هر «پروانه» ساخت و ساز؛ یک «پرونده خلاف»
به گزارش «اقتصادنیوز» بررسی وضعیت پرونده‌های تخلفات ساختمانی تشکیل شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران حاکی از آن است که معادل هر پروانه ساختمانی، ۲/ ۱ پرونده خلاف درشهرداری تهران تشکیل می‌شود. به عبارت دیگر مطابق با آمار رسمی منتشر شده تقریبا تمامی سازنده‌ها و فعالان ساختمانی مرتکب خلاف می‌شوند به این معنی که هر پروژه ساختمانی که همه یا بخشی از صفر تا ۱۰۰ مراحل ساخت‌وساز در آن با ضوابط و مقررات مصوب شهرداری تهران و به‌ویژه طرح تفصیلی در مغایرت باشد؛ از نظر شهرداری مرتکب خلاف شده و برای آن پروژه، پرونده تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تشکیل می‌شود. به این ترتیب وضعیت موجود نسبت پرونده‌های تخلف ساختمانی به پروژه‌های ساختمانی از شکل‌گیری یک اپیدمی حکایت دارد. به بیان دیگر اگرچه فضای کلی حاکم بر مدیریت شهری به دنبال کاهش و مهار تخلفات و افزایش ساختوسازهای سالم و کاملا منطبق با چارچوب‌ها و خطوط قرمز طرح تفصیلی و اسناد فرادست شهرسازی است اما عملکرد سال‌های گذشته شهرداری در حوزه اجرا و نظارت بر اعمال ضوابط ساخت‌وساز با استناد به آمار درج شده در سایت رسمی شهرداری، اطلاعات مکتوب شورا و اظهارات دو عضو شورای شهر تهران، غیر قابل‌دفاع و نشان‌دهنده رواج تصاعدی تخلفات در پروژه‌های ساختمانی است.
از نگاه کارشناسان ریشه وقوع این اپیدمی به نفع مشترک شهرداری و فعالان ساختمانی در وقوع تخلف بازمی‌گردد. از یکسو فعالان ساختمانی دو توجیه برای ارتکاب به تخلف ساختمانی دارند؛ توجیه اول آنها به جبر ناشی از اشکالات فنی موجود در ضوابط طرح تفصیلی بازمی‌گردد که منجر به بروز تخلف می‌شود. به گفته آنها اگر انواع تخلفات ساختمانی در طول مراحل ساخت‌وساز صورت نگیرد امکان تکمیل پروژه ساختمانی به‌ویژه ساختوسازهای مسکونی وجود ندارد، در عین حال آنها توجیه دیگری برای تمایل به وقوع تخلف دارند. طبق ادعای آنها اگر تخلف انجام نشود حاشیه سود فعالیت ساختمانی، توجیه اقتصادی ندارد.
همین موضوع هم باعث شده که مطابق با بررسی‌های انجام شده، در هر پروژه ساختمانی دست‌کم یک تخلف و عدول از ضوابط شهرسازی مصوب صورت گیرد. از سوی دیگر آنچه که نفع مشترک شهرداری و سازندگان ساختمانی برای وقوع تخلف را توجیه می‌کند، وابستگی بودجه شهرداری به درآمدهای متفرقه حاصل از اخذ انواع عوارض ساختمانی شامل صدور پروانه، عوارض پایه تراکم، عوارض مازاد تراکم و نهایتا درآمد حاصل از فروش مجوز تخلف ساختمانی برای شهرداری است که در مجموع درآمد قابل‌توجهی را نصیب مدیریت شهری پایتخت می‌کند.
