بررسی وضعیت بازار مسکن تهران؛افت ۳۳ درصدی فروش آپارتمان در مرداد

 به گزارش اقتصادنیوز ماه گذشته ۱۱ هزار و ۱۵۴ واحد در تهران فروخته شد که از فروش ماهانه در سال ۹۶ به‌عنوان دوره پیش رونق نیز کمتر بوده است. رکورد جدید سطح قیمت مسکن عامل بازگشت بازار به لبه رکود است.

نبض «مسکن» در میانه تابستان

معاملات بازار مسکن در میانه تابستان منجمد و به دوره قبل از «پیش‌رونق» بازگشت. گزارش دفتر اقتصاد مسکن از تحولات بازار مسکن در میانه تابستان سال‌جاری از کاهش سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران و کوچک‌شدن دوباره حجم معاملات خرید و فروش خبر می‌دهد. روند تغییراتی قیمت مسکن در شهر تهران طی یک ماه مرداد به گونه‌ای پیش رفته است که میانگین قیمت آپارتمان مسکونی به ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است. به این ترتیب قیمت آپارتمان در شهر تهران نسبت به ابتدای تابستان معادل ۷/ ۶ درصد رشد داشته است. ثبت رشد ماهانه ۷/ ۶ درصد قیمت مسکن در میانه تابستان به معنی تغییر جزئی نوسان قیمتی نسبت به ابتدای تابستان و بهار امسال است؛ به این معنی که شیب رشد ماهانه قیمت در سه ماه گذشته به‌صورت جزئی کمتر شده است. متوسط قیمت مسکن در خرداد ماه نسبت به ماه گذشته معادل ۴/ ۸ درصد رشد داشت، این روند رشد در تیرماه نسبت به ماه قبل از آن کندتر شده و به ۲/ ۷ درصد رسیده و نهایتا در میانه تابستان شیب رشد ماهانه قیمت مسکن بازهم کمتر شد و با کاهش نیم واحد درصدی به ۷/ ۶ درصد رسیده است. با وجود کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه گذشته، میانگین قیمت مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل ۶۱ درصد رشد داشت. در این میان همراستا با ادامه روند رشد قیمت‌ در بازار مسکن، حجم معاملات خرید و فروش در بنگاه‌های املاک به کمترین میزان طی یک سال و ۴ ماه گذشته(به استثنای فروردین ماه) رسید.

جزئیات آماری منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در میانه تابستان به ۱۱ هزار و ۱۵۴ فقره مبایعه‌نامه رسیده است. ثبت این تعداد قرارداد خرید و فروش در بنگاه‌های املاک پایتخت طی یک ماه مرداد، نشان‌دهنده کاهش ۵ درصدی معاملات نسبت به یک ماه تیر است. در اولین ماه از فصل نقل و انتقالات مسکن، در مناطق ۲۲گانه شهر تهران معادل ۱۱ هزار و ۷۵۸ قرارداد به ثبت رسیده بود. به این ترتیب سومین ماه از ریزش سریالی حجم معاملات مسکن در سال‌جاری در میانه تابستان رقم خورد. اولین کاهش حجم ماهانه معاملات مسکن به اواخر بهار امسال مربوط می‌شود؛ به‌طوری که مطابق با آمار رسمی، حجم معاملات پایان بهار امسال در مقایسه با نیمه بهار معادل ۲۱ درصد ریزش داشت. این ریزش اما در ابتدای تابستان نیز ادامه پیدا کرد و موجب شد حجم معاملات در تیرماه معادل ۱۰ درصد نسبت به خردادماه با افت مواجه شود. انتشار تازه‌ترین آمار مربوط به تحولات معاملاتی بازار مسکن در مردادماه امسال نیز نشان می‌دهد این ریزش سریالی در میانه تابستان نیز ادامه پیدا کرده و حجم معاملات در مردادماه معادل ۵ درصد نسبت به تیرماه با کاهش همراه بوده است. کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن در آمار نقطه‌به‌نقطه نیز ظهور پیدا کرده است.

براین اساس مجموع معاملات انجام شده در ماه گذشته معادل ۳۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته(مرداد ۹۶) افت کرده است.

