درسی که سیاست‌گذاران مسکن ایران باید از کره‌جنوبی بگیرند
به گزارش اقتصادنیوز تصمیم اخیر دولت برای بازار اجاره مسکن، از دید کارشناسان اقتصادی به «مداخله مخرب در روند توافق مالک و مستاجر» تعبیر شده و همزمان یک فراخوان توسط مسولان این بخش برای دریافت ایده‌های قابل‌اجرا بابت تنظیم مناسب متغیرهای دو بازار خرید و اجاره آپارتمان را در پی داشته است. متولی بخش مسکن به دنبال تصویب قانونی برای «تمدید اجباری قراردادهای اجاره آپارتمان با طول زمانی مجموع دو سال» است به‌طوری که حق افزایش بیش از ۱۰ درصد بهای اجاره برای موجران در سال دوم، سلب می‌شود. در کنار این لایحه، زمزمه‌هایی برای قیمت‌گذاری دستوری در بازار معاملات خرید آپارتمان به گوش می‌رسد. هر دو سیاست چون که حوزه اختیار سمت عرضه را به شکل مستقیم و یک‌طرفه محدود می‌کند، می‌تواند اثر منفی بر جریان ورود عرضه جدید آپارتمان به بازار معاملات داشته باشد (کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی) یا به شیوع توافقات غیررسمی در معاملات (قراردادهای پرخطر برای سمت تقاضا) منجر شود.
نحوه مواجهه دولت با التهابات بازار مسکن و واکنش صاحب‌نظران اقتصاد مسکن به این مواجهه نشان می‌دهد: اگرچه هدف سیاست‌گذار از آنچه به «مداخله در ساز و کار بازار» تعبیر می‌شود، حمایت از تقاضای مصرفی برای تسهیل مسیر خرید و اجاره مسکن است اما به دلیل آثار منفی قابل بروز ناشی از مداخله در بازار، جامعه هدف سیاست‌گذار، در بهترین حالت از کمترین منافع احتمالی تصمیمات دستوری برخوردار خواهد شد و به احتمال زیاد از تبعات آن، زیان خواهد دید. در حال‌حاضر «جایگزین مداخله دولت در ساز و کار بازار مسکن» به‌عنوان یک پرسش کلیدی هم برای سیاست‌گذار و هم برای ناظران و فعالان بازار ملک، مطرح است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج یک بررسی جهانی از نحوه سیاست‌گذاری برای بازار مسکن نشان می‌دهد: دولت به‌جای دخالت، می‌تواند با مدیریت ۴ حوزه مرتبط با بخش مسکن، دو هدف کلیدی «حفظ و افزایش توان خرید» و «اجاره‌بهای در استطاعت مستاجران دهک‌های پایین» را تضمین و محقق کند.
این تحقیق توسط دو پژوهشگر در بانک مرکزی انجام شده و تجربه نیم‌قرن مدیریت بازار مسکن کره‌جنوبی توسط دولت این کشور، مورد بررسی قرار گرفته است. دولت کره از اوایل دهه ۱۹۶۰ تاکنون، مجموعه‌ای از ابزارها همچون زمین دولتی، تسهیلات بانکی به پشتوانه پس‌انداز، مالیات‌های ملکی و همچنین کمک هزینه اجاره را در ۴ حوزه «افزایش عرضه مسکن ملکی و اجاره‌ای، تقویت استطاعت خرید و اجاره مسکن، تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضا و همچنین مقررات احتیاطی ضدسفته‌بازی» به‌کار گرفته است.وضعیت متغیرهای اقتصاد مسکن در کره‌جنوبی مشخص می‌کند: جعبه‌ابزار تنظیم بازار ملک در این کشور توانسته نبض بازار در دوره‌های رونق و رکود و مقاطع زمانی رشد شدید قیمت را تحت‌کنترل قرار دهد و دامنه نوسانات را محدود کند. نتایج پژوهشی که در فصلنامه روند –نشریه بانک مرکزی- تحت عنوان «سیاست بخش مسکن در جمهوری کره» منتشر شده، حاکی است: دولت کره برای بخش مسکن در اولین گام، در دهه ۱۹۶۰ نهادسازی و تدوین سیاست‌های بنیادین را کلید زد و در قالب آن موفق شد با تجهیز شرکت دولتی مدیریت بازار زمین مسکونی و تقویت بانک توسعه‌ای، زمینه واگذاری زمین برای انبوه‌سازی و همچنین تامین تسهیلات ساخت مسکن را به‌وجود بیاورد. بزرگ‌ترین چالش دولت کره در بازار مسکن طی دهه ۱۹۶۰، نحوه پرداختن به مساله «کمبود شدید عرضه» بوده و در آن سال‌ها کسری حدود ۳۰ درصدی در بازار ملک وجود داشته است. همچنین بخشی از سیاست‌های پایه‌ای برای مدیریت بازار مسکن در دهه ۱۹۶۰ به تدوین یک لایحه اضطرار برای بازدارندگی سفته‌بازی اختصاص پیدا می‌کند که در قالب آن، دولت تصمیم می‌گیرد برنامه اخذ مالیات از عایدی املاک را برای مالکان بیش از یک واحد مسکونی با هدف کنترل تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری در بازار ملک، طراحی کند.
