وضعیت قرمز بازار خانه‌ اول

رئیس‌جمهور منتخب اخیرا در جمع گروهی از مسوولان و فعالان بازار مسکن، کدهایی درباره وضعیت موجود بازار املاک ارائه کرد که اگر از سوی دولت او مورد بررسی و شناسایی کامل قرار بگیرد، به تشخیص درست صورت مساله در بحران «ابررکود تورمی ملک» منجر می‌شود. تشخیص درست، گام اول و اصلی برای حل بحران است. ابراهیم رئیسی از یک‌سو به لزوم «ثبات» شرایط اقتصادی و «قابل پیش‌بینی بودن آینده» برای عموم مردم اشاره می‌کند و این مهم را زمینه تسهیل فعالیت‌ها در بخش مسکن می‌داند. او از سوی دیگر تاکید کرده است، کنترل قیمت مسکن و اثرگذاری عرضه مسکن جدید، «بدون مهار سوداگران و فعالیت‌های سوداگری» در این بازار، غیر‌ممکن است. این دو کد مطرح شده از سوی رئیس‌جمهور منتخب می‌تواند علامتی از شروع «فاز صفر» عملیات نجات بازار مسکن باشد اگر «واقعیت بحران سه سال اخیر بازارها از جمله بازار ملک» دیده شود.

آنچه می‌تواند تشخیص درست ریشه بحران مسکن را تضمین کند، «دید کامل به رفتارها در بازارها طی این سه سال با عمق میدان کافی» و «پرهیز از تحلیل بازار با دید بسته» است. در این سه سال، بعضا برای مهار سفته‌بازی و خریدهای سرمایه‌ای در بازارهایی همچون سکه، سیاستگذار با این تصور که همه مشکلات ناشی از فعالیت گروهی است که عمدا قصد افزایش قیمت را دارند، سراغ کسانی رفت که بعدا سلطان بازارها معرفی شدند به‌طوری‌که آن مدل جواب نداد چون به دلیل تشخیص غلط، ریشه رشد قیمت‌ها شناسایی نشد و روند جهش قیمت ادامه پیدا کرد.

هر چند ممکن است در مقاطعی، تخلفات از سوی افرادی در فعالیت‌های اقتصادی صورت بگیرد، اما در واقعیت، طی سه سال گذشته عموم جامعه‌- هرکس متناسب با مقیاس پولی که داشت- به خاطر نااطمینانی به آینده قیمت‌ها که همان «انتظارات تورمی» بود، سراغ «حفظ ارزش واقعی پول خود» رفتند و برای این منظور، به خریدهای سرمایه‌ای ارز، سکه، خودرو و البته زمین و مسکن پناه بردند. این حرکت غیرمولد در بازارهای دارایی در مقطعی باعث جهش‌های مکرر و روزانه قیمت‌ها شد و تقاضای سوداگرانه را در قالب خرید و فروش کوتاه‌مدت (معاملات مکرر) روانه بازار ملک کرد. در سه سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران ۴ برابر شد و قیمت زمین به ۵/  ۱ برابر قیمت آپارتمان رسید.

  دو ریشه بحران

علت این جهش‌ها، ابتدا «انتظارات تورمی» بود و سپس، «معافیت سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهای ملکی از پرداخت هزینه خریدهای غیرمصرفی و بلااستفاده گذاشتن املاک».

این دو خرابکار یعنی «انتظارات تورمی» و «رفتارهای سوداگرانه» اگر به عنوان ریشه بحران از سوی سیاستگذار معرفی شود، گام اصلی برای نجات مسکن از حباب قیمت برداشته شده است.

در این صورت، می‌توان به خشکانده شدن پایدار ریشه‌های این بحران امیدوار بود آن هم با انتخاب درست ابزارهای سیاستگذاری به عنوان گام دوم و اعمال ابزارها به عنوان گام مکمل.