کاهش حجم معاملات به ۱۱ هزار و ۱۵۴ فقره در میانه تابستان سبب شده تا در ماه‌های نخستین بروز رونق در بازار مسکن(بازار مسکن تقریبا از ابتدای سال جاری پس از گذراندن یک دوره رکود چهار سال به رونق رسید) کمترین میزان حجم معاملات طی یک سال و ۴ ماه اخیر(به استثنای فروردین ماه) رقم بخورد. از ابتدای سال ۹۶ که به نوعی دوره پیش‌رونق بازار مسکن محسوب می‌شود تا پایان تیرماه سال جاری، کمترین حجم معاملات ثبت شده در شهر تهران به اسفندماه سال گذشته مربوط می‌شود که تعداد مبایعه‌نامه‌های خرید و فروش ملک به ۱۱ هزار و ۳۹۳ فقره رسید. اما ریزش مداوم حجم معاملات طی سه ماه اخیر سبب شد تا رکورد جدیدی از کمترین حجم معاملات انجام شده در شهر تهران طی یک سال و ۴ ماه اخیر ثبت شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی وضعیت تحولات اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد دو عامل بیرونی و درونی موثر بر بازار مسکن، منجر به تداوم کاهش سریالی حجم معاملات مسکن در میانه تابستان سال‌جاری و ثبت کمترین رکود حجم معاملات طی یک سال و ۴ ماه گذشته شده است. براین اساس مهم‌ترین و اصلی‌ترین عامل کاهش حجم معاملات مسکن و تعلیق فرآیند خرید ملک از سوی حجم زیادی از متقاضیان مصرفی در بازار مسکن، به جهش ۶۱ درصدی قیمت مسکن در مردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته مربوط می‌شود.

در حال‌حاضر تعداد زیادی از فعالان سمت عرضه بازار(سازندگان و مالکان املاک مسکونی) بدون توجه به قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن، بر افزایش قیمت‌های پیشنهادی همچنان اصرار دارند. همین موضوع سبب شده تا سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان در بسیاری از مناطق شهر تهران به یکدیگر نزدیک شود. افزایش مداوم و ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران سبب شده است تا بخش زیادی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن از بازار عقب‌نشینی کنند. این موضوع حتی برای آن دسته از خریداران مسکن که به تسهیلات بانکی (از جمله صندوق پس‌انداز مسکن یکم) مجهز بوده‌اند نیز صدق می‌کند. چراکه به دلیل افزایش مداوم قیمت‌های پیشنهادی مسکن، قدرت خرید تسهیلات مسکن طی چندماه گذشته کاهش پیدا کرده است. آمارها نشان می‌دهد خانه‌اولی‌های مجهز به وام صندوق یکم در تیرماه ۹/  ۲۲ درصد از بودجه خرید آپارتمان ۵۰ متری را از طریق اخذ این وام تامین کردند، این در حالی است که طی سه‌ماه نخست سال‌جاری قدرت خرید وام مسکن برای یک واحد ۵۰ متری در شهر تهران معادل ۶/ ۲۴ درصد بود.

از این‌رو بخشی از متقاضیان خرید مسکن همزمان با کاهش قدرت خرید خود در برابر تداوم جهش قیمت‌ها، از خرید مسکن دست‌ کشیده‌اند و در مقابل برخی دیگر از خریداران مسکن که همچنان خواهان انجام معامله هستند، ناگزیر به ادامه جست و جو برای یافتن فایل ملکی مناسب در یک دوره زمانی طولانی‌تر هستند. با این حال وضعیت خرید و فروش فایل‌های ملکی در بازار نشان می‌دهد گروهی از واحدهای مسکونی که به قیمت متعارف و مناسب منطقه، از سوی فروشندگان قیمت‌گذاری شده‌اند به دلیل باقی‌ماندن بخشی از خریداران در بازار، به سرعت فروش می‌روند.

در این میان در برخی از مناطق شهر تهران با وجود حضور متقاضیان در بازار، به دلیل قیمت‌های گزاف پیشنهاد شده از سوی فروشندگان، معاملات خرید و فروش ایست کرده است. به‌عنوان مثال میانگین قیمت در برخی مناطق جنوبی شهر تهران به مناطق شمالی شهر تهران نزدیک شده و همین موضوع منجر به توقف جریان طبیعی خرید و فروش مسکن در برخی مناطق شده است. البته علاوه بر این عامل درونی بازار مسکن بر کاهش معنادار حجم معاملات ملکی، یک عامل اثرگذار بیرونی نیز بر این جریان موثر بوده است.

برخی از کارشناسان معتقدند جابه‌جایی نقدینگی و تحولات بازار‌های موازی بر کاهش حجم ورود تقاضای سرمایه‌ای بر بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. به‌عنوان مثال برخی تحولات قیمتی در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر سبب شده که بخشی از نقدینگی موجود در بازار به جای ملک، در بازار‌های موازی پارک شود. به این ترتیب با توجه به اثرگذاری شدید سطح قیمت‌های پیشنهادی بر حضور متقاضیان خرید در بازار، عاملی که امید به بازگشت رونق معاملاتی را در بازار مسکن زنده نگه می‌دارد، ارائه قیمت‌های پیشنهادی متعارف از سمت عرضه است.