رمزگشایی از بند ۷ دفترچه ارزش معاملاتی املاک پایتخت

امسال در شهر تهران گروهی از سازنده‌ها به شکل مشروط مشمول تخفیفمالیات بر فروش مسکن می‌شوند. سازنده‌هایی که محدوده بافت فرسوده را به‌عنوان نقطه جدید اجرای پروژه ساخت و ساز خود انتخاب کنند مشروط به فروش ملک خود تا سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار، مشمول تخفیف مالیات نقل و انتقال ملک خواهند شد. اعمال تخفیف مشروط مالیات بر نقل و انتقال مسکن در محدوده بافت فرسوده هزینه‌های جانبی عرضه مسکن را برای سازنده‌ها کاهش خواهد داد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» ابتدای امسال دفترچه ارزش معاملاتی املاک ۹۷ مبنای محاسبات انواع عوارض ساخت و ساز و معاملات ملکی در شهر تهران قرار گرفت. انتشار جزئیات دفترچه جدید ملاک عمل معاملات ملکی در شهر تهران سازنده‌ها و فعالان بخش ساختمانی در پایتخت را از دو بابت شوکه کرد. از دیدگاه سازنده‌ها و فعالان ساختمانی ملاک عمل جدید محاسبه عوارض ساختمانی و همچنین ارزش معاملات ملکی از یکسو هزینه‌های ساخت و ساز و از سوی دیگر هزینه‌های جانبی فروش واحدهای‌ نوساز را در سال‌جاری به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای با افزایش مواجه می‌کند.

به این معنا که سازنده‌ها در ابتدا به دلیل اثرگذاری ملاک عمل قرارگرفتن این دفترچه بر عوارض ساخت و ساز این برداشت را داشتند که با اعمال ارقام محاسبه شده در این دفترچه، عوارض ساخت و ساز برای پروژ‌ه‌های جدید ساختمانی در سال‌جاری دو برابر سال گذشته خواهد شد. اما جزئیات دفترچه ارزش معاملاتی املاک مربوط به سال ۹۷ برای ساخت و سازهای امسال مبنا قرار خواهد گرفت که نشان می‌دهد: عوارض ساخت و ساز برمبنای قیمت اعلام شده در این دفترچه حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته با افزایش مواجه خواهد شد.

برمبنای جزئیات محاسباتی این دفترچه که قرار است مبنای محاسبه مالیات‌ها وعوارض ملکی در سال ۹۸ قرار بگیرد، ارزش معاملاتی اعیان(هرمترمربع بنای مسکونی) و عرصه(زمین) به‌روزرسانی شده است. به‌طوری که ارزش معاملاتی عرصه با ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش در سطح شهر تهران به ۱۰۰ هزار تا ۵۸۰ هزار تومان رسیده(به‌طور متوسط ۳۰۰ هزار تومان) و ارزش معاملاتی هرمترمربع بنای مسکونی معادل ۵۰ درصد در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ افزایش پیدا کرده و به ۸۰ هزار تومان رسیده است. اما نکته مهم در محاسبه ارزش معاملاتی هر مترمربع بنای مسکونی برمبنای دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران مربوط به سال ۹۷ آن است که مطابق با مصوبه دولت، شهرداری‌ها موظف شده‌اند ۳۶ درصد آن را مبنای محاسبه عوارض ساخت و ساز قرار دهند. این در حالی است که این ضریب در سال ۹۷، معادل ۴۵ درصد ارزش معاملاتی دفترچه املاک سال ۹۶ در نظر گرفته شده بود. به این ترتیب نگرانی سازنده‌ها از بابت افزایش هزینه‌های ساخت و ساز از محل افزایش ۲برابری نرخ عوارض ساخت و ساز نمی‌تواند چندان واقعی و روند ساخت و سازهای جدید را با شوک مواجه کند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد اثر واقعی اعمال دفترچه جدید ارزش معاملاتی املاک برای سال‌جاری در حوزه خرید و فروش مسکن به مراتب از اثر آن در حوزه ساخت و ساز بیشتر خواهد بود.

به تعبیر دیگر بیشترین اثر تورمی اعمالی دفترچه جدید ارزش معاملاتی متوجه اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز تحت‌مالکیت سازنده‌ها است.

