الگوی جهانی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن چیست؟

به گزارش اقتصاد نیوز به نقل از  تسنیم، قیمت مسکن در شهر تهران بر اساس آمار بانک مرکزی در اردیبهشت ماه سال 98 نسبت به ماه مشابه سال گذشته 112 درصد افزایش داشته است. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت 98 به رقمی بالغ بر 12.6 میلیون تومان رسیده است در حالی که در سال گذشته این رقم در حدود 5.9 میلیون تومان بوده است.

شواهد آماری نشان می دهد بازار مسکن به شدت دچار افزایش جهشی و نوسانی قیمت شده است. در ادبیات اقتصادی اعتقاد بر آن است که نوسانات و شوک‌های ادواری بخش مسکن عموماً تحت تأثیر شوک‌های تقاضا و سوداگری در این بازار قرار دارد و مهم‌ترین ابزار دولت برای مدیریت و کنترل آن، نظام مالیاتی بخش مسکن است.

از آنجا که این نوسان‌ها از طریق تأمین عایدی کم ­ریسک، موجب انحراف سرمایه‌ها به واسطه‌گری بخش مسکن می‌شود و با ایجاد حباب‌های قیمتی، به بلوکه شدن سرمایه‌ها در این بخش منتهی شده و جذب سرمایه در بخش‌های مولد اقتصادی را کاهش می‌دهد، سوداگری مورد توجه خاص قرار گرفته است.

تجربه جهانی نیز نشان دهنده سهم عمده سوداگران از افزایش جهشی قیمت مسکن و نوسانات است. به عنوان مثال دولت استرالیا منبع اصلی بی ثباتی های اخیر را ناشی از رفتار غلط و التهاب آفرین ملّاکان سوداگر دانسته است. این اقدام که در نمودار ذیل نمایان است، نشان دهنده تاثیر سوداگری بر نوسانات قیمتی است.  

طبق این نمودار، سوداگران بیش از 35 درصد از معاملات واحدهای مسکونی را انجام داده اند.

در چین نیز وزیر مسکن این کشور به منظور رفع نگرانی ها درباره توان دولت چین برای کنترل قیمت مسکن در ماه مارس سال میلادی جاری گفت: چین با مهار سوداگری در بازار مسکن از  نوسانات قیمتی بزرگ  جلوگیری خواهد کرد.

در واقع دولت چین معتقد است دلیل اصلی نوسان قیمت در بازار، حضور گسترده سوداگران است و به همین دلیل قصد دارد از طریق مقابله با آن ها شرایط را برای ثبات بازار مسکن فراهم نماید.

وانگ وزیر مسکن چین در گفتگو با یورو نیوز تاکید کرده است: این اصل باید حفظ شود که مسکن محلی برای سوداگری و  سفته بازی  نیست، بلکه محلی برای زندگی کردن است.

اما راهکار مجرب جهانی برای جلوگیری از سوداگری و دلالی در بخش مسکن چیست؟  مالیات بر عایدی سرمایه ابزاری است که برای اصلاح ساختار تقاضا و کنترل نوسان‌های بخش مسکن مورد نیاز است و به عنوان راهکاری عملی و بلندمدت به شمار می‌آید. 

طبق بررسی انجام شده توسط سازمان امور مالیاتی نوسانات و پراکندگی قیمت مسکن در کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن برقرار است نسبت به کشورهایی که فاقد این نظام مالیاتی هستند، کمتر است.

این موضوع به ثبات بلندمدت بازار مسکن در این کشورها منجر شده است. در نظریه سبد دارایی‌ها و نظریه بورس‌بازی، تأکید بر آن است که تقاضای بورس‌بازی مسکن عامل اصلی وقوع شوک‌های بخش مسکن بوده و موجب نوسان قیمت مسکن می‌شود و به همین دلیل یکی از ابزارهای قوی کنترل و هدایت بورس‌بازی مسکن برای به حداقل رساندن زیان‌های وارده بر بخش زمین و مسکن، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن است.

در ایران نیز بارها وضع قانون مالیات بر عایدی سرمایه برای کنترل جهش قیمت مسکن و نوسانات آن پیشنهاد شده است. اما متاسفانه در این میان ذینفعانی پرقدرت طی سال های مختلف مانع از تصویب و اجرایی شدن آن شده اند.

در سال گذشته بار دیگر طرح مالیات بر عایدی سرمایه با عنوان «مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» راهی مجلس شد. اما اکنون پس از تصویب کلیات این طرح و معطل ماندن بیش از 7 ماهه این طرح در مجلس هنوز هیچ گونه اقدامی جهت رفع سوداگری از بازار مسکن انجام نگرفته است.

دولت با معطل کردن طرح مجلس به بهانه ارائه لایحه ای جامع در این باره، در ابتدا وعده داد که لایحه مذکور را تا آخر اردیبهشت می رساند. اما پس از پایان اردیبهشت و با پیگیری اصحاب رسانه، دولت دوباره وعده داد که تا انتهای خردادماه لایحه را به مجلس تقدیم خواهد کرد.اکنون خردادماه نیز به پایان رسیده است، ولی از تقدیم لایحه دولت به مجلس خبری نیست و بازار مسکن همچنان منتظر ساماندهی و نجات از دست سوداگران است.