خانه کلنگی به این 4 دلیل مشتری زیادی دارد

به گزارش اقتصادنیوز، روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:

آمارها نشان می‌دهد تقاضای خرید آپارتمان‌‌های کلنگی در تهران که سهمی معادل کمتر از یک‌‌دهم کل آپارتمان‌‌های معامله شده در پایتخت را در سال 92 داشته است، اکنون سهمی بسیار نزدیک به معاملات آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت دارند و این یعنی رواج یا به تعبیر بهتر دوپینگ کلنگی‌‌نشینی در تهران.

ظاهر ماجرا این است که پرمعامله‌‌تر شدن کلنگی‌‌ها نسبت به سایر گروه‌های سنی، نشانه رونق ساخت‌و‌ساز است و خریداران این قبیل خانه‌ها قصد تخریب و بازسازی دارند. اما آمار نزولی ساخت‌و‌ساز در هشت سال اخیر نشان می‌دهد چنین تحلیلی به واقعیت نزدیک نیست و سازنده‌ها با توجه به تورم بالای زمین از یک‌‌سو و رکود معاملات مسکن از سوی دیگر، انگیزه چندانی برای ورود جدی به پروژه‌های ساختمانی جدید ندارند. اما باطن روندی که در جهت افزایش معاملات آپارتمان‌‌های پیر طی شده است، حکایت از آن دارد که چهار نیروی محرک متقاضیان مسکن را به خرید آپارتمان‌‌های 20 سال ساخت به بالا سوق داده است.

نقش تورم عمومی در تغییر سن معاملات

یکی از این نیروهای محرک، تورم عمومی و به دنبال آن تورم مسکن است که در مجموع تصویر نامطلوبی از وضعیت معیشت خانوارها و افزایش هزینه‌های خانه‌‌دار شدن آنها را اکران کرده است. وضعیت اقتصادی فعلی سبب شده میزان پس‌‌انداز خانوارها به نزدیک صفر میل کند و این در حالی است که تورم بالای مسکن از سال 97 به بعد، استطاعت خرید خانه توسط خانه اولی‌‌ها را به‌شدت کاهش داده است.

در این شرایط طبعا خانه نوساز گزینه مناسبی برای خرید به شمار نمی‌‌آید و سطح بودجه خرید مسکن به حدی پایین است که چاره‌‌ای به جز رجوع به واحدهای کلنگی نیست.

 در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به نزدیکی 42 میلیون تومان رسیده و این یعنی برای خرید یک واحد میانسال دو‌خوابه با حداقل متراژ مطلوب متقاضیان مسکن (حدود 70 مترمربع) سه میلیارد تومان بودجه لازم است. طبیعی است وقتی حداقل بودجه مناسب برای خرید یک خانه غیرنوساز به این حدود رسیده، بسیاری از متقاضیان مسکن حتی فکر بررسی فایل‌‌های نوساز را به خود راه نمی‌دهند.

دومین نیروی محرکه‌‌ای که به دوپینگ خانه‌های پیر در معاملات مسکن تهران کمک کرده، کاهش شدید قدرت خرید وام مسکن است. برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز در منطقه 5 واقع در محدوده غربی پایتخت، وام مسکن زوجین پس از کسر هزینه‌های خرید اوراق فقط قیمت پنج مترمربع آپارتمان نوساز را پوشش می‌دهد. این در حالی است که همین وام برای خرید خانه در همین منطقه، برای معامله 10 مترمربع از یک واحد آپارتمان پیر با سن بنای بالای 20 سال کفایت می‌کند. به این ترتیب قدرت خرید وام مسکن در منطقه متوسط شهر برای خرید آپارتمان‌‌های پیر دو برابر آپارتمان‌‌های نوساز و کم‌‌سن است. هرچند سهم 10 مترمربعی وام از پوشش هزینه‌‌ خرید خانه باز هم چشمگیر نیست، اما به هر حال گروهی از خانه اولی‌‌ها هنوز می‌توانند روی این وام برای خرید خانه حساب کنند. در جنوب شهر نیز با وام مذکور می‌توان بهای خرید 21 مترمربع آپارتمان 20 سال ساخت به بالا را تامین کرد.

موضوع صرفه بازسازی آپارتمان قدیمی به جای خرید واحد کم‌‌سن نیز سومین نیروی محرکه‌‌ای است که متقاضیان مسکن را به سمت معامله واحدهای مسکونی پیر سوق داده است. در حال حاضر بازسازی یک واحد آپارتمان مسکونی میان‌‌متراژ با هزینه 200 تا 300 میلیون تومانی میسر است. این در حالی است که اگر فردی به جای خرید واحد قدیمی و بازسازی آن، بخواهد واحد نوساز و بدون خرج تملک کند، احتمالا ناگزیر به تامین بودجه یک تا سه میلیارد تومان بیشتر از این رقم خواهد بود؛ چراکه به‌طور میانگین واحدهای نوساز بین 20 تا 40 درصد گران‌‌تر از واحدهای قدیمی هستند.

در نهایت رکود ساخت‌و‌ساز در سال‌های اخیر نیز آخرین محرک یا به تعبیری ستون دوپینگ کلنگی‌‌نشینی در تهران به شمار می‌‌آید؛ رکودی که در 1400 هشت ساله شد و در نتیجه آن میزان عرضه آپارتمان‌‌های نوساز در بازار مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده است. پیش از دوره جهش اخیر، فعالان بازار مسکن ادعا می‌کردند از هر سه آپارتمان عرضه‌شده برای فروش یکی نوساز یا زیر پنج سال ساخت است. اما حالا این نسبت دستخوش تغییر بنیادی شده و نگاهی به موتورهای جست‌وجوی آگهی‌‌های ملکی نشان می‌دهد شاید مقدار آن در برخی محله‌های شهر حتی به حدود یک به 10 نزدیک شده است.

طبعا در شرایط کاهش شدید عرضه آپارتمان‌‌های نوساز، حتی برای کسانی که استطاعت مالی نسبتا مناسب‌‌تری برای خرید ملک دارند، انتخاب خانه‌های چند سال ساخت یک ناگزیری است.

از طرفی بازار آپارتمان‌‌های نوساز در سال‌های اخیر کانون تقاضای ملاکی به شمار می‌‌آمد، به این معنا که چه متقاضیان خرید خانه‌های نوساز با هدف اجاره‌‌داری و چه متقاضیان خرید سرمایه‌‌ای ملک با انگیزه میان یا بلندمدت، از عرضه واحدهای خریداری‌شده به بازار فروش خودداری می‌کردند که این موضوع نیز به کاهش عرضه نوسازها دامن زد.