سازنده‌های واحدهای مسکونی در زمان اولین معامله واحد تکمیل شده مطابق با قانون باید مالیات نقل و انتقال ملک خود را پرداخت کنند. مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی با نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای، از مجموع ارزش معاملاتی بنا و همچنین قدرالسهم واحد از زمین، محاسبه و دریافت می‌شود. اگرچه ممکن است در نگاه نخست محاسبه ۵ درصد ارزش معاملاتی به‌عنوان مبنای مالیات نقل و انتقال در مقابل ارزش کل واحد مسکونی چندان نباشد اما از آنجا که سازنده‌ها در طول یک سال در مقایسه با سایر فروشنده‌های ملکی، املاک بیشتری را تکمیل و به بازار برای فروش عرضه می‌کنند بنابراین ناگزیر به پرداخت مالیات نقل و انتقال در دفعات بیشتری هستند، از این‌رو هزینه‌های جانبی ساخت و ساز برای پروژه‌های ساختمانی این سازنده‌ها افزایش پیدا می‌کند. به‌ویژه آنکه با توجه به تغییرات افزایشی ارزش معاملاتی اعیان و عرصه در دفترچه ارزش معاملاتی، مبلغ مالیات نقل و انتقال املاک حدودا دوبرابر سال گذشته شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌جاری مبلغ مالیات نقل و انتقال برای یک واحد ۷۵ متری، با قدرالسهم ۲۵ مترمربع از زمین در شهر تهران به‌طور متوسط رقمی در حدود ۶۰۰ تا یک میلیون تومان خواهد شد که در نگاه اول این رقم در مقایسه با بهای کل فروش آپارتمان رقم جزئی به‌نظر می‌رسد، اما چون سازنده‌ها در سال تعداد واحد زیادی تکمیل و به بازار عرضه می‌کنند هزینه جانبی فروش واحد نوساز در سال‌جاری از این محل افزایش قابل‌توجهی پیدا می‌کند و به همین دلیل در ابتدای سال سازنده‌ها دچار شوک از بابت افزایش هزینه‌های معاملات مسکن از این محل شده‌اند.

با این حال سازنده‌ای که محدوده اجرای پروژه ساختمانی خود را در بافت فرسوده شهر تهران انتخاب کند و حداکثر سه سال پس از تکمیل پروژه، واحد مسکونی را بفروشد؛ مبلغ مالیات نقل و انتقال محاسبه شده برای این سازنده نصف ارزش معاملاتی ملک محاسبه خواهد شد. در بند ۷ دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال ۹۷ آمده است: «ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان‌های مسکونی نوساز واقع در بافت‌های فرسوده که بیش از ۳ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد، در اولین نقل و انتقال قطعی آنها معادل ۵۰ درصد ارزش‌های تعیین شده خواهد بود.» به تعبیر دیگر مالیات بر نقل و انتقال ملک در محدوده بافت فرسوده بر ۵۰ درصد ارزش معاملاتی ملاک عمل محاسبه خواهد شد.

به این ترتیب و با لحاظ این قانون، بازار مسکن برای سازنده‌ها به لحاظ هزینه‌های جانبی در سال ۹۸ به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شود؛ دسته نخست مناطقی هستند که هزینه‌های جانبی ساخت و ساز یعنی مالیات بر نقل و انتقال ملک نه تنها نسبت به سال گذشته افزایش پیدا نکرده است بلکه کمتر نیز شده است؛ چراکه مالیات نقل و انتقال املاک بافت فرسوده معادل ۵۰ درصد ارزش معاملاتی آنها محاسبه و اعمال خواهد شد.

دسته دوم نیز مناطقی هستند که امسال هزینه‌های جانبی ساخت و ساز در آنها از محل مالیات نقل و انتقال مسکن افزایش قابل توجهی پیدا می‌کند. بنابراین اعمال فرمول تخفیف برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک، امسال در شهر تهران مشمول گروهی از سازنده‌ها می‌شود که در محدوده هسته قدیمی و فرسوده پایتخت ساخت و ساز انجام دهند و ملک خود را به فروش برسانند. مطابق با این فرمول، اگرچه مالیات نقل‌وانتقال املاک برمبنای دفترچه ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ دو برابر سال گذشته در شهر تهران خواهد شد اما برای سازنده‌ها در بافت فرسوده این رقم نصف خواهد شد. به تعبیر دیگر امسال مالیات نقل و انتقال املاک با قیمت ۹۷ در بافت فرسوده اعمال خواهد شد.

مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/  ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را دارد. نیمی از مناطق پایتخت شامل مناطق ۷تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ در محدوده بافت فرسوده پایتخت قرار گرفته‌اند. هر چند طی سال‌های گذشته بسته‌های تشویقی متنوع از تخفیف ۱۰۰ درصدی هزینه صدور پروانه ساختمانی تا تخفیف انشعابات ساختمان برای پروژه‌های ساختمانی این محدود در نظر گرفته شده است اما اجرای این بسته‌های تشویقی هنوز نتوانسته به محرک قوی برای تشویق سازنده‌ها به ساخت و ساز در محدوده جنوبی شهر تبدیل شود.