برای کاهش «انتظارات تورمی»، باید تکلیف ریسک غیراقتصادی مشخص شود و از سوی دیگر روند رشد نقدینگی با استفاده از ابزار اوراق بدهی از سوی دیگر کنترل شود. در این میان، اعمال سیاست ارزی صحیح به جای تثبیت نرخ ارز نیز مورد نیاز است؛ چرا که بخشی از جهش قیمت مسکن و تحرکات سفته‌بازی به‌واسطه جهش‌های ارزی رقم خورد که البته همین جهش ارز نیز به خاطر انتظارات تورمی ناشی از ریسک غیراقتصادی بود. اما آنچه بعد از تشخیص درست صورت مساله بحران مسکن اهمیت دارد، توجه سیاستگذار به رخدادهای اقتصادی و غیراقتصادی بیرون بازار ملک است.

دولت ابراهیم رئیسی برای متوقف ساختن خرابکار دوم بازار مسکن - تقاضای غیرمصرفی- باید ابزار درست مالیاتی را به جای مالیات بی‌اثر به‌کار بگیرد. ابزار درست مالیاتی، مالیات سالانه بر املاک و سپس مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان مالیات مکمل است. این دو ابزار باعث می‌شود بخشی از آپارتمان‌های منجمد شده ناشی از خریدهای سرمایه‌ای سه سال اخیر، روانه بازار اجاره شود که در این صورت به تعدیل اجاره‌بها می‌انجامد. بخشی از این املاک منجمد شده نیز به بازار فروش عرضه می‌شود چون «ریسک صفر» سرمایه‌گذاری ملکی برای همیشه از بین می‌رود و سرمایه‌ها در این بازار به سمت کار مولد که همان ساخت و‌ساز است، حرکت خواهد کرد. در آن صورت است که شیرینی عرضه مسکن در بازار ملک به شکل تخلیه حباب قیمت و احیای نبض بازار خرید خانه‌اول احساس می‌شود.

  یک تصور غلط

در این میان ممکن است یک تصور غلط به وجود بیاید که اگر جذابیت سرمایه‌گذاری ملکی در داخل کاهش پیدا کند، سرمایه ایرانی‌ها روانه بازار املاک خارجی می‌شود. پاسخ این فرضیه غلط در همان سیاستگذاری درست برای «کاهش انتظارات تورمی» خلاصه می‌شود. کاهش انتظارات تورمی، باعث ثبات نسبی قیمت در همه بازارهای دارایی بعد از تخلیه حباب قیمت می‌شود و انگیزه خریدهای سرمایه‌ای ملک چه در داخل چه در دیگر کشورها را از بین می‌برد چون چشم‌اندازی برای رشد قیمت وجود نخواهد داشت. از طرفی با اعمال‌ سیاست ارزی صحیح، بازدهی دلار در سطحی کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود که در این صورت، جذابیت سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ارز نیز فروکش می‌کند و به این ترتیب جذابیت سرمایه‌گذاری ارزی چه به شکل خرید دلار و چه به شکل خرید ملک در خارج نیز مهار می‌شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» طی سال‌های قبل از ۹۷ در شرایطی که حباب قیمتی و انتظارات تورمی در بازار مسکن مطرح نبود، کارشناسان یکی از دو بال اصلی رونق مسکن را حمایت از تقاضا می‌دانستند در حالی که دولت‌ها دنبال صرفا عرضه بودند.

پس از آنکه شرایط بازار مسکن از سال ۹۷ به بعد تحت تاثیر شکل‌گیری انتظارات تورمی و جهش قیمت‌ها تغییر کرد نخستین توصیه کارشناسان برای نجات بازار مسکن، تعیین تکلیف املاک بلااستفاده و منجمد عنوان شد. کارشناسان و سیاستگذاران بازار املاک معتقدند در صورتی که املاک بلااستفاده به بازار عرضه شود، دسترسی خانه اولی‌ها با احیای قدرت خرید امکان‌پذیر می‌شود. با این حال اتفاقاتی در عرصه اقتصاد کلان کشور روی‌داد که چنین فرصتی برای نجات بازار مسکن فراهم نشد. حالا ابراهیم رئیسی رئیس‌جمهور منتخب، درشرایط ابررکود تورمی بازار مسکن، صحبت‌هایی از شناسایی عوامل مخرب بازار املاک و ساخت وساز کرده که به شکل مشروط می‌تواند اسباب رونق مسکن در دولت بعدی را به وجود آورد.

