چشم انداز قیمت مسکن

بر اساس گزارش‌های اعلامی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، دو ماه آذر و دی ماه امسال بازار مسکن از رونق خوبی برخوردار بود؛ به گونه ای که میزان معاملات در آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، از رشد ۵۰ درصدی برخوردار بود. همچنین این روند در دی ماه ادامه یافت و به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، حجم معاملات مسکن در دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود ۱۳ درصد رشد داشته است؛ اما این شاخص در مقایسه با ماه قبل از دی ماه امسال (آذر ۹۶) کمی بیش از ۷ درصد رشد داشته است.

کارشناسان اقتصادی مسکن معتقدند علت افت شدید، روند رو به رشد بازار مسکن در دی ماه و نیز سوء استفاده برخی مالکان از فضای رونق ایجاد شده برای خرید مسکن است که به نظر می رسد تحریک بعضی از مشاوران املاک در ایجاد این جو و تحریک فروشندگان و مالکان بی تأثیر نیست. در عین حال، افزایش قیمت مسکن به همراه افزایش خرید و فروش آن می تواند در دستیابی مشاوران املاک به حق کمیسیون های نجومی مؤثر باشد.

با این حال بررسی ها نشان می دهد پس از آنکه قیمت ها به یکباره افزایش یافت و بخش نسبتا مهمی از خریداران واقعی و مصرف کننده واحدهای مسکونی از خرید مسکن عقب نشستند، فروشندگان واقعی بازار مسکن که در برخی موارد بیش از دو تا سه سال است که در انتظار ایجاد رونق در بازار مسکن برای فروش واحدهای مسکونی خود هستند، برای ترغیب مجدد خریداران به بازگشت به صحنه خرید و فروش مسکن، شعار بازگشت به قیمت های قبل از گران شدن ناگهانی مسکن را سر می دهند.

از سوی دیگر، بر اساس اعلام بانک دولتی عامل بخش مسکن، با افزایش ۵۰ درصدی ثبت نام کنندگان در صندوق پس انداز مسکن یکم در پاییز امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته، به نظر می رسد افزایش معاملات مسکن در سال آینده نیز ادامه داشته باشد. با این حال با توجه به اینکه ممکن است با افزایش بی رویه قیمت ها، وام صندوق پس انداز مسکن یکم در افزایش قدرت خرید مسکن خانوارهای تهرانی کم اثر باشد، فروشندگان و مالکان واحدهای مسکونی غیرسرمایه ای، چاره ای جز بازگرداندن قیمت های مورد نظر خود به نرخ های تابستان امسال ندارند؛ چراکه تنها در این صورت است که می توانند به فروش ملک خود امیدوار باشند.

از همین رو برخی مالکان به خصوص واحدهای مسکونی ای که از آپشن های مورد علاقه خریداران مانند آسانسور و پارکینگ و سن بنای کمتر از ۵ سال بهره ای نبرده اند، تا حدودی از ارقام عجیب و غریب عقب نشینی کرده و قیمت واحدهای مسکونی خود را تا حدودی کاهش داده اند.

همچنین به طور کلی می توان ایجاد ثبات و تعادل در بازار مسکن را مشاهده کرد. به خصوص این که افزایش نرخ ارز تا حدودی ترمز افزایش قیمت مسکن را کشیده و برخی از خریداران دست به نقد و غیروامی، از خرید مسکن منصرف شده اند. در این شرایط، به نظر می رسد نرخ بازدهی مسکن دیگر جذابیت سرمایه گذاران را نداشته و آنها را به سمت بازار ارز و سکه متمایل کرده است. به همین دلیل در حال حاضر بیشتر خریداران مسکن، مصرف کنندگان واقعی هستند.

اما آنچه سبب شده تا روند بازگشت قیمت مسکن به مهر و آبان ماه امسال از سرعت بالایی برخوردار نباشد، کمبود واحدهای مسکونی نوساز و غیر لوکس است. در حال حاضر به دلیل توقف ساخت وساز واحدهای مسکونی مصرفی در مناطق متوسط نشین، خریداران به دنبال خرید واحدهای مسکونی زیر ۵ سال ساخت هستند که این افزایش تقاضا و کمبود عرضه، تا حدودی روند کاهش قیمت مسکن را کند کرده است. به گفته کارشناسان بازار مسکن، تنها راه ایجاد رونق متعادل در بازار مسکن، نوسازی بافت های فرسوده و ساخت و ساز در محله های پرطرفدار و در ابعاد و سایز مصرفی (بین ۵۰ تا ۸۰ متر مربع) است که اجرای این پروژه ها هم می تواند به اشتغال منجر شود و هم روتق بازار مسکن را در پی خواهد داشت.

گفتنی است بر اساس مشاهدات میدانی در بازار مسکن، می توان تا حدودی تعادل، ثبات و آرامش قیمت ها را مشاهده کرد. ضمن اینکه مالکان واحدهای مسکونی کم طرفدار همچون واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت، بدون آسانسور و پارکینگ و واقع در محله های پُرتردد و شلوغ که از کاهش نسبی تعداد خریداران مسکن آگاه شده اند، آماده واگذاری ملک خود با بیشترین تخفیف هستند که به قیمت های ماه و آبان بازار مسکن امسال نزدیک می شود.

قیمت مسکن کم شده؟

محمدرضا جلالی، یکی از مشاوران املاک محله سلسلبیل  درباره کاهش قیمت املاک اظهار داشت: در حالی که در تابستان و ابتدای پاییز امسال، واحد مسکونی بالای ۱۰ سال ساخت در رودکی شمالی، حداکثر متری ۳ و نیم میلیون تومان بود، اما با افزایش قیمت ها در آذر و دی ماه به ۴ و نیم میلیون تومان رسید که این رقم درحال حاضر، به ۴ میلیون تومان هم کاهش یافته است.

به گفته این مشاور املاک، واحد مسکونی ۱۴ سال ساخت ۷۰ متری دوخوابه با پارکینگ تک واحده ولی بدون آسانسور واقع در طبقه سوم یک مجتمع ۴ طبقه، ۲۸۰ میلیون تومان آماده فروش است. این واحد در دو هفته قبل تا ۳۲۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده بود که این رقم برای چنین واحدی بسیار بالا بود. به همین دلیل، مالک این واحد در پی عدم استقبال مشتریان قیمت آن را به ۲۸۰ میلیون تومان کاهش داد که البته انتظار می رود از این رقم نیز کمتر فروخته شود.

ارشیا معتمدی، یکی دیگر از مشاوران املاک جوان محله استاد معین نیز اعلام کرد: این محله جزء محله هایی بود که در پی افزایش قیمت مسکن در آذر و دی ماه، با بیشترین درصد افزایش نسبت به سایر محله های هم تراز خود مواجه شد؛ اما در حال حاضر قیمت واحدهای مسکونی واقع در کوچه های فرعی انتهای خیابان استاد معین به قیمت مهر و آبان نزدیک شده اند. ولی مالکان واحدهای مسکونی واقع در شمال استاد معین که از اقبال نسبتا خوب مشتری برخوردارند حاضر به کاهش قیمت ها نیستند.

وی از خرید و فروش املاک مسکونی واقع در شمال محله استاد معین تا متری ۵ و نیم میلیون تومان و جنوب این خیابان (نرسیده به انتهای بزرگراه یادگار امام (ره)) تا متری ۳ و نیم میلیون تومان خبر داد.