راز رکوردشکنی ساخت وساز در تهران قدیم

به گزارش «اقتصادنیوز» همزمان با آغاز دوره رونق در بازار ملک، شیب رشد آپارتمان‌سازی در محدوده بافت فرسوده سه‌برابر نرخ کل شهر تهران در یک سال گذشته شد. آمار مربوط به اطلاعات تیراژ ساخت‌و‌ساز در محدوده ۱۲ منطقه فرسوده و کل مناطق شهری پایتخت در ۱۲ ماه سال ۹۶ نشان می‌دهد تیراژ ساخت‌وساز در تهران قدیم به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی معادل ۲۲ درصد طی یک سال ۹۶ رشد داشت که بیش از ۳برابر نرخ رشد ساخت وسازهای مسکونی در کل شهر تهران است که بالاترین تیراژ نوسازی از سال ۹۲ به بعد بوده است. نرخ رشد ساخت‌وساز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در یک سال گذشته معادل ۷ درصد رشد داشته است. در سال گذشته مجموعا در محدوده بافت فرسوده بالغ بر ۱۳ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند.

بررسی جزئی‌تر آمار ساخت‌وساز در محدوده تهران قدیم، حاکی از آن است که صدور جواز ساخت برای بیش از ۱۳ هزار واحد مسکونی سهمی ۱۹ درصدی از کل ساخت وسازهای شهر تهران که معادل ۷۰ هزار واحد مسکونی بوده، داشته است. این نسبت پس از سال ۹۳ بالاترین رکورد سهم نوسازی از کل ساخت وسازهای شهر تهران بوده است. در سال ۹۳،۹۴ و ۹۵ سهم ساخت‌وساز در بافت فرسوده از کل فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران به ترتیب معادل ۱۴ درصد، ۱۵ درصد و ۱۶درصد بوده است تا اینکه در سال گذشته با رشد ۳برابری شیب نرخ رشد نوسازی، این نسبت به ۱۹ درصد رسید. در عین حال بررسی ماهانه تیراژ ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده طی یک سال گذشته نیز حاکی از آن است که رشد حجم ساخت‌وساز به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی در مناطق تهران قدیم (محدوده‌ای از شهر تهران که مناطق بافت فرسوده در آن واقع شده است) در اسفند ماه سال گذشته در مقایسه با ماه قبل از آن و مدت مشابه سال ۹۵ به ترتیب معادل ۱۲ درصد و ۸۵درصد رشد را تجربه کرده است.

