نگاهی به بازار مسکن تهران؛ جهش بلندتر لوکس‌ها
به گزارش اقتصادنیوز بازار مسکن پایتخت با جدایی کامل از فاز رونق، وارد فرآیند «بازتنظیم» رابطه نسبی قیمت‌ها بین مناطق مختلف شده است. بیشترین ریزش در حجم معاملات ملک، متوجه جنوب تهران است.
تغییرات ۶ ماهه در بازار مسکن نقاط مختلف تهران، از محسوس شدن فرآیند «بازتنظیم» رابطه بین قیمت‌ها در مناطق، طی ماه شهریور حکایت می‌کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: ماه گذشته جایگاه بیشترین رشد ماهانه قیمتمسکن در بین ۲۲ منطقه تهران، به منطقه یک واگذار شد و منطقه پنج به‌عنوان منطقه‌‌‌ای از پایتخت که پیش‌تر، مقام اول تورم ملکی –نسبت به سایر مناطق شهر- را در اختیار داشت، در حال حاضر به گروه «مناطق دارای کمترین رشد قیمتی» پیوسته است.جزئیات مربوط به تغییرات سطح قیمت و حجم معاملات خرید مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد: ماه گذشته، شدت افزایش قیمت مسکن از شرق و غرب پایتخت –دو منطقه ۴ و ۵ که مناطق متوسط بازار مسکن تهران به حساب می‌آید- به شمال و جنوب شهر منتقل شد. شهریور ماه امسال، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در منطقه یک به‌عنوان لوکس‌ترین نقطه شهر، ۱۲ درصد نسبت به مرداد افزایش پیدا کرد. این میزان رشد ماهانه، علاوه بر اینکه بیشترین نرخ رشد نسبت به ۲۱ منطقه دیگر محسوب می‌شود، در همین منطقه، از ابتدای سال جاری تاکنون، بی‌سابقه بوده است. سطح قیمت واحدهای مسکونی در منطقه ۵ در ماه شهریور به‌طور میانگین، ۶/ ۷ درصد نسبت به ماه مرداد افزایش یافت و میانگین قیمت‌ها در کل شهر در همین بازه، ۹درصد رشد کرد.
پیش‌تر، منطقه پیشتاز تورم ملکی در بازار مسکن تهران، منطقه ۵ بود به‌طوری که، هم در ابتدای رونق معاملات ملک در نیمه دوم پارسال و هم در ماههای گذشته، قیمت واحدهای مسکونی منطقه ۵، بیش از سایر نقاط شهر افزایش پیدا کرد. در پاییز سال گذشته همزمان با شروع رونق معاملات مسکن، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۵ نسبت به ابتدای تابستان ۹۶ معادل ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد در حالی که متوسط قیمت در کل شهر تهران در این فاصله رشد ۵ درصدی را تجربه کرد و میانگین قیمت‌ها در منطقه یک، ثابت ماند. در مرداد ماه امسال نیز تورم ماهانه ملکی در منطقه ۵ حدود ۹ درصد (بیشترین افزایش) گزارش شد در حالی که در منطقه یک، این نرخ حدود ۵/ ۵ درصد و در کل شهر ۳/ ۶ درصد به ثبت رسید.
طی حدود یکسال گذشته، مناطق ۴ و ۵ شهر تهران به دلیل داشتن واحدهای مسکونی کم‌متراژ مناسب دهک‌های متوسط، زودتر از سایر مناطق شهر با افزایش حجم معاملات مسکن روبه‌رو شدند و در نتیجه، رشد قیمت ناشی از رونق معاملات، در این دو منطقه، با شیب بیشتری اتفاق افتاد. از طرفی، در ماههای اخیر اثر تورمی کمبود عرضه مناسب تقاضای خرید در این دو منطقه، بیشتر از سایر مناطق به شکل جهش قیمت‌ها بروز کرد به‌طوری که ناهماهنگی بین رشد بیشتر قیمت در مناطق ۴ و ۵ با رشد قیمتی کمتر در مناطق دیگر، رابطه نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت را به‌هم زد.
در میانه تابستان امسال، استارت احیای این رابطه نسبی با «توقف فرآیند نزدیک‌تر شدن سطح قیمت مناطق متوسط به مناطق لوکس شهر» زده شد و اکنون آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهریور مشخص می‌کند تورم ماهانه ملکی در منطقه یک با شیب قابل ملاحظه‌ای در حال سبقت از نرخ تورم ماهانه واحدهای مسکونی مناطق ۴ و ۵ است تا رابطه‌ای که در جریان جهش قیمت مسکن طی ماههای اخیر بین مناطق مختلف شهر از دست رفت، مجددا برقرار شود. از طرفی، روند دور شدن سطح قیمت مسکن مناطق متوسط از مناطق جنوبی نیز با بیشتر شدن شیب رشد قیمت در نقاط ضعیف، متوقف شده است.
در حال حاضر، التهاب قیمتی در مناطق شمالی و جنوبی شهر، بیشتر از مناطق غربی و شرقی شده است. با این حال، سطح بالای کشش تقاضا در بازار مسکن مناطق ضعیف شهر در رابطه با تغییر قیمت‌ها، به گونه‌ای است که درجه افت معاملات خرید در مناطق جنوبی، به مراتب بیشتر از محله‌های دیگر پایتخت است. مناطق ۴ و ۵ شهر تهران حدود ۲۰ تا ۲۵درصد از کل معاملات ماهانه را در بازار مسکن این شهر شکل می‌دهند.