برش زمانی دوم در سیاست‌گذاری بخش مسکن در کره‌جنوبی، به دهه ۱۹۸۰ اختصاص دارد. ارائه زمین از طرف دولت به بخش خصوصی در مقیاس وسیع و مشوق‌های مالیاتی و یارانه برای عرضه‌کنندگان مسکن با هدف «یک خانه برای هر خانوار» با اولویت «خانه اولی‌ها»، در این دوره به اجرا درمی‌آید، به‌طوری که در سال‌های ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲ برای حل چالش «کمبود مسکن مناسب»، زمین‌های دولتی قابل ساخت و ساز به ابزار اصلی اجرای سیاست تقویت عرضه تبدیل می‌شود. برنامه ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی برای یک دوره دست کم ۴ ساله، در این دوره به اجرا گذاشته می‌شود، به‌طوری که ۲۵۰ هزار واحد از این برنامه، سهم مسکن استیجاری دولتی است. ساخت و سازهای انبوه با تسهیلات صندوق ملی مسکن، شارژ مالی می‌شوند و سالانه حداقل ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در کره طی این دوره احداث می‌شود، در حالی که میزان ساخت و ساز در سال‌های قبل از آن، بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد بوده است.
عرضه مطلق در بازار مسکن کره در آن دوره، همزمان با رونق خرید و فروش مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها اتفاق می‌افتد. با این حال، عرضه مطلق اگرچه شکاف بزرگ بین موجودی واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها را تا حدودی کم می‌کند اما به حل چالش اجاره‌نشین‌ها و توان خرید مسکن برای دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین منجر نمی‌‌شود در نتیجه، خرید بیش از یک خانه به‌عنوان «عملیات سفته‌بازانه» تعریف و مشمول مالیات‌های تصاعدی می‌شود. این بازار در سال‌های ۱۹۹۷ تا ۱۹۹۸ با رکود ساختمانی و معاملاتی ناشی از بحران مالی آسیا روبه‌رو می‌شود. دولت کره در این سال‌ها، از اهرم تسهیلات خرید برای تحریک تقاضا و مالیات برای کاهش هزینه سرمایه‌گذاری ملکی (تحریک عرضه) بهره می‌برد. بازار مسکن کره جنوبی به‌خصوص در پایتخت و شهرهای بزرگ در سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۰۶ وارد دوره رونق می‌شود. در این دوره برای مهار قیمت‌ها، در کنار اجرای برنامه ۱۰ ساله عرضه یک میلیون واحد مسکونی استیجاری دولتی، با دو ابزار مالیات و تسهیلات بانکی، تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای خرید ملک محدود می‌شود. دولت مرکزی به کمک دولت محلی در شهرهای بزرگ، مالیات‌های فزاینده بر املاک وضع می‌کند و نرخ مالیات بر عایدی سرمایه برای مالکان دو خانه و بیشتر، افزایش می‌یابد. همچنین سقف نسبت بدهی متقاضیان وام مسکن به درآمد به‌عنوان ضوابط سخت‌گیرانه کاهش می‌یابد و جلوی افزایش سقف تسهیلات گرفته می‌شود.
جعبه ابزار تنظیم بازار مسکن کره، به دلیل انعطاف ابزارها، کارکرد دو منظوره -هم برای زمان رونق و هم برای زمان رکود- دارد. در سال‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۳ بازار مسکن در این کشور تحت تاثیر بحران مالی جهانی، وارد فاز رکود می‌شود. دولت برای خارج کردن بازار از رکود، علاوه بر ارائه تسهیلات مالیاتی به فعالان بازار، سقف تسهیلات خرید مسکن را افزایش می‌دهد و سن املاک مشمول وام خرید مسکن را نیز بالا می‌برد تا از این طریق به تحریک تقاضا کمک کند. آخرین برش زمانی از مدیریت بازار مسکن توسط دولت در کره جنوبی به سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۵ برمی‌گردد. در سال ۲۰۱۳، سیاست «تقویت بخش خصوصی سازنده مسکن اجاره‌ای» و همچنین «تامین خانه شاد برای نسل جوان» در دستور کار قرار می‌گیرد.