ثبت افزایش دمای ساخت‌وساز در تهران قدیم طی یک سال گذشته اگرچه ممکن است در ظاهر نتیجه اثرگذاری وعده‌ها، طرح‌ها و برنامه‌های دولت و شهرداری با عنوان بازآفرینی شهری که در بهمن ماه سال گذشته استارت خورد، تلقی شود؛ اما بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از ارتباط اثرگذاری اجرای برنامه‌های جدید بازآفرینی شهری در محدوده بافت فرسوده و افزایش شیب سرمایه‌گذاری ساختمانی در این بخش از پایتخت با رد این فرضیه نشان می‌دهد هیچ ارتباطی میان رشد نوسازی هسته فرسوده شهر و آغاز فرمان اجرای طرح بازآفرینی شهری وجود ندارد و عوامل هفت‌گانه دیگری در ثبت رکورد جدید ساختمانی برای تهران قدیم نقش دارند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: طرح بازآفرینی شهری فعلا در حد نامه‌نگاری‌ها، صورتجلسات و فعالیت‌های اداری(آنچه در بخش خصوصی از آن به‌عنوان کاغذ بازی یاد می‌کنند) پیشرفت‌ داشته است. طبق آنچه مسوولان سازمان نوسازی عنوان کرده‌اند با صدور دستور رئیس جمهور فاز نخست طرح متفاوت نوسازی هسته قدیمی شهرها از اواسط زمستان سال گذشته کلید خورد، متولی نوسازی در پایتخت، در قالب یک فراخوان ۱۵ نقطه از ۷ منطقه فرسوده شهر تهران را به‌عنوان اراضی تحت مالکیت شهرداری یا دولت که آماده واگذاری به سرمایه‌گذار بخش خصوصی هستند، معرفی کرد. در قالب این فراخوان که از ۱۵ بهمن ماه سال گذشته آغاز و تا ۲۴ اسفندماه ادامه داشت، حدود ۹۰ شرکت بزرگ سرمایه‌گذاری اولین مرحله ثبت نام خود را انجام داده‌اند. ۲۴اسفندماه سال گذشته مرحله نخست فراخوان جذب سرمایه‌گذار پایان یافت و پس از آن مکاتبات و بررسی‌ها برای دریافت و تکمیل اسناد سرمایه‌گذاران شرکت‌کننده آغاز شد. فاز دوم دعوت از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای شرکت در طرح ملی بازآفرینی شهری به‌عنوان بازار جدید ساخت‌وساز در پایتخت از اردیبهشت آغاز شده و طبق برنامه‌های اعلام‌شده بنا بود که از اواخر اردیبهشت ماه این طرح وارد مرحله جدیدی برای ورود سرمایه‌گذاران شود. با وجود طی این مراحل و باقی ماندن این طرح در مرحله انتخاب سرمایه‌گذار، می‌توان این‌طور نتیجه‌گیری کرد که رشد تیراژ ساختمانی در یک سال گذشته به این طرح ارتباطی ندارد. اما بررسی و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعاتی که دفاتر خدمات نوسازی در مناطق ۷ تا ۱۲،۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ ارائه کرده‌اند، نشان می‌دهد ۷ عامل سبب شد تا سال ۹۶ قدری متفاوت از سال‌های گذشته برای بافت فرسوده شهر تهران باشد. عامل نخست به آغاز دوره پیش‌رونق معاملات مسکن در سال ۹۶ مربوط می‌شود. همزمان با شروع سال ۹۶، بازار معاملات مسکن به تدریج از رکود فاصله گرفت و از نیمه سال به بعد به ایستگاه رونق نزدیک شد. این اتفاق میل به خرید مسکن در شهر تهران و مناطق بافت فرسوده را افزایش و به تبع آن منجر به از سرگیری فعالیت‌های ساختمانی در مناطق مختلف شهر شد.

پرداخت وام نوسازی بدون سپرده به سازنده‌ها عامل دومی است که در ترغیب بخش عرضه برای ورود به منطقه تهران قدیم موثر بوده است. این نوع تسهیلات در سایر مناطق شهری به سازندگان پرداخت نمی‌شود. علاوه بر این کل مبلغ ۵۰میلیون تومان وام پرداخت شده به سازندگان در محدوده بافت فرسوده قابل انتقال به خریدار است. عامل چهارم تخفیف در پرداخت عوارض به سازندگان است. در حال حاضر براساس بسته‌های تشویقی درنظر گرفته شده برای صدور جواز ساختمانی در بافت فرسوده، تا سقف ۱۰۰ درصد تخفیف عوارض ساختمانی درنظر گرفته شده است. کاهش یا حذف هزینه عوارض ساختمانی در ابتدای پروژه‌های ساختمانی می‌تواند عامل مهمی در تشویق سازنده‌ها برای ورود به این محدوده از شهر تهران باشد. همچنین برخی دفاتر خدمات نوسازی در مناطق بافت فرسوده از کاهش نرخ سود وام پرداختی از طریق پرداخت ۵ درصد یارانه نرخ سود خبر می‌دهند. نرخ سود تسهیلات پرداختی به سازنده‌ها در محدوده بافت فرسوده معادل ۱۸ درصد است که در صورت پرداخت یارانه ۵ درصدی نرخ سود تسهیلات، نرخ سود وام پرداختی به ۱۳ درصد کاهش پیدا می‌کند که می‌تواند در ترغیب سازنده‌ها برای سرمایه‌گذاری در هسته فرسوده شهر موثر باشد. شرایط ویژه پرداخت تسهیلات صندوق مسکن یکم عامل موثر دیگری در رشد شیب آپارتمان‌سازی در محدوده بافت فرسوده است. تسهیلات صندوق یکم در محدوده بافت فرسوده علاوه بر آنکه بدون لحاظ شرط خانه‌اولی پرداخت می‌شود؛ نرخ سود این نوع تسهیلات برای متقاضیان خرید مسکن در بافت فرسوده معادل ۵/ ۱ واحد درصد در سایر مناطق شهر تا سال گذشته کمتر بوده است.