  وقت مقابله با املاک منجمد؟

پیش‌تر امیدواری اول از تغییر وضعیت بازار مسکن در روزهای انتخابات شکل گرفت. مشاوران ابراهیم رئیسی در بخش مسکن، علاوه بر اعلام برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، عنوان کردند: کنترل سوداگری و سفته‌بازی از طریق اخذ مالیات امکان‌پذیر می‌شود. پس از آن و بعد از اعلام نتایج انتخابات، نیز امیدواری دوم ایجاد شد. ابراهیم رئیسی اواخر خردادماه در قامت رئیس‌جمهور منتخب اعلام کرد: «‌سفته‌بازی در بازارها باید با پرداخت مالیات متوقف شود.» پس از این گفته‌ها، اخیرا ابراهیم رئیسی در نشست ویژه الزامات ساخت مسکن با ارائه چند کد، فضای جدیدی را ایجاد کرده که به نظر می‌رسد دولت بعدی احتمالا بنا ندارد در مسیر نادرست گذشته گام بگذارد.

آن‌طور که تیم مشاوران ابراهیم رئیسی در بازار مسکن عنوان می‌کنند در مقطع کنونی عرضه صرف با خانه‌سازی دولتی و در نبود بازار خرید، نمی‌تواند شرایط را برای رونق این بخش فراهم کند. این در حالی است که دست کم در۱۰ سال اخیر کارشناسان بازار مسکن معتقد بودند عرضه و تقاضا دو بال اصلی برای روشن شدن موتور رونق در بازار مسکن است. پس از آن این دیدگاه در بازار مسکن تقویت شد که عرضه مسکن به تنهایی جوابگو نیست و باید برای ایجاد رونق در بازار مسکن ابتدا تکلیف خانه‌های عرضه شده اما بلااستفاده در بازار مسکن مشخص شود و پس از آن قدرت خرید برای تقویت تقاضا ایجاد شود تا در نهایت خانه‌سازی به شکل اتوماتیک رونق گیرد. با این حال اکنون که بازار ساخت وساز کشور بیش از پنج سال است که به رکود عمیق گرفتار شده، سازنده‌ها و عوامل سمت عرضه عنوان می‌کنند به دلیل از دست رفتن حلقه آخر رونق ساختمانی، یعنی فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده، رونق معاملات در بازار از بین رفته است. قدرت خرید خانه از بین رفته و همین مساله رکود عرضه را سبب شده است.

اکنون برخی کارشناسان عنوان می‌کنند نکته‌ای که ابراهیم رئیسی در صحبت‌های اخیرش درباره بازار مسکن اشاره کرده می‌تواند در صورت تشخیص درست ریشه بحران، فاز صفر‌- فاز شناسایی مشکل- طرح خارج کردن بازار مسکن از ابررکود تورمی در دو حوزه ساخت وساز و معاملات املاک باشد.

رئیسی در نشستی که اخیرا داشته عنوان کرده است: «‌حل مشکلات و موانع ساخت انبوه مسکن بدون قطع دست سوداگران و خارج کردن کنترل قیمت از دست آنها ممکن نیست. اگر فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن کنترل نشود شیرینی ساخت مسکن برای مردم از بین می‌رود.» این اظهارات نشان می‌دهد یکی از مسائل اساسی بازار مسکن، حضور گسترده سفته‌بازان و حباب قیمتی ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه آنها است. نکته مهم درباره حضور گسترده سفته‌بازان در بازارهای مختلف دارایی از جمله بازار مسکن آن است که طی سال‌های گذشته برخی سیاستگذاران دچار این تصور نادرست شدند که این افراد گروه خاصی هستند که برای به‌هم رختن وضعیت بازار به خریدهای سرمایه‌ای یا سوداگرانه روی آورده‌اند این در حالی است که اتفاقا طی سه سال گذشته کسانی به سرمایه‌گذاری ملکی روی آورده‌اند که قصد حفظ ارزش واقعی دارایی‌ها در شرایط تورمی را داشته‌اند و با این اقدام بنا داشتند سرمایه‌ خود را از شرایط تورمی مصون نگه دارند.

