سبد وام مسکن در ایران ناقص است

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، با تاکید بر ضرورت تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای، افزود: کارکردهای اصلی بانک مسکن در صورت تبدیل به بانک توسعه‌ای با کارکردهای کنونی این بانک متفاوت خواهد بود به نحوی که علاوه بر تجهیز منابع بلند مدت و کم‌ هزینه برای گسترش رفاه و تولید بیشتر مسکن به منزله یک کالای عمومی، برای موارد شکست بازار نیز چاره‌‌جویی خواهد کرد و در مواقع لزوم می‌تواند به جای اینکه صرفا نظاره‌گر تحولات بازار مسکن باشد، در چرخه بازار نقش ضد نوسان ایفا کند.

وی با تشریح اهداف بانکداری توسعه‌ای بر اساس پیشینه تاریخی طرح این موضوع، گفت: نهادهای مالی توسعه‌ای در دهه‌های گذشته به منظور دنبال کردن اهداف مختلفی تشکیل شدند. در کشورهای جنگ‌ زده به منظور بازسازی ویرانی‌های جنگ جهانی، عقلایی کردن فعالیت صنایع و رفع آثار ناشی از بحران‌های اقتصادی، در اقتصاد بازارهای نوظهور به عنوان منبع اصلی اعتبارات بلند مدت و ضمانت تسهیلات و نیز با هدف ارائه خدمات مالی به بخش‌های استراتژیک اقتصاد شکل گرفتند.

وی با بیان اینکه مالکیت بانک توسعه‌ای می‌تواند در اختیار دولت مرکزی، دولت محلی، نهادهای بین‌‌المللی و حتی بخش خصوصی باشد، خاطرنشان کرد: در عین حال آمارها حاکی از این است که ۷۳ درصد از بانک‌های توسعه‌ای در مالکیت بخش دولتی قرار دارد.

عبده‌تبریزی با بیان اینکه بانک‌های توسعه‌ای اغلب به صورت شرکتی اداره می‌شوند، گفت: حاکمیت شرکتی در بانک‌های توسعه‌ای موجب شفافیت در سیاست‌های اعطای تسهیلات، تلاش برای استقرار چارچوب حسابرسی مستقل و نیز استقرار شیوه‌های مدیریت ریسک می‌شود.

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی، بر اساس گزارش بانک جهانی، ۷۶ درصد از بانک‌های توسعه‌ای تحت نظارت همان مقام ناظری هستند که بر بانک‌های تجاری نیز نظارت دارد. به این ترتیب در صورت تبدیل بانک‌مسکن به یک نهاد مالی توسعه‌ای، خللی در نظارت بانک مرکزی رخ نخواهد داد.

وی با اشاره به اینکه مسیر حرکت بانک مسکن با تبدیل شدن به یک بانک توسعه‌ای شفاف است، افزود: شش منبع تامین اعتبار در بانک‌های توسعه‌ای شامل اخذ پس‌‌انداز و سپرده از عموم، استفاده از سود سهم‌‌الشرکه در طرح‌های احداثی، دریافت بودجه از دولت، دریافت خطوط اعتباری و استقراض از بازارهای پول داخلی و خارجی، تخصیص از محل منابع ذخیره دولت نظیر صندوق توسعه‌ملی و در نهایت انتشار اوراق بهادار در بازارهای سرمایه داخلی و خارجی می‌تواند منابع مورد نیاز بانک توسعه‌ای مسکن را فراهم کند.

عبده‌تبریزی در عین حال یادآور شد: وابستگی به منابع دولتی در بانک‌های توسعه‌ای انواع مختلفی دارد. بانک توسعه‌ای ممکن است تمام منابع خود را از بودجه دریافت کند و با نرخ بهره معینی به سرمایه‌گذاران تسهیلات دهد. در مقابل ممکن است منابع دولتی صرف تامین یارانه نرخ بهره بخشی از تسهیلات اعطایی بانک شود.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ۵۲ درصد از بانک‌های توسعه‌ای مورد مطالعه توسط بانک جهانی، تحت شرایط تامین اعتبار مرتبه اول (خرده‌‌فروشی)، مشتریان خود را تامین اعتبار کرده‌اند، خاطر نشان کرد: در عین‌حال گروهی از بانک‌های توسعه‌ای صرفا در قالب عمده‌فروشی یا به بیان دیگر پرداخت اعتبارات کلان فعالیت می‌کنند و گروهی نیز هر دو نوع اعتبارات خرد و کلان را انجام می‌دهند.