هفتمین عامل تاثیرگذار در رشد نوسازی بافت فرسوده طی یکسال گذشته به نوسانات نسبت قیمت مسکن مربوط می‌شود. پس از پرش قیمت در اوایل زمستان سال گذشته، اواخر سال گذشته که برخی مناطق مصرفی همچون منطقه ۴ و ۵، با کاهش حجم معاملات در حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد مواجه شدند؛ مناطق واقع در بافت فرسوده شامل مناطق ۷ تا ۱۲(به‌جز منطقه ۹) از ۷ تا ۲۶ درصد با رشد حجم معاملات روبه رو شدند. هرچند مناطق ۱۴ تا ۱۸ که در محدوده بافت فرسوده واقع شده‌اند در همین بازه زمانی با کاهش حجم معاملات مواجه شدند اما در مقایسه با مناطق ۴ و ۵، افت کمتری شامل حال آنها شده است. در عین حال افزایش قیمت دو رقمی مسکن در محدوده مناطق ۷ تا ۱۲، عاملی برای جذب سرمایه‌گذاران برای آغاز پروژه‌های ساختمانی در بافت فرسوده بوده است.

علاوه بر کارنامه یکساله بافت فرسوده پایتخت، رشد ۸۵ درصدی تیراژ ساختمانی در اسفندماه سال ۹۶ نسبت به ماه قبل از آن نیز اگرچه ممکن است تعبیر اشتباه از اثرگذاری طرح بازآفرینی شهری بر رشد ساخت‌وساز در تهران قدیم را به وجود آورد؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در این ماه نیز چهار عامل منجر به ثبت رکورد نوسازی در اسفندماه شده است. در آخرین ماه سال گذشته نزدیک به یک هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی مجوز ساخت در محدوده بافت فرسوده پیدا کرده‌اند که تقریبا دو برابر ساخت وسازهای ماهانه نیمه دوم سال گذشته بوده است. عامل نخست روند طبیعی است که در پایان هر سال رخ می‌دهد. به این معنی که هر سال تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران ساختمانی به دلیل نگرانی از افزایش تعرفه عوارض ساختمانی در سال جدید، در آخرین ماه سال اقدام به دریافت مجوز ساختمانی می‌کنند به همین دلیل به‌طور طبیعی آمار صدور مجوزهای ساختمانی در اسفندماه با افزایش نسبت به ماه‌های قبل روبه‌رو خواهد شد.عامل دیگر به تشویق شهرداری برای پرداخت نقدی عوارض ساختمانی باز می‌گردد.

مطابق با مصوبه شورای شهر تهران سال گذشته افرادی که تا پایان اسفند اقدام به پرداخت نقدی عوارض می‌کردند مشمول ۳۳ درصد تخفیف می‌شدند. این تخفیف برای برخی از پروژه‌های ساختمانی در محدوده بافت فرسوده که مشمول تخفیفات ۱۰۰ درصدی عوارض ساختمانی نمی‌شود یک عامل تشویقی محسوب می‌شود. در عین حال عامل مهم دیگر تعیین تکلیف پرونده‌های ساختمانی معطل مانده پشت در شورای معماری مناطق است. نیمه سال گذشته با اعمال محدودیت برای فعالیت و تصمیمات سلیقه‌ای شورای معماری مناطق، تعدادی از پرونده‌های ساختمانی که به این شورا‌ها مرجوع شده بودند بلاتکلیف ماندند، اما در اواخر سال گذشته با برداشته شدن برخی از این محدودیت‌ها، مجوز آغاز فعالیت ساختمانی برای این پرونده‌ها صادر شد.چهارمین عامل نیز به بخشنامه بهمن بانک عامل بخش مسکن بازمی‌گردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بهمن ماه سال گذشته بانک عامل بخش مسکن در بخشنامه‌ای به سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد بدون اعمال محدودیت به هر تعداد پرونده نوسازی متقاضی دریافت تسهیلات به شعب این بانک معرفی شود، تسهیلات پرداخت خواهد شد.به گفته کارشناسان نوسازی، این بخشنامه به‌عنوان یک محرک جدید برای رشد نوسازی در اسفندماه عمل کرده است.