشت به سه علت یک «اردیبهشت تاریخی» در بازار مسکن به شمار می‌آید. مقایسه وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت هر سال از زمانی که نبض معاملات ماهانه مسکن در اختیار افکار عمومی قرار می‌گیرد (سال 92) تاکنون نشان می‌دهد اولا در ماه‌های اردیبهشت این بازه هشت ساله، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن 6 درصد بوده و از طرفی هرگز منفی نبوده است. همچنین در سه سال اخیر میانگین تغییرات ماهانه قیمت در دومین ماه سال حدود 10 درصد بوده است. این در حالی است که در اردیبهشت امسال تغییرات ماهانه قیمت مسکن منفی بوده و قیمت 8/ 1 درصد افت کرده است. دومین علتی که اردیبهشت 1400 را شایسته صفت «تاریخی» کرده نشات‌گرفته از این است که نبض معاملات مسکن در این ماه متفاوت بوده است. در حالی که طی هشت سال اخیر میانگین رشد حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه نیمه‌تعطیل فروردین همواره 200 درصد بوده و میزان این تغییرات در سال گذشته 800 درصد بوده است، اردیبهشت امسال حجم معاملات مسکن فقط 1/ 88 درصد نسبت به فروردین رشد داشته است. نکته قابل تامل دیگر این است که در تمام سال‌های اخیر که نبض ماهانه معاملات مسکن طی گزارش‌های رسمی قابل بررسی بوده، تغییرات حجم معاملات هیچ‌گاه به زیر 170 درصد نرسیده بود. به طور کلی با توجه به نیمه‌تعطیل بودن بازار مسکن فروردین، بخشی از تقاضا به اردیبهشت‌ منتقل می‌شود و به همین خاطر تغییرات ماهانه حجم معاملات همواره قابل توجه است. بنابراین ثبت این تغییرات با مقدار رشد زیر 100 درصد یک واقعه تاریخی محسوب می‌شود که می‌تواند مبنای تحلیل درباره بازار قرار گیرد.

علت سومی که اردیبهشت 1400 بازار مسکن را تاریخی کرده، ناظر بر میانگین حجم معاملات مسکن است. طی هشت سال اخیر میانگین معاملات مسکن دومین ماه سال حدود 15 هزار فقره بوده و کمترین مقدار نیز متعلق به سال گذشته بود که در اردیبهشت حدود 9 هزار فقره آپارتمان مسکونی در شهر تهران فروخته شد. این در حالی است که حجم معاملات در اردیبهشت 1400 فقط 3900 فقره بوده است و از این منظر نیز یک رخداد تاریخی در ماه میانی بهار ثبت شده است.