رئیسی همچنین در صحبت‌هایش عنوان کرده: «زندگی مردم در عرصه‌های مختلف باید قابل پیش‌بینی شود و لازمه این موضوع ثبات مقررات است.» به نظر می‌رسد وی در صحبت‌های خود تلویحا اشاره به نبود ثبات در بازارها دارد. طی سال‌های اخیر قابل پیش‌بینی نبودن شرایط اقتصاد کلان کشور عاملی برای هجوم نقدینگی به بازارها و تحریک تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان به خریدهای سرمایه‌ای در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن شد. در واقع بخش زیادی از افراد جامعه به دلیل غیرقابل پیش‌بینی بودن آینده اقتصادی، به گونه‌ای در بازارها حضور می‌یافتند که بتوانند خود را از شرایط تورمی و بی‌ثباتی آینده مصون نگه دارند. کارشناسان معتقدند اگر فاز صفر یک طرح (در اینجا طرح نجات بازار مسکن از رکود تورمی) به درستی انجام نشود نمی‌توان امیدوار بود که سیاستگذار در مراحل بعدی بتواند از ابزارهای موجود به خوبی برای رفع مشکلات موجود در یک بخش استفاده کند.

  وضعیت قرمز بازار خانه‌اول

البته در میان صحبت‌های ابراهیم رئیسی نکته مهم دیگری نیز وجود دارد که از نظر کارشناسان می‌تواند مهر تاییدی بر وضعیت قرمز خانه‌اولی‌ها باشد. او در دیدار با مدیران طراز اول حوزه مسکن کشور در چند روز گذشته عنوان کرد: «امروز نه تنها خرید مسکن، که اجاره آن هم در شهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچک‌تر برای مردم به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.» جالب آنکه رئیسی در بخش دیگری از صحبت‌های خود از یک «باید» در بالادست بازار ساخت وساز سخن می‌گوید. او در صحبت‌های خود تاکید کرده: «‌دست دلالان باید از بازار سیمان کوتاه شود.»

بررسی‌ها نشان می‌دهد در چند هفته اخیر قیمت سیمان در بازاری که تقاضای مصرفی اقدام به خرید می‌کند بیش از دو برابر شده است. اگرچه گروهی عنوان می‌کنند علت افزایش قیمت سیمان در بازار به دلیل اختلال برقی در تولید سیمان بوده است اما تحقیقات حاکی از آن است که قیمت‌گذاری دولتی در مواقعی همچون دوره اخیر که بحران قطعی برق وجود دارد نه تنها نمی‌تواند از تقاضای مصرفی حمایت کند، بلکه شرایط را برای احتکار و فرصت‌سازی برای افزایش قیمت‌ها از سوی دلالان فراهم می‌کند. روندی که باعث شد در چند روز گذشته، مصرف‌کننده واقعی امکان خرید سیمان با قیمت دستوری و تعیین شده از سوی دولت را نداشته باشد. به نظر می‌رسد مخاطب اصلی «باید» در این بخش از بازار بالادست مسکن، مسوولان این حوزه در دولت بعدی هستند که باید بدانند دود قیمت دستوری بیش از هر قشر دیگر در چشمان خانه‌اولی‌ها می‌رود. چراکه در شرایطی که سازنده‌ها امکان دسترسی و خرید سیمان با قیمت دستوری تعیین شده را نداشته باشند عملا امکان استارت پروژه‌های ساختمانی جدید را از دست می‌دهند. در این میان معدود گروهی از سازندگان که با قیمت‌های بالای مصالح ساختمانی همچون سیمان اقدام به ساخت وساز می‌کنند، در زمان تکمیل پروژه‌های ساختمانی، قیمت فروش را با احتساب تورمی تحمیل شده در هزینه‌های ساخت‌وساز به متقاضیان ارائه می‌کنند و به این ترتیب خانه اولی‌ها از این شرایط متضرر خواهند شد.