آمار رسمی منتشر شده در سایت شهرداری تهران نشان می‌دهد در سال ۹۴، معادل ۱۶ هزار و ۱۴۷ پرونده تخلف ساختمانی توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران بررسی شده که به معنی آن است که حداقل این میزان تخلف در پروژه‌های ساختمانی سال ۹۴ صورت گرفته است. با این حال از این تعداد پرونده تخلف ساختمانی، ۵ هزار و ۸۰۰ پرونده منجر به صدور رای تخریب، تعطیل و اعاده شده است. براین اساس ۶۴ درصد پرونده‌های تخلفات ساختمانی که مورد بررسی قرار گرفته بدون آنکه منجر به پرداخت جریمه واقعی سازنده(تخریب و اصلاح پروژه مطابق با ضوابط) شود با دریافت جریمه ریالی(فروش خلاف) به سرانجام رسیده‌اند. کارشناسان این مدل اجرای ضوابط شهرسازی را یکی از عوامل اصلی انحراف شهر از طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران عنوان می‌کنند. در عین حال آمار مربوط به سال ۹۵، نشان از افزایش تصاعدی تعداد پرونده‌های خلاف ساختمانی بررسی‌شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ دارد. این آمار نشان می‌دهد در سال ۹۵ معادل ۲۰ هزار پرونده تخلف ساختمانی مورد بررسی قرار گرفته که نسبت به سال قبل از آن معادل ۲۵ درصد رشد داشته است. این در حالی است که در سال ۹۵ تیراژ پروانه‌های ساختمانی بدون تغییر باقی مانده است. این نکته نشان‌دهنده آن است که در سال ۹۵ به ازای هر پروانه ساختمانی بیش از یک تخلف صورت گرفته است. وضعیت حاد تخلفات ساختمانی که از روی آمار «هر پروانه یک تخلف»قابل تشخیص است، در شرایطی رقم خورده است که مدیریت شهری طی دو دهه اخیر چهار تکلیف قانونی(مصوب شورای شهر تهران) برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی، انضباط‌‌بخشی به ساختوسازهای شهری، تقویت اعمال نظارت بر سازنده‌ها و کاهش تعداد ساختوسازهای انحرافی تعیین کرده است. در این راستا کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر فروردین‌ماه امسال در نامه‌ای به رئیس شورای‌شهر تهران با تاکید بر عملکرد نامطلوب شهرداری در اجرای صحیح ضوابط ساخت‌وساز، ضمن طرح یک سوال در این حوزه، طرح «الزام شهرداری تهران به ارائه لایحه کاهش تخلفات و افزایش اعتبار مقررات ملی ساخت‌وساز» را ارائه کرده و قرار است این طرح ظرف امروز و روزهای آتی مورد بررسی قرار گیرد.
محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در این نامه سوال معناداری را مطرح کرده با این مضمون که چرا در حالی که مهندسان ناظر، عوامل شهرداری و شرکت شهربان موظف به شناسایی، پیشگیری و جلوگیری از تخلفات ساختمانی و عملیات عمرانی هستند اما همچنان میزان تخلفات ساختمانی کاهش نیافته و روند خلاف‌سازی‌ها در شهر تهران همچنان سیر صعودی دارد؟ در واقع از نگاه این کمیسیون عملکرد شهرداری در این حوزه طی سال‌های اخیر قابل دفاع نیست و همین امر موجب شده میزان تخلفات ساختمانی و توافقات انجام شده در شهرداری‌ها بر میزان انحرافات از مفاد طرح تفصیلی شهر تهران افزوده شده است.از این رو در قالب این طرح شهرداری تهران مکلف خواهد شد که نسبت به آسیب‌شناسی دقیق و جامع و ارزیابی سهم تمامی عوامل موثر در وقوع تخلفات ساختمانی و عدم موفقیت در پیشگیری از آن اقدام کند و نسبت به ارائه لایحه برنامه جامع و هماهنگ کاهش تخلفات ساختمانی ظرف سه ماه در شورای شهر اقدام کند.