در اوایل قرن بیست و یکم، تحت تاثیر ساخت و سازهای انبوه مسکن روی زمین‌های دولتی، مشکل کمبود عرضه برطرف شد اما متغیرهای مربوط به «رفاه مسکن و وضعیت خانوارهای آسیب‌پذیر» همچنان به‌عنوان چالش در بازار مسکن کره خودنمایی کرد. در فاصله دهه ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۰ میلادی، نسبت واحدهای مسکونی به خانوارها در کره از ۷۸ درصد به ۹۶ درصد رسید. با این حال سهم مسکن استیجاری دولتی از کل موجودی مسکن در این کشور ۵ درصد بوده در حالی که در فرانسه این سهم ۱۹ درصد و در انگلستان ۱۸ درصد بوده است. دولت کره در سال ۲۰۱۵ برنامه «رفاه مسکن» برای پرداخت کمک هزینه مسکن به دهک‌های کم درآمد را به‌عنوان یک برنامه مستقل برای بخش مسکن، تصویب و به اجرا درمی‌آورد. برنامه دولت کره برای اجاره‌نشین‌ها طی همه دوره‌های سیاست‌گذاری، بر ساخت مسکن استیجاری دولتی، ساخت مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی و پرداخت کمک هزینه اجاره متمرکز بوده است. دولت کره برای خانوارهای «بسیار کم‌درآمد»، سیاست ساخت مسکن استیجاری دائمی را با همکاری دولت و شهرداری‌ها در قالب احداث ۲۵۰ هزار واحد مسکونی طی دست کم ۴ سال به اجرا درآورد. در این برنامه مساحت واحدها حداکثر ۴۰ مترمربع تعریف شد. برای اجاره‌نشین‌های کم درآمد و متوسط بالقوه نیز ساخت واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی به شکل اجاره و خرید در دستور کار دولت و شهرداری‌ها و بخش خصوصی قرار گرفت. در کارنامه دولت کره برای سیاست‌گذاری بخش مسکن، دهک‌های متوسط درآمدی، از طریق رژیم پس‌انداز در صندوق‌های پس انداز مسکن و با دریافت تسهیلات خرید در استطاعت، تجهیز و تامین مالی می‌شوند. الگوی عرضه برای این گروه، واحدهای تا ۸۵ مترمربع تعریف شده است که نشان می‌دهد دولت در این کشور توانسته زمینه عرضه و ساخت و سازهای کم متراژ و مصرفی را برای متقاضیان فراهم کند.
در برنامه رفاه مسکن که از سال ۲۰۱۵ به اجرا درآمده، «کمک هزینه اجاره مسکن» با توجه به درآمد مستاجرها، بعد خانوار، نوع پرداخت اجاره بها، سطح اجاره بها و همچنین محل سکونت مستاجر، به‌صورت متغیر و هدفمند پرداخت می‌شود. این مدل حمایت از مستاجرها، بخش اصلی سیاست‌های حوزه تقاضای مسکن را دربرمی‌گیرد. در حوزه تامین مالی مسکن نیز علاوه بر تقویت نقش صندوق پس‌انداز مسکن، بازار رهن ثانویه نیز کارآمد است که به افزایش منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن کمک می‌کند. دولت کره در حوزه مقررات احتیاطی ضدسفته‌بازی طی سال‌های اخیر، قدرت اهرم مالیات بر عایدی املاک را افزایش داده است؛ به‌طوری که مالکان چند خانه‌ای با معافیت مالیاتی، به عرضه املاک خود در بازار استیجاری تشویق شده‌اند. تقویت سیاست‌های مالیاتی ضدسفته‌بازی از سال ۲۰۱۴ به بعد، با افزایش قابل توجه قیمت مسکن در دستور کار قرار گرفت. در حال حاضر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه برای مالکان دو خانه‌ای، ۴۰ درصد و برای سه خانه و بیشتر، ۶۰ درصد عایدی فروش است. وضعیت کنونی بازار مسکن کره نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت به درآمد خانوار محاسبه می‌شود، از ۱/ ۵ در سال ۲۰۱۲ به ۷/ ۳ در سال ۲۰۱۵ بهبود پیدا کرده که نشان‌دهنده کاهش مدت زمان برای خرید خانه است. این نسبت در کره از مدت زمان انتظار در کانادا، چین و انگلستان نیز کمتر است. همچنین درصد خانوارهای ساکن در خانه‌های استاندارد (خانوارهای بهبود یافته در بازار مسکن) نیز افزایش پیدا کرد به‌طوری که تعداد خانوارهای ساکن در خانه‌های زیر استاندارد از ۴۶ درصد در سال ۱۹۹۵ به کمتر از ۱۲ درصد رسیده است.