وی با بیان اینکه تبدیل بانک مسکن به یک نهاد مالی توسعه‌ای زمینه‌ ساز توسعه بازار رهن خواهد بود به گفت: بانک توسعه‌ای می‌تواند ضمن توسعه بازار رهن از محل منابع انباشته جاری، نسبت به گسترش بازار رهن ثانویه، تنوع‌ بخشی به بازار رهن با خلق محصولات جدید و نیز گسترش بازار رهن در سایر بانک‌ها با ارائه خدمات صندوق ضمانت و یا به روش بسته‌بندی رهن‌های اولیه آن‌ها اقدام کند.

عبده‌تبریزی با تاکید بر اینکه بانک‌مسکن در صورت تبدیل به نهاد مالی توسعه‌ای هر کجای بازار مسکن که نقصانی را رصد و نیاز به سرمایه‌گذاری در آن بخش را به منظور کنترل قیمت یا به هر دلیل دیگری ضروری ارزیابی کند، می‌تواند از طریق تعیین میزان، نرخ و شرایط اعطای تسهیلات به متقاضیان، به بازار سیگنال ارسال کند، توضیح داد: به عنوان مثال زمانی که بانک توسعه‌ای در می‌یابد که نوسازی بافت‌های فرسوده به کندی پیش می‌رود، می‌تواند گزینه‌های ویژه‌ای در سبد تسهیلات با شرایط آسان‌تر از سایر گزینه‌ها طراحی و اعلام کند و به واسطه این سیگنال‌‌دهی به بازار، سازنده‌ها را مطلع کند که کدام بخش از بازار مسکن اکنون نیاز و در عین حال ظرفیت ورود را دارد.

وی با بیان اینکه بانک توسعه‌ای با ابزارهایی که در اختیار دارد، می‌تواند نقش موثری به منظور مدیریت روانی بازار ایفا کند، اظهار کرد: از دیگر تکالیف بانک مسکن در صورت تبدیل به یک بانک توسعه‌ای، تبدیل مسکن به یک کالای معامله‌ پذیر است و برای این منظور باید به سمت مکانیزم‌های شفاف‌ سازی هزینه‌های ساخت پیش برود. از این رو اقداماتی همچون حمایت از تولید ساختمان پیش‌ ساخته، ایجاد محملی برای سرمایه‌های خرد به منظور جابه‌جایی سرمایه همچون صندوق‌های سرمایه‌گذاری و نیز ایجاد فضای رقابتی میان سازنده‌ها می‌تواند در معامله‌ پذیر کردن مسکن نقش اثرگذار داشته باشد.

عبده‌تبریزی با اشاره به اشکالات کنونی نظام تولید مسکن به ویژه در بخش زیرساخت‌ها، ‌ گفت: بانک توسعه‌ای مسکن می‌تواند با در اولویت قرار دادن حمایت از تولید ناب (ساخت مسکن با هزینه و زمان کمتر و عمر بنای بیشتر) سازندگان را به استفاده از تکنولوژی روزآمد ترغیب کند.

این کارشناس مالی مسکن با اشاره به اینکه در حال حاضر سبد تسهیلات بانک‌مسکن ناقص بوده و سقف تسهیلات قابل پرداخت صرفا برای تملک املاک مسکونی ارزان‌‌قیمت کفایت می‌کند، خاطر نشان کرد: این در حالی است که با تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای باید تخصیص منابع به صورت دو سطحی صورت گیرد و علاوه بر تسهیلات اقشار کم‌‌درآمد، گزینه‌هایی برای کمک به تامین اعتبار خرید املاک مسکونی، تجاری و اداری با قیمت‌های متوسط به بالا متناسب با بضاعت اقشار میان‌‌درآمد و پر درآمد نیز پیش‌‌بینی شود.