  آزمون دولت رئیسی در بخش مسکن با «مالیات سالانه»

با این حال برخی کارشناسان بازار مسکن این امیدواری را دارند که با شناسایی صحیح مسائل اصلی بازار مسکن، سیاست مناسب برای نجات این بخش اتفاق افتد. در این صورت سیاستگذاران بخش مسکن در دولت بعدی می‌توانند فاز یک و دو نجات بازار مسکن را طی کنند. فاز یک، انتخاب ابزار صحیح برای دور کردن دو خرابکار اصلی شرایط بازار مسکن است. از نگاه برخی کارشناسان، انتظارات تورمی به عنوان یکی از عوامل اصلی برهم‌زننده شرایط بازار مسکن از طریق ایجاد ثبات در شرایط اقتصادی بیرونی بازار املاک کنترل می‌شود. کارشناسان معتقدند تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی در دولت بعدی نقش مهمی در برقراری ثبات در اقتصاد کلان کشور دارد. در عین حال کنترل فعالیت‌های سفته‌بازانه نیز از طریق اخذ مالیات سالانه مسکن به راحتی امکان‌پذیر می‌شود. کارشناسان عنوان می‌کنند فاز یک به اندازه فاز صفر در نجات بازار مسکن از وضعیت کنونی مهم است. طی سال‌های اخیر بخشی از سیاستگذاران بخش مسکن معتقد بودند ابزار صحیح برای تعیین تکلیف املاک بلااستفاده در بازار مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است این در حالی است که تجربه سایر کشورها در این حوزه نشان می‌دهد این نوع مالیات‌ستانی از بخش مسکن به دلیل فرآیند دشوار شناسایی خانه‌های خالی به بن‌بست می‌رسد اما اخذ مالیات سالانه مسکن به دلیل آنکه نیاز به طی کردن پروسه شناسایی ندارد و بانک اطلاعاتی خاصی برای آن نیاز نیست می‌تواند ابزار مناسب‌تری باشد. در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مالیاتی، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند و نکته قابل توجه در آن است که کشورهایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده‌اند که بدون هیچ گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند.

در واقع در الگوهای موفق، این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند در آمریکا نیز مالیات سالانه ستون مالیات‌های بخش مسکن محسوب می‌شود. در آمریکا، نرخ مالیات بر دارایی ملکی یا مالیات سالانه مسکن درصدی از ارزش روز خانه‌هاست. این نرخ معمولا هر چند سال یک‌بار براساس دو پارامتر مهم یعنی «تغییرات هزینه‌های ایالت‌ها» و همچنین «تغییرات قیمت مسکن» به روز‌رسانی می‌شود. به این ترتیب نرخ مالیات‌های سالانه املاک مسکونی در ایالت‌های مختلف متفاوت است. در برخی از شهرها و ایالت‌های آمریکا این نرخ بعضا تا ۵/ ۱‌درصد از ارزش روز یک واحد مسکونی است.

فاز دوم نیز مربوط به اجرای مناسب سیاست‌های انتخاب شده است. در این مسیر ممکن است عامل اول خرابکاری در بازار مسکن یعنی تقاضای سفته‌بازی سیاستگذار را از مسیر صحیح منحرف کند و خواهان ایجاد اختلال در این مسیر شوند از همین رو سیاستگذار باید قدرت اجرای سیاست‌های مناسب را داشته باشد.