با این حال کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اعمال تخفیف ۵۰ درصد به مالیات نقل و انتقال مسکن در بافت فرسوده می‌تواند محرک جدیدی برای سازنده‌ها تلقی شود. چراکه سازنده‌ها برای آنکه بتوانند از تخفیف مالیات نقل و انتقال استفاده کنند باید دو شرط شامل ساخت و ساز در بافت فرسوده و همچنین فروش واحد مسکونی نوساز حداکثر تا سه سال پس از تاریخ صدور گواهی پایان کار را داشته باشند. بنابراین سازنده‌هایی که به هر دلیلی ساخت و ساز خود را در محدوده بافت فرسوده انجام دهند اما از فروش ملک خود سرباز زنند مشمول این تخفیف نخواهند شد. از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، ورود سازنده‌ها به محدوده بافت فرسوده دو مزیت برای آنها در سالی که امکان بروز رکود در بخش مسکن بالاست داشته است. نخست آنکه هزینه‌های جانبی ساخت و ساز بابت اعمال تخفیف ۵۰ درصد در نرخ مالیات بر نقل و انتقال ملک کاهش پیدا خواهد کرد و دوم آنکه به دلیل وضعیت جدید بازار مسکن، یک تقاضای بالقوه برای ساخت و سازهای جدید در این محدوده وجود دارد.

طی یک سال گذشته به دلیل افزایش ناگهانی قیمت مسکن در شهر تهران، شکاف بزرگی میان قدرت خرید خانوارها و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به وجود آمد. بررسی‌ها نشان می‌دهد ناتوانی جزئی تسهیلات خرید مسکن که در سال ۹۷ تحت تاثیررشد قیمت مسکن رخ داد، در بهار ۹۸ به دنبال جهش ۹ درصدی قیمت مسکن در پایان سال گذشته در پایتخت کامل شده و کارآمدی وام مسکن از محل خرید اوراق حق تقدم تسهیلات کاملا از بین رفته است. آنچه اکنون به‌عنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود تنها تکافوی خرید حداکثر ۵ مترمربع آپارتمان را می‌دهد که این میزان یک‌دهم حداقل مساحت مسکن کوچک‌متراژ مناسب زوج‌های کم‌درآمد است. کاهش قدرت خرید خانوار ناشی از کاهش کارآمدی وام مسکن سبب شده تا طی ماه‌های گذشته بخش زیادی از متقاضیان مصرفی از ورود به بازار معاملات مسکن در تهران منصرف شوند. با این حال بخشی از متقاضیان مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها که به تسهیلات صندوق یکم مجهزند همچنان به امید خرید مسکن در حال جست و جو در بازار هستند. این گروه از متقاضیان برای خرید مسکن مناسب با تغییر محدوده خرید خود، تلاش می‌کنند در بازار باقی بمانند. از این رو این گروه از متقاضیان محدوده بافت فرسوده را که قیمت هر مترمربع مسکن در آن نسبت به سایر مناطق شهری مناسب‌تر است انتخاب می‌کنند. مطابق بررسی‌ها میزان نوسانات قیمت در بافت فرسوده به مراتب کمتر از مناطق دیگر شهر است که می‌تواند برای خریداران مصرفی یک امتیاز ویژه تلقی شود و محصول آن چون به رشد معاملات دامن می‌زند متوجه سازنده‌ها باشد. بنابراین اگر سازنده‌ها برای برخورداری از تخفیف مالیات بر نقل و انتقال، محدوده بافت فرسوده را به‌عنوان نقطه مناسب اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی خود تعریف کنند می‌توانند معبر نیمه بسته ساخت و فروش مسکن را بازگشایی کنند. به ویژه آنکه هزینه‌های ساخت و ساز برای سازنده‌ها در محدوده بافت فرسوده از چند محل نسبت به سایر مناطق شهری کاهش پیدا کرده

است.  ارائه تراکم تشویقی، تخفیفات ۵۰ تا ۱۰۰درصدی عوارض ساختمانی، لحاظ امتیازات ویژه برای تامین پارکینگ و رایگان شدن هزینه انشعابات ساختمانی از جمله این تخفیفات است. البته از سال گذشته یک پارامتر هزینه‌ای دیگر شامل هزینه خدمات نظام مهندسی مشمول تخفیف شده است. این مشوق‌ها و معافیت‌ها به گونه‌ای پرداخت می‌شود که سازنده‌ها به تجمیع املاک فرسوده (تخریب بیش از یک پلاک) تشویق می‌شوند. فرآیند ساخت‌وسازهای تجمیعی سبب می‌شود هزینه ساخت و ساز بیش از ساخت و ساز انفرادی کاهش یابد و در نتیجه می‌تواند عایدی بیشتری نصیب سازنده‌ها کند.