بازار مسکن در سال ۹۷ از رکود خارج می‌شود؟

بازار مسکن در پایتخت طی دو ماه اخیر روند متفاوتی را نسبت به ماه‌های ابتدایی سال تجربه کرد. اگرچه از ابتدای سال‌جاری با افزایش تدریجی حجم معاملات و قیمت هر مترمربع آپارتمان، کارشناسان پیش‌بینی ایجاد آمادگی در بازار مسکن برای ورود به فاز رونق را کردند، اما به دلیل توهم برای از فروشندگان و اعلام قیمت‌های پیشنهادی نامتعارف، سمت تقاضا از بازار عقب‌نشینی کرد و نرخ رشد حجم معاملات کاهش پیدا کرد.

به دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار، باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد، ولی باید گفت به دلیل آن‌که مسکن کالای ناهمگنی است، برای آن نمی‌توان حکم کلی داد و برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد، می‌تواند تحلیل مناسب ارائه کرد.

بادوام بودن، ناهمگن بودن ماهیت دوگانه مصرفی - سرمایه‌ای، اثرپذیری از محیط اقتصاد کلان و وضعیت سایر بازارها، از جمله عوالی است که در بازار باید در نظر گرفت. از این رو، نمی‌توان یک تحلیل واحد برای این بخش ارائه کرد، اما با توجه به حجم سرمایه‌گذاری و الگوی تقاضا، نمی‌توان گفت مسکن جذابیت دو دهه قبل را دارد.

دوره زمانی 1380 تا 1392 بدون هیچ گونه شک و تردیدی، دوران طلایی دست‌اندرکاران زمین و مسکن در ایران به شمار می‌رود؛ چراکه از کل 5 پیک پرقدرت رشد قیمت‌های زمین و مسکن در تاریخ کشور، 3 پیک در این 12 سال رخ داده که احتمال وقوع آن در آینده بعید است.

بر طبق داده‌های مرکز آمار ایران، طی دوره 20 ساله 1392 - 1373 بهای زمین 36.3 درصد، بهای مسکن 24.2 درصد، اجاره‌بهای مسکن 22.8 درصد و میزان تورم 19.6 درصد رشد متوسط سالانه داشته‌اند که به مفهوم افزایش 3، 2.2. و 1.7 برابری به ترتیب بهای زمین، مسکن و اجاره‌بها نسبت به رشد کلی قیمت کالاها و خدمات در کشور است.

در کل دوره 1392 - 1373 سرمایه‌گذاری در زمین یا مسکن از هر بخش دیگری از قبیل طلا یا ارز سودآورتر بوده و آمارها نشان می‌دهد سرمایه کسی که به جای ارز، سپرده 5 ساله بانکی و طلا، در زمین سرمایه‌گذاری کرده، به ترتیب به میزان 6.1، 4.1 و 1.8 برابر افزایش پیدا می‌کرد.

موضوع موضوع در رشد این کالا، هجوم نقدینگی‌های سرگردان و شدت فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مستغلات است. تجربه گذشته نشان داده هر گاه سود بانک‌ها به سپرده‌های مردم کاهش یافته، نقدینگی از بانک‌ها خارج و به سایر بازارها سرازیر شده و تقاضای سفته‌بازی افزایش یافت. خرید و فروش مسکن نیز یکی از راه‌های پاسخ به تقاضای سفته‌بازی است، اتفاقی که شاید در ابتدای تابستان و عدم تمدید قرارداد سپرده‌های بانکی با سود بالای 15 درصد دوباره رخ دهد.

همزمانی این دو اتفاق می‌تواند موجب تحریک و صعود قیمت‌های مسکن شود، اما نه آن‌قدر که فکر کنیم قرار است شاهد جهش قیمت‌ها باشیم.

هر زمان که فکر کردیم قرار است با جهش قیمت مسکن روبه‌رو شویم، باید دو نکته را به خود یادآوری کنیم؛ اول این‌که مازاد مسکن وجود دارد و دوم این‌که مردم برای خرید مسکن به اندازه کافی نقدینگی ندارند. این دو نکته، مقابل جهش قیمت‌ها نقش بازدارنده دارند.

در واقع وجود مسکن مازاد و گرانی این کالاها، آن دسته از افرادی که برای مصرف خانه می‌خرند، از بازار خارج می‌کند، چون این دسته از افراد جامعه به طور معمول قدرت خرید ضعیفی دارند. دسته دوم که مسکن را برای سرمایه‌گذاری و کسب سود می‌خرند، به این دلیل که در 5 سال گذشته بازار مسکن یکی از کم‌بازده‌ترین بازارها بوده، هنوز نمی‌توانند باور کنند که این بازار می‌تواند با رشد چشم‌گیر مواجه شود و بازدهی مناسب داشته باشد. البته انبوه‌سازان و حتی دولت تلاش می‌کنند که بگویند قیمت‌ها به حداقل رسیده و مردم را تشویق به خرید کنند تا به این روش، مسکن را از رکود خارج کنند.

اما خروج از رکود به هر قیمتی خوب نیست. تصور این است که اگر مسکن از رکود خارج شود، دوباره سرمایه‌گذاری‌ها در این صنعت زیاد می‌شود و اشتغالزایی در پی خواهد داشت؛ در حالی که این‌طور نیست. قیمت مسکن به گونه‌ای رشد کرده که مردم قدرت خرید آن را ندارند. وام‌هایی که پرداخت می‌شود، بخش کمی از قیمت را پوشش می‌دهد. به عبارتی، هر چقدر هم که قرار بر افزایش نرخ مسکن باشد، قدرت خرید مردم کمتر می‌شود و بنابراین خریداری وجود نخواهد داشت.

رفاه هر خانواده‌ای در درجه اول به خانه سنجیده می‌شود. به همین خاطر اثر بزرگی روی اقتصاد می‌گذارد. افزایش قیمت مسکن مانع از خانه‌دار شدن اقشار پایین‌دست جامعه می‌شود. مسکن جزو عواملی بوده که توانسته منشاء بحران‌های بزرگ اقتصادی شود. مسکن نه‌تنها یکی از نیازهای اساسی بشر است، بلکه یکی از اجزای مهم سرمایه‌گذاری نیز به شمار می‌آید.

بررسی گزارش‌های صندوق بین‌المللی پول نشان می‌دهد مسکن در بسیاری از کشورهای جهان، بزرگ‌ترین عنصر رفاه است. قیمت مسکن نباید از قدرت خرید مردم فاصله گیرد. در غیر این صورت، می‌تواند بحران اقتصادی ایجاد کند. این معضلی است که اقتصادهای در حال توسعه نظیر ایران با آن دست و پنجه نرم می‌کنند.

بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد. بر این اساس، پیش‌بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای بالایی است. بر این اساس، پیش‌فرض‌های گوناگون منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ چراکه میزان نرخ رشد قیمت مسکن تابع عوامل متعددی همچون نرخ رشد نقدینگی و تورم عمومی، قیمت نفت، ارز، نرخ سود سپرده‌های بانکی و... است. با این حال، آنچه قابل پیش‌بینی است، بیشتر بودن نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1397 از نرخ تورم عمومی است.