براین اساس شهرداری تهران ملزم خواهد شد تا لایحه پیشنهادی خود را با در نظر گرفتن چند محور شامل فرهنگ‌سازی مسوولیت‌پذیری شهروندی به‌طور مستقیم و غیرمستقیم، تدوین سازوکار لازم جهت افزایش نقش دانشگاه‌ها و مراکز علمی و پژوهشی، بسترسازی لازم جهت افزایش نظارت همگانی و اجتماعی دیده‌بان‌های شهری و جرم‌انگاشتن تخلفات ساختمانی، اصلاح سازوکارهای نحوه نظارت مهندسین ناظر و همچنین معرفی متخلفین به کمیته‌های انضباطی و مراجع قضایی تدوین کند. محتوای این طرح نشان می‌دهد قرار نیست لایحه شهرداری تهران یک بازدارندگی جدید برای جلوگیری از وقوع تخلفات ساختمانی ایجاد کند بلکه نگاه غالب در این طرح بیشتر به افزایش حساسیت اجتماعی از طریق ایجاد شفافیت است. البته توجه به یک نکته ضروری است که نگاه عمومی چطور می‌تواند میان ساخت‌وساز سالم و منطبق با ضوابط و یک ساخت‌وساز انحرافی تفاوت قائل شود؟ کارشناسان شهری می‌گویند در صورتی که اطلاعات مربوط به زیرپهنه‌های شهری به‌صورت شفاف در سامانه شفافیت شهرداری تهران منتشر شود و اطلاعات به‌صورت ساده و شفاف در اختیار تمامی شهروندان قرار گیرد می‌توان امیدوار بود که شهروندان نیز قادر به تشخیص میان این دو نوع ساخت‌وساز خواهند بود. به ویژه آنکه از میان ۱۲ نوع تخلفات ساختمانی که فعالان ساختمانی انجام می‌دهند چهار نوع تخلف با بیشترین میزان ارتکاب به‌عنوان تخلف مادر شناخته می‌شود. به‌طوری که بیش از ۷۰ درصد تخلفات ساختمانی در تهران در این چهار نوع تخلف انجام می‌شود. این تخلفات به ترتیب بیشترین میزان ارتکاب شامل کسری پارکینگ، تغییر کاربری، اضافه تراکم(طبقه اضافه) و اضافه متراژ می‌شود. ضمن آنکه مناطق یک تا ۵ نیز بیشترین سهم را در ارتکاب تخلفات ساختمانی دارند.
بی‌خبری عمدی یا سهوی؟
علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران با اشاره به اعمال برخی تغییرات در طرح اولیه تهیه شده شورای شهر تهران تاکید کرد: تا زمانی که در مراحل مختلف ساخت‌وساز چراغ سبز نشان داده شود، تخلفات ساختمانی همچنان ادامه دارد اگرچه ممکن است بخش عمده تخلفات به وقوع پیوسته کوچک مقیاس باشند.
او ادامه داد: در حال حاضر بخش عمده پرونده‌های تخلفات ساختمانی که به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شده است به تخلفات کوچک مقیاس مربوط می‌شود. به‌طوری که مطابق با آمار دست‌کم ۱۲ هزار پرونده موجود در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری تهران دارای تخلفات ساختمانی موردی و کوچک هستند.