در حال حاضر نه‌تنها میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه یک، بیشتر از منطقه ۵ شده که این وضعیت در مناطق جنوبی شهر نیز به چشم می‌خورد.
ماه گذشته، متوسط قیمت واحدهای مسکونی منطقه۵ ظرف یک ماه، کمتر از میانگین کل شهر افزایش پیدا کرد اما در ۹ منطقه جنوبی پایتخت، وضعیت معکوس حاکم شد به این معنا که تورم ماهانه ملکی این مناطق، بیشتر از تورم ماهانه املاک کل شهر بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد: به دلیل جاماندن برخی مناطق در نیمه جنوبی شهر از فرآیند رشد قیمتی که باعث بر هم خوردن رابطه نسبی مناطق در بازار مسکن شد، شیب رشد قیمت در مناطق جنوب، تندتر از ماههای قبلی شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شیب تغییرات ماهانه قیمت آپارتمان در جنوب شهر در انتهای تابستان نسبت به ابتدای امسال، به شکل محسوس و قابل توجهی، افزایش پیدا کرده است. در مناطق ۱۰ تا ۱۲ و ۱۷ و ۱۸ به‌عنوان نقاط ضعیف و فرسوده جنوب شهر، «شیب» رشد قیمت مسکن دو برابر شده و از حدود ۵ تا ۶درصد به ۱۰ تا ۱۲ درصد رسیده است.
یک عدد، محسوس شدن فرآیند بازتنظیم رابطه نسبی قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه طی ماه گذشته را تایید می‌کند.
بر اساس این گزارش، حاصل نسبت قیمت واحدهای مسکونی منطقه یک به منطقه پنج، تا پیش از شروع رونق و در زمان رکود سال‌های ۹۴ و ۹۵، عدد ۲ بود به این معنا که سطح میانگین قیمت واحدهای لوکس در تهران حدود دو برابر سطح قیمت واحدهای مناطق متوسط شهر بوده است. اما بهار امسال به‌واسطه جهش‌های پی‌در‌پی قیمت و شدت بیشتر آن در مناطق متوسط شهر، عدد حاصل از این نسبت به حدود ۶/ ۱ رسید. با این حال، در مرداد امسال به‌واسطه استارت اصلاح رابطه نسبی، این نسبت به ۷/ ۱ افزایش یافت و در شهریور به ۷۳/ ۱ رسیده است. در حال حاضر نرخ تورم نقطه‌ای املاک مسکونی در منطقه ۵ تحت تاثیر رشد شدید قیمت‌ها در ماههای قبلی، همچنان بیش از سایر مناطق است. در شهریور امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۵، رقمی معادل ۹۳ درصد بیشتر از سطح قیمت در شهریور پارسال شد. اما با این حال، شیب تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در منطقه یک در شهریور، بیشتر از ابتدای امسال شد.
در خرداد امسال، متوسط قیمت واحدهای مسکونی منطقه یک معادل ۳۵درصد نسبت به خرداد ۹۶ افزایش پیدا کرد که این میزان رشد نقطه‌ای از تورم نقطه‌ای املاک کل شهر تهران در خرداد (۴۱ درصد) نیز کمتر بود. اما در شهریور امسال تحت تاثیر بیشتر شدن شدت رشد ماهانه قیمت در این منطقه، تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در منطقه یک به ۷۵ درصد رسید که از تورم نقطه‌ای املاک کل شهر در شهریور (۷۳ درصد) بیشتر شده است. تورم ماهانه مسکن در منطقه یک از ۵/ ۵درصد در مرداد امسال به ۱۲ درصد در شهریور رسیده و این افزایش چشمگیر شیب رشد ماهانه، در تغییرات نقطه‌ای قیمت منعکس شده است.
روند تغییرات قیمت مسکن در نیمسال اول ۹۷ در مناطق مختلف پایتخت مشخص می‌کند: شیب رشد قیمت در ۶ ماه اول سال نسبت به ۵ ماه اول، در منطقه ۵ رقمی برابر با ۱۰ واحد درصد، در منطقه یک معادل ۱۴ واحددرصد و در جنوب شهر ۱۵ واحد درصد افزایش پیدا کرده است.
نبض معاملات در مناطق مختلف تهران
گزارش «دنیای اقتصاد» از نبض معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد: ریزش حجم خرید و فروش واحد مسکونی در جنوب پایتخت به مراتب شدیدتر از مناطق متوسط (شرق و غرب) و همچنین شمال شهر است. در آخرین ماه از تابستان امسال، فروش آپارتمان در کل پایتخت حدود ۲۰ درصد نسبت به میانه تابستان کاهش پیدا کرد اما در مناطق جنوبی شهر، خرید و فروش ملک مسکونی در این فاصله، یک سوم کاهش پیدا کرد. از ابتدای سال جاری تا پایان نیمه اول سال، حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه۵ تهران بیش از ۳۵ درصد کاهش پیدا کرده است. در منطقه ۱۲ تهران، میزان افت معاملاتی ۶۲ درصد، در منطقه ۱۷ معادل ۶۴درصد و در مناطق ۱۸ و ۲۰ تهران نیز ۶۷درصد گزارش شده است. منطقه ۵ تهران همچنان پرفروش‌ترین منطقه در بازار مسکن به حساب می‌آید به‌طوری که شهریور ماه تعداد ۱۵۰۰ واحد مسکونی در این منطقه فروش رفت در حالی که متوسط حجم فروش واحد مسکونی در مناطق دیگر کمتر از ۴۰۰ واحد بوده است.