وی یکی از کارکردهای مهم بانک‌توسعه‌ای بخش مسکن را مدیریت مواجهه با شرایط «حبس نقدینگی» دانست و افزود: بانک مسکن در صورت تبدیل به یک نهاد مالی توسعه‌ای در وقت ضرورت می‌تواند نسبت به استفاده از روش‌های مهندسی مالی همچون افزایش نقد شوندگی (تبدیل به اوراق بهادار کردن)، معامله‌ پذیر کردن (بسته‌ بندی مجدد دارایی‌ها) و حل معضل کاهش درآمدزایی دارایی‌ها (ایجاد صندوق اجاره واحدها) اقدام کند و به این ترتیب مانع از حبس نقدینگی در بخش‌هایی از بازار مسکن شود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی یکی از تکالیف بانک توسعه‌ای مسکن را تحلیل مداوم داده‌ها و تولید و عرضه اطلاعات کاربردی در بخش مسکن دانست که فراتر از وظایفی است که در حال حاضر بر عهده بانک‌مسکن قرار دارد.

عبده تبریزی با تاکید بر اینکه با تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای در گام اول باید نسبت به باز طراحی نظام تجهیز منابع و طراحی محصولات و خدمات جدید بانکی اقدام کرد، در این رابطه افزود: طراحی حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری متناسب با شاخص مسکن، توسعه حساب‌های امانی بانک و نیز طراحی صندوق‌های سرمایه‌گذاری آربیتراژی (انتقال سرمایه‌گذاری از بازارهای دارای حباب مثبت به بازار حباب منفی به منظور تراز کردن بازار) باید در زمان تبدیل بانک مسکن به نهاد مالی توسعه‌ای در اولویت قرار گیرد. افزون بر این بانک مسکن باید در صورت این تحول، نسبت به طراحی نظام مسکن سالمندان نیز اقدام کند و برای تمام گروه‌های متقاضی مسکن برنامه داشته باشد.

این کارشناس اقتصادی بر ضرورت طراحی ابزارهای بازار سرمایه‌ای برای بخش مسکن تاکید کرد و با بیان اینکه این ماموریت با تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای به این نهاد محول می‌شود، گفت: ابزارهای مالی بسیار زیادی در بازار سرمایه وجود دارد که از ظرفیت آنها تقریبا هیچ استفاده‌ای برای بخش مسکن نمی‌شود. این در حالی است که بانک مسکن می‌تواند با طراحی صندوق املاک و مستغلات با خدمات اجاره‌ دهی غیرمستقیم، صندوق‌های پیش خرید و نیز تبدیل به اوراق بهادار کردن تسهیلات بانکی، ظرفیت قابل توجهی در بخش تامین اعتبار ایجاد کند تا در خدمت بازار مسکن قرار گیرد.

عبده تبریزی ارائه خدمات در حوزه تسهیل گری را از دیگر کارکردهای بانک مسکن به مثابه بانک توسعه‌ای برشمرد و توضیح داد: خدمات تسهیل‌گری علاوه بر اینکه می‌تواند به پیمانکاران، سازنده‌ها، ناظران، مشاوران، شهرداری‌ها، صاحبان زمین و تامین‌کنندگان مصالح ارائه شود، باید در حوزه ابزارهای بازار سرمایه نیز قابل ارائه باشد. بر این اساس ایجاد زیرساخت لازم برای عرضه ابزارهای مالی به شکل خصوصی به منظور جذب منابع مالی از بازار سرمایه باید در اولویت قرار گیرد.

وی خاطر نشان کرد: با طی فرآیند قانونی تبدیل بانک مسکن به یک نهاد مالی توسعه‌ای، این بانک را می‌توان به عنوان بانک عامل صندوق توسعه ملی در حوزه مسکن و حمل‌ و نقل معرفی کرد تا به واسطه آن از ظرفیت‌های این صندوق نیز برای تحقق اهداف بخش مسکن به نحو احسن استفاده شود.