این عضو شورای شهر تهران در عین حال به تخلفات برخی پروژه‌های بزرگ مقیاس شهر تهران اشاره کرد و افزود: علاوه بر پرونده‌هایی که مربوط به تخلفات کوچک مقیاس می‌شوند، برخی پرونده‌های پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری نیز هستند که در مرحله بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار دارند. بررسی‌های اولیه از این پروژه‌ها حاکی است که مسوولان شهرداری طی سال‌ها از وضعیت این پروژه‌ها بازدیدی نکرده‌اند. علاوه بر این عبور از ضوابط ساخت‌وساز در یکی دیگر از پروژه‌های تجاری شهری نیز علاوه بر آنکه به محدوده معابر عمومی شهر ورود کرده این ابهام را به وجود می‌آورد که در این ساخت‌وساز وقتی فرآیند صدور پروانه طی نمی‌شود یعنی طراح وجود ندارد، محاسب، ناظر و مجری ذی صلاح نیز وجود ندارد. بنابراین اگر یک زلزله با ریشتر خیلی پایین آمد، سازه تخریب شد و عده‌ای کشته شدند، کسی مسوولیت آن را نمی‌پذیرد. او با بیان اینکه قرار نیست این طرح به‌طور مستقیم مانع از بروز تخلفات ساختمانی شود، اظهار کرد: شاید این طرح بتواند به واسطه آنکه مبنا را روی کارهای اجتماعی و فرهنگی گذاشته است، حساسیت‌های اجتماعی بیشتری ایجاد کند. یعنی اگر شهرداری یکسری تسهیلات و امکانات در اختیار تشکل‌ها یا دانشگاه بگذارد که بتوانند کارهای فرهنگی تعریف کنند، می‌تواند موثر باشد. دانشگاه‌ها می‌‌توانند وارد کارهای اجتماعی شوند یا بتوانند همایش‌های خاصی در این موضوع برگزار کنند. به تعبیر دیگر این طرح صرفا می‌تواند به ایجاد حساسیت اجتماعی کمک کند اما نمی‌تواند بازدارنده باشد.
او در پاسخ به این سوال که آیا شهرداری در این مسیر با توجه به وابستگی به درآمدهای ناشی از تخلفات ساختمانی همکاری خواهد کرد یا خیر، گفت: بستگی به رویکردهای مدیران مستقر در شهرداری هم دارد. یک زمانی هست که مدیران شهرداری اعتقاد دارند باید به تدریج نسبت منابع ناپایدار به پایدار را تغییر دهند بنابراین طبیعی است که از چنین طرحی استقبال کنند اما اگر نسبت به این موضوع حساسیت نداشته باشد استقبال نمی‌کنند. به نظر من در این دوره چون نسبت به این موضوع حساسیت هست، طبیعتا باید از چنین طرحی هم استقبال شود. در عین حال محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تاکید بر اینکه ارزیابی مجموعه سازوکارهای موجود نشان می‌دهد عملا تاثیر قابل توجه و موثری در کاهش تخلفات ساختمانی نداشته‌اند، اظهار کرد: آمارها نشان می‌دهد به ازای هر پروانه صادره حداقل یک پرونده و بعضا در سال‌های گذشته ۲/ ۱ پرونده به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شد یعنی می‌توان گفت پرونده‌ای در شهرداری تهران نداریم که پروانه‌ای برای آن صادر شود اما تخلفی صورت نگیرد. بعضا یکسری پرونده‌ها تخلف ندارند سایر پرونده‌ها چندین تخلف را ثبت کرده‌اند. این نشان می‌دهد مصوبات شورا و سازوکارهای موجود، پاسخگو نیست و باید یک آسیب شناسی و تجدیدنظر بنیادین در این سازوکارها صورت بگیرد. او ادامه داد: به‌عنوان مثال در حوزه پیشگیری مهم ترین مرحله از فرآیند ساخت‌وساز است که می‌تواند جلوی تخلفات را بگیرد باید سازوکاری داشته باشد که به مفهوم واقعی عوامل شهرداری تهران پاسخگو شوند. به گفته وی در حال حاضر این سوال وجود دارد که چرا با وجود داشتن ۲۲ منطقه، ۱۲۳ ناحیه در شهرداری تهران و حضور عوامل متعدد شهرداری در محلات مختلف تهران و حتی ایجاد و فعالیت شرکت شهربان که وظیفه تامین نیروی انسانی برای مقابله با ساختمان‌های متخلف را دارند، همچنان تخلفات شکل می‌گیرد. سالاری تاکید کرد: از آنجا که کمیته‌های انضباطی موثر برای پیشگیری و مقابله با تخلفات ناظران نداریم حتما باید تجدید نظر در این حوزه انجام شود. نکته مهم دیگر آنکه در این مقطع تاریخی موضوع تخلفات ساختمانی باید به یک دغدغه عمومی تبدیل شود بنابراین در حوزه جرم‌انگاری تخلفات ساختمانی باید یک کارزیربنایی انجام شود.
